PORT Real Estate Immobilien

Mit einem Investitionsvolumen von deutlich über einer halben Milliarde Euro (583 Mio. Euro) verzeichnet der Markt für Hotel-Investments einen exzellenten Jahresauftakt. Dies geht aus der aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate hervor. Auch wenn die ersten Monate nicht ganz so dynamisch waren wie das Schlussquartal des Vorjahres, ist das Resultat, das 40 Prozent über dem 10-Jahres-Schnitt liegt, besonders im langjährigen Vergleich als hervorragend einzustufen.

„Insbesondere größere Hotelportfolios hatten hieran einen bedeutenden Anteil. Sie machen mit 345 Mio. Euro, was 59 % des Gesamtumsatzes entspricht, den Löwenanteil aus. Mehr als ein Drittel des Portfoliovolumens entfällt allein auf den Verkauf von 22 B&B-Hotels von Carlyle an den französischen REIT Foncière des Murs , der darüber hinaus auch noch zwei weitere Portfolios akquirierte„, erläutert Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Hotel-Investments stehen bei einer Vielzahl verschiedenster Investoren auf der Einkaufsliste. Durch die Ankäufe des REITs Foncière des Murs waren im ersten Quartal 2015 Immobilien AGs/REITs mit gut 36 % des Gesamtvolumens besonders stark. Mit deutlichem Abstand folgen Spezialfonds, welche auch im Vorjahr bereits zu den bedeutendsten Nachfragern zählten, mit rund einem Fünftel. Sie sicherten sich unter anderem im Rahmen eines Forward Deals ein Hotel der bisher in Deutschland noch nicht vertretenen Marke Super8 in München. Den dritten Platz belegen, gleichauf mit jeweils gut 13 %, Immobilienunternehmen und Corporates. Darüber hinaus sind bisher nur noch offene Fonds (12 %) und private Anleger (5 %) in größerem Umfang in Erscheinung getreten.

Das Interesse ausländischer Investoren hält sich bereits seit mehreren Jahren auf einem hohen Niveau. Aber auch heimische Käufer suchen verstärkt Hotelimmobilien und konkurrieren damit gleichermaßen um das geringe Angebot. Im ersten Quartal 2015 kam fast jeder zweite Euro aus dem Ausland (über 45 %), wobei bislang nahezu ausschließlich europäische Anleger gekauft haben. Mit Abstand am aktivsten waren dabei französische Investoren. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass Käufer aus anderen Regionen, insbesondere Asien, kein Interesse an deutschen Hotels haben: Sie sind im ersten Quartal nur noch nicht zum Zuge gekommen. Gerade das großvolumige Portfoliosegment wird von ausländischen Investoren dominiert, während bei den Einzeltransaktionen deutsche Anleger im Vordergrund stehen.

Auch an den meisten großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) haben Investments in Hotelimmobilien im Vorjahresvergleich zugelegt (+38 %). In der Hansestadt konnte mit dem Verkauf des Sofitels an Art-Invest zudem auch die größte Einzeltransaktion registriert werden. Lediglich in Frankfurt und München war ein Rückgang zu verzeichnen. Beide Standorte erzielten jedoch im Vorjahreszeitraum außerordentlich gute Ergebnisse. Mit 111 Mio. Euro und 110 Mio. Euro wurde in Berlin und Hamburg am meisten angelegt (+258 % bzw. +55 % gegenüber Q1 2014). Trotz des Rückgangs erzielen aber auch München (55 Mio. Euro) und Frankfurt (45 Mio. Euro) sehr gute Ergebnisse, die mit +82 % und +56 % deutlich über dem langjährigen Schnitt liegen. Schlusslicht ist Köln mit derzeit nur einer Transaktion vor Düsseldorf (knapp 32 Mio. Euro).

