Frankfurt – Mit Schwung ins Jahr 2015

Während der Frankfurter Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro schwungvoll ins neue Jahr gestartet ist, zeigt sich der Bürovermietungsmarkt eher von seiner ruhigen Seite.

Hohes Investoreninteresse
Nach Angabe von Colliers International und BNP Parisbas übertraf das gewerbliche Investmentvolumen in Frankfurt im ersten Quartal 2015 mit 1,1 Milliarden Euro das erste Quartal des Vorjahres deutlich. Die hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und Grundstücken aus dem letzten Jahr setzt sich somit auch 2015 unverändert fort.

Mit diesem Transaktionsvolumen sichert sich die Mainmetropole einen Platz in den Top 3 der gefragtesten deutschen Investitionsstandorte. Denn im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt nahezu gleichauf mit München hinter dem bislang unangefochtenen Spitzenreiter Berlin. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat trotz eines sehr geringen Volumens (41 Mio. Euro) anteilig eingerechneter Portfoliodeals erreicht wurde. „Der Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen hat damit erstmalig bereits im Auftaktquartal die Milliarden-Euro-Grenze durchbrochen„, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Zu den bedeutendsten Deals zählen unter anderem der Verkauf des Westend-Ensembles sowie der Deutsche Bank Filiale am Roßmarkt. „Bei nur zwei Transaktionen mit einem Volumen über 100 Millionen Euro profitiert der Markt stark von einer hohen Aktivität im Preissegment von 20 Millionen Euro bis 85 Millionen Euro in dem 14 Immobilien den Besitzer wechselten“, so Robert Menke, Geschäftsführer von Colliers International Frankfurt. Der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis pro Transaktion liegt mit 34,5 Mio. Euro etwas über dem vergleichbaren Vorjahreswert.“

Büroimmobilien dominieren den Markt
Laut der beiden Maklerhäuser stellen Büroimmobilien mit einem Marktanteil von über 80 Prozent traditionell die wichtigste Assetklasse auf dem Frankfurter Immobilienmarkt dar, was sich auch 2015 wieder bestätigt. Über das folgende Ranking herrscht dann aber Uneinigkeit. Laut Colliers folgen auf Platz zwei Platz 2 Hotelimmobilien in die 79 Millionen Euro investiert wurden. Das Transaktionsvolumen verteilt sich auf drei Hoteltransaktionen, zu denen u.a. auch der Verkauf des Motel one in Niederrad (Motel One Frankfurt Airport) an Fonciere des Regions im Januar gehört . Auf Platz 3 liegen Grundstücksverkäufe mit rund 60 Millionen Euro, bei denen ein Großteil auf das Siemens-Areal in Rödelheim entfällt, gefolgt von Handelsimmobilien. „Bei Einzelhandelsimmobilien macht sich das fehlende Angebot besonders deutlich bemerkbar. Nur zwei Immobilien mit einem Volumen von 45 Millionen Euro wurden in den ersten drei Monaten verkauft. Ein Verkauf ist trotz der aktuelle hohen erzielbaren Preise für die meisten Bestandshalter unattraktiv, da sie das freie Kapital nur schwer lukrativ reinvestieren können“, so Menke. Im Ranking von BNPPRE steht dann aber genau diese Assetklasse auf Platz 2. Laut Barth liegen die Investments mit Einzelhandelsimmobilien bei knapp 6 % und haben gegenüber dem Vorjahr leicht zugelegt. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hotels, die mit gut 4 % allerdings deutliche Einbußen hinnehmen mussten. Gleiches gilt für Logistikdeals, die bislang nur knapp über 2 % zum Transaktionsvolumen beigetragen haben.

Investoren mit unterschiedlichsten Anlageprofilen am Markt aktiv
Mit nur einer Transaktion investierten Pensionskassen und Pensionsfonds rund 250 Millionen Euro und damit das meiste Kapital im ersten Quartal. Asset und Fund Manager sowie Projektentwickler folgen mit deutlichem Abstand auf den Plätzen zwei und drei mit 233 Millionen Euro bzw. 200 Millionen Euro. „Bei den Investoren zeigen sich höchst unterschiedliche Investitionsprofile. Bei Pensionskassen und Pensionsfonds sind nach wie vor Core-Immobilien gefragt, während Asset und Fund Manager die Risikoleiter zunehmend weiter hinaufsteigen und auch im Core Plus- und Value Add-Segment investieren. Projektentwickler sichern sich aktuell vor allem Potenziale, die sie im Rahmen von Umwandlungen zu Wohnraum oder Revitalisierungen entwickeln können“, so Menke. Bemerkenswert ist der mit 61 % sehr hohe Anteil ausländischer Käufer, der den höchsten Stand seit 2007 erreicht und auch gegenüber den anderen BIG 7-Städten ein Rekordwert darstellt. Am aktivsten waren asiatische Investoren, gefolgt von US-amerikanischen Anlegern und europäischen Käufern.

