PORT Real Estate Immobilien

Autohöfe auf dem Weg in die Wohlfühlzone

Die Autobahnen sind mit Raststätten dicht besetzt, neue Anlagen kaum noch wirtschaftlich zu betreiben. Wer eine Wachstumsstory braucht, baut Autohöfe. Doch auch mit diesen autobahnnahen Versorgern nähert sich der Markt der Sättigung. Die Branche staunt nun über die Ankündigung des Dortmunder Projektentwicklers KLG: Er will ein höherwertiges Konzept mit Hotel an gleich 20 Standorten bundesweit realisieren.Der Autohof Strohofer an der A 3 in Geiselwind mit Eventhalle, Hotel,
Metzgerei und eigener Kirche ist einer der größten Autohöfe Deutschlands. Der Autohof Strohofer an der A 3 in Geiselwind mit Eventhalle, Hotel,
Metzgerei und eigener Kirche ist einer der größten Autohöfe Deutschlands.

Der Autohof Strohofer an der A 3 in Geiselwind mit Eventhalle, Hotel, Metzgerei und eigener Kirche ist einer der größten Autohöfe Deutschlands.

Bild: Autohof Strohofer

Einen Autohof zu entwickeln und zu bauen, ist nicht die Kunst. Den richtigen Standort mit den richtigen Konzepten zu besetzen, die im 24- Stunden-Betrieb Gewinn abwerfen, schon. Es beginnt mit der Standortsuche. „Fast alle interessanten Ausfahrten sind besetzt“, sagt Lothar Koniarski. Der Vorstandsvorsitzende der Vereinigung Deutscher Autohöfe (Veda) ist im Hauptberuf Geschäftsführer der Regensburger Euro Rastpark mit 17 Autohöfen im gesamten Bundesgebiet. „Es gibt zwar noch ein paar weiße Flecken in den Ballungsräumen, aber dort sind die Grundstücke zu teuer“. Mehr als 5 Mio. Euro dürfe ein Autohof samt Grundstück nicht mehr kosten, sonst rentiere sich das Investment nicht.

Diese Zahl ficht Wolfram Richter nicht an. Der Mainzer Entwickler hat zusammen mit Ten Brinke aus den Niederlanden, wie er sagt, „mehr als 5 Mio. Euro, aber nicht zweistellig“ in den Autohof Nahetal investiert, der im Januar eröffnet wurde. In Branchenkreisen ist von 7 Mio. bis 8 Mio. Euro die Rede. Dank der guten Lage an der Schnittstelle zwischen A 61 und A 60 habe man mehr investieren können, so Richter. Tank & Rast sei auf ihn zugekommen, habe sich als Betreiber angeboten und einen sehr langfristigen Vertrag über 20 Jahre abgeschlossen. Damit habe man den Autohof für die knapp unter 14fache Jahresnettomiete an einen Immobilienfonds verkaufen können. „Unterm Strich hat sich das für uns gelohnt“, sagt Richter.

Auf dem 20.000 m2 großen Grundstück gibt es mehr als 50 überwachte Lkw-Stellplätze und eine Aral-Tankstelle. Das Gastronomieangebot auf 550 m2 mit knapp 100 Sitzplätzen besteht aus Rosi`s Rast, einer Restaurantmarke von Tank & Rast, Dallmayr-Café, Nordsee-Fischtheke, frischen Backwaren und einem Coffeeshop. Zudem gibt es eine 110 m2 große Shopfläche für Snacks, Zeitungen, Zeitschriften und Auto-Zubehörartikel. Damit zielt das Angebot auch verstärkt auf Urlauber, Pendler und Wochenendausflügler. Auf dem Nebengrundstück hat McDonald`s ein Schnellrestaurant mit McCafé errichtet, obwohl der Burgerbrutzler schon am Autohof Waldlaubersheim ist, der nur knapp 10 km entfernt liegt. Auf einem weiteren Grundstück will Richter zufolge die Krieger-Gruppe ein Möbelhaus der Marke Höffner mit 40.000 m2 Verkaufsfläche aus dem Boden stampfen. Für den Entwickler ein weiteres Indiz für die Top-Lage.