Über zwei Drittel des Umsatzes entfallen auf Transaktionen ab 50 Mio. Euro. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum, in dem in diesen Kategorien noch kein Abschluss verzeichnet wurde, ist damit ein deutliches Übergewicht von Großdeals zu verzeichnen. Neben zwei größeren Einzeltransaktionen schlagen sich hier in erster Linie Portfoliodeals nieder, die im ersten Quartal 2014 ausgeblieben waren. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss ist im Jahresvergleich dementsprechend deutlich, von knapp 17 Mio. Euro auf 31 Mio. Euro, gestiegen. Nach den oberen Kategorien 50-100 Mio. Euro (48 %) und über 100 Mio. Euro (22 %) sind die stärksten Größenklassen die zwischen 25 und 50 Mio. Euro mit 14 % und zwischen 10 und 25 Mio. Euro mit 11 %. In beiden wurde bisher jedoch noch nicht so viel wie im Vorjahreszeitraum investiert. Gut 5 % entfallen darüber hinaus auf kleinere Hotels bis 10 Mio. Euro.

Perspektiven
Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer unverändert starken Nachfrage nach Hotelimmobilien auszugehen. „Ein wesentlicher Grund hierfür ist auch, dass Hotel-Investments trotz in den letzten Quartalen deutlich gestiegener Preise im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien immer noch höhere Renditen aufweisen“, sagt Alexander Trobitz. „In Verbindung mit dem historisch niedrigen Zinsniveau stellen sie demzufolge für eine breite Palette unterschiedlicher Investoren ein begehrtes Anlageziel dar. Im Zuge des anhaltenden Trends zu Kurzreisen und guten Belegungsraten sind das Projektvolumen und die Neubautätigkeit hoch, sodass in der näheren Zukunft noch einige attraktive Assets auf den Markt kommen sollten. Vor diesem Hintergrund dürfte gerade in den kleineren und mittleren Größenklassen in den kommenden Monaten das Marktgeschehen deutlich anziehen. Für das Gesamtjahr ist dementsprechend mit einem sehr guten Transaktionsvolumen zu rechnen, das sogar das Rekordergebnis aus dem Vorjahr übertreffen könnte.“

Schweizer widmen Münchner Bürogebäude um

In der Kronstadter Straße soll ein Hotel entstehen. Dazu wechselte jetzt ein Büroobjekt in der Nachbarschaft des Münchner Messegeländes gelegen den Eigentümer. Käufer ist ein Projektentwickler aus der Schweiz, Verkäufer ein Projektentwickler aus München. Das Gebäude, das im Jahr 1990 errichtet wurde, liegt an der Kronstadter Straße und verfügt über rund 8.800 m² überirdische und über ca. 1.500 m² unterirdische Nutzfläche. Überdies stehen eine Tiefgarage mit 85 Stellplätzen sowie 33 Außenstellplätze zur Verfügung. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der neue Eigentümer will das derzeit leer stehende Büroobjekt laut der Realkon Immobilien Investment GmbH, die den Deal vermittelt hat, zu einem Hotel entwickeln.

Die Umwandlung ehemaliger und leerstehender Bürogebäude zu Hotel- oder Wohnimmobilien liegt bundesweit im Trend, denn die Entwicklungsareale in den Metropolen werden zunehmend rarer. Oftmals sind die Büroimmobilien sanierungsbedürftig und die Umgebung hat sich gewandelt, so dass die weitere Nutzung als Bürostandort schwierig ist.

Neues Umwidmungsprojekt an der Kronstadter Straße 1 in der Nachbarschaft zum Messegelände.

Beispiele für Umwidmungsprojekte im Bereich Hotel gibt es auf bundesweiter Ebene im Moment einige. In der Rheinmetropole Köln wird die frühere Zentrale der Gothaer Versicherung in der Nähe des Rheinauhafens zum Hotel umgenutzt. Das 18-stöckigen Bürogebäude am Perlengraben in der Altstadt-Süd wird künftig von der Foremost Hospitality als Holiday Inn Express Hotel betrieben. In der Hamburger City wird das ehemalige Gebäude der Oberfinanzdirektion zum 5-Sterne-Hotel der internationalen Kette Frasers Hospitality Group entwickelt. Das zwischen 1907 und 1910 errichtete Gebäude mit ca. 15.000 m² Grundfläche wurde zu diesem Zweck von der Rödingsmarkt 2 GmbH an die Frasers Hospitality Group verkauft. Das derzeit aktuellste Projekt liegt allerdings auch tatsächlich in München. Die Steigenberger Hotel Group wird in die ehemalige Firmenzentrale von Swiss Life an der Berliner Straße einziehen. Nach der Umwandlung soll das Hotel über rund 292 Zimmer verfügen. Ein entsprechend langfristiger Pachtvertrag für das Projekt ist in der vergangenen Woche unterzeichnet worden.

