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Im ersten Quartal wurden am deutschen Büroinvestmentmarkt gut vier Milliarden Euro umgesetzt. Damit ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal um sieben Prozent zurückgegangen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. „Trotz des Rückgangs sind Büroimmobilien weiterhin die beliebteste Assetklasse am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt. Das Interesse an deutschen Büroimmobilien ist ungebrochen hoch und die Investmentaktivität wird jedoch durch das knappe Angebot im Core-Segment gedämpft“, erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland.

Büroinvestments weiterhin beliebteste Anlageklasse

Mit gut vier Milliarden Euro wurde nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens des Gewerbeimmobilienmarktes (8,2 Milliarden Euro) in Büroobjekte investiert. Insgesamt 64 Prozent des Büroinvestmentvolumens in Deutschland im ersten Quartal 2016 entfielen auf die Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland). Abseits der Top 5-Märkte stieg das Transaktionsvolumen mit 1,4 Milliarden Euro anteilig auf 36 Prozent (plus zehn Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). „Auf der Suche nach einer attraktiven Rendite wenden sich die Immobilieninvestoren auch vermehrt den Regionalzentren und B-Standorten zu. Dort liegt der Fokus jedoch noch immer stärker auf den Core-Produkten und die durchschnittlichen Transaktionsvolumen sind kleiner und auch diese im Jahresvergleich von 15,5 Millionen Euro auf über 20 Millionen gestiegen sind“, so Klein.

Besonders stark wurden deutschlandweit Objekte zwischen 20 und 50 Millionen Euro gehandelt. Diese verbuchten ein Drittel des Volumens auf sich.
„Positiv zu bewerten ist, dass die weiterhin umfangreichen Investments in Büroimmobilien von positiven Entwicklungen an den Bürovermietungsmärkten getragen werden“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. In den Top 5-Märkten stieg im ersten Quartal 2016 der Bürovermietungsumsatz im Vergleich zum Vorjahresquartal um knapp 19 Prozent an. In diesem Vergleichszeitraum ging auch das Volumen leerstehender Büroflächen in den Top 5-Märkten um weitere 16 Prozent zurück. Des Weiteren reduzierte sich im gleichen Zeitraum die durchschnittliche Leerstandsrate um 1,3 Prozentpunkte auf sieben Prozent. „Diese Zahlen bestätigen, dass keine Abkoppelung der Büroinvestmentmärkte von den Vermietungsmärkten stattfindet“, erklärt Linsin. „Vielmehr sind die dynamische Entwicklung der deutschen Wirtschaft und die Rekordzahlen der Erwerbstätigen und damit steigende Zahlen bei der Bürobeschäftigung das Fundament für die hohe Attraktivität der deutschen Büroimmobilien. Es ist davon auszugehen, dass sowohl die Flächenumsätze als auch die Mieten steigen werden. Dies gilt insbesondere für moderne Büroflächen in innerstädtischen Lagen“, so Linsin weiter.

Asset- und Fondsmanager stärkste Käufergruppe

Auf dem Büroimmobilienmarkt wurde überwiegend selektiv investiert: Der größte Anteil des Transaktionsvolumens ist – ebenso wie im Vorjahreszeitraum und auf dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt – auf Einzeltransaktionen zurückzuführen.

Die aktivsten Investoren waren Asset- und Fondsmanager, die Büroobjekte im Wert von über einer Milliarde Euro erwarben und so zu 25 Prozent des gesamten Investitionsvolumens beitrugen. Auf Platz zwei folgte die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds. Auch geschlossene Fonds und Projektentwickler steigerten ihr Engagement gegenüber dem ersten Quartal 2015 und verbuchten jeweils rund zwölf Prozent des Gesamtvolumens auf sich.

Überwiegend inländische Investoren haben im ersten Quartal 2016 Büroimmobilien angekauft: Deutschlandweit investierten sie rund 72 Prozent des Volumens in dieser Assetklasse. Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil inländischer Käufer mit gut 57 Prozent noch deutlich niedriger. „Wir erwarten, dass sich der Anteil internationaler Investoren am gesamten Transaktionsvolumen im weiteren Jahresverlauf deutlich erhöhen wird. Gerade die Nachfrage aus dem außereuropäischen Ausland nach deutschen Assets ist ungebrochen hoch und die Vielzahl an neu initiierten Vehikeln mit Schwerpunkt Europa und hierbei zu einem großen Anteil Deutschland unterstreichen dies. Darüber hinaus füllt sich die Liste der potentiellen Investoren im Rahmen strukturierter Bieterverfahren insbesondere mit kapitalstarken Investoren aus dem Ausland, die händeringend nach Anlagemöglichkeiten hierzulande suchen“, so Klein.

