PORT Real Estate Immobilien

Der Kundenkreis von Agip-Pächter Bertil Kögler ist gut betucht, denn am bayerischen Tegernsee wohnt und verkehrt Münchens Prominenz. Doch beim Tanken greifen nicht nur die VIPs in den Zigarrenhumidor.

Eine knappe Autostunde südlich von München münden einige Bäche in den beschaulichen Tegernsee. In der Voralpen-Idylle sucht Münchens Prominenz Zuflucht aus dem Alltag. Fußballspieler wie Manuel Neuer und Philipp Lahm leben hier genauso wie der CEO von Airbus, Thomas Enders. Von der Kaufkraft der reichen Zugezogenen profitieren die Einheimischen, allen voran Tankstellenpächter Bertil Kögler.

Der 38-Jährige zieht seit Anfang des Jahres die Fäden an der Agip-Tankstelle in Tegernsee am gleichnamigen See. „Ich bin in der Gegend aufgewachsen und hier zur Schule gegangen. Dadurch kennt man die Klientel, die bereit ist, Geld für gute Sachen auszugeben“, erzählt Kögler. Zu den guten Sachen rechnet er Zigarren, und zwar nicht die gängigen Shortfiller, die aus gehäckseltem Tabak gepresst werden, sondern die Longfiller. Jene werden aus ganzen Tabakblättern gerollt und sind aufgrund der Handarbeit teurer, aber auch aromatischer.

Damit sie ihr Aroma behalten, benötigen die Longfiller eine spezielle Lagerung: Als eine seiner ersten Amtshandlungen bestellte sich der Pächter also einen Humidor. So nennen Tabakfachleute den kühlschrankgroßen Kasten, in dem Zigarren aufbewahrt werden. Er sorgt für eine konstante Temperatur von 18 bis 19 Grad Celsius und eine tropische Luftfeuchtigkeit von rund 70 Prozent, bei der die zwei bis acht Euro teuren Produkte nachreifen. So konservieren sie ihr volles Aroma und können über Jahre gelagert werden, ohne an Qualität einzubüßen.

Mehr als 800 Zigarren verkauft

Den abschließbaren Schrank erhält Kögler für die Vertragslaufzeit vom Schweizer Zigarrenhersteller Villiger umsonst zur Verfügung gestellt, dessen Vertriebsteam auch die regelmäßige Nachbestückung vornimmt. Das ist wichtig, denn die Zigarren drehen sich an der Station, die am Fuße eines Golfclubs liegt, sehr gut. Mit über 800 verkauften Longfillern im bisherigen Geschäftsjahr ist Kögler zufrieden, am Jahresende will er prüfen, ob sich die Anschaffung eines zweiten Humidors, vielleicht mit Produkten von Arnold André oder Scandinavian Tobacco, lohnen würde.

Jedoch möchte der Pächter den Verkauf von Zigarren anderen Tankstellenbetreibern nicht pauschal empfehlen. An seiner zweiten Station in Bichl bei Penzberg zum Beispiel hat er weder die Zielgruppe noch den Platz für einen Humidor. Am Tegernsee setzt Kögler neben der idealen Kundschaft und seiner eigenen Vorliebe, die er vom Großvater und vom Papa in die Wiege gelegt bekommen hat, aus weiteren Gründen auf die Zigarre: Longfiller bieten eine Marge von rund 40 Prozent. Die fette Robusto aus der Dominikanischen Republik kauft er beispielsweise zu einem Preis von 5,50 Euro ein und bietet sie für acht Euro an. Außerdem stärkt Kögler sein Image als Tabakexperte: „Neben dem normalen Zigarettensortiment haben wir Schnupf- und Kautabak sowie Shortfiller im Laden. Der Humidor sorgt für ein Vollsortiment und bringt unsere Expertise rüber.“

Die Zigarren, die unter anderem aus Köglers Lieblingsherkunftsland Nicaragua stammen, sind übrigens nicht nur für Wohlhabende interessant. „Vom Handwerker bis zum CEO haben wir eine breite Kundenschicht. Den stereotypen Käufer gibt es nicht“, meint Kögler. Weil die Geschmäcker sehr unterschiedlich sind, braucht es in jedem Fall eine fachkundige Beratung. Aber das ist für den passionierten Paffer Kögler ohnehin kein Problem.

