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06.06.2017 Vorsicht Falle: Fake-News gibt es auch bei Immobilien

Die Suche nach den eigenen vier Wänden wird häufig zur Belastungsprobe. Steigende Immobilienpreise und der städtische Wohnraummangel führen nicht selten zur Verzweiflung. Um Maklerkosten zu sparen, suchen viele Menschen selbstständig nach Immobilien im Internet. „Immobilienportale bieten Interessierten einen schnellen und einfachen Überblick über die vorhandenen Häuser und Wohnungen. Leider treiben hier auch schwarze Schafe ihr Unwesen und hinter vielversprechenden Angeboten verbirgt sich statt einer Traumwohnung bloße Abzocke“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Ein Beispiel: In Berlin wurden mehrfach Anzeigen geschaltet, in denen Zwei-Zimmer-Wohnungen für lediglich 500 Euro Miete angeboten wurden – in begehrten Wohnlagen können solche Wohnungen jedoch spielend das Doppelte kosten. Die Bilder dazu zeigten schicke Altbauwohnungen, die man angeblich für geringe Reservierungskosten oder die Überweisung der Kaution sofort mieten konnte. Wollten die Interessenten dann die Wohnung besichtigen oder einen Termin für die Schlüsselübergabe machen, fiel der Betrug auf. Die angeblich günstigen Wohnungen existieren in Wahrheit gar nicht oder befinden sich in anderen Städten und die schicken Fotos stammen häufig aus gehobenen Pariser Appartements. Aber nicht immer sind die meist sehr professionell gestalteten Anzeigen auf den ersten Blick als Fälschung zu identifizieren.

Schutz vor Immobilien-Betrug

„Das alte Sprichwort ‚Es klingt zu schön, um wahr zu sein‘ ist eine gute Orientierung bei der Suche nach Fake-Anzeigen. Interessierte sollten immer stutzig werden, wenn beispielsweise eine Mietwohnung mehrere hundert Euro unter dem marktüblichen Preis angeboten wird“, so Scharfenorth weiter. Neben dem zu günstigen Preis sind alle Anzeigen, bei denen für eine Leistung zuerst bezahlt werden muss, mit Vorsicht zu genießen. Werden Besichtigungstermine nur gegen Vorkasse angeboten, handelt es sich sehr wahrscheinlich um einen Betrug. Darüber hinaus ist auch die Kommunikation mit dem Anbieter oder Vermieter aufschlussreich. Ist die Anzeige hoch professionell, aber der Anbieter antwortet nicht entsprechend, kann es sich um eine Fälschung handeln. Besonders hellhörig sollten Interessierte werden, wenn der Vermieter Druck ausübt: Angaben wie „Nur heute verfügbar“ oder „Reservierbar gegen sofortige Kautionszahlung“ stammen nie von einem seriösen Anbieter. Für alle, die auf der Suche nach einer Finanzierung ihrer Traumimmobilie sind, bietet der Baufinanzierungsrechner von Baufi24 eine schnelle und einfache Möglichkeit, die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen zu ermitteln.

Wohnimmobilienmarkt

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Frühjahr 2016„ vorgestellt und kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Miet- und Kaufpreise auf dem Wohnungsmarkt in München zunehmend entkoppeln. Im Bayern-Trend erreicht das Mietpreisniveau zudem auch Spitzenwerte, dies betrifft vor allem München. “Mit 27,7 % ist der Anteil der Wohnkosten am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in München im Frühjahr 2016 am höchsten in Bayern“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „gefolgt von Regensburg, Augsburg und Würzburg mit durchschnittlich 24,1 %.“

Bayern
Aktuell kann in Gesamtbayern erneut ein Mietanstieg beobachtet werden. Die stärksten Zuwächse gegenüber Herbst 2015 können bei den Wohnungen aus dem Bestand (+2,5 %) und Reihenmittelhäusern (Neubau: +2,3 % und Bestand: +2,0 %) verzeichnet werden, gefolgt von neuerrichteten Wohnungen (+1,8 %) und Altbauwohnungen (+1,6 %). Bei den Doppelhaushälften gibt es nur minimale Mietanstiege unter einem Prozent.

Die bayerischen Städte mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern haben im Vergleich zu Herbst 2015 mit +2,6 % den höchsten Anstieg des Mietpreisniveaus. In Kommunen mit weniger als 10.000 Einwohnern sind die Mieten um durchschnittlich +2,0 % gewachsen. Die niedrigsten Wachstumsraten bei den Mieten von rund einem Prozent sind in den mittelgroßen Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und in den Großstädten mit über 100.000 Einwohnern zu verzeichnen.

