Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt ist relativ moderat in das Jahr gestartet. Mit einem Flächenumsatz von 37.000 m² wurden sowohl das Vorjahresergebnis als auch der langjährige Durchschnitt um rund 29 % verfehlt. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dies hat mehrere Gründe: „Zum einen konnte im ersten Quartal bislang noch kein Großabschluss über 12.000 m² registriert werden, was sich in der Umsatzstatistik natürlich deutlich niederschlägt. Zum anderen haben viele Nutzer ihre Flächengesuche noch im sehr starken Schlussquartal des Vorjahres umgesetzt, sodass hier eine kleine Nachfragelücke entstanden ist„, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH . „Aber auch das nach wie vor sehr begrenzte Angebot, insbesondere im Segment ab 5.000 m², trägt dazu bei, dass Flächenbedarfe teilweise nicht umgesetzt werden konnten, wodurch der Umsatz ebenfalls begrenzt wurde.“ Aktuell befinden sich im gesamten Marktgebiet weniger als 40.000 m² spekulativ geplante Logistikflächen im Bau, von denen ein Großteil bereits an mehrere Nutzer vorvermietet ist.
Bezogen auf die Branchenverteilung der Nachfrage haben sich Logistikdienstleister mit großem Abstand an die Spitze gesetzt und tragen über 77 % zum Gesamtumsatz bei. Diese Dominanz war so in den Vorjahren nicht zu beobachten. Demgegenüber waren die in München traditionell starken Produktionsunternehmen bislang nur mit knapp 9 % am Ergebnis beteiligt. Noch geringer fiel der Anteil von Handelsunternehmen aus, die lediglich auf gut 5 % kommen. Hierbei handelt es sich allerdings um eine Momentaufnahme, da die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für beide Branchengruppen positiv sind und zusätzliche Flächennachfrage generieren sollten. Vor diesem Hintergrund ist im weiteren Jahresverlauf von spürbar steigenden Umsatzanteilen auszugehen. Alle übrigen Branchengruppen waren zusammen mit gut 8 % am Resultat beteiligt.
Das erste Quartal war vor allem durch noch fehlende Großabschlüsse über 12.000 m² gekennzeichnet. Der mit Abstand höchste Umsatzanteil wurde deshalb mit knapp 56 % in der Größenklasse von 8.000 bis 12.000 m² erfasst. Auf dem zweiten Platz finden sich kleine Verträge bis 3.000 m², die rund 28 % zum bisherigen Ergebnis beitragen. Die verbleibenden gut 16 % entfallen auf die Klasse zwischen 5.000 und 8.000 m². An dieser Verteilung zeigt sich, dass der Münchener Logistikmarkt noch nicht richtig in Schwung gekommen ist und viel Luft nach oben hat.
Das geringe Flächenangebot, insbesondere im modernen Marktsegment, spiegelt sich mittlerweile auch in einer leicht gestiegenen Durchschnittsmiete wider. Aktuell liegt diese bei 5,70 €/m² und damit rund 2 % höher als noch vor einem Jahr. Mitverantwortlich hierfür ist auch der auf knapp 26 % gestiegene Anteil von Neubauflächen am bisherigen Gesamtumsatz, der damit rund sieben Prozentpunkte über dem vergleichbaren Vorjahreswert liegt. Die Spitzenmiete ist dagegen in den letzten zwölf Monaten stabil geblieben und ist weiter mit 6,50 Euro/m² anzusetzen. Erzielt wird sie nach wie vor für hochwertige Neubauflächen im Münchener Osten. Allerdings zeichnet sich auch im Top-Segment ab, dass der Druck auf die Spitzenmiete langsam steigt.
Perspektiven
„Trotz des eher verhaltenen Auftakts ist von einem spürbar steigenden Flächenumsatz im restlichen Jahresverlauf auszugehen. Vor allem die sich deutlich verbessernden Konjunkturaussichten und der absehbare Anstieg der Konsumausgaben dürften zusätzlichen Flächenbedarf auslösen. Gerade Branchen, die bislang noch zurückhaltend agiert haben, vor allem Handels- und Produktionsunternehmen, sollten davon profitieren. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Flächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts durchaus realistisch. Aufgrund des weiter sehr begrenzten Angebots ist auch ein leichtes Anziehen der Spitzenmiete nicht auszuschließen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
