PORT Real Estate Immobilien

Offene Immobilienfonds bewegen 7,7 Mrd. Euro

Scorpe Ratings hat die Portfoliobewegungen von allen 16 offenen Immobilienpublikums-fonds untersucht. Ergebnis: Im Jahr 2014 wurden insgesamt 57 Objekte im Wert von rund 5,1 Mrd. Euro angekauft. Zugleich wurden 40 Objekte für rund 2,6 Mrd. Euro verkauft.

Fonds bereinigen ihre Portfolios und verkaufen kleinere Objekte – und erwerben zugleich Gebäude mit deutlich größeren Volumina. Im Durchschnitt wurden Objekte für rund 65 Mio. Euro veräußert. Die angekauften Immobilien kommen auf durchschnittlich 90 Mio. Euro.

Bei den Investitionsstandorten steht mit 23 Ankäufen Deutschland an der Spitze – was einem Anteil von 40% am Gesamtinvestitionsvolumen entspricht. Der außereuropäische Anteil der Investitionen lag insgesamt nur bei 15% und damit deutlich unter den Werten vergangener Jahre.

Der Anteil der Investitionen in Projektentwicklungen steigt wieder deutlich an. Fast ein Drittel des Ankaufsvolumens 2014 in Höhe von 5,1 Mrd. Euro entfällt auf Objekte, die noch nicht fertiggestellt sind.

Bei den Nutzungsarten standen Büroimmobilien weiter an erster Stelle: Insgesamt entfielen 72% des Investitionsvolumens auf Büroobjekte (3,7 Mrd. Euro).

Bei den Verkäufen dominieren britische Objekte – vor allem in London – das Geschehen. Auf sie entfällt mit einem Drittel der größte Anteil am Verkaufsvolumen (875 Mio. Euro).

Mehr als die Hälfte des gesamten Investitionsvolumens im vergangenen Jahr entfällt auf nur drei Fonds. Der UniImmo: Europa investierte rund 1,1 Mrd. Euro, gefolgt vom Deka-ImmobilienGlobal mit 920 Mio. Euro und UniImmo: Deutschland mit 815 Mio. Euro.

Inwieweit sich das Risiko-Rendite-Profil der Fonds durch die An- und Verkäufe verändert hat, ermittelt Scope für jeden Fonds individuell. Die neuen Scope Ratings sämtlicher Publikumsfonds werden im Juni veröffentlicht.

Ausblick
Scope erwartet für 2015 trotz steigender Mittelzuflüsse ein Ankaufsvolumen auf Vorjahresniveau. Der Grund: Die Mittelzuflüsse werden nicht nur für neue Investments verwendet, sondern auch verstärkt für die Reduktion der Fremdkapitalquoten und für umfangreiche Investitionen in die bereits im Portfolio befindlichen Bestandsobjekte.

In Bezug auf Verkäufe erwartet Scope für 2015 hingegen eine Steigerung des Volumens. Viele Fonds nutzen das aktuell hohe Preisniveau, um ihre Portfolios zu bereinigen und Objekte, die nicht mehr in die strategische Ausrichtung passen, abzustoßen. Darüber hinaus nutzen Fondsmanager das hohe Preisniveau auch zunehmend, um Gewinne zu realisieren.

Hannover Leasing hat im Rahmen eines Share Deals das Büro- und Geschäftshaus Kurfürsten Hof in Heidelberg von der Strabag Real Estate GmbH erworben. Der fünfstöckige Neubau liegt in der Innenstadt von Heidelberg in der Kurfürsten-Anlage 21-23 und umfasst rund 14.500 m² Mietfläche sowie 217 Tiefgaragenstellplätze. Größte Mieter der 2014 fertig gestellten und gemischt genutzten Immobilie sind der Hotelentwickler und -betreiber Foremost mit einem Hotel der Marke Holiday Inn Express und die Handelsgesellschaft Edeka. Zum Kaufpreis wurden keine Angaben gemacht. Die Investitionssumme der Strabag lag laut Medienberichten bei ca. 45 Mio. Euro. Mit der Veräußerung gab die SRE zudem die Vollvermietung des Gebäudes bekannt. Die Augenpraxisklinik Heidelberg hat die letzten vakanten ca. 900 m² großen Büroflächen angemietet.

Mit dem Investment in Heidelberg setzt Hannover Leasing aufgrund des Renditedrucks in deutschen Metropolen auf eine Nebenlage. „Heidelberg zählt aufgrund seiner demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung zu den für Investoren attraktivsten B-Standorten Deutschlands. Die Top-Lagen dieser Märkte zeichnen sich oft durch eine wesentlich stabilere Wertentwicklung als viele Standorte in den großen Metropolen aus“, erklärte Bernhard Berg, Geschäftsführer der Hannover Leasing. Hannover Leasing wurde bei der Transaktion von der IAM Immobilien Assetmanagement GmbH beraten.

Neubau als Green Building
Der Kurfürsten Hof wurde 2013 errichtet und Anfang 2014 fertiggestellt. Das Objekt mit einer modernen Fassade mit Aluminiumelementen und bodentiefen Fenstern besteht aus zwei Unter- und fünf oberirdischen Geschossen. Über dem Erdgeschoss liegt ein Innenhof, der teilweise vom Hotel als Terrassenfläche genutzt wird. Aktuell wird für den Neubau eine Green Building-Zertifizierung durchgeführt mit dem Ziel, Silber“ zu erreichen.

Immobilie mit den Nutzungsarten Hotel, Einzelhandel und Büro
Die Immobilie ist bis auf einige Lagerflächen nun vollständig vermietet. Größte Mieter sind die Foremost Hospitality HIEX GmbH mit einem Holiday Inn Express-Hotel auf 4.550 m² sowie die Handelskette Edeka mit einer Fläche von 3.200 m². Der Bürobereich, der insgesamt 5,800 m² und damit den Schwerpunkt der Flächen umfasst, ist langfristig an den Finanzdienstleister MLP, das Life Science Unternehmen Molecular Health und eine Arztpraxis vergeben. Die durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge liegt bei über 15 Jahren.

Strabag schließt Quartiersentwicklung in Heidelberg ab
Strabag Real Estate hat mit der Fertigstellung des Kurfürsten Hofs auch die Quartiersentwicklung in Heidelberg zwischen der Kurfürsten Anlage und der Bahnhofstraße abgeschlossen. Nach dem Zuschlag in einem PPP-Vergabeverfahren im Jahr 2008 hatte das Unternehmen hier 2010 bereits den Justiz-Neubau fertiggestellt sowie im selben Jahr ein Wohn- und Geschäftshaus projektiert und vor Baubeginn veräußert.