Im 10-Jahres-Vergleich gehen die Mieten in Bayern für Doppelhaushälften am stärksten nach oben. Der Anstieg für Bestandsobjekte liegt nominal bei +43,1 % und für Neubauobjekte bei +41,0 %. Für neuerrichtete Reihenmittelhäuser müssen Mieter nominal +41,4 % mehr Miete zahlen als noch vor 10 Jahren, für die Reihenmittelhäuser aus dem Bestand werden +39,0 % fällig. Das Mietpreisniveau für Wohnungen, ob Altbau, Bestand oder Neubau, ist in den letzten 10 Jahren nominal um knapp über 39 % gestiegen.

Die angespannte Situation auf dem Mietmarkt ist auf vielschichtige Faktoren zurückzuführen. Neben dem hohen Zuzug, insbesondere in die bayerischen Ballungszentren, speziell den Großraum München und die Universitätsstädte ist die seit Jahren unzureichende Bautätigkeit für die Angebotsknappheit auf dem Mietwohnungsmarkt verantwortlich.

„Die Politik setzt jedoch statt sinnvoller Maßnahmen zur Ankurbelung der Neubautätigkeit auf Restriktionen„, so Prof. Stephan Kippes. „Die Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips wird die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten definitiv nicht lösen“. Gerade die Mietpreisbremse belastet viele Vermieter. Insofern werden viele künftig weniger Geld für Modernisierung und Renovierung ausgeben und neue Investitionen in den Wohnungsneubau reduzieren.

Stattdessen besteht die Gefahr, dass sich Investoren zurückziehen werden. „Die richtigen Ansätze, um der weiteren Wohnraumverknappung entgegen zu wirken, sind eine verstärkte Ausweisung von Bauland, eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren, mehr Flexibilität bei der Nachverdichtung in Innenstädten, die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnflächen und die Wiedereinführung der degressiven Afa„, so Prof. Stephan Kippes. „Weiterhin könnten große und mittlere Unternehmen in Mitarbeiterwohnungen investieren. Das lohnt sich doppelt: Einerseits können die Unternehmen so ihrer gesellschaftlichen Verantwortung nachgehen und andererseits tragen sie mit dieser sicherlich mit großem Wohlwollen aufgenommen Maßnahme zur Mitarbeiterbindung bei“.

Im Juni 2015 trat das Bestellerprinzip in Kraft. Seitdem ist – so ergab eine IVD-Studie unter den Maklern – das Angebot an Mietwohnungen geschrumpft. 27,0 % der Befragten gaben an, dass sich das Angebot an Mietwohnungen stark verkleinert hat. Die Vermieter suchen nach neuen Mietern nun weniger über die Vermittler und entsprechende Internetportale, sondern verstärkt über Familie, Freunde und Bekannte, somit wird der Vermietungsgeschäft deutlich intransparenter.

Oberbayern
Mit +3,0 % legen in Oberbayern im Frühjahr 2016 neuerrichtete Reihenmittelhäuser am stärksten zu, dicht gefolgt von Bestandswohnungen mit +2,8 % und Reihenmittelhäusern aus dem Bestand mit +2,6 %.

Altbauwohnungen verzeichnen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mieten von +2,2 % sowie Neubauwohnungen von +2,0 %.

Deutlich verhaltener ist in Oberbayern der Trend im Frühjahr 2016 bei den Doppelhaushälften. Hier sind die Mieten gegenüber Herbst 2015 für Bestandsobjekte um +0,3 % und für Neubauobjekte +1,2 % angestiegen.

München
Bei einem erheblichen Nachfrageüberhang ziehen im Frühjahr 2016 zum wiederholten Mal sowohl die Wohnungsmieten als auch die Mieten für Häuser in München an. Auch wenn die Wachstumsraten etwas verhaltener ausfallen als in der Vergangenheit, bewegen sie sich dennoch auf sehr hohem Niveau und erreichen auch im Frühjahr 2016 historische Spitzenwerte.

Das Preisniveau für Mietwohnungen Neubau und Altbau steigt gegenüber Herbst 2015 um +1,2 %. Bei Mietwohnungen aus dem Bestand können etwas höhere Mietzuwächse beobachtet werden (+1,4 %). Im vergleichbaren Zeitraum sind die Mieten für neuerrichtete Reihenmittelhäuser etwas stärker nach oben gegangen als für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand (1,4 % bzw. 1,2 %). Die Mietzuwächse bei Doppelhaushälften fallen etwas geringer aus als bei Wohnungen und Reihenmittelhäusern, sie liegen durchschnittlich bei +0,8 %.

Augsburg
Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnen im Frühjahr 2016 in Augsburg erneut einen Anstieg. In den vergangenen fünf Jahren haben die Mietpreise in Augsburg deutlich angezogen. Gegenüber Frühjahr 2011 nahmen im Frühjahr 2016 die Mietpreise für Mietwohnungen/Bestand um +21,0 % zu.