„Die Umwandlung des Bürogebäudes in ein ansprechendes und modernes Hotel hat Vorbild-Charakter“, sagt Stefan Mächler, Chief Investment Officer der Swiss Life Gruppe.

Eine Investition in den Münchener Hotelmarkt erscheint derzeit durchaus lohnenswert. Der Tourismus in der bayerischen Landeshauptstadt hat seit Jahren steigende Gästezahlen zu verzeichnen. In 2014 wurden vom städtischen Referat für Arbeit und Wirtschaft insgesamt 13,4 Mio. Übernachtungen gezählt und damit eine Steigerung von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr erzielt. Vorwiegend deutsche Gäste zieht es in die Stadt an der Isar, aber auch der internationale Marktanteil wird stetig größer. Aufgrund der steigenden Gästezahlen wächst auch der Hotelmarkt der Stadt kontinuierlich. So verzeichnete die Bettenanzahl in den vergangenen zehn Jahren einen Anstieg von über 57 Prozent, ebenso stieg die Auslastung.

Steigenberger setzt erstmals Fuß auf Münchener Boden

Der Tourismus in der bayerischen Landeshauptstadt München boomt seit Jahren. In 2014 wurden vom städtischen Referat für Arbeit und Wirtschaft insgesamt 13,4 Mio. Übernachtungen gezählt und damit eine Steigerung von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr erzielt. Vorwiegend deutsche Gäste zieht es in die Stadt an der Isar, aber auch der internationale Marktanteil wird stetig größer. Aufgrund der steigenden Gästezahlen wächst auch der Hotelmarkt der Stadt kontinuierlich. So verzeichnete die Bettenanzahl in den vergangenen zehn Jahren einen Anstieg von über 57 Prozent, ebenso stieg die Auslastung. Zahlreiche Hotelprojekte befinden sich derzeit in der Entwicklung und eröffnen in naher Zukunft. Nun schließt auch die Steigenberger Hotel Group einen weißen Fleck auf der Landkarte ihres Portfolios und eröffnet ihr erstes Haus in München.

Dazu wird das Schweizer Finanzberatungs- und Versicherungsunternehmen Swiss Life sein ehemaliges Verwaltungsgebäude in der Berliner Straße im Stadtteil Schwabing in ein Hotel umwandeln. Dafür wurde mit der Steigenberger Hotel Group nun ein Pachtvertrag geschlossen. Das neue Hotel soll über 292 Zimmer und Suiten verfügen. Zum gastronomischen Angebot zählen ein Restaurant und eine Bar. Platz für Tagungen bietet ein 1.200 m² großer Konferenzbereich. Das neue Steigenberger Hotel München soll voraussichtlich im Jahr 2017 eröffnen, ein genauer Termin für den Baustart steht laut Angaben einer Steigenberger-Sprecherin aber noch nicht fest. Vermittelnd tätig waren CBRE Hotels und CBRE München.

„München gilt als eine der weltweit bedeutendsten Destinationen. Als Standort für ein Steigenberger Hotel and Resort hatten wir es ganz oben auf unserer Expansionsliste. Ist die Hauptstadt des Freistaates doch der perfekte Standort für die sehr erfolgreiche Fortsetzung unseres nationalen wie internationalen Wachstums“, kommentiert Puneet Chhatwal, CEO der Steigenberger Hotels AG.

