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Auf dem Gelände des ehemaligen Kölner Flughafens Butzweilerhof soll bis Anfang 2017 die neue ‘MOTORWORLD Köln Rheinland‘ entstehen. Das Konzept folgt der 2009, damals noch unter anderer Marke, eröffneten MOTORWORLD Region Stuttgart, die sich national und international als anerkanntes Forum und Treffpunkt für Liebhaber hochwertiger Fahrkultur etabliert hat. Das denkmalgeschützte Gebäudeensemble und die historischen Hallen des Butzweilerhofes werden aufwendig saniert und um neue Gebäude erweitert. Der jahrzehntelang kaum genutzte Standort wird mit der bereits bewährten MOTORWORLD-Idee in die Zukunft geführt – ohne dabei seine historische Anmutung zu verlieren.
Auf dem Gelände des Butzweilerhofes in Köln, dort wo einst, Anfang des 20. Jahrhunderts, die majestätischen Zeppelin Luftschiffe ein Zuhause fanden und wo auch die Luft Hansa in den 1920er Jahren ihren Sitz hatte, wird eine tragfähige Brücke zwischen Vergangenheit und Zukunft geschlagen. Bis Anfang 2017 wird dort, auf einer Fläche von über 50.000 Quadratmetern, die MOTORWORLD Köln Rheinland entstehen. Platz genug, für historische Schätze der Mobilität – zu Lande, zu Wasser und in der Luft.

MOTORWORLD – von der Idee zum Erfolg

Dieses neue Historien-, Oldtimer- und Sportwagenzentrum folgt der Idee der MOTORWORLD Region Stuttgart, die 2009, damals noch unter anderer Marke, auf dem Gelände des ehemaligen Württembergischen Flughafens in Böblingen/Sindelfingen eröffnet wurde und sich mittlerweile national, aber auch international als hochwertiges Forum für Fahrkultur und Treffpunkt für Liebhaber aus der Szene etabliert hat. Mittlerweile verzeichnet das Zentrum rund 500.000 Besucher pro Jahr. Wie in Böblingen (nahe Stuttgart), werden am neuen MOTORWORLD-Standort Nicolaus Otto Park im Butzweilerhof Besitzer von Klassikern, Old- und Newtimern bis hin zu Luxusautomobilen die Möglichkeit haben, ihre Schätze fachgerecht in Glasboxen unterzustellen. Händler exklusiver Automobile – in der MOTORWORLD Region Stuttgart sind beispielsweise Premiummarken wie Bentley, Ferrari, Lamborghini, Maserati, McLaren und Harley-Davidson vor Ort. Fachbetriebe rund um die Bedürfnisse der Fahrzeugliebhaber werden ebenfalls angesiedelt; dazu zählen spezialisierte Werkstätten sowie Zubehör- und Accessoires-Shops.

Als wahre Erlebniswelt der Fahrkultur wird die MOTORWORLD Köln Rheinland auch die Möglichkeit bieten, in stimmungsvoller Atmosphäre Tagungen, Konferenzen und Veranstaltungen bis zu 2.000 Personen durchzuführen. Die historischen Hangarhallen des Butzweilerhofes werden dafür entsprechend ausgestattet. Übernachtungsmöglichkeiten, teilweise in aufwendig gestalteten Themenzimmern, ebenso wie Restaurants und Cateringbereiche sind vorgesehen. Dieses neue Forum für hochwertige Fahrkultur für die Region Rheinland wird ganzjährig geöffnet sein – mit freiem Eintritt für alle Besucher. Einen ganz großen Vorteil bietet auch die perfekte Verkehrsanbindung des Butzweilerhofes, dessen Gelände direkt an die Autobahnen A1 und A57 anschließt.