Tanken kann man an der BFT-Station in Xanten auch, aber vor allem lockt die Tankstelle von Waldemar Simon mit einem riesigen Fahrradsortiment für Jung und Alt.

Geld sparen – Fahrrad fahren“ steht deutlich sichtbar auf der Attika der kleinen BFT-Station im niederrheinischen Städtchen Xanten. Doch wer den riesigen Verkaufsraum der ­Station von Waldemar Simon betritt, versteht, warum der ungewöhnliche Werbespruch zu dieser Tankstelle passt. Denn der Shop ist kein klassischer Tankstellen-Shop, sondern ein überaus gut sortierter Fahrradladen.

Simon betreibt die Station, die zunächst nur aus einer Werkstatt, zwei Zapfsäulen und einem kleinen „Büdchen“ ­bestand, bereits seit 1968. Vor ­allem Letzteres war in den ­Anfangszeiten eine Xantener Institution. „Schon die Eltern und Großeltern unserer heutigen Kunden haben an unserem Büdchen als Schüler Süßigkeiten gekauft“, berichtet Simon, der als Kfz-Meister in seiner Werkstatt zunächst Autos reparierte. „Doch als die Fahrzeuge immer komplizierter wurden, habe ich in den 80er Jahren auf Fahrräder umgestellt“, erzählt der Unternehmer.

Boom des Fahrrads
Ein kluger Entschluss, denn so profitierte die Station vom Boom des Fahrrads, das sich seit den 90er Jahren vom reinen Fortbewegungsmittel zum trendigen Sportgerät entwickelt hat. „Als ich in den 80er Jahren angefangen habe, konnte ich mit zehn bis 15 Modellen 90 Prozent meiner Kunden zu­friedenstellen. Damit käme ich heute nicht mehr weit“, sagt ­Simon schmunzelnd und zeigt auf sein abwechslungsreiches Fahrradsortiment, das vom kleinen Kinderrad über die gerade am flachen Niederrhein beliebten Holland-Fahrräder bis zu E-Bikes reicht.

Und natürlich gibt es jede Art von Fahrrad in verschie­denen Ausführungen, Farben und Größen. Ganz aktuell ist der Retrotrend, bei dem das klassische Holland-Fahrrad mit ­nostalgischem Fahrradkorb und Blümchensattel ausge­stattet wird.

Dem expandierenden Zweirad-Sortiment musste das kleine Büdchen im Jahr 2000 weichen, sodass Simon eine große Halle mit ausreichender Stellfläche bauen konnte. Die zahlreichen Schulkinder, die die Station täglich passieren, kommen dennoch auf ihre Kosten. „Extra für die Schulkinder haben wir einen Außenschalter, der nur während der Schulzeiten geöffnet ist und an dem wir Süßigkeiten verkaufen“, erklärt Anja Harrel, die vor allem das Büdchen und den Tankstellenbetrieb managt, während der Chef für die Fahrräder und die Werkstatt zu­ständig ist.

Verkauf und Reparatur
Individuelle Beratung gehört ebenso zum Service wie die Möglichkeit, die Drahtesel in der Werkstatt reparieren zu lassen. „Ganz wichtig ist für uns das Folgegeschäft, denn wer bei uns ein Fahrrad gekauft hat, kommt auch anschließend ­vorbei, um neue Schläuche, ­einen bequemeren Sattel oder poppiges Zubehör zu kaufen“, erklärt Harrell.

Das umfangreiche Angebot zieht auch viele der etwa 500.000 auswärtigen Gäste an, die in jedem Jahr nach Xanten kommen. „Die Besucher sind im Urlaub, haben Zeit und ­können sich bei uns in Ruhe ein Fahrrad aussuchen. Und wir haben auch immer wieder Spontankäufer, die eigentlich nur tanken wollen und dann mal schnell ein Fahrrad kaufen“, erzählt Harrell.

Rund eine Million Liter Kraftstoff setzt die BFT-Station im Jahr ab. Seit in Xanten eine Umgehungsstraße gebaut wurde, ist der Absatz deutlich zurückgegangen. Doch Simon sieht es gelassen, denn für ihn ist der Benzinverkauf vor allem ein Frequenzbringer. „Versuchen Sie mal, täglich hundert Kunden in einen normalen Fahrradladen zu locken. Bei uns klappt das dank der Zapfsäulen problemlos“, freut sich der Unternehmer.

