Stuttgarter Investmentmarkt startet mit Rückenwind in das Jahr 2015
Angesichts der anhaltend günstigen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im ersten Quartal 2015 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von circa 220 Millionen Euro (inkl. wohnwirtschaftlicher Investments). Damit wurde das Ergebnis des Vorjahresquartals von circa 180 Millionen Euro um gut 20 Prozent übertroffen. Erfasst wurden wie bereits im Vorjahreszeitraum circa 15 Transaktionen.
„In Anbetracht rückläufiger Renditen am Geld- und Rentenmarkt und zunehmend günstiger Finanzierungsbedingungen verzeichnen wir am Immobilieninvestmentmarkt einen weiteren Anstieg nationaler wie auch internationaler Kapitalströme und einen anhaltend moderaten Rückgang der Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg“, so Frank Leukhardt, Geschäftsführer Colliers International Stuttgart.
Neben dem Core-Segment, das insbesondere durch den Verkauf eines großvolumigen Geschäftshauses in der Königstraße sowie den Erwerb des Tübinger Carré durch einen Fonds der Union – Investment Real Estate den höchsten Anteil auf sich vereinen konnte, standen weiterhin risikoreichere Investments im Fokus der Investoren. Dies führte in diesem Segment in den vergangenen Monaten zu einem stärkeren Rückgang der Renditen als im Core-Segment. Angesichts des Verkaufs der beiden vorgenannten innerstädtischen Premiumobjekte konnte die Assetklasse der Geschäftshäuser, im ersten Quartal den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds aus dem In- und Ausland stellten dabei über 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Ihnen folgten Privatinvestoren mit einem Anteil von über 20 Prozent.
Da es dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt auch weiterhin an Projekten mangelt, prägten Bestandsobjekte die Transaktionstätigkeit des ersten Quartals. „Seit einigen Monaten verzeichnen wir auf der Nachfrageseite eine Situation wie wir sie aus den Jahren 2006 und 2007 kennen, wobei die Transaktionen durch einen geringeren – wenn auch steigenden – Fremdkapitalanteil geprägt sind“, so Leukhardt.
Investoren nutzen das günstige Marktumfeld dabei auch zunehmend für Verkäufe, um innerhalb des Portfolios eine günstige Performance darzustellen – wenngleich das hieraus zu generierende Investmentangebot durch den Druck der Wiederanlage limitiert sein wird. Dennoch erwartet Colliers International angesichts des niedrigen Zinsniveaus, des enormen Anlagedrucks und zu erwartender Verkäufe vereinzelter großvolumiger Bestandsobjekte auch im Jahr 2015 ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro.
Bürovermietungsmarkt mit Rekord-Auftaktquartal
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnet laut JLL mit über 72.000 m² den höchsten Umsatz eines ersten Quartals seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Investmentmarkt erzielt mit einem Transaktionsvolumen von rund 230 Mio. Euro ein zufriedenstellendes Ergebnis und liegt leicht über dem Vorjahresquartal. „Der Stuttgarter Büroimmobilienmarkt hat seinen Schwung aus dem Jahr 2014 erfolgreich in das erste Quartal übertragen. Besonders der Vermietungsmarkt profitiert von der guten Konjunktur und den Einstellungen der Industrie. Wie erwartet, ziehen nun viele Dienstleister nach und stocken ihre Personalressourcen ebenfalls auf. Der Investmentmarkt ist sehr zufriedenstellend gestartet und wird im weiteren Jahresverlauf trotz Produktknappheit sicherlich noch für höhere Zuwachsraten sorgen“, so Alexander Veiel, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL.
Das Vermietungsvolumen beläuft sich nach Berechnungen von JLL im ersten Quartal auf 72.300 m². Der Wert markiert das bislang höchste gemessene Ergebnis für ein Auftaktquartal seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Vorjahreszeitraum wird um fast ein Fünftel übertroffen, der 5-Jahres-Durchschnitt um drei Viertel. Die Anzahl der Vermietungen bleibt dagegen mit über 80 Abschlüssen rund 14 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Der Zuwachs wurde also mit tendenziell größeren Vermietungen erreicht. Veiel: „Vor dem Hintergrund des starken ersten Quartals und weiteren absehbaren Großabschlüssen heben wir unsere Prognose für den Flächenumsatz bis Jahresende von 200.000 auf 250.000 m² an.“
Die drei größten Vermietungen des Quartals stehen für etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Auch hier ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (26 Prozent) ein Zuwachs festzustellen. Rund 31.700 m² bzw. knapp 44 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf die Größenklasse 5.000-10.000 m². Vermietungen unter 500 m² waren nach der Anzahl mit über 50 Abschlüssen und einem Anteil von rund 65 Prozent am häufigsten. Abschlüsse oberhalb von 10.000 m² sind bislang nicht zu verzeichnen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 881 m² und damit mehr als ein Drittel über dem entsprechenden Vorjahreswert.
Umsatzstärkster Teilmarkt war die City mit einem Umsatzanteil von rund 29 Prozent. Möhringen und Vaihingen komplettieren mit Umsatzanteilen von 16 und 13 Prozent die Top 3. Die Branche Industrie war im Zeitraum Q1 2015 mit einem Volumen von 34.300 m² (Anteil: 47 Prozent) die umsatzstärkste. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, die öffentliche Verwaltung, EDV sowie der Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5.
Das Leerstandsvolumen ging im ersten Quartal aufgrund der guten Flächennachfrage im Vergleich zum Vorquartal um 11.000 auf 429.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL mit 5,1 Prozent und erwartet zum Jahresende eine Quote von 5,2 Prozent. Bis Ende 2015 sind Fertigstellungen in Höhe von 131.600 m² zu erwarten, von denen im ersten Quartal bereits 13.100 m² realisiert wurden. In den Jahren 2016 und 2017 werden laut JLL weitere 144.200 bzw. 87.900 m² hinzukommen. Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,6 Prozent auf 19,50 Euro / m² / Monat. Bis Ende 2015 hält JLL einen weiteren Anstieg auf dann 20,00 Euro / m² / Monat für möglich. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg gleichzeitig um knapp fünf Prozent auf aktuell 12,32 Euro / m² / Monat.