Charakter des Butzweilerhofes bleibt erhalten

„Köln als Wiege der Automobilisierung macht dieses Konzept zukunftsfähig. Das hat uns ebenso überzeugt wie die Chance, den Butzweilerhof nachhaltig für die Kölner zu erhalten“, kommentiert Oberbürgermeister Jürgen Roters, der am letzten Tag seiner Amtszeit offiziell den umfassenden Bauvorbescheid überreichte. Die Architektur der MOTORWORLD Köln Rheinland erhält auf der einen Seite in Einklang mit dem Denkmalschutz den Charakter des Butzweilerhofes und fügt auf der anderen Seite moderne Bauformen in das Ensemble ein. Nahezu unverändert in ihren Baukörpern und Fassaden werden die bestehenden Gebäude aufwendig saniert. An die historische Bauhaus-Architektur angelehnt entstehen neue verglaste, sehr filigrane Verbindungsbauten zwischen dem Hangar 1 und dem Hangar 2 samt Tower-Gebäude sowie dem Garagen- und Empfangsgebäude. Eine der beiden Hangar-Hallen wird vollständig als Veranstaltungsfläche umgebaut. Auf dem heute nicht bebauten früheren Werkshof wird ein viergeschossiges Gebäude eingefügt, das neben Ausstellungsflächen auch ein Vier-Sterne-Hotel mit rund 120 Zimmern beherbergen wird. Das ebenfalls unter Denkmalschutz stehende historische Rollfeld mit seinen charakteristischen Betonplatten bleibt als Zeitzeuge erhalten. Auf dem Areal entstehen ca. 500 Pkw-Stellplätze. Das Investmentvolumen für das Vorhaben beträgt nach jetziger Planung ca. 35 Millionen Euro. Rund 250 Menschen werden in der MOTORWORLD Köln Rheinland einen Arbeitsplatz finden.

Perfektes Umfeld für eine angesehene Premiummarke

Initiator und Investor des Vorhabens ist die Butzweilerhof Nicolaus Otto Park GmbH & Co. KG, Köln, deren Firmierung ebenfalls an historische Wurzeln anknüpft. Nicolaus August Otto erfand 1876 in Köln den Viertakt-Otto-Motor, mit dem die Motorisierung der Welt ihren Anfang fand. „Köln und das Rheinland haben eine starke automobile Historie“, erläutert Geschäftsführer Werner Krupp. „Und auch heute sind große Player der Branche im hiesigen Raum angesiedelt. Außerdem weist das Rheinland die höchste Oldtimer-Dichte in Deutschland auf. Diese Affinität gilt es, zu bedienen.“ Professor Dr. Christian Genzow erklärt: „Wir freuen uns außerordentlich, dass es uns gelungen ist, diesen Lizenzvertrag mit der Motorworld Trademark Management AG zu unterzeichnen. Damit werden wir Teil eines in der Automobilszene hoch angesehenen, erfolgreichen Premiummarkenverbundes.“

Frankfurt erhält das mit 160 Metern höchste Wohngebäude Deutschlands. Es soll am Eingang zum Europaviertel im Dreieck Messe, Bankenviertel und Westend entstehen. Die Stadt Frankfurt erteilte dafür nun die Baugenehmigung.

Das neue Wohnhochhaus wird auf 47 Stockwerken Raum für 401 Wohnungen bieten. Der Geschäftsführer des Bauherren gsp STÄDTEBAU Jürgen Blankenberg sagte: „Wir planen Anfang des Jahres 2016 mit dem Bau zu starten, sodass die ersten Bewohner bereits zu Silvester 2018 das neue Jahr mit einem einzigartigen Ausblick im neuen Gebäude begrüßen können.“

Entstehen sollen dort nach Aussage von Blankenberg hochwertige Eigentumswohnungen, die sich auch an internationalen Standards orientieren: „Wir können dank der außergewöhnlichen Architektur fast jeden Geschmack und Wunsch erfüllen. Das kleine aber feine Apartment wird sich hier genauso wiederfinden, wie die praktische Familienwohnung, die Duplex Einheit mit spannenden Blickperspektiven oder das exklusive Penthouse.“

Bürgermeister Olaf Cunitz sagte: „Mich freut besonders, dass der Siegerentwurf des Frankfurter Architekturbüros Magnus Kaminiarz & Cie. realisiert wird. Das neue Gebäude setzt mit seiner beeindruckenden Architektur ein Zeichen für das moderne Frankfurt.“

Das Gebäude wird über eine Bruttogrundfläche von rund 44.000 m² verfügen. Unter- wie überirdisch sollen rund 420 Parkplätze entstehen. Mit dem Vertrieb möchte die gsp STÄDTEBAU im zweiten Quartal 2016 starten.