Dennoch, Koniarski von der Veda warnt: Auch fernab der Ballungsräume lohne es sich nicht mehr, große Anlagen zu bauen. Die ursprüngliche Geschäftsidee, die Brummifahrer zu versorgen, sei überholt. Schließlich sitzen immer mehr Billiglöhner hinterm Steuer der Lkw. Nur noch jeder dritte Fahrer ist Koniarski zufolge noch in der Lage, Geld auszugeben. Getankt werde vor der Grenze, sodass auch der Mineralölabsatz zurückging. Koniarskis einstiger Top-Standort im niederbayerischen Hengersberg an der A 3 nahe der österreichischen und tschechischen Grenze habe seit dem Jahr 2000 zwei Drittel seines Mineralölabsatzes verloren. Mit der EU- Osterweiterung fiel die Mengeneinfuhrbeschränkung, sodass die Brummis seither vollgetankt nach Deutschland einrollen.

Daher setzen die Autohofbetreiber nun auf Kompensation durch die Pkw-Fahrer, bauen mehr Parkplätze, richten sich auf die Bedürfnisse von Familien ein und bieten auch günstige Zimmer (für unter 50 Euro) an. Koniarski berichtet bei den Pensionen über dem Gastraum von „guten Auslastungen“. Zudem punkten die Autohöfe mit einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis als die Raststätten. „Eine vierköpfige Familie, die bei uns tankt und isst, kann bei uns gegenüber dem Stopp an einer Raststätte rund 20 Euro sparen“, sagt Veda-Lobbyist Koniarski. Gewachsen ist die Euro Rastpark verhalten. Den letzten Neubau hat das Unternehmen im März 2012 in Eichenzell am Kreuz A 7/A 66 in Betrieb genommen.

Wettbewerber 24-Autohöfe aus Regensburg war emsiger. Das Unternehmen meldete Ende Februar den Spatenstich für seinen zwölften Autohof an der A 14 Halle-Tornau auf 16.000 m2. Der Gastronomiebereich verfügt über ein Caféino-Restaurant, Subway, Burger`Z, einen Paulaner-Biergarten und eine 24-Lounge. Nur wenige Tage zuvor hatten die Regensburger den Agip-Autohof Knüllwald an der A 7 Homberg/Efze mit einem ähnlichen Angebot eröffnet. Lothar Richter, Projektleiter der örtlichen Verwaltung, hofft nun auf weitere Ansiedlungen im Gewerbegebiet ähnlich wie im Nahetal.

Nach Schätzungen des Veda-Vorstandsvorsitzenden Koniarski kamen in den vergangenen Jahren maximal fünf Autohöfe hinzu. Umso erstaunter ist er über die Ankündigung des Dortmunder Projektentwicklers KLG, der ein hochwertiges Autohof-Konzept namens Campo gleich 20 Mal bundesweit umsetzen will und nach weiteren Grundstücken Ausschau hält. Campo soll an mittel- und starkfrequentierten Autobahnen auf Grundstücksflächen von 40.000 bis 50.000 m2 realisiert werden. Die Miet- und Nutzfläche liege bei 5.650 m2. Campo-Autohöfe sollen sich durch Design und Ausstattung von den klassischen Autohöfen absetzen. Alleinstellungsmerkmal soll ein eigenes Hotel mit Büro- und Konferenzbereichen sein, die Reisende und Geschäftsleute kurzfristig mieten können. Je nach Standort sind 100 bis 250 Parkplätze für Pkw sowie 50 bis 100 für Lkw und Busse vorgesehen

FLYING J UND TRUCKCITY

Gleich zwei Unternehmen planen in Europa ein Netz riesiger Autohöfe mit Rundumservice für Lkw-Fahrer. Beide legen dabei den Schwerpunkt zunächst auf Deutschland: Knapp 30 bis zu 18 ha große Fernfahrer-Dörfer sollen in den nächsten fünf Jahren hierzulande entstehen. Von derzeitigen Anlagen sollen sie sich dabei nicht nur durch ihre Größe, sondern auch durch ihr Servicekonzept unterscheiden.

An Deutschlands Autobahnen wird es nachts eng. An Raststätten und Autohöfen gibt es 40.000 Lkw-Stellplätze, weitere 20.000 wären nötig, schätzt Karl-Heinz Schneider, Vorsitzender der Vereinigung Deutscher Autohöfe (Veda). Nicht nur wegen der fehlenden Parkplätze und einer erwarteten Steigerung der Lkw-Transporte um 60% bis 80%, sondern vor allem wegen mangelhaftem Service sieht der US-Mineralölkonzern Flying J einen „riesigen“ Bedarf nach seinen Mega Travel Plazas im amerikanischen Stil. „Die Trucker wurden bisher stiefmütterlich behandelt“, sagt Markus Auer, verantwortlich für die Deutschlandaktivitäten von Flying J.

