PORT Real Estate Immobilien

Der Konjunkturmotor läuft, die Beschäftigungszahlen steigen, die Zinsen sind niedrig, Köln wächst weiter: Ein Umfeld, in dem auch Immobilienwerte wachsen und gedeihen. Und das taten sie im abgelaufenen Jahr 2017 in Köln wie nie zuvor: Ein Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro melden die Researcher von Greif & Contzen für den Gewerbeimmobilienmarkt 2017 der Domstadt.

„Neuer Kölner Rekord!“, stellt Thorsten Neugebauer, Unternehmensbereichsleiter Investment bei Greif & Contzen, fest. Bislang hielt 2015 die Spitzenposition mit rund 1,9 Milliarden Euro, 2016 waren es etwa 1,8 Milliarden Euro. Jetzt also 2,3 Milliarden Euro Umsatz für den Kölner Gewerbeimmobilienmarkt. Was so nüchtern ausgedrückt werden kann, war und ist ein Markt mit viel Bewegung: „Viele Investoren gaben ihre Haltestrategie auf, so dass das Angebot an handelbaren Immobilien wuchs und auf Käufer aus dem Inund Ausland traf, die bereit waren, hohe Preise zu zahlen“, erläutert Neugebauer. „Die guten Rahmenbedingungen lockten dabei erneut ausländische Investoren auf den Kölner Markt, insbesondere aus den USA, Großbritannien und Luxemburg. Hinter etlichen der großen Transaktionen im drei- und zweistelligen Millionenbereich stehen ausländische Anleger.“

Unter den großen Transaktionen: Das Entwicklungsareal der Deutz AG in Köln-Mülheim, das die Deutz-AG für über 135 Millionen Euro an die Gerchgroup verkaufte, das Büro-Ensemble der Deutschen Bank im Bankenviertel, das von Momeni für über 100 Millionen Euro vom Voreigentümer J.P. Morgan Asset Management und Proximus für einen Spezialfonds erworben wurde, das Einkaufszentrum DuMont Carré im Kölner Zentrum, von einem Esch-Fonds an einen Fonds der britischen Tristan Capital verkauft, das Gerling Quartier inklusive Friesenquartier, das von der Immofinanz AG zu Proximus und Quantum wechselte oder auch ein TechnologiePark-Portfolio mit 17 Büro- und Gewerbeimmobilien in Braunsfeld, das ein Family Office an Apollo Global Management aus den USA und die Silverton-Gruppe veräußerte.

Mehr Einzelhandel, weniger Büro
Bemerkenswert für Köln: Rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens machten Einzelhandelsimmobilien aus. Mehr als sonst. „In diesem Segment zeigte sich besonders deutlich, dass Investoren sich von Immobilien trennten, um die aktuelle Hochpreisphase zu nutzen. In den Vorjahren hatten wir sehr viel weniger großflächige Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser in guten Lagen auf dem Markt“, schildert Thorsten Neugebauer. Insgesamt musste die traditionell stärkste Anlageklasse etwas Federn lassen: Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtumsatz sank von rund 75 Prozent in 2016 auf gut 50 Prozent im abgelaufenen Jahr. In mehreren Fällen wurden die Immobilien weniger als fünf Jahre gehalten und nun zu deutlich gestiegenen Preisen weitergehandelt.

Nachteil für die Käufer: Die hohen Kaufpreise verwässerten etwas die Spitzenrenditen. Allerdings sind diese mit 3,7 Prozent im Büro-Segment (Vorjahr: 3,8 Prozent), 3,2 Prozent bei Geschäftshäusern (Vorjahr: 3,6 Prozent) und 4,7 Prozent im Logistik-Bereich (Vorjahr: 5,0 Prozent) im Vergleich zu anderen Kapitalanlagenklassen immer noch auf einem guten Niveau.

Gute Aussichten bei stabilem Preisniveau
Wie geht es weiter? – „Wir sehen einen breiten Konsens, dass die Nachfrage hoch und das jetzige Preisniveau mittelfristig stabil bleibt“, konstatiert Neugebauer. Preistreiberei erwarten die Immobilienexperten bei Greif & Contzen nicht. Denn zum einen seien Projektentwicklungen im Gange, um die immense Nachfrage zu stillen, zum anderen gäbe es in Köln durchaus noch viel Potenzial aus Entwicklungsgrundstücken. Zudem könne die wachsende Tendenz unter Investoren, Handelsprofite zu realisieren und Immobilien- Portfolios auf dem Markt zu bringen, 2018 erneut das Objektangebot stärken. Relativ sicher ist: „Kölns Gebäude bleiben weltweit begehrt“, sagt Thorsten Neugebauer. Fazit also: Dem Kölner Immobilien-Investmentmarkt geht es so gut wie nie zuvor. Und die Aussichten bleiben heiter.

Mittwoch, 03.01.2018 Quelle: Property Magzine

Top-Immobilien meiden, Chancen auf dem britischen Markt suchen und nicht übertrieben breit streuen – das sind die Ratschläge von Neil Cable, dem Chefanleger für Immobilien bei Fidelity International.

