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PORT Real Estate Immobilien

++news++ Investor sucht Mietflächen 150 - 1.500 m² bundesweit in Gemeinden ab 5.000 Einwohner

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Der Berliner Logistikflächenumssatz ist 2020 gebröckelt

Logistik Posted on 22 Jan, 2021 17:20:04

Der Umsatz mit Lagern und Hallen in der deutschen Hauptstadt ist im vergangenen Jahr eingebrochen. Um 14%, wenn man die Marktzahlen von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) heranzieht, um 4,3%, folgt man Realogis.

„2019 war aber ja auch ein Rekordjahr“, sucht Wolfgang Schneider, Chef-Researcher bei BNPPRE nach einer Erklärung für die wenig berauschenden Zahlen. 2019 trug die Branche seiner Zählweise zufolge in Berlin rund 500.000 qm zusammen, 2020 waren es dann „nur“ noch 432.000 qm. Und dennoch: Bundesweit hat der Corona-Virus dem Markt mit Hallen und Lager in die Hände gespielt: 6,87 Mio. qm und damit fast genau so viel wie 2019, als 6,89 Mio. qm zusammenkamen, lautet Schneiders Bilanz deutschlandweit. Und Konkurrent Colliers addiert gar ein bundesweites Plus von 17%. Ben Dörks, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Berlin, zählte 480.700 qm, nach 502.300 qm im Jahr 2019.

2021 soll wie 2020 werden

Für das laufende Jahr prognostizieren die Fachleute ein ähnlich starkes Umsatzergebnis wie 2020. Die 400.000 qm werden mit Sicherheit erreicht, glaubt Schneider. 2019 gab es mehr „Big Shots“, lautet eine weitere Erklärung für das schlechtere Abschneiden der Hauptstadt im Vergleich zum Bund. 2020 war das Marktgeschehen mit 130 Verträgen eher kleinteilig, erläutert Christopher Raabe, Logistikchef bei BNPPRE. Und vor dem Hintergrund, dass der E-Commerce und auch die Lebensmittellogistik seit Beginn der Corona-Pandemie als große Sieger der Krise propagiert wurden, überrascht die Experten, dass Handelsunternehmen lediglich für ein gutes Fünftel des Umsatzes verantwortlich zeichneten. Großabschlüsse aus dieser Branche fehlten gänzlich. Allerdings werden die Online-Händler kurzfristigen Bedarf sicherlich oft über Logistikdienstleister gedeckt haben, glaubt Raabe. Deren Anteil am Umsatz lag denn auch bei weitaus mehr als einem Drittel.

Berliner Markt bleibt zweigeteilt

Geblieben ist die Zweiteilung des Marktes. Innerhalb Berlins erzielten die Marktteilnehmer laut Dörks gut 40% des Umsatzes. Wobei die Mieten hier am höchsten sind. Zentrumsnah sind Lager und Hallen Mangelware, lautet die Erklärung und damit mit einer Spitzenmiete von 7,20 Euro/qm auch ziemlich teuer. Im nahen Umland dagegen sei die Lage noch verhältnismäßig entspannt. Das spiegelt sich auch in den Mieten wider. Auf 5,90 Euro/qm taxiert Dörks die Berliner Durchschnittsmiete. Damit sei der Wert zwischen 2019 und 2020 mit einem bescheidenen Plus von 1,7% keine überzeugende Rallye gefahren. Der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in Höhe von rund 1,30 Euro/qm hält sich seit Jahren.



05.02.2020 Ivanhoé Cambridge kauft Logistikportfolio mit 17 Objekten von Carlyle

Logistik Posted on 05 Feb, 2020 22:51:45

Ivanhoé Cambridge erwirbt von der Carlyle Group ein Logistikimmobilienportfolio in Frankreich mit einer Gesamtfläche von 430.000 Quadratmetern, sowie den Portfoliomarkennamen Hub&Flow. Der Kauf markiert eine der größten Transaktionen der letzten Jahre auf dem französischen Logistikimmobilienmarkt.

Das Portfolio umfasst 17 erstklassige Objekte. Sie erfüllen ideal die Erwartungen und Bedürfnisse des Marktes hinsichtlich der Logistikfläche – die Objekte sind zwischen 10.000 und 40.000 Quadratmeter groß –, der technischen Spezifikationen und der Lage. Die Immobilien befinden sich innerhalb des Logistikrückgrats Frankreichs, welches die größten Logistikdrehkreuze des Landes umfasst und damit alle Verbrauchermärkte bedient.