Die A.B.S.-Gruppe betreibt mit einem mehrfach ausgezeichneten regionalen Bäcker einen Shop in ihrer Tankstelle im schwäbischen Hildrizhausen und hat sich so zu einem zentralen Ort der Nahversorgung entwickelt.

Wenn Kunden die Esso-Station in Hildrizhausen bei Böblingen betreten, dann oft nicht nur, um die Rechnung für ihre Tankladung zu zahlen. Viele kommen gezielt hierhin, um Brötchen, Brot, Kuchen oder Torten zu kaufen. Denn die Betreibergesellschaft A.B.S.-Tankstellen Service führt dort seit Übernahme der Geschäfte 2005 neben dem klassischen Shop Bereich, einer Poststelle, Kfz-Werkstatt und Fahrrad Reparatur auch eine Bäckerei in Eigenregie, die vom regionalen Handwerksbetrieb Frech täglich mit Frischware beliefert wird.

Prämierte Bäckerei

Damit hat die Tankstelle einen Lieferanten im Haus, der 2013 unter anderem vom internationalen Gourmet-Journal „Der Feinschmecker“ als eine der besten Bäckereien Deutschlands ausgezeichnet wurde und in der Region sowohl für Qualität als auch Handwerkskunst steht. So kann das insgesamt 15-köpfige Team der A.B.S. vor Ort auf gut 40 des rund 300 Quadratmeter großen Shops für das leibliche Wohl der Kunden sorgen.

„Mit diesem Shop-in-Shop-Konzept versuchen wir den Convenience-Gedanken für unsere Tankstellenkunden und die Bewohner zu 100 Prozent erlebbar zu machen“, erklärt A.B.S.-Geschäftsführer Thomas Balle. Und dieses Rezept trifft offenbar den Geschmack der Kunden. Schließlich steuert die Bäckerei nach Berechnungen von Balle rund 50 Prozent zum Umsatz aus dem reinen Shop Geschäft bei.

Ein Pluspunkt im Wettbewerb ist, dass es im Ort derzeit noch keine andere Bäckerei mit handwerklich produzierter Backware gibt. Auch die langen Öffnungszeiten sind attraktiv. Die Mitarbeiter bedienen die Kunden von Montag bis Samstag von 6.30 bis 21 Uhr und am Sonntag von 7 bis 20 Uhr. Die umsatzstärksten Tage in der Bäckerei sind die Sonn- und Feiertage. Hier brummt vor allem das Konditoreigeschäft. An den Werktagen ist die Nach­frage wie in einer typischen Bäckerei-Filiale: Bis etwa 11 Uhr sind Brötchen und Brot die Renner, danach süße Stückchen und belegte Brötchen. Ab nachmittags kommen dann auch Kuchen und Torten hinzu.

Das Ambiente einer Bäckerei verstärkt vor allem der Um- und Ausbau mit einem neuen Tresen, einer prominenten Positionierung im Shop mit Frech-Logo, großer Plakatierung der Scheiben und Sitzarrangements. Zur optimalen Gestaltung hat Thomas Balle die Bäckerei mit ins Boot geholt. Mit den Profis hat er von vornherein geplant, wie der Shop-in-Shop prinzipiell konzipiert sein muss, um das Handling für die Mitarbeiter möglichst einfach zu gestalten und Kompetenz zu vermitteln.

Steter Austausch

Darüber hinaus sind die Mitarbeiter von den Fachkräften der Bäckerei geschult, um das notwendige Fach- und Produkt Wissen im Kundendialog parat zu haben. „Frech steht uns im laufenden Geschäft nach wie vor mit Rat und Tat zur Seite“, konstatiert Balle.

Diese Mischung aus Fachkompetenz des Personals, die Frische und Qualität der Produkte in Verbindung mit der ansprechenden Präsentation macht für Thomas Balle das Erfolgsrezept aus. Der Geschäftsführer resümiert: „Kombiniert mit den Vorteilen einer Tankstelle, welche Parkmöglichkeiten, Tanken, Waschen, Kfz-Instandsetzung und Produkte des täglichen Lebens bietet, generieren wir damit ein Alleinstellungsmerkmal, das uns vom Wettbewerb abhebt.“ Im Hinblick auf den scharfen Konkurrenzkampf unter den umliegenden Tankstellen sieht sich Balle daher mit Frech als starkem Partner für die Zukunft gewappnet.