Wer im kommenden Jahr in Immobilien investieren möchte, sollte Spitzenobjekte meiden. „Top-Immobilien und besonders solche mit langen Mietverträgen sind heute so teuer sind wie nie zuvor“, sagt Neil Cable, Chefanleger für Immobilien bei Fidelity International. „Auch ihre Renditen sind auf historische Tiefs von drei Prozent und tiefer gefallen.“

An vielen Premium-Immobilienmärkten in Europa habe sich inzwischen eine Preisblase gebildet. „Außerhalb der Premium-Märkte finden sich daher Anlageobjekte mit besserem Risiko-Renditeprofil“, ist der Fidelity-Manager überzeugt.

Chancen in Großbritannien
Bessere Chancen wittert er unter anderem in Großbritannien. „Britische Immobilien überraschen mit hohen Renditen“, sagt Cable. Der Brexit eröffne Chancen, berge aber auch Risiken. „Ein Blick auf frühere strukturelle Ereignisse mit Auswirkungen auf den britischen Immobilienmarkt wie die Deregulierung der Finanzmärkte (‚Big Bang‘) in den 1980ern zeigt, dass auf sie in den Jahren danach diverse Anomalien folgten“, erläutert der Marktkenner.

So hätten Büroimmobilien in London in den zehn Jahren (1990-99) nach dem „Big Bang“ weniger Rendite abgeworfen als Industrieimmobilien in Mittelengland (weniger als acht Prozent per annum versus mehr als elf Prozent per annum). „Und das trotz des Niedergangs im verarbeitenden Gewerbe und dem Boom in der Finanzdienstleistungsbranche“, betont Cable. „Allem Anschein nach vollzieht sich der Brexit jedoch in Zeitlupe, sodass die Zeit für Anleger arbeitet und britische Immobilien unterdessen mit unerwartet hohen Renditen überraschen können.“

„Eine zu starke Streuung des Risikos kann unerwünschte Folgen haben“
Cable zufolge ist Diversifizierung zwar grundsätzlich gut, auch bei Immobilieninvestments. „Aber eine zu starke Streuung des Risikos in einer illiquiden Anlageklasse wie Immobilien kann unerwünschte Folgen haben“, sagt er. „Viele Wimpel auf einer Landkarte erwecken den Eindruck eines gut diversifizierten Portfolios. Engagements an wenig liquiden Märkten und zudem in unterschiedlichen Währungen können sich aber als unnötige Belastung erweisen.“ (fp)

• Er kämpfte bis zum Schluss um seinen Einfluss bei Europas größter Elektronikkette

Köln

Die knallroten Märkte kennt fast jedes Kind – nicht nur in Deutschland, sondern in vielen Ländern Europas. Ebenso wie den Werbespruch „Ich bin doch nicht blöd“ – auch wenn Media-Markt den schon vor vielen Jahren eingemottet hat. Geblieben ist über die Jahre aber eines: Der rot-weiße Wirbel im Logo zwischen den Worten „Media“ und „Markt“. Ein Wirbel, der „charakteristisch für das gesamte Unternehmen ist“, wie es auf der Unternehmenshomepage heißt. Das klingt fast schon nach Selbstironie, wenn man um den Machtkampf weiß, den sich die wechselnde Unternehmensspitze über viele Jahre mit dem Mitgründer der Kette, Erich Kellerhals, geliefert hat.

Der Selfmade-Milliardär ist – wie erst jetzt bekannt wurde – im Alter von 78 Jahren am ersten Weihnachtstag im Kreis seiner Familie gestorben. Die Geschäftsführung äußerte sich betroffen und würdigte den Manager als „bemerkenswerte Unternehmerpersönlichkeit, der wir alle viel zu verdanken haben“. Ohne ihn und seine Familie hätte das Unternehmen nicht zu seiner Stärke gefunden, heißt es weiter.

Angefangen hatte Kellerhals‘ Erfolgsstory mit einem kleinen Fahrradgeschäft in Ingolstadt, das der Unternehmer 1963 mit seiner Ehefrau gründete: FEG, Fahrrad-Elektro-Geschäft. Neben Fahrrädern wurden dort schon damals Fernseher, Radios, Öfen und Waschmaschinen verkauft. Kellerhals dachte jedoch größer. Sehr viel größer. Fernseher und Radios konnten Kunden damals nur in kleinen Fachgeschäften kaufen, die Auswahl war dementsprechend überschaubar. Mit seinen Partnern Walter Gunz und Leopold Stiefel plante und eröffnete Kellerhals 1979 den ersten großen Elektrofachmarkt außerhalb der Innenstadt in einem Münchner Gewerbegebiet. Große Auswahl, niedrige Preise, viele Parkplätze vor der Tür – das Konzept kam an bei den Kunden. Nach und nach kamen weitere Media-Markt-Filialen hinzu. Zu den Erfolgsrezepten gehörte auch, dass der jeweilige Geschäftsführer an seiner Filiale beteiligt wurde und demzufolge großes Interesse hatte, dass das Geschäft gut lief.

