Büromarkt Berlin im Rückwärtsgang
Berliner Bogen
Der Berliner Büromarkt hat im ersten Quartal 2015 aufgrund von fehlenden Großflächen in den City-Lagen nicht mehr den Schwung des Vorjahres zu verzeichnen. Die Bundeshauptstadt erzielte einen Büroflächenumsatz von ca. 123.000 m². Verglichen mit der überdurchschnittlich hohen Vermietungsleistung des Vorjahreszeitraums bedeutet das Ergebnis einen Rückgang von 17 %. Das geht aus der aktuellen Marktanalyse der Horst F. G. Angermann GmbH hervor.
„Ein wesentlicher Grund für die rückläufige Tendenz ist das fehlende Großflächenangebot in den zentralen Innenstadtlagen. Mit dem Gebiet um den Hauptbahnhof und dem Bereich um die O2 World (ab 1. Juli 2015 Mercedes-Benz-Arena) gibt es derzeit nur zwei Standorte, die sich zuletzt für große Neubauprojekte in zentraler Lage verantwortlich zeigen“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin. Darüber hinaus werden nur vereinzelt Bauvorhaben wie am Spichernplatz in der City West auf Grundlage einer bestimmten Vorvermietungsrate umgesetzt. Aller Voraussicht nach wird der Bedarf an großen zusammenhängenden Flächen in naher Zukunft noch weitestgehend zu befriedigen sein. „In fünf bis zehn Jahren drohen durch eine voranschreitende Flächenverknappung jedoch ähnliche Verhältnisse wie in der Münchner Innenstadt. Diese Entwicklung bietet allerdings zugleich Chancen für Büroimmobilien und Neuprojektierungen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes“, so Frommold.
Die Spitzenmiete zeigte sich im Ostteil der City erneut stabil und blieb mit 22,00 Euro/m² auf dem Wert des Vorquartals. Gleiches gilt für den Westteil der City, in dem der Spitzenwert weiterhin 21,50 Euro/m² beträgt. Einen Anstieg erfuhren, bedingt durch Mietanhebungen in allen Flächensegmenten, hingegen die Durchschnittsmieten. In der City-Ost erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis gegenüber dem vierten Quartal 2014 von 14,20 Euro/m² auf 14,50 Euro/m². In der City-West stieg er von 13,90 Euro/m² auf 14,10 Euro/m² an. „Gerade im besonders stark nachgefragten innerstädtischen Bereich müssen sich die Büronutzer der Hauptstadt auch in den kommenden Monaten auf höhere Mietpreisansätze der Eigentümer einstellen“, betont Frommold.
Die größte Anmietung im ersten Quartal 2015 wurde von Rocket Internet mit ca. 22.000 m² im GSW-Hochhaus in Kreuzberg getätigt. Weitere Anmietungen über 10.000 m² blieben trotz vielfach vorhandener Gesuche bislang allerdings aus. Nachdem sich die Berliner Büromieter 2014 im Flächensegment zwischen 3.000 und 5.000 m² überaus aktiv gezeigt hatten, zeigten sie sich zum Jahresbeginn 2015 bislang zurückhaltend. „Es ist allerdings für die kommenden Monate zu erwarten, dass die Vermietungsleistung in diesem Bereich wieder anziehen wird“, sagt Frommold.
Im Standortranking der Hauptstadt hat Kreuzberg mit ca. 32.000 m² und einem Umsatzplus von 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum vorübergehend die Spitzenposition übernommen. Rückläufig war aufgrund der zunehmenden Flächenverknappung hingegen die Vermietungsleistung am ansonsten stets führenden Bürostandort Berlin-Mitte. Mit einem Flächenumsatz von ca. 21.500 m² wurde rund 60 % weniger vermietet als in den ersten drei Monaten 2014.
Der Leerstand am Berliner Büromarkt verringerte sich gegenüber dem vierten Quartal 2014 von ca. 920.000 m² auf ca. 910.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20.100.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,5 %. Anmietungsfreudigste Branchen waren im ersten Jahresviertel der IT- und Multimediasektor sowie die öffentliche Hand und Verbände. „Für das Gesamtjahr 2015 bleibt aufgrund der zu erwartenden Abschlüsse von Großgesuchen und der ungebrochen hohen Nachfrage ein Flächenumsatz im Bereich von 500.000 m² auf dem Berliner Büromarkt wahrscheinlich“, prognostiziert Frommold.
Mittwoch, 01.04.2015
Foto: Horst F. G. Angermann GmbH, Horst F. G. Angermann GmbH, Horst F. G. Angermann GmbH; Fotograf Klaus Frahm; Fotograf Klaus Frahm