In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neumieten festzustellen.

Neu-Ulm
Nach einer Modellrechnung der IHK Ulm zum regionalen Wohnungsmarkt besteht im Stadtkreis Ulm bis 2030 ein Bedarf von knapp 7.300 Wohnungen. Der hohe Wohnungsbedarf ist neben den kontinuierlich steigenden Haushaltszahlen auf die noch immer zu geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre zurückzuführen.

Die Verknappungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarkts sowie daraus entstehende Preisanstiege spüren bereits heute nicht nur Familien mit Kindern, sondern auch die vielen Studenten, die ihr Studium an der Universität oder an der Fachhochschule beginnen.

Bayreuth
Der Mietmarkt in Bayreuth ist geprägt durch das fehlende Angebot an 3- und 4-Zimmerwohnungen in Innenstadtnähe unter 8,00 €/m² Kaltmiete. Bei 1- und 2-Zimmerwohnungen (bis zu 35 m²) werden Mietpreise zwischen 6,50 und 9,50 €/m² erzielt. Bei größeren Wohnungen werden im Schnitt Mieten zwischen 5,00 und 10,00 €/m² verlangt.

Das Mietangebot ist vor allem im April und Oktober sehr angespannt, wenn das neue Semester beginnt. In den letzten Jahren sind einige Studentenwohnheime fertiggestellt worden, was eine Entspannung für den Mietmarkt zur Konsequenz hatte.

Erlangen
Wohnen ist in Erlangen teurer als in den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth. Besonders Akademiker zieht es in die Stadt, angelockt von der Universität und den Forschungseinrichtungen, aber auch von großen ansässigen Firmen. In den kommenden 15 Jahren soll laut Statistischem Amt in Erlangen die Anzahl der Einwohner auf 110.000 ansteigen. Fast ein Drittel davon werden Studenten sein, die zumeist in Ein-Personen-Haushalten leben.

Auch wenn sich die Baufertigstellungen auf einem hohen Niveau befinden und in einigen Jahren mindestens 1.000 neue Wohnungen errichtet werden, aufatmen kann die Stadt nicht. Dabei wird seitens der Stadt viel Wert auf die Umnutzung von Brachflächen gelegt. Bereits in der Vergangenheit wurden ehemals gewerbliche oder militärisch genutzte Grundstücke für den Wohnungsbau entwickelt. Zusätzlich werden durch den Umzug von Siemens zusätzliche Flächen freigesetzt.

Ingolstadt
Marktbeobachtungen und die Entwicklung des regionalen Umfelds machen deutlich, dass sich die Preise für Wohnraum in Ingolstadt Anfang 2016 weiter nach oben bewegen. Damit bietet Ingolstadt das typische Bild prosperierender Regionen. Von einem drastischen Anstieg kann aber aktuell nicht die Rede sein, da von öffentlicher wie privater oder gewerblicher Seite kontinuierlich in neuen Wohnraum investiert wurde.

In Berlin und München ist die Anzahl der verfügbaren Neubauwohnungen im ersten Quartal 2016 gestiegen! In Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg, Düsseldorf und Köln dagegen wurde das Neubauwohnungsangebot knapper. Das geht aus der aktuellen Wohnungsmarktanalyse von Project Research hervor, die regelmäßig in den acht Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien erstellt wird.

Auffällig ist insbesondere die stagnierende Preisentwicklung in München: In der Isarmetropole kostete im März der Quadratmeter einer Neubauwohnung durchschnittlich 7.574 Euro und ist damit seit Dezember 2015 nicht gestiegen. Die Preise stagnieren tatsächlich nur im Hochpreissegment über 10.000 Euro pro Quadratmeter, in den restlichen Segmenten ist weiterhin ein Preisanstieg zu beobachten. „Die auf hohem Niveau querlaufende Preisentwicklung deckt sich mit der steigenden Anzahl der verfügbaren Wohnungen auf dem Münchener Immobilienmarkt, die eine bremsende Wirkung hat«, kommentierte Jürgen Seeberger, Vorstandsvorsitzender der Project Real Estate AG. Im März lag die Anzahl der verfügbaren Münchener Neubauwohnungen bei 3.198 Einheiten, 138 Wohnungen mehr als im Vormonat.

