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Gehen wir zusammen oder nicht? Das fragen sich auch immer wieder Entwickler, wenn sie vor einem neuen Projekt stehen. Sinn und Zweck einer solchen Kooperation ist es, Eigenkapital und Risiko zu teilen oder von dem fachlichen Know-how des Partners zu profitieren. Wo diese Form der Zusammenarbeit welches Volumen aufbringt, zeigt eine Recherche von HOCHTIEF Projektentwicklung. Das Unternehmen bediente sich dabei eigener Datenerhebungen sowie externer Studienergebnisse. Zwischen den Jahren 2011 und 2015 wurden allein in den Top 7-Standorten insgesamt 2,25 Millionen Quadratmeter Fläche in Joint Ventures fertiggestellt. Am „fleißigsten“ waren diese Projektpartnerschaften in den Jahren 2011 und 2013 mit zusammen fast 1,1 Millionen Quadratmeter.

Frankfurt mit dem größten Volumen

Spitzenreiter unter den Top 7 ist Frankfurt mit einem realisierten Volumen von 548 000 Quadratmetern und damit fast einem Viertel der ermittelten Fläche. Daran beteiligt sind insbesondere die Jahrgänge 2011 und 2013 mit 177 000 bzw. 182 000 Quadratmetern. Hamburg knackt bei 514 000 Quadratmetern gleichfalls eine halbe Millionen und kommt auf etwa 23 Prozent. Allein auf das Jahr 2011 entfällt mit 260 000 Quadratmetern ein wenig mehr als die Hälfte der in der Hansestadt fertiggestellten Fläche. Berlin benötigt für die Bronzemedaille 409 000 Quadratmeter, das entspricht einem Anteil von 18 Prozent. Die höchsten Resultate liefern die Jahre 2013 und 2015 durch Volumina von 120 000 sowie 133 000 Quadratmetern.

In München verwirklichten Projektpartner in den zurückliegenden fünf Jahren 353 000 Quadratmeter Fläche. Die bayerische Landeshauptstadt sichert sich damit noch zirka 16 Prozent unter den Top 7. „Bester“ Jahrgang mit 115 000 Quadratmetern war 2014. Deutlich dahinter folgen Düsseldorf (163 000 Quadratmeter), Stuttgart (148 000 Quadratmeter) und Köln (115 000 Quadratmeter). Hier leisteten die Jahre 2012 in Düsseldorf (60 000 Quadratmeter), 2014 in Stuttgart (98 000 Quadratmeter) sowie 2015 in Köln (61 000 Quadratmeter) den stärksten Beitrag.

Über die Hälfte für den Wohnungsbau

Joint Ventures bilden sich bevorzugt für den Wohnungsbau: In dem Untersuchungszeitraum wurden in den Top 7-Standorten zirka 1,2 Millionen Quadratmeter Wohnfläche von Projektgemeinschaften hochgezogen – das ist mehr als die Hälfte des gesamten Flächenaufkommens. Die Jahre 2013 und 2015 kamen mit 283 000 und 290 000 Quadratmetern auf Bestwerte. Einzig im Jahr 2011 blieb das Volumen eindeutig unter 200 000 Quadratmetern. So konnte denn auch nur in jenem Jahr mit 224 000 Quadratmetern mehr Büro- als Wohnfläche realisiert werden. Innerhalb der betrachteten fünf Jahre addiert sich das Volumen im Bürosegment auf fast 600 000 Quadratmeter und somit auf etwas mehr als ein Viertel der Gesamtfläche in den Top 7. Weit weniger verbreitet sind gemeinsame Vorhaben bei Einzelhandels- und Hotelprojekten. Mit einem Anteil von knapp 12 Prozent entstanden fürs Shopping nur 265 000 gemeinschaftliche Quadratmeter. Und für Übernachtungsgäste schufen Partnerschaften im selben Zeitraum gerade mal 167 000 Quadratmeter, also lediglich sieben Prozent.

Resümee

Angesichts sinkender Zinsen, steigender Finanzierungsbereitschaft und hoher Liquidität im Markt hat im Verlauf des Untersuchungszeitraums das Interesse am Joint Venture wohl ein wenig nachgelassen. „Der Aspekt, Eigenkapital mit Hilfe eines Partners zu schonen, ist eben nicht mehr vordringlich. Außerdem steigen Investoren zu einem immer früheren Zeitpunkt in die Projektentwicklung ein, um sich attraktive Immobilien zu sichern“, meint Gordon Gorski, Geschäftsführer der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH. Jetzt sind Größe und Komplexität eines Projekts die stärkeren Argumente für eine Kooperation. Sie bedeuten schließlich mehr Risiko, höheres Spezialwissen und ein erhebliches Durchhaltevermögen. „So verwundert es nicht, dass beispielsweise Wohnquartiere besonders gern gemeinschaftlich angegangen werden, da sie in der Regel einen längeren Ausführungszeitraum in mehreren Bauabschnitten beanspruchen“, argumentiert Gorski. Das Segment Wohnen hat denn auch als einziges über die fünf Jahre hinweg zulegen können. Gleichzeitig wurde, im Vergleich vor allem zu Berlin, in Frankfurt, Hamburg und München auffallend viel Bürofläche durch Joint Ventures fertiggestellt. „Grund hierfür ist die höhere Anzahl großvolumiger Projekte in dieser Zeit“, erklärt Gorski das Phänomen.