Alternative Investments gewinnen bei der Immobilienanlage an Bedeutung. Was sich schon in dem CBRE Investor Intentions Survey 2016 sowohl auf europäischer als auch auf globaler Ebene abzeichnete, wird nun durch eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE bestätigt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres stieg das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Pflegeheime in Deutschland auf 465 Millionen Euro und erreichte damit bereits mehr als die Hälfte des Transaktionsumsatzes des Gesamtjahres 2015. Im Vergleich zum Vorjahresquartal hat sich das Transaktionsvolumen damit um mehr als das Siebenfache erhöht. „Das hohe Transaktionsvolumen ist Ausdruck eines sehr großen Interesses an deutschen Pflegeimmobilien, das jedoch von dem knappen Angebot nicht vollständig befriedigt werden kann“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.
Großes Interesse bei europäischen Investoren
Mit knapp 33 Prozent stellten Asset Manager die größte Investorengruppe dar, gefolgt von institutionellen Investoren wie Versicherungen mit über 32 Prozent. Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren mit 19 Prozent die drittgrößte Investorengruppe. Im ersten Quartal 2016 kam das Investitionskapital zu rund der Hälfte aus Deutschland. Investoren aus dem europäischen Ausland legten rund 225 Millionen Euro in deutsche Pflegeimmobilien an und trugen so zu über 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien bei. Besonders aktiv zeigten sich Akteure aus Belgien, die rund 165 Millionen Euro investierten und somit für 35 Prozent des gesamten Investmentvolumen verantwortlich waren. Im Vergleich zum Vorjahr konnten damit ausländische Investoren ihr allokiertes Kapital in deutsche Pflegeheime nochmals um fast sieben Prozentpunkte steigern. „Wir beobachten gerade bei europäischen Investoren ein großes Interesse an deutschen Sozial- und Gesundheitsimmobilien. Dies gilt vor allem für Investoren, in deren Heimatmärkten diese Anlageform bereits zu einer etablierten Assetklasse im Milliardenbereich gehört“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.
„In Deutschland gibt es Potential und einen gewissen Nachholbedarf am Markt für Pflegeimmobilien. Die Ausweitung der staatlichen Richtlinien und der erforderliche Umbau bestehender Einrichtungen werden die öffentlichen und frei-gemeinnützigen Träger an die Grenze Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringen“, sagt Richolt. „Entsprechend rückt dieses Immobiliensegment verstärkt in den Fokus der Privatwirtschaft, die in der Lage ist die entstehenden Lücken zu füllen. Aufgrund der deutlich gestiegenen Kapitalwerte pro Quadratmeter am Wohnungsmarkt lohnt sich der Neubau von Pflegeeinrichtung oftmals nur dort, wo die Wohnmieten unter acht Euro pro Quadratmeter liegen. In anderen Lagen konzentrieren sich Investoren auf gut positionierte Bestandsimmobilien“, erklärt Richolt.
Renditevorsprung von Pflegeimmobilien bleibt bestehen
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten, insbesondere in Core-Produkte, werden alternative Immobilienanlagen immer interessanter für Investoren. Pflegeimmobilien sind dabei besonders attraktiv, da sie nicht nur im Vergleich zu traditionellen Assetklassen, sondern auch im Vergleich zu anderen alternativen Immobilienanlagen eine hohe Rendite ermöglichen. „Das gestiegene Interesse bei dem gleichzeitig knappen Angebot an erstklassigen Pflegeeinrichtungen bedeutet, dass es auch bei Pflegeimmobilien einen leichten Renditerückgang zu verzeichnen gibt. Der Renditevorsprung gegenüber den traditionellen Immobilien-Assetklassen bleibt jedoch bestehen“, erklärt Linsin. Im Vergleich zum Jahresende 2015 sank die Spitzenrendite im ersten Quartal 2016 um 25 Basispunkte auf rund sechs Prozent. Damit liegt die Spitzenrendite von Pflegeimmobilien noch immer 100 Basispunkte über der von Hotelobjekten und 150 Basispunkte über jener von Studentenwohnheimen. Die Spitzenrenditen von Büroimmobilien liegen bei knapp über vier Prozent. „Zunehmend beobachten wir bei Pflegeimmobilien auch Transaktionen und Gebote bei laufenden Verkaufsmandaten unterhalb der Sechs-Prozent-Marke, wobei der Einzelverkauf im Rahmen von sogenannten Aufteilergeschäften hier nicht berücksichtig wird“, ergänzt Linsin.
„Ein zusätzliches Argument für Investoren ist, dass es sich bei Pflegeimmobilien um einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt handelt“, sagt Richolt. „Da dies zunehmend von Investoren erkannt wird, steigt das Interesse an Pflegeimmobilien, obwohl sie hochspezialisierte Nischenprodukte darstellen. Für das Gesamtjahr 2016 gehen wir von einem weiterhin sehr dynamischen Markt für Pflegeimmobilien aus. Aufgrund bereits geplanter Portfoliotransaktionen ist es möglich, dass das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2016 die Grenze von einer Milliarde Euro erreichen wird“, so Richolt.