Wohn-Investmentmarkt: Nach Rekordumsätzen eher ruhiges 3. Quartal

Nach den Rekordumsätzen des ersten Halbjahrs verlief das dritte Quartal deutlich ruhiger und näherte sich wieder stärker einem normalen Marktgeschehen an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Transaktionen wie der Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington für knapp 8 Mrd. €, der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für rund 1,9 Mrd. € oder der Ankauf von ca. 13.500 Wohnungen durch die Patrizia AG für knapp 900 Mio. € werden nicht jedes Quartal getätigt. Mit 1,83 Mrd. € wurde aber auch von Juli bis September ein im langfristigen Vergleich respektables Ergebnis erzielt“, erklärt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.“ Dies gilt insbesondere, wenn man berücksichtigt, dass in diesen Umsatz lediglich zwei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich eingeflossen sind. Insgesamt wurde damit in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 18,88 Mrd. € registriert und das Vorjahresresultat verdoppelt. Auch alle Gesamtjahresumsätze der letzten zehn Jahre werden damit bereits jetzt in den Schatten gestellt.“ Berücksichtigt wurden in der Analyse 233 Transaktionen mit gut 286.000 Wohneinheiten. Fast 70 % aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Mio. € abgeschlossen. Auch diese Tatsache unterstreicht noch einmal die sehr breite und rege Nachfrage ganz unterschiedlicher Anleger.

Bedeutung von Projektentwicklungen weiter steigend, Großdeals dominieren

Aufgrund der Großdeals führen Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen mit einem Anteil von über 82 % erwartungsgemäß an. Bemerkenswert ist aber vor allem die weiter zunehmende Bedeutung von Projektentwicklungen, die häufig auch als Forward Deals erworben werden. Knapp 8 % (1,46 Mrd. €) des Gesamtumsatzes entfallen auf diese Kategorie. Noch beeindruckender ist, dass mittlerweile fast jede fünfte Transaktion in diesem Marktsegment stattfindet. Aber auch ältere Bestandsobjekte (Block Sales) in der richtigen Lage sind bei vielen Investoren beliebt: Nahezu jeder zweite Abschluss wird in dieser Kategorie getätigt.

Durch die sehr großvolumigen Paketverkäufe des ersten Halbjahres haben sich Transaktionen über 100 Mio. € natürlich klar an die Spitze gesetzt und zeichnen für fast 79 % des Ergebnisses verantwortlich. Auffällig ist aber die ausgeglichene Struktur in den Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. €. Alle drei Kategorien in diesem Segment tragen jeweils zwischen 5,5 % und 7,0 % zum Gesamtumsatz bei. Kleinteilige Verkäufe unter 10 Mio. € kommen zwar nur auf einen Anteil von gut 2 % am Investmentvolumen, bezogen auf die Zahl der getätigten Deals liegen sie mit knapp 38 % aber unangefochten an erster Position.

Immobilien AGs klar in Führung, deutsche Käufer mit fast 90 % Umsatzanteil

Auch wenn grundsätzlich viele unterschiedliche Anlegergruppen an deutschen Wohnungen interessiert sind, wird das Marktgeschehen dieses Jahr eindeutig von Immobilien AGs beherrscht, die in den ersten drei Quartalen für gut 71 % des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Auf Platz zwei folgen Spezialfonds mit einem Anteil von 7,5 %. Knapp zwei Drittel ihres Umsatzes haben sie in Projektentwicklungen investiert. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Immobilienunternehmen mit knapp 5 % sowie private Anleger mit gut 4 %.

Nicht zuletzt durch die Großdeals der Immobilien AGs wird der Wohninvestmentmarkt bislang eindeutig von deutschen Anlegern beherrscht. Insgesamt entfallen 88 % des Investmentumsatzes auf einheimische Käufer. Ausländische Investoren tragen demzufolge lediglich 12 % zum Ergebnis bei. Absolut betrachtet haben allerdings auch sie etwa 16 % mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Am meisten eingekauft haben europäische Anleger, die knapp 7 % zum Umsatz beitragen. Mit 3,5 % folgen Käufer aus Nahost, die sich damit noch vor den nordamerikanischen Investoren platzieren.