Weitere Hotelprojekte in den Startlöchern
In München stehen derzeit noch weitere Hotelprojekte kurz vor der Fertigstellung. So entwickelt die Strabag Real Estate Gmbh ein Hotel mit 270 Zimmern in München-Moosach für die BMW Group. Errichtet wird der Neubau an der Hanauer Straße 50 auf einem rund 5.400 m² großen Grundstück von einer Arbeitsgemeinschaft der Strabag SE Konzerngesellschaften ED Züblin GmbH und Josef Riepl GmbH. Die BMW Group will das Gebäude zur Unterbringung von zeitweise in München eingesetzten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern nutzen, die befristete Aufgaben am BMW Standort München übernehmen. Die Fertigstellung ist für diese Jahr vorgesehen.

Auch der Arnulfpark bekommt zwei neue Hotels. Mit dem Novotel und dem ibis Hotel bekommt die Stadt München zwei weitere Accor-Häuser in zentraler Lage. Insgesamt 389 Zimmer stehen den Gästen ab Juni 2015 zur Verfügung. Beide Häuser sind gezielt auf die Bedürfnisse von Geschäfts- und Urlaubsreisenden ausgerichtet, verfügen über eine Hotelbar und eine gemeinsame Tiefgarage mit 101 Stellplätzen.

Auch das erste Super8 by Wyndham-Hotel Deutschlands wird in München stehen. Die Eröffnung des Budget-Hotels mit insgesamt 160 Zimmern in Nymphenburg in der Nähe des Hirschgartens wird für den Herbst 2015 anvisiert. Super8 ist die Budgetmarke der Wyndham Hotel Group, die mindestens zehn Super8-Hotels auf dem deutschen Markt platzieren will. Super8-Hotels gibt es bereits seit den 70er Jahren, allerdings bislang nur in den USA, Kanada und China.

Hotelinvestmentmarkt startet ohne Verschnaufpause ins neue JahrDer Hotelinvestmentmarkt blieb laut Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International im ersten Quartal 2015 weiter auf Erfolgskurs. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 617 Millionen Euro konnte im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 174 Prozent verzeichnet werden.

„Vor allem eine Reihe größerer Portfolioverkäufe trug zu dem starken Quartalsergebnis bei. Hotelpakete im Wert von rund 450 Millionen Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres den Eigentümer. Dies entspricht einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 73 Prozent. Einzelne Hotels wurden für gut 167 Millionen Euro veräußert,“ so Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

Auf Käuferseite war die Dominanz internationaler Investoren im vergangenen Quartal nicht mehr so stark ausgeprägt wie im Vorjahr. Lag der Anteil ausländischer Investoren im ersten Quartal 2014 noch bei gut zwei Drittel, so waren es 2015 lediglich knapp 52 Prozent am Transaktionsvolumen. Internationale Käufer investierten gut 318 Millionen Euro in deutsche Hotelimmobilien und übertrafen damit die deutschen Anleger knapp, welche Investitionen in Höhe von gut 299 Millionen Euro tätigten. Auf Verkäuferseite lagen dagegen die nationalen Investoren vorne. Diese veräußerten Hotels für gut 360 Millionen Euro und waren somit für 58 Prozent am Transaktionsvolumen verantwortlich.

Drei Hotelkategorien gleichauf in der Investorengunst
Die Hotelkategorien von 2, 3 und 4 Sternen lagen in der Investorengunst fast gleichauf. Mit knapp 175 Millionen Euro (28 Prozent am Transaktionsvolumen) waren es die Hotels der Kategorie 3 Sterne, die sich den ersten Platz sichern konnten. Knapp dahinter platzierten sich die 2-Sterne-Hotels mit 171 Millionen Euro (28 Prozent) und die 4-Sterne-Hotels mit 168 Millionen Euro (27 Prozent). Gut 102 Millionen Euro (17 Prozent) entfielen auf Transaktionen im Luxussegment. Im Vergleich zum Vorjahr zeigten sich insbesondere die 2-Sterne-Hotels stark. Im Vergleichszeitraum 2014 machten Budgethotels nur sieben Prozent am Transaktionsvolumen aus. Verantwortlich für dieses überdurchschnittliche Abschneiden war unter anderem der Portfolioverkauf von 22 B&B-Hotels, die zum größten Teil als 2-Sterne-Hotels geführt werden. Für 128 Millionen Euro ging dieses Portfolio von der Carlyle Group an den französischen REIT Froncière des Murs.