Ausländische Investoren traten aber nicht nur als Käufer, sondern auch als Verkäufer in Erscheinung. „Investitionen von rund 587 Millionen Euro stehen Desinvestitionen von ca. 574 Millionen Euro gegenüber, sodass ein Nettozufluss aus dem Ausland zu konstatieren ist. Internationale Investoren sind vor allem bei Transaktionen im Preissegment über 50 Millionen Euro vertreten, während im Bereich unter 50 Millionen Euro deutsche Investoren den Markt bestimmen“, so Menke.

Renditen geben nach
Aufgrund des großen Investorenwettbewerbs, in Verbindung mit dem sehr günstigen Zinsumfeld, haben die Renditen laut BNPPRE weiter nachgegeben und stehen unverändert unter Druck. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt aktuell bei 4,40 %, womit Frankfurt deutschlandweit gemeinsam mit Berlin den dritten Platz hinter München und Hamburg belegt. Für Geschäftshäuser in Top-Lage sind mittlerweile Netto-Anfangsrenditen von 3,95 % anzusetzen und für Logistikimmobilien 6,00 %.

Ausblick: Nachfragedruck und Marktaktivität unverändert hoch
Mit einer kurzfristigen Veränderung der Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Frankfurt ist laut beider Maklerhäuser nicht zu rechnen. „Für den weiteren Jahresverlauf ist daher auch nicht mit einem Abflauen der Nachfrage zu rechnen. Sowohl bei den so genannten ´Big Tickets´ mit einem Volumen von über 200 Millionen Euro als auch in den Preissegmenten darunter bahnen sich weitere Transaktionen an. Wir erwarten daher eine Transaktionszahl auf Vorjahresniveau, die sich auch im Transaktionsvolumen niederschlagen wird“, so Menke. Deutlich optimistischer blickt BNPPRE in die Zukunft. „Durch die expansive Geldpolitik der EZB sowie den deutlich gestiegenen Dollarkurs bestehen sogar realistische Chancen, dass die Nachfrage, gerade von ausländischen Anlegern, noch weiter anziehen wird. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich bereits mehrere großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich in der Endphase des Vermarktungsprozesses befinden, deutet alles auf einen erneut sehr guten Investmentumsatz hin, der den langjährigen Durchschnitt deutlich übertreffen wird“, so Oliver Barth.

Bürovermietungsmarkt mäßig
Während der Investmentmarkt schwungvoll ins neue Jahr gestartet ist, zeigt sich der Bürovermietungsmarkt eher von seiner gemäßigten Seite. Laut verschiedener Marktanalysen lag der Flächenumsatz zwischen 87.000 bis 98.000 m². Neben der Eigennutzung der Deutschen Vermögensberatung (DVAG) mit 32.000 m² in der Windmühlstraße, setzt sich das Ergebnis vor allem durch Vermietungen im Größenbereich unter 1.000 m² zusammen. Laut CBRE entfällt auf diese Größenordnung rund 41 % des Flächenumsatzes, während auf Vermietungen im Bereich von 1.000 bis 5.000 m² rund 26 % – also knapp mehr als ein Viertel des Umsatzes – entfiel. Laut Oliver Schön, Geschäftsführer der Black Olive Advisors GmbH, ist das Ergebnis jedoch in verschiedener Hinsicht gegenüber den anderen Jahren ungewöhnlich. Zum einen liegt der Anteil an Eigennutzern mit ca. 44 Prozent sehr hoch. zum anderen liegt der Anteil des Flächenumsatzes im CBD (Central Business District) bei unterdurchschnittlichen 36 Prozent. Allerdings wird sich dies im Laufe des Jahres seiner Meinung nach aller Voraussicht nach nivellieren, denn einen Nachfrageeinbruch im Herzen Frankfurts ist nicht zu konstatieren. Die Gründe hierfür liegen vielmehr in einem großen Vertragsabschluss der DVAG in der Lage City Rand.

Eigennutzer – Strohfeuer oder Trend?
Der größte Abschluss des Jahres wurde von einem Eigennutzer getätigt. Die Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG) hat im Frankfurter Teilmarkt City Rand ein ca. 38.000 m² großes Gebäude in der Windmühlstraße erworben. und wird dies zunächst größtenteils (ca. 32.000 m²) selbst nutzen. Das Unternehmen plant die Renovierung ihres Stammsitzes und benötigte dafür Interimsflächen. Aber auch danach wird das Gebäude wohl zu einem großen Teil weiter genutzt, da die vorhanden Flächen ohnehin zu knapp waren. Darüber hinaus haben wir weitere kleinere Eigennutzer-Abschlüsse zwischen 500 und 5.000 m² registriert. Der Anteil liegt mit 44 Prozent sehr hoch. In den Vorjahren lag der Anteil immer im kleinen einstelligen Bereich. Der boomende Investmentmarkt und die schlechte Zinsentwicklung motiviert offenbar nun auch zunehmenden mittelständische Unternehmen, ihr Kapital in (der eigenen) Immobilie anzulegen. Ob dies ein Strohfeuer oder eine zukunftsweisende Entwicklung ist, wird auch von den am Markt verfügbaren Objekten abhängen.