Die Kaufpreise haben im laufenden Jahr tendenziell weiter angezogen. Dies gilt grundsätzlich für alle Teilsegmente des Wohnungsmarkts, ist aber besonders deutlich bei den stark nachgefragten Projektentwicklungen in den Top-Lagen der deutschen Großstädte zu beobachten. Hier bewegen sich die Preise überwiegend in einer Spanne zwischen 3.200 und 4.500 €/m². Vereinzelt sind allerdings auch deutlich höhere Werte zu verzeichnen. Aber auch bei größeren Bestandsportfolios haben die Kaufpreise noch einmal zugelegt und sind in der Regel im Bereich zwischen 800 und 1.300 €/m² angesiedelt. Auch hier sind Käufer jedoch vereinzelt durchaus bereit, höhere Preise zu akzeptieren, wenn der Ankauf aus strategischen Überlegungen heraus für sie wichtig ist.

„Die prinzipiell lebhafte Nachfrage wird sich aus heutiger Sicht auch im vierten Quartal fortsetzen. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass einige Großdeals das Transaktionsvolumen eventuell wieder deutlich ansteigen lassen werden. Unabhängig davon, ob dies eintrifft oder nicht, wird 2015 mit einem Umsatzrekord weit jenseits der bisherigen Ergebnisse abschließen. Dass dabei die 20-Mrd.-€-Schwelle übertroffen wird, ist sicher. Wie weit sich der Markt den 25 Mrd. € annähern wird, bleibt aber noch abzuwarten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.

„Berlin bleibt mit 545.000 m² kontrahierter Bürofläche in den ersten drei Quartalen dieses Jahres umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland. Gleichzeitig bedeutet dies eine Steigerung um rd. 39% gegenüber dem Vorjahrszeitraum“, beschreibt Dr. Walter Zorn von AENGEVELT-RESEARCH die Marktentwicklung. „Wenn die Marktteilnehmer auch im vierten Quartal ähnlich aktiv sind, wird 2015 ein neues Allzeit-Hoch für die Hauptstadt setzen“, so seine Prognose.
Da die Umsatzsteigerung ganz wesentlich auf dem Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen beruht, ist aus Sicht von Zorn kurzfristig mit einer sehr stabilen Dynamik bei der Büroflächennachfrage zu rechnen. „Es bleibt indessen abzuwarten, wie sich dies auf zukünftige Büroflächenfertigstellungen und Projekte auswirkt.“ Denn nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH geht mit der hohen Nachfrage auch eine zunehmende Verknappung moderner Büroflächen einher.

Trends 2015

• Angesichts der Dynamisierung des Marktgeschehens im bisherigen Jahresverlauf prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2015 einen Büroflächenumsatz von bis zu 650.000 m². Dies würde den Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2005 bis 2014: 534.000 m²) um mehr als 20% übertreffen und läge sogar deutlich über dem bisherigen Rekordergebnis des Jahres 2006 (611.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen – Stand Ende Q3/2015 sind noch rd. 45.000 m² der geplanten Fertigstellungen anzumieten -, eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) sowie temporäre Umwidmungen für Wohnzwecke im Migrationsbereich tragen zum weiteren Abbau des Büroflächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser auf aktuell ca. 1,15 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 6,1% (Vorjahr: rd. 1,35 Mio. m² bzw. 7,3%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche. Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,10 Mio. m².

Büroflächenumsatz nach Branchen

• Auf beratende und sonstige Dienstleister entfielen vom gesamten Büroflächenumsatz der ersten neun Monate 2015 rd. 42% bzw. 229.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Steigerung des Flächenumsatzes um 62%.
• Die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls deutlich um 61% zu und erzielen mit 132.000 m² eine Quote von 24%. Bedeutende Anmietungen erfolgten u.a. durch Daimler und Zalando.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen legten um 27% auf 126.000 m² zu, die Marktquote stellt sich auf 23%.
• Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck rangieren mit 53.000 m² (-7%) und einem Anteil von 10% weiterhin auf Platz 4.
• Eine unverändert nur marginale Rolle spielen Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit rd. 5.000 m² (-64%) bzw. knapp 1%, am gesamten Büroflächenumsatz.