Flying-J-Prototyp in Evendorf

Kein Wunder also, das Flying J den Prototypen für ein geplantes europäisches Autohofnetz in Deutschland bauen will. Insgesamt sollen hierzulande in den nächsten drei bis fünf Jahren 15 Autohöfe in einer Größenordnung zwischen je 12 und 18 ha entstehen. Zum Vergleich: Die Durchschnittsgröße eines deutschen Autohofs beträgt derzeit laut Veda rund 2,5 ha, einige wenige Betriebe erreichen 5 bis 6 ha. Der Konzern mit Sitz in der knapp 80.000 Einwohner zählenden Stadt Ogden im Mormonenstaat Utah betreibt in den USA und Kanada 258 Mega Travel Plazas. Er zählt zu den 20 größten Privatunternehmen der USA und macht nach eigenen Angaben mit 32.000 Mitarbeitern einen Jahresumsatz von 16,2 Mrd. USD.

Als Richtwert sind an jedem Standort – bei einer Investitionssumme von 12 Mio. bis 16 Mio. Euro – je zwölf Lkw-Tankspuren und Pkw-Tanksäulen sowie rund 300 Lkw- und 140 Pkw-Stellplätze vorgesehen. Vertrieben werden soll Benzin der eigenen Marke. Daneben plant Flying J zahlreiche Dienstleistungsangebote: Badezimmer, Waschsalon, Lkw-Waschstraße, Spielhalle, Sportbar, Hotel, Supermarkt und mehr. Auf dem Parkplatz soll es einen unter anderem mit einem Käfig geschützten Sicherheitsbereich für wertvolle Transporte geben. Spezielles Merkmal soll aber der herausragende Service werden, „wie es ihn in dieser Form in Europa noch nicht gibt“, sagt Auer, hält sich aber zu Details bedeckt.

Den ersten Autohof will der Konzern an der A 7 Abfahrt Evendorf südlich von Hamburg auf einer Fläche von 12,8 ha errichten, sobald die Baugenehmigung erteilt ist. In Planung sind weitere fünf Objekte im Norden der Bundesrepublik sowie zwei in Polen. Zu den genauen Standorten hüllt sich Auer noch in Schweigen. Bekannt ist lediglich ein weiteres Projekt auf einem 13 ha großen Gelände in Oberwittbach, westlich von Würzburg. Das Vorhaben verzögert sich aber wegen Problemen mit der Anbindung an die A 3.

TruckCity plant 50 Lkw-Dörfer

Ebenfalls ein europaweites Autohofnetz mit einem Schwerpunkt in Deutschland aufbauen will TruckCity, wenn auch die einzelnen Standorte mit 6 bis 8 ha deutlich kleiner ausfallen. Zusammen mit Joint-Venture-Partner TNC Property Projects sollen europaweit 50 TruckCitys entstehen, davon innerhalb der nächsten vier bis fünf Jahre zwölf bis 14 in Deutschland. Die geplante Investitionssumme pro Objekt beträgt 12 Mio. bis 14 Mio. Euro. Auch die Niederländer setzen auf eine umfangreiche Dienstleistungspalette mit Angeboten wie Badezimmern, Fitness- und Entspannungsbereichen, Reparaturservice oder Hotel. Verkauft werden sollen drei Benzinmarken: von einer europäischen und einer nationalen Kette sowie einer freien Tankstelle. Mindestens 52 Lkw-Stellplätze soll es pro Anlage geben.

Den wichtigsten Unterschied zu herkömmlichen Rastanlagen sieht Geschäftsführer Arnold Doornekamp im Sicherheitskonzept. Jährlich würden in Europa bei Transporten Waren im Wert von 8 Mrd. Euro gestohlen, rund zwei Drittel davon während der Ruhepausen. „Durch einen rund um die Uhr bewachten Parkplatz kann der Fahrer seine Pause beruhigt antreten“, erklärt er. Als weiteren Vorteil böten sich große Autohöfe mit Entspannungs- und Übernachtungsmöglichkeiten als Wechselpunkte für Fuhrunternehmen an. Während ein Fahrer auf dem Gelände seine gesetzlich vorgeschriebene Ruhepause ableistet, könne ein ausgeruhter Kollege den Laster übernehmen und direkt weiterfahren.