Wer zum Tanken ins Gewerbegebiet ­Ellwangen-Neunheim kommt, findet dort kein klassisches Shop-Geschäft. Mit ­regionalen Produkten will die Familie Kling einen zusätzlichen Service anbieten.

Geht es nach Foodtrendforschern, dann finden re­gionale Bio-Produkte großen Anklang in deutschen Haushalten. Denn, so ergaben Verbraucherstudien, diesen Produkten wird eine hohe Qualität und ein guter Geschmack nachgesagt. Darüber hinaus sollen sie mehr Nähe, Transparenz und Authentizität in einer hektischen und vernetzten Welt vermitteln.

Dass dieser Trend nicht allein auf Wochen­märkte und kleinere Lebensmittelläden beschränkt ist, beweist eine Tankstelle im Gewerbegebiet Ell­wangen-Neunheim im Osten von Baden-Württemberg. Hier hat Kling Brennstoffe im vergangenen Jahr ihre erste Tankstelle eröffnet. Mit der Station hat das Familienunternehmen, das seit 1948 besteht und in der dritten Generation geführt wird, ein weiteres Standbein neben dem klassischen Mineralöl- und Schmierstoffhandel aufgebaut.

„In der Anfangsplanung war das Konzept hauptsächlich auf regionale Produkte im Sinne eines Regionalmarkts ausgerichtet. In der kurzen Bau­phase von 14 Wochen war das aber nicht zu realisieren“, erzählt Geschäftsführer Tobias Kling. ­Allein die Recherche nach Anbietern und die Überzeugungskraft, diese dann ins Boot zu holen, sei zu viel Arbeit ge­wesen. Daher arbeitet Kling mit einem Shop-Lieferanten zusammen und ergänzt das Sortiment nun nach und nach mit regionalen Anbieter.

Startschuss mit edlen Tropfen

Angefangen hat alles mit dem Wein. „Das war relativ leicht zu handhaben. Wir haben Produkte von zwei Weinhändlern im Angebot, einen etwas höherwertigen und einen mit 15 verschiedenen ­Bio-Weinen aus Deutschland, Österreich und Italien“, sagt Kling und ergänzt: „Das wird inzwischen ganz gut angenommen.“ An der Tankstelle in Ellwangen gibt es aber nicht nur edlen Rebensaft, sondern auch selbst ­gemachte Pralinen von einer Konditorei. Von einem Direktvermarkter stammen unter anderem ­Nudeln sowie Liköre und eine Brennerei liefert künftig ­Spirituosen. Vor allem Spontankäufer, die noch schnell ein Geschenk oder ein Mitbringsel brauchen, nutzen dieses Angebot. Auf Anfrage können meh­rere Produkte zu Geschenkpaketen für einen gewünschten Betrag zusammengestellt werden.

Auch beim Fleisch legt Kling wert auf Qualität – im Privaten und an seiner Tankstelle: „Deshalb haben wir zwei Metzger, mit denen wir zusammenarbeiten: Einen mit Bio-Siegel, der zum Beispiel ­vakuumiert Wild und Bio-Produkte anbietet, und einen regionalen Metzger, der unter anderem ­Kantinen als Kunden hat.“ Dieser liefert auch Fleisch und Wurstwaren für den täglich wechselnden Mittagstisch. „Wir haben natürlich immer Dauerbrenner wie Bockwurst, Pizza und belegte Brötchen. Daneben bieten wir ein bis zwei selbst gemachte Gerichte wie Aufläufe oder ­Nudelgerichte an. Und dann haben wir verschiedene Thementage wie den Burger- oder den Weißwursttag“, listet Kling auf. Besonders bei den Angestellten im hochfrequentierten Gewerbegebiet komme dieses Angebot sehr gut an

Wechselnde Aussicht

Wer seine Mahlzeit, den Snack oder den Kaffee nicht mitnehmen möchte, kann das Essen in Ruhe an einem der 20 Sitzplätze im Bistrobereich genießen. Passend zum Sortiment spiegelt auch die Gestaltung des 120 Quadratmeter großen Shops den Trend ­Regionalität ­wieder. Das Konzept hat der Hamburger Laden­bauer Carstens ­Shop-Einrichtungen gemeinsam mit Kling entwickelt, der sich zur Vorbereitung einige Tankstellen aus der Umgebung angesehen hat, die ebenfalls von Mittelständlern geführt werden und ähnliche Schwerpunkte setzen.

