Mit einem Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Damit setzt der Leipziger Investmentmarkt seine positive Entwicklung fort und übertrifft das bisherige Spitzenresultat aus dem Jahr 2007 um gut 210 Mio. €. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Bemerkenswert ist, dass dieser Wert durch 70 % mehr Abschlüsse erzielt wurde, dies entspricht insgesamt starken 78 Deals über alle Größenklassen verteilt“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Einen überproportional hohen Anteil von über 40 % des erstmals über einer 1 Mrd. € liegenden Umsatzes verbuchten Portfolios, insbesondere im Bereich Retail. Hervorzuheben sind auch die anziehenden Abschlüsse über 50 Mio. €. Durch die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre hat sich Leipzig zum wichtigsten B-Standort für Investments etabliert.
Der Spitzenumsatz 2015 resultiert aus einem Anstieg der Investments in allen Größenklassen. Am meisten angelegt wurde im Segment von 10-25 Mio. €, das für über 37 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnet. Einen bemerkenswert hohen Anteil von fast einem Drittel erzielten auch die Top-Deals über 50 Mio. € und tragen damit wesentlich zum sehr guten Ergebnis bei. Die hohe Anzahl von 43 Abschlüssen in der untersten Größenklasse bis 10 Mio. € verdeutlicht die rege Marktaktivität. Zusammen mit der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € belegen diese beiden Marktsegmente mit jeweils 15 % des Investmentvolumens den dritten Rang. Die Umsatzverteilung war dementsprechend insgesamt relativ ausgewogen, was die breite Nachfragebasis unterstreicht und als Stärke des Markts zu interpretieren ist.
Mit einem Umsatzanteil von fast 33 % haben sich die Pensionskassen deutlich an die Spitze aller Käufergruppen gesetzt. Die anteiligen Verkäufe der mfi Objekte Höfe am Brühl und Paunsdorf-Center an Canada Pension Plan waren hier ausschlaggebend. Mit klarem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit gut 15 % sowie die Immobilien AGs/REITs mit über 12 % auf den weiteren Plätzen. Knapp zweistellig schließen Family Offices mit rund 10 % ab, büßen jedoch ihre Spitzenposition von 2014 durch einen Rückgang um fast 14 Prozentpunkte ein. In größerem Umfang investiert haben auch Projektentwickler, die auf 8 % kommen. Bemerkenswert ist der mit 62 % weiterhin hohe Anteil ausländischer Anleger in Leipzig, der 2015 erneut höher lag als an den Big-Six-Standorten.
Equity/Real Estate Funds aktivste Verkäufer – Spitzenrenditen gesunken
Auf Verkäuferseite geben die Projektentwickler ihre Führungsposition an die Equity/Real Estate Funds ab, welche auf fast 27 % zulegten. Sie haben die sehr gute Marktsituation genutzt, um während der letzten Boomphase erworbene Objekte erfolgreich weiterzuverkaufen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Büros sowie Büro- und Geschäftshäuser, die partiell auch als Teile größerer Portfolios veräußert wurden. Immobilien AGs/REITs schieben sich auf den zweiten Rang und können knapp 19 % des Transaktionsvolumens auf sich verbuchen. Auf Platz drei folgen schließlich die Projektentwickler mit gut 15 % und rund 21 Prozentpunkten Rückgang. Es wurden zwar mehr Projekte verkauft als im Jahr 2014, aber das Volumen war durchschnittlich geringer. Im einstelligen Bereich erzielen Family Offices und Corporates relativ große Verkaufsvolumina von gut 9 % bzw. 8 %. Relevante Umsätze erreichen darüber hinaus geschlossene Fonds mit fast 6 % sowie Investment/Asset Manager mit gut 5 %.
Die Spitzenposition wird erneut von Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, eingenommen. Durch fast 49 % Umsatzanteil belegen sie souverän den ersten Platz mit rund 565 Mio. € absolutem Umsatz. Bei leichten Zugewinnen erzielen Büro-Investments mit fast 30 % erneut ein sehr gutes Resultat von über 345 Mio. €. Auch das Transaktionsvolumen von Hotels befindet sich in leichtem Aufwärtstrend und verzeichnet mit 117 Mio. € einen Umsatzanteil von gut 10 %. Logistik-Investments kommen auf gut 7 % und verlieren damit etwa 8 Prozentpunkte, auch wenn insgesamt sogar etwas mehr investiert wurde. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern ausschließlich ein zu geringes Angebot an investmentfähigen Verkaufsobjekten.
Die räumliche Verteilung der Investments wird im Jahr 2015 weiterhin von der Leipziger City mit gut 33 % angeführt, obwohl sie absolut 13 Prozentpunkte abgeben musste. Dennoch konnte das Transaktionsvolumen in dieser Top-Lage um 60 % auf knapp 384 Mio. € gesteigert werden. Dichtauf folgen der Cityrand und die Nebenlagen, die jeweils rund 31 % zum Umsatz beigetragen haben. Vor allem die Nebenlagen, in denen sich das Investmentvolumen gegenüber 2014 versiebenfacht hat, haben sich sehr dynamisch entwickelt. Sowohl im Cityrand (20) als auch in den Nebenlagen (28) wurden dabei mehr Transaktionen erfasst als in der City (17). Abgeschlagen auf dem vierten Rang der sonst homogenen Verteilung landet die Peripherie mit einem Anteil von 5 %.
Die weiterhin sehr gute Nachfrage und das hohe Investoreninteresse in Leipzig führten zu rückläufigen Renditen in allen Segmenten. Durch die Fülle der Kaufinteressenten und das sich verringernde Angebot wurden zum Ende des Jahres 2015 die niedrigsten jemals registrierten Netto-Spitzenrenditen verzeichnet. Bei Büroobjekten verringerte sich die Rendite im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 5,00 %. Ähnlich verlief die Entwicklung im Marktsegment innerstädtischer Geschäftshäuser, wo die Netto-Spitzenrendite im Top-Segment mit aktuell 4,50 % notiert wird. Im Logistikbereich sank die Spitzenrendite sogar um 80 Basispunkte und ist mit 5,90 % anzusetzen. In dieser Yield Compression spiegelt sich die Attraktivität und zunehmende Stabilität des Leipziger Investmentmarkts wider.
Ähnliche Rahmenbedingungen für 2016
„Das bislang höchste Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € sowie der Spitzenwert von 78 erfassten Deals belegen die weiter wachsende Bedeutung Leipzigs als Investmentstandort. Insbesondere bei ausländischen Inverstoren sind Anlagen in Leipzig sehr beliebt. Die Messestadt mit ihren guten Standortbedingungen kann zunehmend als eine Alternative zu den großen deutschen Investmentstädten gelten. Die dynamische Wirtschaftsentwicklung und der stetige Bevölkerungszuzug bieten die Grundlage für nachhaltige Investitionen. Weitere Rahmenbedingungen wie das unverändert niedrige Zinsniveau dürften den Markt zusätzlich stimulieren. Für das laufende Jahr ist deshalb von einer stabil hohen Nachfrage auszugehen, sodass ein Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt realistisch erscheint“, sagt Stefan Sachse.
