Das Interesse an europäischen Hotelimmobilien ist in den letzten Jahren sowohl auf Seite der Investoren als auch der Hotelbetreiber deutlich gestiegen. Hotelimmobilien haben sich weg vom Nischeninvestment hin zu einer etablierten Assetklasse entwickelt.
Die Konzentration unter den Hotelbetreibern und die Anpassung ihres Angebots an das veränderte Nachfrageverhalten der Gäste spiegeln sich in den Hotelimmobilienmärkten wider. Dies hat sowohl Auswirkungen auf die Investitionsmöglichkeiten als auch auf die Renditen von Hotelimmobilien, bringt jedoch neue Herausforderungen durch die Verlagerung von Betreiberrisiken auf Investoren mit sich. Scope Ratings hat 2015 ein Hotelimmobilienvolumen von ca. 4 Mrd. Euro bewertet – Tendenz steigend.
Die europäischen Hotelmärkte erreichten im vergangenen Jahr einen neuen Transaktionsrekord. Vor allem aus Asien stieg die Nachfrage nach Hotelübernachtungen als auch Hotelimmobilien. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt ist das Wachstum nicht nur durch das starke Interesse der Investoren getrieben, sondern auch durch eine Nachfrage nach den Objekten auf der Nutzerseite unterlegt.
Diese Nachfrage wird neben der Expansion vor allem asiatischer Hotelketten nach Europa auch durch das wachsende Segment der Budget-Hotels gespeist. Resultierend daraus trifft ein steigendes Interesse an Investitionen in Hotelimmobilien auf einen gestiegenen Bedarf der Betreiber nach Objekten – eine Entwicklung die grundsätzlich positiv für Investitionen in Hotelimmobilien ist.
Jedoch nimmt die Marktmacht der Betreiber aufgrund von Konsolidierung in der Hotelbranche und Orientierung an größeren Losgrößen ständig zu. Dies erlaubt es Betreibern, die Rendite von reinen Pachtverträgen zu Lasten der Investoren zu reduzieren, oder wirtschaftliche Risiken des Hotelbetriebs zunehmend auf Immobilieninvestoren zu übertragen – mit einer erkennbaren Verschiebung des Risiko-Rendite Profils der jeweiligen Vertragsgestaltung.
Für Investoren bedeutet dies zweierlei: Zum einen müssen sie bei vorliegenden Renditeanforderungen ihre Risikobereitschaft hin zu Betreiberrisiken und peripheren Standorten erweitern, zum anderen müssen sie ihre Expertise in der Auswahl und dem Management von Hotelimmobilen noch stärker fokussieren. Und das sowohl bei der vertraglichen Strukturierung, als auch bei der wirtschaftlichen Einschätzung des jeweiligen Geschäftsbetriebes über die Haltedauer.
