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Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startet gut ins neue Jahr

Nach einem guten Jahresstart wird die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien hoch bleiben. „Insbesondere Logistikimmobilien, wie der zu Jahresbeginn vollzogene Erwerb des Leontos-Portfolios durch Blackstone/Logicor, bei dem die NAI appologroup beratend tätig war, sowie Fachmarktzentren und Supermärkte stehen u.a. aufgrund des Yield-Spread hoch im Kurs“, sagt Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. „Daneben ist auch großes Interesse an Büroportfolios sichtbar. Hier sollten in nächster Zeit einige Transaktionen infolge laufender Vermarktungsprozesse verzeichnet werden. Dabei dürften auch verstärkt internationale Investoren zum Zuge kommen.“

In der neusten Konjunkturprognose des IfW Kiel wurde das BIP-Wachstum für die Bundesrepublik Deutschland auf 1,8 % (2015) bzw. 2,0 % (2016) angehoben, womit die robuste wirtschaftliche Entwicklung untermauert wird. Sicher ist zudem, dass die Niedrigzinspolitik der EZB auch in den nächsten Quartalen beibehalten wird. Somit sind aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ideale Voraussetzungen für Investments in Deutschland gegeben. Dementsprechend prognostiziert die NAI apollo group für das Jahr 2015 ein Transaktionsvolumen für den gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt in der Spanne von 40 bis 45 Mrd. Euro, das damit deutlich über dem Wert des Jahres 2014 mit 39,4 Mrd. Euro liegen wird.

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group ist der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien auch am Jahresbeginn 2015 durch ein großes Investoreninteresse geprägt. In den ersten drei Monaten sind Anlagen in Höhe von 9,8 Mrd. Euro getätigt worden. Gegenüber dem fulminanten Schlussquartal 2014 (14,0 Mrd. Euro) bedeutet dies zwar eine Abnahme von ca. 30,0 %, im Vergleich zum ersten Quartal 2014 spiegelt das Investmentvolumen aber eine nahezu stabile Entwicklung wider (-2,1 %).

Die Assetklasse Büro hat wie in den Vorquartalen in den ersten drei Monaten des Jahres 2015 den Großteil des Transaktionsvolumens generiert. 4,59 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 47,0 % entspricht fast dem Vorjahreswert (Q1 2014: 4,28 Mrd. Euro). Das zweithöchste Volumen ist in die Anlageklasse Einzelhandel mit rund 3,36 Mrd. Euro (34,4 %-Anteil) geflossen, das mit 33,3 % am deutlichsten zulegen konnte. Dieser starke Anstieg ist maßgeblich durch den deutschen Anteil des Corio-Portfolios mit einem Wert von ca. 1 Mrd. Euro geprägt. Die Assetklasse der Lager-/Logistikimmobilien verzeichnet zum Jahresstart eine Abnahme im Vergleich zum Vorjahr auf 761 Mio. Euro (-43,3 %) bzw. 7,8 %-Anteil, auch wenn der im Januar 2015 vollzogene Erwerb des Leontos-Portfolios das Transaktionsvolumen der Assetklasse stützt. „Dieser Rückgang ist weniger in einer mangelnden Nachfrage, als vielmehr in der Produktverfügbarkeit begründet“, sagt Lemler. Auf „Sonstige Nutzungen“ entfallen ca. 1,06 Mrd. Euro bzw. 11,0 %, wovon dem Segment der Hotelimmobilien mit fast 690 Mio. Euro der Großteil entspringt.

„Die Entwicklung des gewerblichen Investmentmarktes ist maßgeblich durch den Zuwachs von Einzeldeals getrieben. Diese haben in den ersten drei Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 21,8 % auf 6,63 Mrd. Euro bzw. 67,8 %-Anteil zugelegt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Auf der anderen Seite mussten Paketverkäufe eine Abnahme von 30,8 % auf 3,15 Mrd. Euro (32,2 %-Anteil) verzeichnen. „Auch wenn deutsche Anleger in den ersten drei Monaten mit 4,60 Mrd. Euro bzw. 47,0 %-Anteil die stärkste Investorengruppe stellen, hat das Investmentvolumen um 20,0 % gegenüber dem Vorjahr abgenommen. Infolgedessen verzeichnen internationale Investoren einen Zuwachs von 22,1 %“, erläutert Lemler. So investierten die zweitplatzierten französischen Investoren im ersten Quartal 2015 mit 1,71 Mrd. Euro (17,4 %-Anteil) mehr als das ca. 1,70-fache des Vorjahrsvolumens. Auch die drittplatzierten, britischen Anleger verbuchen mit 1,20 Mrd. Euro (12,2 %-Anteil) ein Plus von 32,0 %. Auf der Verkäuferseite stehen deutsche Anleger mit 4,78 Mrd. Euro bzw. 48,9 %, gefolgt von Investoren aus den Niederlanden mit 1,72 Mrd. Euro (17,6 %-Anteil) sowie aus Groß-Britannien mit 1,50 Mrd. Euro (15,4 %-Anteil) auf den vordersten Plätzen.

Entsprechend dem Jahresausklang 2014 sind die Offenen Fonds / Spezialfonds mit einem Ankaufvolumen von 2,49 Mrd. Euro (25,5 %) und einen Verkaufsvolumen von 1,79 Mrd. Euro (18,5 %) die aktivste Investorengruppe im ersten Quartal 2015. Asset-/ Fondsmanager bilden mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von 23,5 % bzw. ca. 2,30 Mrd. Euro die zweitstärkste Gruppe. Immobilienaktiengesellschaften / REIT`s als Drittplatzierte verbuchen ein Volumen von 1,73 Mrd. Euro (17,7 %).

Unter den Größenklassen stellen Transaktionen im Bereich „100 bis 500 Mio. Euro“ mit 2,79 Mrd. Euro (28,5 %) das stärkste Segment dar, jedoch ist gegenüber dem Vorjahr eine Abnahme von 26,3 % verbucht worden (Q1 2014: 3,78 Mrd. Euro). Den stärksten Zuwachs hat die Klasse „25 bis 50 Mio. Euro“ mit einem Plus von 66,2 % auf 2,05 Mrd. Euro erzielt (Q1 2014: 1,24 Mrd. Euro).

„Die ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien führte innerhalb der ersten drei Monate in 2015 zu einer weiteren Renditeabnahme in allen Assetklassen“, so Kanzler. Die stärkste Reduktion zeigen Logistikimmobilien, die an den Top-5 Standorten im Quartalsvergleich um 15 Basispunkte, mit Ausnahme von Frankfurt (-10 Basispunkte; 6,25 %), abgenommen haben (Berlin: 6,60 %, Düsseldorf: 6,50 %, Hamburg: 6,35 %, München: 6,20 %). Für Einzelhandelsimmobilien konnte eine Renditeverringerung im Bereich von 10 bzw. 15 Basispunkten innerhalb der Top-5 Märkte erfasst werden. In München und Berlin ist die Spitzenrendite für Handelsobjekte um 0,15 %-Punkte auf 3,75 % bzw. 4,20 % gesunken. Düsseldorf (4,10 %), Frankfurt (4,10 %) und Hamburg (4,05%) verzeichnen eine Abnahme von 0,10 %-Punkte. Für Büroimmobilien haben in Berlin und Hamburg die Spitzenrenditen um jeweils 5 Basispunkte auf 4,50 % bzw. 4,40 % abgenommen. Die anderen Top-5 Märkte sind durch eine Reduktion im Bürosegment in Höhe von 10 Basispunkte geprägt (Düsseldorf: 4,65 %; Frankfurt: 4,50 %, München: 4,20 %).