Preiseinbruch in Frankfurt, Preishoch in Hamburg
In Frankfurt fielen die Preise dagegen von 5.001 Euro im Februar deutlich auf 4.911 Euro im März – trotz eines geringeren Kaufangebotes für Neubauwohnungen und lag am Ende des ersten Quartals bei 1.474 verfügbaren Einheiten. Auch in Köln (4.346 Euro) und Berlin (4.932 Euro) gaben die Preise im März leicht nach. In der Bundeshauptstadt verzeichnet die Researchabteilung von Project eine stetige Zunahme an verfügbaren Wohnungen: Im März wurden 4.689 Neubauwohnungen zum Kauf angeboten, 379 Einheiten mehr als im Januar.

In Hamburg dagegen kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Neubauwohnung am Ende des ersten Quartals auf 5.268 Euro und lag damit 76 Euro über dem Vormonat. Dieser deutliche Preissprung geht Hand in Hand mit der weiter sinkenden Zahl an verfügbaren Wohnungen, die im März mit 1.110 Einheiten einen neuen Tiefstand erreicht hat. Im gleichen Zeitraum klettert die Donaumetropole Wien konstant weiter auf 5.139 Euro je Quadratmeter, trotz eines deutlichen Anstieges an verfügbaren Wohnungen: 3.377 Einheiten waren im März gegenüber 3.286 Wohnungen im Februar zu erwerben.

Im Rahmen der Studie „Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2016“ hat Project Research fünf Kategorien untersucht: (1) Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufspreise je Quadratmeter Wohnfläche, (2) Anzahl der Neubauprojekte, (3) Anzahl der auf dem Markt verfügbaren Neubauwohnungen, (4) Anzahl der verkauften Wohnungen sowie die (5) durchschnittliche Wohnungsgröße. Für die Wohnungsmarktanalyse wurde ausschließlich frei finanzierter ETW-Geschosswohnungsneubau untersucht.

Das Wohnbauprojekt FRIENDS am Münchner Hirschgarten ist begehrt: Wie die für die Vermarktung verantwortliche Bauwerk Capital GmbH & Co. KG mitteilt, wurde in diesen Tagen die 200. von insgesamt 260 Wohneinheiten verkauft. „Das Interesse sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern liegt deutlich über unseren anspruchsvollen Erwartungen. Die starke Nachfrage zeigt, wie wichtig Käufern ein innovatives Immobilienkonzept und eine hochwertige Architektursprache sind“, sagt Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter bei Bauwerk Capital. Die beiden 53 Meter hohen Wohntürme sollen im Spätsommer 2016 fertiggestellt werden.

Obwohl die Mehrzahl der Wohneinheiten bereits ein dreiviertel Jahr vor der geplanten Fertigstellung verkauft ist, können Interessenten in den beiden FRIENDS-Türmen noch auf fast allen Etagen Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrissen zwischen 53 und 145 Quadratmetern kaufen. Neun der ursprünglich 25 Wohntypen stehen weiterhin zur Verfügung.

Das deutschlandweit einzigartige Wohnbauprojekt folgt einem bereits aus internationalen Großstädten bekannten Sharing-Konzept: Im FRIENDS können sich alle Bewohner eine Dachterrasse je Wohnturm, eine voll ausgestattete Kitchenlounge sowie ein Fitnessstudio teilen. Zudem wird es einen Keeper geben, der den Bewohnern tagsüber zur Verfügung steht – etwa um Pakete anzunehmen, Handwerker zu betreuen oder Serviceleistungen für die Bewohner zu organisieren.
Dabei spricht das zukunftsweisende Konzept vor allem jüngere Interessenten an: Das Durchschnittsalter der FRIENDS-Käufer liegt bei 40 Jahren. Die internationale Prägung des Projektes spiegelt sich laut Bauwerk Capital in einem globalen Interesse wider. So stammen 13,8 Prozent der Käufer aus dem Ausland, vorwiegend aus den USA, Großbritannien, China und Singapur. 86,2 Prozent der Kunden kommen aus Deutschland – wobei insbesondere die Münchner mit 68 Prozent stark vertreten sind.

Die Heinrich Bossert Immobilien KG ist von der STINAG Stuttgart Invest AG exklusiv mit der Vermietung des Wohnprojekts „DeLaPaz“ am Münchner Hirschgarten beauftragt worden. Die Immobilie umfasst vier Wohngebäude mit 79 hochwertig ausgestatteten und lichtdurchfluteten 2- bis 4- Zimmer-Wohnungen von 42 bis 105 m² Wohnfläche.

Die exzellente und ruhige Wohnlage am nordwestlichen Eck des Hirschgartens in Verbindung mit einem spannenden Architekturkonzept für zeitgemäßes Wohnen, zeichnen das Wohnprojekt „DeLaPaz“ mit einer Wohnfläche von insgesamt circa 5.970 m² aus.

Das Projekt befindet sich derzeit im Rohbau, die Bezugsfertigkeit ist voraussichtlich Anfang Oktober 2016 gegeben.