Die Übernahme steht im Einklang mit den großen Transaktionen von Ivanhoé Cambridge im Bereich von Logistikplattformen in Nordamerika, Lateinamerika und im asiatisch-pazifischen Raum, sowie mit der Gründung von PLP, einer Betriebsplattform in Großbritannien.

Karim Habra, Head of Europe and Asia-Pacific bei Ivanhoé Cambridge, kommentiert: „Diese strategische Investition beginnt ein neues Kapitel unserer Expansion in Kontinentaleuropa mit dem Ziel, eine führende Logistikplattform zu schaffen, die sich auf die wichtigsten europäischen Logistikdrehkreuze konzentriert. Die Akquisition von Hub&Flow unterstreicht, dass wir in erstklassige Objekte investieren wollen, die von zukünftiger Wertschöpfung profitieren. Das Portfolio, das sich im Zentrum der wichtigsten Verbrauchermärkte befindet, wird es Ivanhoé Cambridge ermöglichen, auf die sehr starke Nachfrage, die durch das E-Commerce erzeugt wird, optimal zu reagieren.“

Peter Stoll, Managing Director and Head of Carlyle Europe Real Estate bei The Carlyle Group, ergänzt: „Wir sind hocherfreut, dass wir mit Ivanhoé Cambridge für den Verkauf des Hub&Flow-Portfolios zusammenarbeiten konnten. Die Transaktion stellt den Höhepunkt einer umfangreichen Ankaufs- und Asset Management-Leistung dar, die in der Schaffung eines institutionell qualitativ hochwertigen Logistikimmobilienportfolios mit Schwerpunkt auf Paris und Lyon mündete. Beide Märkte profitieren von einem lebhaften Marktumfeld, in dem wir weiterhin aktiv bleiben wollen.“

Ivanhoé Cambridge wurde bei der Transaktion von Panhard, BNP Paribas Real Estate Transaction, Etyo, Gide, Allez & Associés, Lacourte Raquin Tatar und EY beraten.

Die Carlyle Group wurde bei der Transaktion von DLA Piper, Attal & Associés, Darrois Villey Maillot Brochier und PwC beraten. Alkatroll, CBRE, Expansion und Cogestra fungierten als Berater für die Strategie und das Asset Management. HSBC finanzierte das Portfolio.



Logistik- und Industriemarkt erreicht 2017 ein Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. Euro

Logistik Posted on 06 Jan, 2018 21:34:09

Logistik- und Industriemarkt erreicht 2017 ein Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. EuroRekord jagt Rekord

Ein außergewöhnliches Jahr hat dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt 2017 ein Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. Euro beschert. „Auch wenn wir bereits zu Jahresbeginn 2017 ein neues Rekordjahr für möglich und wahrscheinlich gehalten haben, übertrifft das Ergebnis doch alle Erwartungen – Bestmarken, wohin man schaut“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Mit einem Plus von 84% gegenüber 2016 (4,72 Mrd. Euro) schlägt in der Assetklasse „Logistik-Industrie“ der stärkste Zuwachs im Jahresvergleich zu Buche. Speziell der Zuwachs von 166 % gegenüber dem eigenen 5-Jahresschnitt (3,27 Mrd. Euro) ist beim Vergleich der Assetklassen konkurrenzlos. In der entsprechenden Vergleichsstatistik kommen Hotelinvestments mit +45% und Büroinvestments mit +39% auf die Plätze zwei und drei.

„Nie war der Anteil von Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen so hoch; die Assetklasse kommt auf einen Anteil von über 15%. „Es ist insofern nicht überraschend, dass Logistik-Transaktionen unter den Top-Abschlüssen im Gewerbeimmobilienmarkt 2017 eine prominente Rolle einnehmen. Unter den deutschen Top 10-Transaktionen taucht die Assetklasse dreimal auf und: der fast 2 Mrd. Euro schwere Deutschlandanteil von Logicor aus dem zweiten Quartal ist die größte Gewerbeimmobilientransaktion des Jahres“, so Weis.

Zu verdanken ist das formidable Resultat bemerkenswert großen Portfoliotransaktionen. Insgesamt wurden 6,23 Mrd. Euro im Rahmen von Paketverkäufen umgesetzt. „Das allein hätte schon locker für ein neues Rekordjahr gereicht“, so der Logistikinvestmentexperte. Einzeltransaktionen, 2017 in einer Größenordnung von 2,47 Mrd. Euro, damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres und den 5-Jahresschnitt um mehr als ein Drittel getoppt, komplettieren die bemerkenswerte Performance des deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarktes.