Renditen weiterhin stabil auf niedrigem Niveau

Die hohe Nachfrage und das begrenzte Produktangebot im Core-Bereich sorgen dafür, dass die Nettoanfangsrenditen für Premiumimmobilien in allen Anlageklassen weiterhin deutlich unter Druck stehen. Im Bürosegment blieben die Werte in den Topstandorten überwiegend auf historisch niedrigem Stand. Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich zwischen 3,65 Prozent in München und 4,45 Prozent für erstklassige Produkte in Düsseldorf, wobei die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt im Vergleich zum Vorquartal einen Rückgang der Spitzenrendite um zehn Basispunkte zu verzeichnen hatte. Damit liegt die durchschnittliche Büro-Spitzenrendite knapp 400 Basispunkte über der risikolosen Benchmarkrendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, die Ende März 2016 bei 0,17 Prozent lag. Dies ist ein wesentlicher Grund für Portfolioumschichtungen in Richtung der Assetklasse Immobilien.

Dabei weichen Investoren vermehrt auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial aus, ebenso wie auf Nebenlagen in den großen Bürozentren. Darüber hinaus rücken Projektentwicklungen verstärkt in den Fokus institutioneller Anleger. „Angesichts der reichlich im Markt vorhandenen Liquidität und dem dadurch herrschenden Anlagedruck rechnen wir mit weiter sinkenden Renditen vor allem für Core-Immobilien in den Investmentzentren, aber auch in den Regionalzentren“, so Linsin. „Jedoch befindet sich der deutsche Büroinvestmentmarkt angesichts der robusten Fundamentaldaten in einer sehr gesunden Verfassung. Eine spekulative Preisblase sehen wir nicht, zumal wir auch bei den Mieten eine positive Entwicklung beobachten.“

Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten in Top 5-Märkten

In den Top 5-Märkten sind die Spitzen- und Durchschnittsmieten überwiegend weiter gestiegen. Während die Spitzenmieten im Durchschnitt um 2,8 Prozent in den letzten zwölf Monaten zulegen konnten, gab es bei den Durchschnittsmieten ein Plus von 3,7 Prozent. „Sollte es zum Brexit kommen, könnten vor allem in Frankfurt die guten Büromarktdaten nochmals verbessert werden. Die Finanzmetropole könnte sich unter anderem aufgrund der dort ansässigen EZB und deren Aufsichtsorgane für viele Unternehmen, die derzeit im Londoner Finanzdistrikt ansässig sind, als neuer Standort eignen, um durch einen etwaigen Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union keinen Handelsbeschränkungen zu unterliegen“, kommentiert Klein. Frankfurt wies im ersten Quartal des Jahres erneut den höchsten Wert der Top 5-Standorte in der Spitzenmiete auf. Mit 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat wurde eine Steigerung der Spitzenmiete um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert.

„Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir ein gutes Ergebnis am Büroinvestmentmarkt, das nichtsdestotrotz unter dem sehr erfolgreichen Vorjahreswert liegen dürfte. Gerade die ausgezeichnete Gesamtverfassung der deutschen Wirtschaft und Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen sorgen für einen stetigen Kapitalzustrom, der um das knapper werdende Core-Produkt konkurriert. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden geopolitischen Verwerfungen und Krisen“, sagt Klein.

Alternative Investments gewinnen bei der Immobilienanlage an Bedeutung. Was sich schon in dem CBRE Investor Intentions Survey 2016 sowohl auf europäischer als auch auf globaler Ebene abzeichnete, wird nun durch eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE bestätigt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres stieg das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Pflegeheime in Deutschland auf 465 Millionen Euro und erreichte damit bereits mehr als die Hälfte des Transaktionsumsatzes des Gesamtjahres 2015. Im Vergleich zum Vorjahresquartal hat sich das Transaktionsvolumen damit um mehr als das Siebenfache erhöht. „Das hohe Transaktionsvolumen ist Ausdruck eines sehr großen Interesses an deutschen Pflegeimmobilien, das jedoch von dem knappen Angebot nicht vollständig befriedigt werden kann“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Großes Interesse bei europäischen Investoren