„In den sieben wichtigsten Hotelstandorten Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – wurden knapp 378 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert. Damit lagen diese Standorte mit einem Anteil von 61 Prozent am Transaktionsvolumen, trotz einer Einbuße von 10 Prozentpunkten zum Vergleichszeitraum, wiederum deutlich vor den Nebenlagen (39 Prozent). Abseits der Top-Standorte wurden 239 Millionen Euro in Hotels investiert. In den wichtigsten Städten waren die veräußerten Hotels durchschnittlich 149 Zimmer groß, in den Nebenlagen mit einer durchschnittlichen Zimmerzahl von 96 dagegen deutlich kleiner,“ sagt Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Am aktivsten auf Seiten der Käufergruppen zeigten sich REITs. Diese erwarben Hotelobjekte für rund 240 Millionen Euro (39 Prozent) überwiegend im Rahmen von Portfoliotransaktionen. Mit gut 25 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen und 155 Millionen Euro folgten offene Immobilienfonds und Spezialfonds. Damit konnte sich diese Investorengruppe zum Vorjahr um acht Prozentpunkte steigern. Corporates und Eigennutzer rangierten an dritter Stelle und konnten 15 Prozent des Transaktionsvolumens (90 Millionen Euro) auf sich vereinen.

Auf Verkäuferseite hingegen standen Corporates und Eigennutzer, wie auch im Vorjahr, ganz vorne. Sie trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von 262 Millionen Euro (42 Prozent). Projektentwickler und Bauträger hielten ihren Anteil am Transaktionsvolumen mit 21 Prozent fast konstant und veräußerten Objekte für 127 Millionen Euro. Opportunity Fonds und Private Equity Fonds kamen auf gut 124 Millionen Euro bzw. 20 Prozent.

Ausblick: Hohe Nachfrage setzt Renditen unter Druck
„Aufgrund des positiven Jahresauftakts und der sich in der Pipeline befindlichen Abschlüsse gehen wir davon aus, dass bis zum Jahresende die Marke von drei Milliarden Euro erreicht oder sogar überschritten werden kann. Die Nachfrage nach guten Standorten und marktgängigen Hotels hat weiter zugenommen. Daher sind die Renditen erwartungsgemäß vor allem in München, Frankfurt und Berlin nochmals gesunken. Die anderen Städte könnten im Lauf des Jahres nachziehen. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für sehr gute Objekte liegt deutschlandweit bei 5,69 Prozent und damit 44 Basispunkte unter dem Niveau des Vorjahrs“, so Erben abschließend.

Hotels: Umsatz hat sich im 1. Quartal mehr als
verdreifacht

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt steuert einem
neuen Rekordjahr entgegen. Schon im 1. Quartal stieg das Transaktionsvolumen
laut Colliers International und JLL auf rd. 600 Mio. Euro, was mehr als dreimal
so viel ist wie im 1. Quartal 2014. CBRE meldet sogar ein Plus auf über 640
Mio. Euro. Zu verdanken ist der deutliche Anstieg besonders Paketverkäufen und
der hohen Nachfrage im 2-Sterne-Segment. So zählte JLL gleich fünf
Portfoliodeals im Volumen von 345 Mio. Euro, nach nur einem Paketverkauf im
Vorjahr. Im 2-Sterne-Segment wurden Colliers zufolge 171 Mio. Euro investiert,
wodurch der Umsatzanteil von 7 % im Vorjahresquartal auf 28 % zulegte.
Gleichauf lagen mit ebenfalls 28 bzw. 27 % die 3- und 4-Sterne-Häuser, in
Luxushotels flossen 102 Mio. Euro (17 %). Für das Gesamtjahr rechnen JLL und
Colliers mit einem Ergebnis, das über der bisherigen Rekordmarke von 3 Mrd.
Euro im Vorjahr liegen wird