Zu den Highlights der Einrichtung gehören Wanddekorationen mit Wechselrahmen und ein
sich drehendes beleuchtetes Panorma der Stadt als Lampe. „Ich wollte nicht ­irgendwelche ­Bilder von Lavendelfeldern aus der Toskana hinhängen. Das kann jeder“, erklärt der Betreiber. Vielmehr wollte Kling mit den übergroßen ­Bildern seine Verbundenheit mit der Region zum Ausdruck bringen. Daher sind dort nur Eindrücke aus der Umgebung abgebildet. „Der ­Vorteil an den Wechsel­rahmen ist, dass wir die ­Motive jederzeit aus­tauschen und damit für ­Abwechslung sorgen ­können“, ist Kling überzeugt.

Angebot für Touristen

Neben den Gewerbetreibenden ist die Tank­stelle für Touristen interessant. So finden hier Kunden eine Touristeninformation mit Karten von Rad- und Wanderwegen sowie von Campingplätzen, ein Angebot, das von der Stadt und vom Landkreis ausgeht. Außerdem plant Kling eine Lademöglichkeit für ­E-Bikes, die über die eigene Photovoltaikanlage ­gespeist wird. Dann können Touristen kostenlos an der Tankstelle ihre E-Bikes aufladen und nebenbei die Stadt anschauen oder eine Kleinigkeit im Bistro essen. Überhaupt ist Kling gegenüber alternativen Mobilitätskonzepten aufgeschlossen. „Da passiert aktuell einiges bei uns in der Region, weil der Landkreis und das Tourismusamt ein eigenes E-Bike-Tankstellennetz aufbauen wollen“, erzählt Kling. Auch in anderen Bereichen setzt er auf Alternativen: So laufen die Warmwasserversorgung und die Heizung zum Teil über Solarkollektoren.

Ingesamt fühlt sich Kling mit diesem Konzept gut auf­gestellt. „Ich denke schon, dass unser Sortiment mit regionalen Produkten einen Mehrwert schafft, den nicht jeder hat“, meint der Tankstellen­betreiber. Ob dadurch wirtschaftlich gesehen mehr ­Umsatz generiert wird, kann Kling noch nicht sagen. Schließlich gibt es die Tankstelle erst seit Weihnachten 2014. Aber: „Unabhängig davon, ob jemand unser Angebot nutzt oder nicht, bleiben wir auf jeden Fall positiv in Erinnerung. Wenn die Leute dann die Wahl haben, ­kommen sie vielleicht lieber zu uns“, hofft der Unternehmer.

Logistikimmobilienmarkt mit 6,1 Mio. m² auf neuem Allzeithoch

Auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde 2015 ein neues Rekordergebnis erzielt. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden in den zurückliegenden zwölf Monaten deutschlandweit durch Vermietungen und Eigennutzungen über 6,1 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. „Dank des sehr guten Konjunkturverlaufs mit einem hohen Konsumgüterumschlag und einem deutlichen Plus beim Onlinehandel sowie zuletzt wieder höheren Orderzahlen im Produktionssektor liegt der registrierte Flächenumsatz fünf Prozent über dem bisherigen historischen Spitzenergebnis aus dem Jahr 2011“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das bereits sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde signifikant um 790.000 Quadratmeter beziehungsweise 15 Prozent übertroffen. Noch deutlicher fällt der Vergleich mit dem Fünf-Jahresdurchschnitt aus, welcher um rund ein Viertel überboten wurde.

Ähnlich wie im bisherigen Rekordjahr, als der Gesamtumsatz hauptsächlich durch den ‚Onlinehandel-Effekt‘ mit über einer halben Millionen Quadratmeter Flächenumsatz getrieben wurde, stieg der diesjährige Jahresumsatz abermals durch einen Sondereffekt in die Höhe. „Alleine BMW hat an drei Standorten über 400.000 Quadratmeter angemietet. Daneben trugen eine ganze Reihe weiterer Abschlüsse im mittleren bis großen Flächensegment zu dem sehr guten Ergebnis bei, wie beispielsweise die Anmietung des Onlinehändlers JAGO in Hückelhoven bereits in den ersten sechs Monaten oder die Eigennutzung von FIEGE Logistik im StarPark Halle im zurückliegendem vierten Quartal“, so Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „In Anbetracht dessen, dass sich unter den zehn größten Deals fünf sehr großflächige Vermietungen befinden und alleine schon einen Flächenumsatz von mehr als 630.000 Quadratmetern vereinen, ist es nicht verwunderlich, dass die Eigennutzerquote in diesem Jahr bundesweit mit einem Drittel am Gesamtumsatz weiter rückläufig ist und unter dem langjährigen Mittel von rund 39 Prozent liegt“, so Koepke.