Mit knapp 33 Prozent stellten Asset Manager die größte Investorengruppe dar, gefolgt von institutionellen Investoren wie Versicherungen mit über 32 Prozent. Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren mit 19 Prozent die drittgrößte Investorengruppe. Im ersten Quartal 2016 kam das Investitionskapital zu rund der Hälfte aus Deutschland. Investoren aus dem europäischen Ausland legten rund 225 Millionen Euro in deutsche Pflegeimmobilien an und trugen so zu über 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien bei. Besonders aktiv zeigten sich Akteure aus Belgien, die rund 165 Millionen Euro investierten und somit für 35 Prozent des gesamten Investmentvolumen verantwortlich waren. Im Vergleich zum Vorjahr konnten damit ausländische Investoren ihr allokiertes Kapital in deutsche Pflegeheime nochmals um fast sieben Prozentpunkte steigern. „Wir beobachten gerade bei europäischen Investoren ein großes Interesse an deutschen Sozial- und Gesundheitsimmobilien. Dies gilt vor allem für Investoren, in deren Heimatmärkten diese Anlageform bereits zu einer etablierten Assetklasse im Milliardenbereich gehört“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

„In Deutschland gibt es Potential und einen gewissen Nachholbedarf am Markt für Pflegeimmobilien. Die Ausweitung der staatlichen Richtlinien und der erforderliche Umbau bestehender Einrichtungen werden die öffentlichen und frei-gemeinnützigen Träger an die Grenze Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringen“, sagt Richolt. „Entsprechend rückt dieses Immobiliensegment verstärkt in den Fokus der Privatwirtschaft, die in der Lage ist die entstehenden Lücken zu füllen. Aufgrund der deutlich gestiegenen Kapitalwerte pro Quadratmeter am Wohnungsmarkt lohnt sich der Neubau von Pflegeeinrichtung oftmals nur dort, wo die Wohnmieten unter acht Euro pro Quadratmeter liegen. In anderen Lagen konzentrieren sich Investoren auf gut positionierte Bestandsimmobilien“, erklärt Richolt.

Renditevorsprung von Pflegeimmobilien bleibt bestehen

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten, insbesondere in Core-Produkte, werden alternative Immobilienanlagen immer interessanter für Investoren. Pflegeimmobilien sind dabei besonders attraktiv, da sie nicht nur im Vergleich zu traditionellen Assetklassen, sondern auch im Vergleich zu anderen alternativen Immobilienanlagen eine hohe Rendite ermöglichen. „Das gestiegene Interesse bei dem gleichzeitig knappen Angebot an erstklassigen Pflegeeinrichtungen bedeutet, dass es auch bei Pflegeimmobilien einen leichten Renditerückgang zu verzeichnen gibt. Der Renditevorsprung gegenüber den traditionellen Immobilien-Assetklassen bleibt jedoch bestehen“, erklärt Linsin. Im Vergleich zum Jahresende 2015 sank die Spitzenrendite im ersten Quartal 2016 um 25 Basispunkte auf rund sechs Prozent. Damit liegt die Spitzenrendite von Pflegeimmobilien noch immer 100 Basispunkte über der von Hotelobjekten und 150 Basispunkte über jener von Studentenwohnheimen. Die Spitzenrenditen von Büroimmobilien liegen bei knapp über vier Prozent. „Zunehmend beobachten wir bei Pflegeimmobilien auch Transaktionen und Gebote bei laufenden Verkaufsmandaten unterhalb der Sechs-Prozent-Marke, wobei der Einzelverkauf im Rahmen von sogenannten Aufteilergeschäften hier nicht berücksichtig wird“, ergänzt Linsin.

„Ein zusätzliches Argument für Investoren ist, dass es sich bei Pflegeimmobilien um einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt handelt“, sagt Richolt. „Da dies zunehmend von Investoren erkannt wird, steigt das Interesse an Pflegeimmobilien, obwohl sie hochspezialisierte Nischenprodukte darstellen. Für das Gesamtjahr 2016 gehen wir von einem weiterhin sehr dynamischen Markt für Pflegeimmobilien aus. Aufgrund bereits geplanter Portfoliotransaktionen ist es möglich, dass das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2016 die Grenze von einer Milliarde Euro erreichen wird“, so Richolt.