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Wohn-Investmentmarkt: Nach Rekordumsätzen eher ruhiges 3. Quartal

Nach den Rekordumsätzen des ersten Halbjahrs verlief das dritte Quartal deutlich ruhiger und näherte sich wieder stärker einem normalen Marktgeschehen an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Transaktionen wie der Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington für knapp 8 Mrd. €, der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für rund 1,9 Mrd. € oder der Ankauf von ca. 13.500 Wohnungen durch die Patrizia AG für knapp 900 Mio. € werden nicht jedes Quartal getätigt. Mit 1,83 Mrd. € wurde aber auch von Juli bis September ein im langfristigen Vergleich respektables Ergebnis erzielt“, erklärt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.“ Dies gilt insbesondere, wenn man berücksichtigt, dass in diesen Umsatz lediglich zwei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich eingeflossen sind. Insgesamt wurde damit in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 18,88 Mrd. € registriert und das Vorjahresresultat verdoppelt. Auch alle Gesamtjahresumsätze der letzten zehn Jahre werden damit bereits jetzt in den Schatten gestellt.“ Berücksichtigt wurden in der Analyse 233 Transaktionen mit gut 286.000 Wohneinheiten. Fast 70 % aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Mio. € abgeschlossen. Auch diese Tatsache unterstreicht noch einmal die sehr breite und rege Nachfrage ganz unterschiedlicher Anleger.

Bedeutung von Projektentwicklungen weiter steigend, Großdeals dominieren

Aufgrund der Großdeals führen Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen mit einem Anteil von über 82 % erwartungsgemäß an. Bemerkenswert ist aber vor allem die weiter zunehmende Bedeutung von Projektentwicklungen, die häufig auch als Forward Deals erworben werden. Knapp 8 % (1,46 Mrd. €) des Gesamtumsatzes entfallen auf diese Kategorie. Noch beeindruckender ist, dass mittlerweile fast jede fünfte Transaktion in diesem Marktsegment stattfindet. Aber auch ältere Bestandsobjekte (Block Sales) in der richtigen Lage sind bei vielen Investoren beliebt: Nahezu jeder zweite Abschluss wird in dieser Kategorie getätigt.

Durch die sehr großvolumigen Paketverkäufe des ersten Halbjahres haben sich Transaktionen über 100 Mio. € natürlich klar an die Spitze gesetzt und zeichnen für fast 79 % des Ergebnisses verantwortlich. Auffällig ist aber die ausgeglichene Struktur in den Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. €. Alle drei Kategorien in diesem Segment tragen jeweils zwischen 5,5 % und 7,0 % zum Gesamtumsatz bei. Kleinteilige Verkäufe unter 10 Mio. € kommen zwar nur auf einen Anteil von gut 2 % am Investmentvolumen, bezogen auf die Zahl der getätigten Deals liegen sie mit knapp 38 % aber unangefochten an erster Position.

Immobilien AGs klar in Führung, deutsche Käufer mit fast 90 % Umsatzanteil

Auch wenn grundsätzlich viele unterschiedliche Anlegergruppen an deutschen Wohnungen interessiert sind, wird das Marktgeschehen dieses Jahr eindeutig von Immobilien AGs beherrscht, die in den ersten drei Quartalen für gut 71 % des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Auf Platz zwei folgen Spezialfonds mit einem Anteil von 7,5 %. Knapp zwei Drittel ihres Umsatzes haben sie in Projektentwicklungen investiert. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Immobilienunternehmen mit knapp 5 % sowie private Anleger mit gut 4 %.

Nicht zuletzt durch die Großdeals der Immobilien AGs wird der Wohninvestmentmarkt bislang eindeutig von deutschen Anlegern beherrscht. Insgesamt entfallen 88 % des Investmentumsatzes auf einheimische Käufer. Ausländische Investoren tragen demzufolge lediglich 12 % zum Ergebnis bei. Absolut betrachtet haben allerdings auch sie etwa 16 % mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Am meisten eingekauft haben europäische Anleger, die knapp 7 % zum Umsatz beitragen. Mit 3,5 % folgen Käufer aus Nahost, die sich damit noch vor den nordamerikanischen Investoren platzieren.

Die Kaufpreise haben im laufenden Jahr tendenziell weiter angezogen. Dies gilt grundsätzlich für alle Teilsegmente des Wohnungsmarkts, ist aber besonders deutlich bei den stark nachgefragten Projektentwicklungen in den Top-Lagen der deutschen Großstädte zu beobachten. Hier bewegen sich die Preise überwiegend in einer Spanne zwischen 3.200 und 4.500 €/m². Vereinzelt sind allerdings auch deutlich höhere Werte zu verzeichnen. Aber auch bei größeren Bestandsportfolios haben die Kaufpreise noch einmal zugelegt und sind in der Regel im Bereich zwischen 800 und 1.300 €/m² angesiedelt. Auch hier sind Käufer jedoch vereinzelt durchaus bereit, höhere Preise zu akzeptieren, wenn der Ankauf aus strategischen Überlegungen heraus für sie wichtig ist.

„Die prinzipiell lebhafte Nachfrage wird sich aus heutiger Sicht auch im vierten Quartal fortsetzen. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass einige Großdeals das Transaktionsvolumen eventuell wieder deutlich ansteigen lassen werden. Unabhängig davon, ob dies eintrifft oder nicht, wird 2015 mit einem Umsatzrekord weit jenseits der bisherigen Ergebnisse abschließen. Dass dabei die 20-Mrd.-€-Schwelle übertroffen wird, ist sicher. Wie weit sich der Markt den 25 Mrd. € annähern wird, bleibt aber noch abzuwarten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.