Hamburg und Frankfurt umsatzstärkste Logistikhubs

In den Logistikmärkten der Top 5-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) konnte im zurückliegenden Jahr ein kumulierter Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern registriert werden. Damit liegt das Jahresergebnis 19 Prozent über dem Vorjahresergebnis und befindet sich mit 18 Prozent deutlich über dem fünfjährigen Mittel sowie auf einem ähnlichem Niveau des Spitzenumsatzes aus dem Jahr 2011.

In der Einzelbetrachtung der Topstandorte ergeben sich jedoch unterschiedliche Entwicklungen. So nahmen hinsichtlich der Umsatzsteigerung Düsseldorf mit über 48 Prozent (plus 120.000 Quadratmeter) und Berlin mit 37 Prozent (115.000 Quadratmeter) im Vergleich zum Vorjahr die Spitzenpositionen ein, gefolgt von Hamburg mit 29 Prozent (132.000 Quadratmetern). Die Region Frankfurt/Rhein-Main zeigte mit plus zwei Prozent (13.000 Quadratmeter) im Vergleich zum starken Vorjahresergebnis einen leichten Umsatzanstieg und damit eine stabile Entwicklung auf, während die Region München trotz hoher Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen aufgrund der Flächenknappheit den Bedarf nicht auffangen konnte und einen Rückgang des Jahresumsatzes von 14 Prozent verzeichnete (-35.000 Quadratmeter).

In Berlin konnte dank eines außergewöhnlichen umsatzstarken vierten Quartals und einiger Abschlüsse im großflächigen Segment über 10.000 Quadratmeter mit einem Flächenumsatz von 428.000 Quadratmetern das stärkste Jahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert werden. Die Spitzenplätze teilen sich die Logistikregionen Hamburg und Frankfurt/Rhein-Main. Während der Logistikmarkt Frankfurt/Rhein-Main mit 580.000 Quadratmetern ein Ergebnis erzielte, welches 28 Prozent über dem Mittel der letzten fünf Jahre liegt, konnte der traditionell starke Logistikmarkt Hamburg mit rund 588.000 Quadratmetern den Spitzenplatz zurückerobern.

„Besonders Abschlüsse im Flächensegment über 10.000 Quadratmeter konnten in den Top 5-Standorten maßgeblich zu den sehr guten Ergebnissen beitragen, wie exemplarisch die Vermietung von über 44.000 Quadratmeter Distributionsfläche an den Internethändler ASOS in Berlin oder der Eigennutzerdeal im Fliegerhorst Langendiebach bei Hanau im Main-Kinzig-Kreis von DS Smith mit ebenfalls über 40.000 Quadratmeter belegen“, so Koepke.

Projektentwicklungen treiben den Flächenumsatz außerhalb der Topstandorte zum Allzeithoch

Außerhalb der Top 5-Standorte wurden knapp 3,9 Millionen Quadratmeter Fläche durch Vermietungen und Eigennutzer umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis mit 443.000 Quadratmetern oder 13 Prozent nicht nur deutlich über dem Vorjahreswert, sondern auch 26 Prozent über den durchschnittlichen Vorjahresergebnissen der vergangenen fünf Jahre. Neben einer Vielzahl von Abschlüssen im mittleren Flächensegment waren auf den überregionalen Logistikmärkten maßgeblich die von CBRE begleitete Projektentwicklung des Distributionszentrums für den Onlinehändler JAGO in Hückelhoven sowie der erwähnte BMW Sondereffekt für den hohen Jahresumsatz verantwortlich. Bei der regionalen Betrachtung zeigte sich das Marktgeschehen im Ruhrgebiet (353.000 Quadratmeter), in der Region Mönchengladbach (312.000 Quadratmeter) und in der Region Rhein-Neckar (249.000 Quadratmeter) sowie in die Region Halle/Leipzig (198.000 Quadratmeter) sehr aktiv.