Weitere Bestmarken:
• Nur sechs Transaktionen bedurfte es 2017, um mit 4,8 Mrd. Euro das Gesamtergebnis des Vorjahres hinter sich zu lassen.
• Die Top 5 in 2017 mit einem Volumen von ca. 4,57 Mrd. Euro sind auch die fünf größten jemals registrierten Logistik-Abschlüsse, entsprechend 52 % des 2017er Transaktionsvolumens. 2016 gegenüber nur 25 % in 2016.
• Die Top 5 liefen de facto ohne deutsche Beteiligung ab: Der Verkauf des Logicor Portfolio durch Blackstone an China Investment Corporation; die Veräußerung des Hansteen- Deutschlandportfolio an Blackstone und M7; der Verkauf des Gazeley-Portfolio von Brookfieldan chinesische Asset/Fons Manager; die Veräußerung des Gramercy-Portfolios an AXA Investment Managers sowie der Verkauf des Geneba Portfolo durch Catalyst Capital GmbH an Frasers Centrepoint Ltd aus Singapur.
Der Anteil ausländischer Investoren erreichte vor allem durch die Mehrzahl an großen Transaktionen satte 72%. Der 5-Jahresschnitt weist eine ausländische Beteiligung von 52 % aus, gegenüber 37 % in 2016.

„Der Logistikinvestmentmarkt war 2017 sehr stark durch ausländisches Kapital geprägt, auch durch neue Player, vorwiegend mit asiatischem Hintergrund“, so Weis. Und er ergänzt: „Dass ausländische Player mit einem fast ebenso großen Anteil auch die Verkäuferseite dominieren, macht deutlich, dass sie keine ausgesprochen langen Bestandshalter sind, sondern auf Gewinnmitnahmen setzen.“

Dass bei solchen Marktbewegungen, wie sie in 2017 stattgefunden haben, auch die Rendite nicht zurück steht, ist nur logisch: In keiner anderen Assetklasse sind die Renditen 2017 so stark gesunken wie im Logistikbereich. Die durchschnittliche Spitzenrendite in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) ist im Verlauf des Jahres von 5,00 % um 50 Basispunkte auf 4,5% zurückgegangen.

Freitag, 05.01.2018 Quelle: https://www.property-magazine.de



Chinesischer Logistiker mietet in Ginsheim-Gustavsburg

Logistik Posted on 25 Feb, 2017 09:55:36

Chinesischer
Logistiker mietet in Ginsheim-Gustavsburg

Der chinesische
E-Commerce-Logistiker 4 PX Express hat 9.300 qm Logistik- und rund 400 qm
Bürofläche in Ginsheim-Gustavsburg, Ginsheimer Straße 50 gemietet. Derzeit ist
die Immobilie in der Nähe einer Auffahrt zur A 60 noch im Bau. Sie soll im Juni
2017 bezugsfertig werden. Vermieterin ist der belgische Logistik-Entwickler
VGP. Colliers hat den Abschluss vermittelt.



Umsatzrekord und sinkende Renditen am Markt für Logistikflächen

Logistik Posted on 24 Feb, 2017 11:57:59

23.02.2017 Umsatzrekord und sinkende Renditen am Markt für Logistikflächen

DIP – Deutsche Immobilien-Partner hat den deutschen Markt für Logistikflächen analysiert. 2016 wuchs das BIP in Deutschland um 1,9%, Prognosen gehen für 2017 von +1,3% aus. Deutschland bleibt damit Motor der europäischen Wirtschaftsentwicklung. Auch der Einzelhandelsmarkt in Deutschland wuchs 2016 um nominal 2,5% auf rd. EUR 486 Mrd. Davon entfallen mittlerweile etwa elf Prozent auf den Online-Handel, dessen Anteil pro Jahr weiter um etwa einen Prozentpunkt wächst. Zwar ist bei Teilbranchen wie Büchern bereits eine Sättigung zu spüren, beim täglichen Bedarf inkl. Lebensmitteln gewinnt Online dagegen erst zunehmend an Bedeutung.

Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:

• Neben steigenden Entwicklungs-, Vermietungs- und Investmentzahlen bei „klassischen“ Logistik-Immobilien beobachtet DIP auch eine konzeptionelle Differenzierung und Weiterentwicklung für die integrierte Abwicklung in Fulfilment Centern. Same-Day-Delivery und „online-bestellt, im Shop abgeholt“-Konzepte führen zu immer kleinteiligeren und kundennäheren Logistikflächen, wie die jüngsten Anmietungen von Amazon (für Prime Now), ebay und LIDL in Metropolen wie Berlin und München klar belegen. Dabei gewinnen auch „dark stores“ besonders für verderbliche Waren an Bedeutung.
• Gleichzeitig werden in Fulfilment-Centern – Mischformen von Lager-/Transport- und Büroimmobilie – für große Online-Händler wie Amazon (inzwischen weltweit zehntgrößter Händler) und Zalando nicht nur der Warenumschlag, sondern auch Teile der Wertschöpfungskette von Bestellannahme über Konfektionierung, Lieferung und Abrechnung bis zur After Sales-Kundenbetreuung von Hunderten Mitarbeitern im Schichtbetrieb erbracht.
• Jährlich werden zusätzliche moderne Logistikflächen in der Größenordnung von 4 Mio. m² benötigt. Da vom Gesamtbestand von bundesweit rd. 300 Mio. m² nur etwa 50 Mio. m² (knapp 17%) ausreichend modern und nachhaltig (drittverwendungsfähig) und damit für „klassische“ Investoren strukturell geeignet sind, setzen Produzenten, Händler und Logistikdienstleister zunehmend in Neuentwicklungen die Modernisierungs¬erfordernisse gemeinsam mit spezialisierten Entwicklern und Investoren um.

Diese Entwicklungen fördern Investoren- und Flächennachfrage im Logistik-Segment:

• 2016 wurden ca. 6,7 Mio. m² Logistikfläche in Deutschland vermietet bzw. für Eigennutzer neu erstellt – ein neuer Umsatzrekord. Gegenüber 2015 (6,2 Mio.m²) bedeutet dies ein Plus von 8%. Vor allem in den Big Five-Regionen beruhte dieser auf fast 40% Neubauten/Projektentwicklungen, im Rhein-Ruhr-Gebiet steuerten diese sogar über drei Viertel des regionalen Rekord-Umsatzes von fast 1 Mio. m² bei.
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment „Logistik“ stieg 2016 gegenüber dem bereits hohen Vorjahreswert erneut um 8% auf rd. EUR 4,7 Mrd. (2015: EUR 4,3 Mrd.; 2014: EUR 3,7 Mrd.). Der Anteil am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt stellt sich auf rd. 9%.
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2016 an, so dass die Spitzenrendite für erstklassige Logistikanlagen im Mittel der 15 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) auf rd. 6,1% p.a. nachgab (2015: 6,5% p.a.).
• Ungeachtet des knappen nachfragegerechten Angebots an modernen Logistikflächen erhöhte sich die Spitzenmiete im Mittel der DIP-Standorte bislang nur moderat auf EUR 5,32/m² (2015: EUR 5,16/m²).

Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front

Da die hohe Nachfrage immer stärker auf sehr moderne Flächen fokussiert, steigt der Anteil der Projektentwicklungen, die bei üblicherweise hoher Vorvermietung nur zum geringsten Teil spekulativ auf den Markt kommen. Diese bleibende Knappheit an modernen Flächen stärkt auch weiterhin das Miet- bzw. Kaufpreisniveau.
Gleichzeitig bieten marktgerechte Logistik-Investments ungeachtet sinkender Renditen gegenüber anderen Asset-Klassen, z.B. gegenüber Renditedelta gegenüber Büros, eine um zwei und mehr Prozentpunkte bessere Rendite-Performance. Entsprechend nutzen Entwicklungsspezialisten und Investoren diese Asset-Klasse bei immer besserer Objekt- und Markt-Transparenz erfolgreich zur Diversifizierung Ihrer Anlagebestände.

• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, sind München und Hamburg mit 5,3% sowie und Frankfurt a.M. mit 5,4%. Wenig günstiger liegen Berlin und Köln mit 5,5% sowie Stuttgart mit 5,6%. Die Renditen gaben hier gegenüber 2015 um ca. 40-50 Basispunkte (bps) nach.
• Leicht unter dem DIP-Mittel liegen Top-Logistik-Objekte in Düsseldorf (5,9%), Hannover, Karlsruhe und Leipzig (je 6,0%), wenig darüber in Bremen (6,2%) und Nürnberg (6,5%). Die Spitzenrendite sank hier jeweils um 30-40 bps.
• Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte nur noch in Essen (6,7%) bzw. Dresden (7,2%) auf, während Magdeburg (8,8%) deutlich darüber liegt. Die Spitzenrenditen sanken hier jeweils um 20 bps.

Gezielte Investment-Chancen ergeben sich, wenn man berücksichtigt, dass in Abhängigkeit von der Qualität der Mietverträge (Miete, Laufzeit, Mieterbonität) und des Objektes (Lage, Typ-Drittverwendung, Struktur-Alter, Zustand) die Anfangsrenditen in der Regel über der Top-Spitzenrendite streuen, und zwar bis etwa 2%-Punkte an den Top-Standorten bzw. bis 4%-Punkte an den anderen Standorten.