Analog zum Vorjahr beschert der Großabschluss der DVAG der Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ eine marktdominierende Position mit über 40 % des Gesamtvolumens. Berücksichtigt man den DVAG-Abschluss nicht, rutschen die Finanzdienstleister jedoch deutlich ab. Wie das Maklerhaus Black Olive Advisors beobachtet hat, sind neben dem stark gestiegenen Vertragsverlängerungsvolumen auch starke Verkleinerungstendenzen vieler Unternehmen mit für den gesunkenen Flächenumsatz in Vergangenheit und naher Zukunft verantwortlich. Besonders betroffen davon seien davon Banken, aber auch Unternehmen anderer Branchen. So reduziert beispielsweise die Deutsche Bank im Rahmen ihres Umzugs in das neue Gebäude im Jahr 2016 ihre Fläche um über 7.000 m². Auch die Royal Bank of Scotland (RBS) wird die Zahl ihrer Mitarbeiter drastisch um 50 Prozent und mehr reduzieren, konnte man jüngst der Presse entnehmen, ebenso JP Morgan, die im Zuge ihres Umzugs in den Taunusturm Flächenkürzungen vorgenommen hatten. Viele Banken haben vor allem im Investmentbanking die Krise nicht unbeschadet überstanden. Aber auch andere Branchen senken ihren Platzverbrauch, wie beispielsweise die Odgers Berndtson, die ihre Fläche zu Gunsten einer besseren Lage (Taunusturm) reduziert.

„Auch in der Unterteilung nach Lagen spiegelt sich der Großabschluss wider, 77,2 % des Umsatzes wurden im CBD generiert, wovon mit 56,0 % der Großteil auf das Bahnhofsviertel entfällt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei de NAI apollogroup. Zusammen mit den Flächenumsätzen im CBD und der City West summiert sich der Flächenumsatz im innenstadtnahen Bereich laut des Maklerhauses Black Olive Advisors jedoch trotzdem auf 78 Prozent, was die stabile Nachfrage in diesem Bereich durchaus unterstreicht. Auch die Mietpreise haben sich demzufolge kaum verändert. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 36,00 Euro/m², die Durchschnittsmiete ist leicht um 0,50 Euro/m² auf 18,50 Euro/m² gefallen.

Leerstand sinkt
Der marktaktive Leerstand auf dem Büromarkt hat sich innerhalb der letzten drei Monate positiv entwickelt und liegt je nach Analyse der verschiedenen Maklerhäuser zwischen 1,28 und 1,4 Mio. m² Bürofläche. Was einer aktuellen Leerstandsquote zwischen 11,1 % und 12 % entspricht. Unterm Strich kommen aber alle zu dem Ergebnis, dass diese Rückläufig ist.

Im ersten Quartal 2015 wurden auf dem Frankfurter Büromarkt 26.690 m² Bürofläche fertig gestellt, wovon nur noch 13,9 % verfügbar sind. Dem stehen Flächenabgänge von rund 91.860 m² gegenüber, wozu die Windmühlstraße 14 (Sanierung) mit insgesamt ca. 37.000 m² Bürofläche sowie die Ludwig-Erhard-Anlage 2-8 (Umnutzung) mit rund 32.000 m²beigetragen haben. Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge beläuft sich der Gesamtbüroflächenbestand aktuell auf 11,567 Mio. m². „Für das Gesamtjahr 2015 hat sich das Fertigstellungsvolumen leicht auf 122.100 m² erhöht. Für 2016 ist dieses aufgrund des geplanten Sanierungsabschlusses der Windmühlstraße 14 auf 158.900 m² anzuheben“, so Konrad Kanzler.

Ausblick
Der Ausblick der einzelnen Maklerhäuser ist sehr gemischt. Laut CBRE sind aufgrund der positiven Rahmendaten aber alle Weichen gestellt um einen Jahresflächenumsatz von rund 450.000 m² erzielen zu können. „Der gute Jahresstart am Frankfurter Bürovermietungsmarkt und die anhaltend positive Entwicklung der Frankfurter Büromarktkennziffern, sowie der konjunkturellen Rahmendaten und wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren lässt optimistisch nach vorne blicken“, so Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt. „Für 2015 rechnen wir mit einer Steigerung des Umsatzvolumens auf bis zu 450.000 m². Bei einem begrenzt bleibenden Angebot an Premiumflächen im CBD und gleichzeitig hoher Nachfrage ist für das Jahr 2015 ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete auf bis zu 39,50 Euro/m² und Monat durchaus möglich.“ Für Oliver Schön, Geschäftsführer von Black Olive Advisors sieht die Entwicklung indes sehr viel skeptischer und rechnet mit einem Flächenumsatz deutlich unter 400.000 m². “Die Mieten werden ihr Niveau halten können und der Leerstand wird sich noch leicht reduzieren, aber große Sprünge sind hier nicht zu erwarten. Dazu müsste bei einem Leerstand von ca. 1,4 Millionen Quadratmetern aber auch ein Wunder geschehen“, so Schön.