Der größte Anteil des bundesweiten Flächenumsatzes entfiel mit 38 Prozent auf Transport- und Logistikunternehmen. Auf den weiteren Plätzen folgen Handelsunternehmen (29 Prozent) und Unternehmen aus dem Bereich Produktion, welche bedingt durch die großflächigen Anmietungen von Lagerhallen von BMW einen ähnlich hohen Anteil am Gesamtumsatz einnehmen (28 Prozent). „Bedingt durch die großflächigen Anmietungen über alle Nutzergruppen hinweg konnten wir dieses Jahr außerhalb der Topstandorte einen Anteil von 63 Prozent Vermietungen zu 37 Prozent Eigennutzerdeals feststellen. Dieses Verhältnis unterscheidet sich deutlich von dem langjährigen Mittel von 52 Prozent Vermietungen zu 48 Prozent Eigennutzern“, sagt Linsin.

Beachtenswert ist, dass sich unter den zehn größten Deals acht Projektentwicklungen befinden, die für fast drei Viertel des Flächenumsatzes außerhalb der Top 5-Standorte verantwortlich waren. „Besonders E-Commerce-Unternehmen sind die Treiber großer Neubauten, wie es die Projektentwicklungen für JAGO oder ASOS zeigen“, stellt Koepke fest. „Ohnehin sind Projektentwicklungen momentan sehr gefragt. Durch die sehr niedrigen Renditen können in den peripheren Regionen bei nutzerspezifischen Neubauten die Entwickler sehr günstige Mieten anbieten, manchmal unter dem Mietniveau von Bestandsobjekten“, erklärt Koepke.

Mietpreisanpassungen in Berlin und München

Während die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr in den überregionalen Logistikmärkten überwiegend stabil geblieben sind, zeigte sich in den Topstandorten eine Mietpreisanpassung. Ein leichter Anstieg fand sowohl in der Region München (+3,8 Prozent auf 6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat) als auch der Region Berlin (+4,3 Prozent auf 4,80 Euro) statt. In der Mainmetropole blieb die Spitzenmiete für moderne Objekte stabil bei 6,20 Euro, gefolgt von Hamburg mit 5,70 Euro. Günstiger sind die Mieten im Marktgebiet Düsseldorf, welche sich ebenfalls bei 5,40 Euro pro Quadratmeter und Monat stabil auf Vorjahresniveau befinden.

„Durch das knappe Angebot ist die Auswahl für die Nutzer sehr eingeschränkt, sodass Vermieter in den Ballungsräumen bei knappen Grundstücken die Marktmiete bei Bestandsobjekten, Built-to-suit und sogar spekulativen Projektentwicklungen, welche nach Jahren der Abstinenz infolge der Finanzkrise wieder vermehrt realisiert werden, durchsetzen“, so Koepke. „Neben dem starken Binnenkonsum locken die hierzulande gute Konjunktur sowie das Niedrigzinsumfeld nationale und internationale Investoren an, die auf der Suche nach attraktiven Renditen sind, weil immense finanzielle Mittel für die Bedienung der robusten Nachfrage seitens der Nutzer zur Verfügung stehen“ erklärt Koepke.

Flächenumsatz 2016 bis zu sechs Millionen Quadratmeter möglich

„Wir erwarten, dass sich der Flächenumsatz bei deutschen Lager- und Logistikimmobilien nicht zuletzt durch die stetig wachsende Bedeutung des E-Commerce dynamisch fortsetzt. Diese findet auch Ausdruck in neuen Logistikimmobilien bis hin zu urbanen Kleinstverteilungszentren ganz nahe am Endkunden“, sagt Linsin. Trotz hervorragender Aussicht der deutschen Wirtschaft mit einem prognostizierten Wachstum von 1,7 Prozent bleibt es jedoch abzuwarten, welche Auswirkungen die Konjunkturabkühlung Chinas als bedeutender Absatzmarkt, die Dynamik des Ölpreis-Verfalls sowie die geopolitischen Instabilitäten auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt haben werden und ob der schwache Jahresstart an den Börsen Vorbote einer konjunkturelle Abschwächung ist. Durch eine Abkühlung der Konjunktur könnte das ein oder andere in der Pipeline befindliche Projekt verzögert werden, sodass der Flächenumsatz wieder unter die erreichte sechs Millionen-Quadratmeter-Schwelle fällt. „Allerdings sollte ein Unternehmen auch bei einer allgemein schwachen Konjunktur investieren, wenn es Geld sparen kann. Denn angesichts der aktuell niedrigen Zinsen und Renditen wäre dies die beste Wahl für Eigennutzer und Mieter“, rät Koepke.