Anziehendes Grundstückspreisniveau

Veränderte sich das vergleichsweise preiswerte Bodenpreisniveau für gewerbliche Entwicklungen lange Zeit lediglich moderat, gerät es nun zunehmend in den Sog der allgemeinen Immobilienpreissteigerungen. So stellen sich in den 15 von DIP analysierten Märkten die mittleren Gewerbebaulandpreise inzwischen im Mittel auf EUR 198,-/m² (2015: EUR 172,-/m²; +15%). Ohne München und Stuttgart läge das Ergebnis deutlich niedriger bei EUR 142,–/m² (+8%).

• Die teuerste Stadt ist München mit nunmehr EUR 660,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 470,-/m²) und Frankfurt (EUR 325,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Düsseldorf (EUR 280,-/m²), Karlsruhe (EUR 180,-/m²), Nürnberg (EUR 170,-/m²), Hamburg (EUR 160,-/m²), Köln und Hannover (jeweils EUR 140,-/m²).
• Günstiger fallen aus: Berlin (EUR 95,-/m²), Essen (EUR 95,-/m²), Dresden (EUR 85,-/m²), Leipzig (EUR 75,-/m²) und Bremen (EUR 65,-/m²).
• Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in Magdeburg (EUR 40,-/m²).

Wegen der steigenden Preise gibt es vielerorts in zentralen Lagen Engpässe, Großflächen werden weiter in die Peripherie gedrängt. Die Verdichtung von Standorten für die „last mile“ der Same-Day-Delivery, sei es an Endkunden oder Multi-Channel-Abholstandorte („Offline geht Online“), erfolgt auf deutlich höherpreisigen, näher an den Innenstädten gelegenen, aber auch deutlich kleineren Flächen.

Kontinuierlich steigendes Mietniveau

Der wachsende Anteil qualitativ höherwertiger Neubauten und der begrenzte Markt führen zu höheren Mieten sowohl an Top-, als auch an B-Standorten. Nach einer eher stabilen Phase stiegen die Spitzenmieten der DIP-Standorte von EUR 5,16/m² in 2015 im Mittel um 3% auf EUR 5,32/m² in 2016 an.

• Mietpreisführer sind die wirtschaftsstarken, räumlich limitierten süddeutschen Standorte München (EUR 6,80/m²) und Stuttgart (EUR 6,60/m²), gefolgt von Frankfurt (EUR 6,10/m²), Hamburg (EUR 6,-/m²) und Düsseldorf (EUR 5,90/m²), das einen erheblichen Mietsprung aufwies
• Köln (EUR 5,60/m²), Karlsruhe (EUR 5,30/m²) und Nürnberg (EUR 5,20/m²) positionieren sich nahe dem DIP-Mittel, während Flächen in den Räumen Berlin (EUR 4,90/m²), Essen (EUR 4,80), Hannover, Leipzig (je EUR 4,70/m²) und Dresden (EUR 4,60/m²) günstiger anzumieten sind.
• Nürnberg (EUR 5,-/m²), Berlin (EUR 4,80/m²), Dresden, Essen und Leipzig (alle EUR 4,70/m²) bieten zunehmend gute Mietkonditionen, noch darunter liegen Hannover (EUR 4,50/m²) und Bremen (EUR 4,40/m²).
• Am günstigsten sind Bremen (EUR 4,40/m²) und Magdeburg (EUR 4,20/m²).

Perspektiven

• Die Nachfrage nach leistungsfähigen, modernen Logistikflächen steigt weiter. Daher verzeichnen moderne Logistikanlagen trotz erheblicher Flächenentwicklungen weiterhin nur minimale Leerstände.
• Da das Renditeniveau gegenüber Wohn- und Büroimmobilien weiterhin attraktiv bleibt, und Logistikimmobilien eine wirtschaftliche Anlage-Diversifikation bei objektiv immer besser abschätzbaren Risiken erlauben, steigen die Investments in diese Asset-Klasse sowohl in den klassischen Großstandorten wie auch in kleineren, verkehrsgünstigen Standorten in innenstadtnäheren Lagen.
• Dabei werden für optimale Nutzungsflexibilität (Stichworte Nutzungsänderung, Nachvermietung) gute Infrastruktur-Anbindung, großzügige Betriebszeiten, günstiges Lohnkostenniveau bei gutem Arbeitskräftepotential und nicht zuletzt eine moderne Ausstattung von Hallen gefordert.



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