Die erste „Fernfahrerstadt“ soll in Emmen im Nordosten der Niederlande entstehen. Als weitere Standorte stehen Rotterdam und Slubice in West-Polen fest. In Deutschland werde noch in diesem Jahr mit dem Bau von einem, vielleicht zwei TruckCitys begonnen, so Doornekamp. Den geplanten Standort will er zwar noch nicht verraten, aber noch im Sommer soll Baubeginn sein, so dass der erste Autohof spätestens Mitte 2009 eröffnen kann.

Dass sowohl Flying J als auch TruckCity bezüglich konkreter Standortplanungen sehr zurückhaltend sind, hat seinen Grund in regelmäßig auftretenden Protesten von sich rasch bildenden Bürgerinitiativen – ein Problem, mit dem sich nicht nur die Mega-Projekte herumschlagen müssen. Auch der vom Bund geplante Ausbau der Stellplätze an Autobahnraststätten stoße immer wieder auf Ablehnung, beklagte der parlamentarische Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium, Achim Großmann (SPD), vor kurzem im Bundestag. Mit einem in den USA erfolgreichen Sicherheitskonzept gegen Drogen, Prostitution und Kriminalität wolle man Bedenken zerstreuen, sagt Flying-J-Manager Auer. Offenbar bisher mit wenig Erfolg, wie die sehr aktiven Bürgerinitiativen gegen die Standorte in Evendorf und Oberwittstadt zeigen.

Kritik vom Autohof-Verband

Schwierigkeiten bei der Standortsuche ergeben sich auch noch aus einer anderen Richtung. So kritisiert Auer, dass der Bund keine Flächen an Flying J verkaufen will – aus Verbundenheit mit dem früheren Staatsunternehmen Tank & Rast, wie er mutmaßt. Denn heftige Widerstände kommen auch von der mittelständischen Konkurrenz. Veda-Chef Schneider warnt vor einem massiven Verdrängungswettbewerb, bei dem nicht nur bestehende mittelständische Betriebe auf der Strecke bleiben würden, sondern auch die neuen Autohofketten nicht auf ihre Rechnung kämen. Denn es fehlten zwar Parkplätze in Deutschland, „das Netz an Versorgungseinrichtungen ist aber mehr als ausreichend“, sagt er und verweist auf zahlreiche Insolvenzen.

Ein Lkw-Stellplatz koste etwa 25.000 Euro, die erwirtschaftet werden müssten, betont Schneider. Wenn aber Flying J seinen Informationen zufolge dazu mit jährlich 50 Mio. Litern Kraftstoffabsatz pro Autohof plane, entspreche das den Werten von fünf derzeitigen Betrieben und sei unrealistisch. Vor allem, da durch Ökosteuer und Mehrwertsteuererhöhung die Umsätze im Tankstellengeschäft seit 1999 um 40% bis 50% zurückgegangen seien und da moderne Lkw mit einer Tankfüllung durch ganz Europa fahren und ihren Kraftstoff in den billigsten Ländern tanken könnten. Auch Zusatzangebote seien von deutschen Betrieben zur Genüge getestet worden, das meiste funktioniere aber mehr schlecht als recht, „weil die Fernfahrer entweder keine Zeit oder kein Geld dafür haben“, erklärt Schneider. Flying J komme nach Deutschland, ohne den hiesigen Markt zu kennen. „Wenn das Geschäft wirklich so gut wäre, bin ich überzeugt, dass die Shells und BPs Autohöfe bauen würden und auch Tank & Rast mehr machen würde.“

„Wir werden in insgesamt 25 EU-Ländern vertreten sein und dabei in Osteuropa sicherlich einen höheren Dieselabsatz haben“, verweist Arnold darauf, dass Flying J in europäischen Dimensionen denke. Das eigentliche Problem in Deutschland sei die Vernachlässigung der Verbraucherbedürfnisse. „Tank & Rast hatte 25 Jahre Zeit, die Trucker besser zu behandeln.“ (pm)