Citylagen bevorzugt, aber knapp – Mieter müssen weiter nach außen

• Der beliebteste Bürostandort bleibt die City-Ost (Mitte) mit 116.000 m² bzw. 21% des Büroflächenumsatzes in den ersten drei Quartalen 2015. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ging ihr Flächenumsatz um 8% zurück.
• In der City-West wurden mangels geeigneter Flächen nur rd. 35.000 m² (6%) und damit 41% weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum.
• Dagegen gewinnt der Cityrand (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) auch wegen der Ausweisung neuer Entwicklungsgebiete weiter an Bedeutung: rd. 184.000 m² bzw. 34% des Berliner Büroflächenumsatzes bedeuten einen Anstieg um 62% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfällt mit insgesamt 64.000 m² der Löwenanteil des Zuwachses auf Media-Spree und Hauptbahnhof/Europacity. Darin enthalten sind großflächige Mietverträge u.a. von KPMG, Röver-Brönner-Susat, Daimler und Zalando, auch wenn diese erst 2016 bis 2018 zu Belegungen führen werden. Zeitlich nicht in die 2015er Wertung fallen dagegen die bereits vor Jahren vertraglich angestoßenen Großumzüge des Bundesinnenministeriums und von PricewaterhouseCoopers in diesen Teilraum.
• Auch die weitere Innenstadt (88.000 m² bzw. 16%) und der Außenbereich (Reststadt) (122.000 m² bzw. 22%) konnten ihren Flächenumsatz stark ausbauen (Innenstadt: +54%; Außenbereich: +240%).

Mieten steigen weiter, in der Fläche prozentual stärker als im Zentrum

• Der Nachfrageüberhang stärkt weiter die nicht-zentralen Lagen. Dadurch steigen hier die in Relation zur City-Ost sehr maßvollen Mieten weiter deutlich an.
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen pendelt wie im Vorjahr weiter um die EUR 22,50/m², allerdings mit derzeit deutlicher Tendenz nach oben: So werden immer häufiger Büroflächen für Mieten oberhalb von EUR 23,-/m², z.T. sogar bis oberhalb von EUR 30,-/m² kontrahiert („Maximalmiete“: ca. EUR 34/m²). Aufgrund ihres geringen Anteils an der sehr hohen Gesamtvermietungsleistung bleibt ihr Einfluss auf die Spitzenmiete jedoch begrenzt. Für 2016 sieht AENGEVELT-RESEARCH angesichts des Mangels von Top-Flächen deutliche Steigerungspotentiale auch der Spitzenmiete.
• Die flächengewichtete mittlere Miete in besten City-Lagen (Ost) hält den Wert von ca. EUR 17,50/m². Die City-Lagen (West) konnten mit ca. EUR 16,40/m² aufholen. Einzelne Highlight-Entwicklungen wie das „Upper West“ werden den Mangel an attraktiven Flächen in der City West jedoch alleine nicht ausgleichen können. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in den Citylagen auf EUR 17,20/m² (Vorjahreszeitraum: EUR 16,80/m² = +2%).
• Der Cityrand weist aufgrund des Flächenmangels in den Top-Lagen und zum Teil auch dank der dort entstandenen Neubauflächen im Bereich Hauptbahnhof/Europacity eine mittlere Abschlussmiete von rd. EUR 14,30/m² auf. Aufgrund der hohen Vermietungsleistung trägt er damit wesentlich zu der in der Gesamtstadt realisierten Durchschnittsmiete von rd. EUR 14,20/m² bei, die damit ca. 11% höher liegt als im Vorjahreszeitraum (EUR 12,70/m²).

Ausblick

• 2015 ist hinsichtlich der Büroflächenumsätze in Berlin ein Rekordjahr möglich, mit dem die Bundeshauptstadt ihre Position als größter Büromarkt festigen kann.
• Die anhaltende Verknappung moderner Büroflächen wird, nicht nur in Berlin, derzeit noch verstärkt durch den zumindest temporären migrations-bedingten Verwaltungs-Mehrbedarf und Umnutzungsdruck. Dies führte in Berlin sogar bereits zur Zwangsvermietung eines rd. 10.000 m² großen ehemaligen Landesbank-Bürogebäudes.
• Die Folge dürfte ein Mietanstieg in der Breite sein, so lange keine übertriebenen prozyklischen Reaktionen mit perspektivischem Überangebot auftreten.