PORT Real Estate Immobilien

An den Verkäufen auf dem deutschen Immobilienmarkt, die das Volumen von 100 Millionen Euro übersteigen, haben ausländische Käufer einen überproportional hohen Anteil. Die Investoren, die nach geeigneten Objekten für das ihnen zur Verfügung stehende Kapital suchen, sehen Deutschland als „sicheren Hafen“ an. Die Gründe für diese Entwicklung erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment Germany beim Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills.

Für ausländische Investoren ist Deutschland ein besonders attraktiver Markt. Die Volkswirtschaft ist robust und verzeichnet seit der Krise 2009 das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Das macht Deutschland zu einem „sicheren Hafen“ für Investments. Es ist daher eine logische Entwicklung, dass die weltweit größten Immobilieninvestoren für die enorme Kapitalmenge, die ihnen zur Verfügung steht, deutsche Immobilien ins Visier nehmen. Sie stammen fast ausnahmslos aus dem Ausland. Vor allem Private-Equity Fonds und Pensionsfonds spielen hier eine wichtige Rolle.

Am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt betrug der Anteil ausländischer Investoren in 2015 53 Prozent – aber umso deutlicher war ihr Übergewicht im großvolumigen Segment ab 100 Mio. Euro. 2014 lag der Anteil bei 69 Prozent, in 2015 bei 68 Prozent. Anhand der absoluten Zahlen wird die wahre Dynamik sichtbar. So stieg die Summe der ausländischen Investments bei dieser Größenordnung von 10,56 Mrd. auf 15,62 Mrd. Euro – eine Steigerung um 47 Prozent innerhalb nur eines Jahres. Zum Vergleich: 2010 betrug das Gesamtvolumen der von Ausländern getätigten Abschlüsse über mehr als 100 Mio. Euro noch 3,71 Mrd. Euro.
Im Detail:

– Der Anteil ausländischer Käufer am Transaktionsvolumen von Shopping-Centern von mindestens 100 Mio. Euro betrug in 2014 84 Prozent, in 2015 immer noch 68 Prozent. Das Angebot ist limitiert, da in den vergangenen Jahren nahezu alle Großobjekte gehandelt wurden.

– Am Transaktionsvolumen von Büroeinzelverkäufen in derselben Größenordnung waren ausländische Investoren 2015 mit 62 Prozent beteiligt. 2014 waren es 55 Prozent.

– Ihr Anteil am Transaktionsvolumen von Gewerbeportfolios betrug 2014 70 Prozent, 2015 68 Prozent. Dabei lag der Anteil von Portfolios am Gesamttransaktionsvolumen im zweiten Jahr in Folge bei deutlich über 30 Prozent – dies war zuletzt in den Jahren 2007/08 der Fall. Auch in absoluten Zahlen floss 2015 so viel Geld in deutsche Gewerbeportfolios wie seit 2007 nicht mehr: 19,83 Mrd. Euro

Viele internationale Investoren haben sehr große Summen anzulegen. Sie streben deshalb möglichst großvolumige Investitionen an, um den Aufwand und die Transaktionskosten gering zu halten. In der Größenordnung dreistelliger Millionenbeträge aber ist der Markt in Deutschland eng. In Form von Einzelobjekten sind es die großen Shoppingcenter, die den Erwartungen der großen ausländischen Investoren entsprechen, sowie einige Bürohochhäuser, von denen es in Deutschland jedoch viel weniger gibt als in anderen Ländern. Selbst der deutsche Primus Frankfurt verfügt nur über etwa 50 Gebäude mit mindestens 100 Metern Höhe, in Städten wie New York (ca. 600), Tokyo (ca. 350) und auch London (ca. 70) sind es sehr viel mehr. Wenn eines dieser Objekte an den Markt kommt oder Verkäufe von großen Gewerbeportfolios bei denen eine Vielzahl kleiner Objekte gebündelt wurde, beobachteten wir in den vergangenen Jahren, dass Investoren aus Übersee zu den ersten Interessenten gehören.