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Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten auf dem Hamburger Investmentmarkt

Der Hamburger Investmentmarkt setzt seinen Aufwärtstrend weiter fort und erreicht 2015 ein Transaktionsvolumen von 3,98 Mrd. €. Damit wird nicht nur das Vorjahresergebnis um 4 %, sondern auch der 10-jährige Durchschnitt um 38 % übertroffen. Zudem ist dies nach 2007 das beste jemals registrierte Resultat. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

Nach den ersten drei äußerst umsatzstarken Quartalen mit einigen Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich, zu denen die Verkäufe des BTC Berliner Tor Centers, des H&M-Logistikzentrums in Allermöhe, des Hotels Radisson Blu und ein Teil des Axel-Springer-Verlagshauses zählen, bleibt im vierten Quartal der übliche Jahresendspurt aus. In den letzten drei Monaten des Jahres wurden nur noch 17 % zum Gesamtergebnis beigetragen, was auf eher kleinen und mittleren Transaktionen basiert. Auf Portfolioverkäufe entfällt gegenüber dem Vorjahr mit Zugewinnen von 9 Prozent-punkten ein Anteil von 24 %.

Bei der Verteilung des Investments auf die einzelnen Größenklassen zeichnet sich ein ähnliches Bild ab wie im Vorjahr. Somit erzielen Transaktionen mit einem Volumen bis 10 Mio. € einen Anteil von gut 7 % (-1 Prozentpunkt) und Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. € kommen auf über 19 % (+ 1 Prozentpunkt). Etwas größere Anteilsrückgänge mussten die Klassen 25 bis 50 Mio. € und die großvolumigen Abschlüsse über 100 Mio. € hinnehmen. Beide erzielen durch leichte Anteilsverluste (-3 Prozentpunkte) rund 22 %. Größere Zuwächse hat lediglich die Kategorie 50 bis 100 Mio. € zu verbuchen und sichert sich durch ein Plus von über 6 Prozentpunkten einen Anteil von fast 30 %.

Versicherungen klettern an die Spitze

Nachdem Versicherungen in den letzten Jahren bei dem Ranking nach Käufergruppen eher im Mittelfeld zu finden waren, sichern sie sich zum Jahresende 2015 den ersten Rang unter anderem durch den Kauf des BTC Berliner Tor Centers. Damit werden die Spezialfonds mit einem Anteil von über 16 % auf den zweiten Rang verwiesen. Ebenfalls sehr aktiv am Markt waren Equity/Real Estate Funds mit rund 14 % und Investment/Asset Manager mit knapp 11 %. Anteile im einstelligen Prozentbereich können sich unter anderem private Anleger (über 9 %), Projektentwickler (fast 8 %) und offene Fonds (gut 5 %) sichern. Erneut beim Ranking dabei ist die öffentliche Hand, die einen Teil des Axel-Springer-Hauses für das Bezirksamt Mitte gekauft hat und in einige Redevelopment-Objekte investierte.

Das Ranking wird auf der Verkäuferseite wieder von Equity/Real Estate Funds angeführt, nachdem sie im Vorjahr von der Spitze verwiesen wurden. Sie tragen ein Viertel zum Ergebnis und ein Verkaufsvolumen von über eine Milliarde Euro bei. Deutlich weniger kommt von der Gruppe der Projektentwickler, sodass sie anteilig über 14 % erzielen. Immobilienunternehmen und Investment/Asset Manager steuern beide rund 400 Mio. € zum Ergebnis und kommen damit jeweils auf gut 10 %. Des Weiteren sind unter den Top 5 offene Fonds zu finden, die in den letzten 12 Monaten zwar 4 Prozentpunkte verlieren, aber immerhin 9 % erreichen. Knapp dahinter folgen mit fast 8 % die Corporates. Auf alle anderen Käufergruppen entfallen insgesamt noch fast 24 %. Wie im Vorjahr sind für rund 41 % des Transaktionsvolumens ausländische Verkäufer verantwortlich, die sich etwas unter dem Niveau der Anleger aus dem Ausland bewegen, deren Anteil 51 % beträgt.

Der größte Umsatzanteil von über 60 % entfällt im Jahr 2015 auf die traditionell beliebteste Assetklasse der Büroobjekte. Damit konnten hier noch einmal mehr Abschlüsse und ein höheres Volumen als im Vorjahr verzeichnet werden. Weiterhin positiv entwickelt haben sich auch Hotel-Investments, die durch einen Zugewinn von 5 Prozentpunkten anteilig knapp 14 % erzielen und dadurch den zweiten Rang sichern können. Einzelhandelsimmobilien müssen hingegen Anteilsverluste von minus 7 Prozentpunkten hinnehmen, was erneut auf ein mangelndes Angebot am Hamburger Markt zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund kommen sie lediglich auf einen Anteil von 8 %. Das jemals beste registrierte Ergebnis erzielen Logistik-Objekte, die zum Ende des Jahres zusammen über 11 % beitragen. Hierzu trägt in erheblichem Umfang auch der Verkauf des H&M-Logistikzentrums in Hamburg-Allermöhe bei. Alle übrigen Nutzungsarten spielten nur eine untergeordnete Rolle.

Auch 2015 wurde in der City das höchste Investmentvolumen umgesetzt. Ihr Anteil beläuft sich auf über 37 %. Der Cityrand, der mit rund 31 % auf dem zweiten Rang zu finden ist, hat sein gutes Vorjahresniveau gehalten. Erfreulich ist die Entwicklung in den Nebenlagen, wo fast die Hälfte der Transaktionen stattgefunden und sich das Volumen um über 300 Mio. € erhöht hat (Anteil: 28 %). In der Peripherie konnten nur sehr wenige Abschlüsse, zu denen Light-Industrial-Objekte und Gewerbeparks zählen, verzeichnet werden. Vor diesem Hintergrund beläuft sich ihr Anteil nur auf rund 3 %.

Spitzenrenditen gesunken

Wie an fast allen Standorten haben die Netto-Spitzenrenditen für die einzelnen Assetklassen auch in Hamburg nachgegeben und liegen damit unter dem niedrigen Niveau von 2007. Gründe für diese Entwicklung sind unter anderem die äußerst gute Nachfragesituation nach Investmentimmobilien und das limitierte Angebot am Markt. Infolgedessen ist die Rendite im Laufe des vergangenen Jahres für Büroobjekte um 40 Basispunkte auf 4,00 % und für Geschäftshäuser um 5 Basispunkte auf 3,75 % gesunken. Allerdings können bei Letzteren unter speziellen Rahmenbedingungen teilweise auch noch höhere Preise erzielt werden. Ein besonders starker Rückgang wurde vor allem auf dem Logistikmarkt beobachtet, wo die Top-Rendite um 105 Basispunkte auf 5,25 % nachgegeben hat.

Perspektiven für 2016 sind gut

Das Ergebnis des Hamburger Investmentmarktes für 2015 ist als überaus positiv zu bewerten. Neben einer großen Bandbreite von Transaktionen wurde durch den Verkauf des BTC Berliner Tor Centers für über 270 Mio. € auch der größte jemals registrierte Einzeldeal in der Hansestadt verzeichnet. Eine erneut ähnlich große Transaktion im Jahr 2016 ist aufgrund der Angebotssituation sehr unwahrscheinlich. Nichtsdestotrotz sollten großvolumige Investments (> 100 Mio. €) sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite mit im Fokus stehen, sodass sich der Trend der letzten 12 Monate aller Voraussicht nach fortsetzen wird. Hierfür sind jedoch gleichbleibende gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und ein weiterhin niedriges Zinsniveau erforderlich.