Die große Expansion startete erst, als Media-Markt 1988 von Kaufhof geschluckt wurde, der Saturn in die Elektroniksparte einbrachte. Die Kette wuchs, auch international, und zählt heute (inklusive Saturn) mehr als 1000 Filialen in 15 Ländern. Die Media-Saturn-Mutter Ceconomy setzte zuletzt 22 Milliarden Euro um. Auch als Kaufhof in der Metro AG aufging, blieb Kellerhals weiter mit gut 21 Prozent an Media-Markt und Saturn beteiligt. Doch mit dem Online-Boom bekam die Kette Konkurrenz, die Strategie des damaligen Metro-Chefs Eckhard Cordes passte Kellerhals nicht, er sah sein Lebenswerk bedroht. Als Cordes versuchte, die weitreichenden Mitspracherechte von Kellerhals zu beschneiden, eskalierte der Streit. Viele Gerichtsverfahren folgten. Dabei ging es mal um die Besetzung von Posten, mal um Firmenzukäufe. Auch unter dem neuen Konzernchef Olaf Koch wurde der Streit fortgeführt.

Bis zum Schluss kämpfte Kellerhals um seinen Einfluss bei der Kette. Zuletzt ging es um die Aufspaltung des Metro-Konzerns in ein Elektronik- und ein Lebensmittelunternehmen, die Kellerhals nicht verhindern konnte: sie wurde am Ende vollzogen. In den vergangenen Monaten war erneut ein Mediator mit beiden Parteien im Gespräch. Das Ziel: Kellerhals den Ausstieg aus dem Unternehmen schmackhaft zu machen. Einigen konnte man sich bis zum Schluss aber nicht.

Es vergeht kaum ein Tag, ohne dass eine Maklerfirma, ein Immobilienportal, eine Schätzgesellschaft oder staatliche Statistikinstitute neue Untersuchungen über den Immobilienmarkt veröffentlichen. Im Falle der Balearen ist die Tendenz seit Monaten klar: Die Inseln erleben einen neuen Boom.

Beispiel gefällig? Das Portal „Pisos.com“ vermeldet, dass die Balearen im November die landesweite Liste bei den Preissteigerungen für Wohnraum anführen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis wird mit 2445 Euro angegeben – eine Steigerung um 11,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Noch ein Beispiel: Die Webseite „Precioviviendas.com“ verkündet, dass die Balearen die Region Spaniens mit den höchsten Wohnungspreisen seien – der Durchschnitts-Kaufpreis wird mit 246.225 Euro angegeben. Gleichzeitig gebe es hier den geringsten Verhandlungsspielraum. Im dritten Quartal seien die Immobilien im Schnitt nur um 6,3 Prozent billiger verkauft worden als zunächst angeboten (Spanien: 7,3 Prozent). Nach Gemeinden gibt es die geringsten Preisabschläge in Calvià.

Lage, Lage, Lage: Darauf macht die Schätzgesellschaft „Tecni Tasa“ aufmerksam. Das geht so weit, dass selbst die Straßenseite ausschlaggebend sein kann. In der Calle Sant Magí im angesagten Santa-Catalina-Viertel sind die Häuser mit einer ungeraden Hausnummer um 66 Prozent teurer als jene mit geraden Nummern. Einfache Erklärung: die einen haben Meerblick, die anderen nicht. Der Quadratmeterpreis eines Meerblick-Apartments in dieser Straße wird übrigens mit 5000 Euro angegeben.

Die Schweden, die bereits in den 1950er und 1960er Jahren zu den Pionieren des Tourismus auf Mallorca zählten, kehren derzeit vor allem als Immobilienkäufer auf die Insel zurück. Die Investitionen in Wohnungen und Häuser haben sich seit 2013 verdoppelt, schreibt die spanische Tageszeitung Ultima Hora am Dienstag, ohne konkrete Zahlen zu nennen.

Im Schnitt geben Schweden 350.000 Euro für einen Zweitwohnsitz auf Mallorca aus. 85 Prozent der Immobilien befinden sich an der Bucht von Palma. Die Wohnungen müssten mindestens 60 bis 70 Quadratmeter aufweisen, sonnig sein, eine Terrasse sowie zwei Schlafzimmer samt Bad besitzen. Gefragt sind vor allem die Altstadt und das Santa-Catalina-Viertel. Für die eigenen vier Wände in Deià, Valldemossa und im Hinterland der Insel geben die Skandinavier bis zu 800.000 Euro aus.

Mallorca und insbesondere Palma seien derzeit bei Schweden beliebt wie nie zuvor. Die Stadt mit ihren qualitativ hochwertigen Läden, Lokalen und Boutique-Hotels werde als sehr attraktiv wahrgenommen, und die Fluganbindung sei in den vergangenen Jahren deutlich ausgebaut worden. Hinzu kommen die Stärke der schwedischen Krone und die relativ hohen Immobilienpreise in dem nordischen Land, die Investoren nach Mallorca blicken ließen. Die Zahl der schwedisch geleiteten Maklerbüros stieg von drei in 2013 auf mittlerweile 13. Auch die Zahl der Residenten wächst. Sie wird derzeit auf 11.000 geschätzt. (as)