PORT Real Estate Immobilien

Mit rund 8,28 Mrd. € erzielt der Berliner Investmentmarkt das beste Transaktionsvolumen aller Zeiten. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahr wurde der Umsatz fast verdoppelt. Auch der bisherige Rekord aus dem Boomjahr 2007 wurde um mehr als 20 % überschritten. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Die Hauptstadt ist im bundesweiten Vergleich damit nicht nur im Jahr 2015 führend: Tatsächlich wurde noch nie in einer deutschen Stadt ein höheres Transaktionsvolumen registriert“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Mit jeweils rund 6,0 Mrd. € landen Frankfurt und München vergleichsweise abgeschlagen auf den Plätzen zwei und drei. Der Beitrag von anteilig eingerechneten Portfoliotransaktionen ist dabei mit rund 21 % im langjährigen Vergleich nicht außergewöhnlich. Im Boomjahr 2007 beispielsweise war das Portfoliovolumen mehr als doppelt so hoch. Mit fast 43 % des Ergebnisses waren die letzten drei Monate im Jahr 2015 dank einiger Großabschlüsse wie dem Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles besonders umsatzstark. Das durchschnittliche Volumen pro Objekt ist trotz des Anstiegs auf über 200 Deals mit rund 40 Mio. € deutlich höher als 2014.

Auch wenn der Umsatz in nahezu allen Größenklassen zulegte, sticht das Segment ab 100 Mio. € mit einem Anteil von über 45 % und einer absoluten Steigerung um 257 % hervor. Hier spiegelt sich eine Vielzahl großvolumiger Verkäufe, z. B. des Potsdamer Platzes oder des Büro- und Geschäftsquartiers The Q., wider. Insgesamt wurden mehr als doppelt so viele Deals wie 2014 in dieser Kategorie verzeichnet. Mit 24 % entfällt auf die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. € ebenfalls ein bedeutender Anteil, gefolgt vom Segment 25-50 Mio. € mit knapp 17 %. Mit rund 13 % weniger Umsatz bzw. einem Rückgang um 13 Prozentpunkte auf gut 10 % ist das Segment 10-25 Mio. € das einzige, in dem weniger umgesetzt wurde. Selbst Deals unter 10 Mio. € legten um 35 % zu und steuern noch 4 % bei.

Die Nachfrageseite ist wie immer breit aufgestellt. Zum Jahresende teilen sich mit den Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds gleich zwei Gruppierungen die Führungsposition (etwa 18 %). Mit einem Beitrag von knapp 15 % liegen auch Immobilien AGs/REITs noch deutlich im zweistelligen Bereich. Auf Beiträge über 5 % kommen darüber hinaus Staatsfonds und Pensionskassen mit jeweils etwa 8 %, Projektentwickler (7 %), private Anleger (6 %) sowie Versicherungen (knapp 6 %). Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 51 % und damit in etwa im Bundesdurchschnitt.

Auch auf der Verkäuferseite herrscht Vielfalt: Insgesamt kommen fünf Gruppen auf zweistellige Anteile. In Führung liegt mit den offenen Fonds eine Gruppe, die sonst eher nicht zu den größten Verkäufern zählt. Primär durch den Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles kommen sie auf einen Anteil von fast 19 %. Mit etwas Abstand finden sich auf dem zweiten Rang Equity/Real Estate Funds mit knapp 14 %, gefolgt von Projektentwicklern und Privatinvestoren mit jeweils etwa 13 %. Darüber hinaus kommen auch Immobilien AGs/REITs mit gut 11 % auf über 10 %. Über 7 % entfallen auf geschlossene Fonds, weitere 6 % auf Corporates. Der Anteil ausländischer Verkäufer ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken und liegt bei ca. 37 %, deutlich unter dem Anteil der ausländischen Käufer.

Mehr als 50 % des Umsatzes für Büros – Renditen im Sinkflug

Mit einem Anteil von rund 54 % haben Büroobjekte ihre Führungsposition gegenüber 2014 noch ausgebaut. Dank einer Vielzahl von Immobilientransaktionen – knapp die Hälfte aller Investments entfällt auf diese Assetklasse – wurde insgesamt mehr als zweieinhalb mal so viel investiert wie im Vorjahr. Nur Einzelhandelsimmobilien können mit einem Anstieg um 135 % eine ähnliche Steigerung vorweisen, dennoch landen sie mit gut 25 % recht abgeschlagen auf dem zweiten Platz (+4 Prozentpunkte). Auf Hotelimmobilien entfallen rund 8 %; mit einem Umsatz von 647 Mio. € (+85 %) wurde hier das beste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet. Entwicklungsgrundstücke steuern darüber hinaus über 4 % bei, auf Logistikimmobilien entfällt mit 2 % angebotsbedingt nur ein eher geringer Anteil.

Im Gegensatz zum Vorjahr haben sich die Investments wieder deutlich gleichmäßiger über das Marktgebiet verteilt. Mit einem Anteil von gut 35 % geht im Jahr 2015 die Topcity in Führung, auch hier schlägt sich der Verkauf des Potsdamer Platzes nieder. Nur knapp dahinter mit 31 % folgen die Citylagen, in denen auch mit Abstand am meisten Transaktionen gezählt wurden. Die Cityrandlagen erzielen mit einem Anteil von fast 21 % und einem Umsatz von mehr als 1,7 Mrd. € ebenfalls ein sehr gutes Ergebnis. Doch auch in den Nebenlagen wurden sehr viele Investments registriert: Sie kommen auf insgesamt 13 % am Transaktionsvolumen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal variiert dabei innerhalb der Lagen mit Ausnahme der Topcity nicht allzu stark: In den Citylagen liegt es bei rund 33 Mio. €, dem Cityrand 34 Mio. € und in den Nebenlagen bei rund 23 Mio. €.

Im Zuge der hohen Nachfrage haben die Preise über alle Nutzungsarten hinweg weiter angezogen. Die bereits seit mehreren Jahren zu beobachtende Yield Compression hat sich damit fortgesetzt. So ist die Netto-Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien in den besten Lagen um 45 Basispunkte auf 4,00 % gefallen. Berlin ist damit mit Hamburg der teuerste deutsche Büro-Investmentstandort nach München. Aber auch für Geschäftshäuser in den Flaniermeilen der Hauptstadt haben die Preise noch einmal deutlich angezogen. Hier liegt die Netto-Spitzenrendite bei 3,65 % (-30 Basispunkte) – ebenfalls bundesweit Platz zwei nach München. Gerade in diesem Segment sind Käufer jedoch bereit, in Einzelfällen noch mehr zu bezahlen. Auch im Logistiksegment war eine starke Yield Compression zu beobachten. Zum Jahresende 2015 lag die Anfangsrendite mit 5,40 % rund 100 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Aussichten: Sehr gutes Jahr 2016 – aber unter 2015

„Nach dem extrem starken Jahr 2015 steht der Berliner Investmentmarkt in den Startlöchern für ein neues, außerordentlich gutes Jahr. Das sehr gute Investmentumfeld mit funktionierenden und weiter anziehenden Vermietungsmärkten, niedrigen Finanzierungszinsen und nicht zuletzt fehlenden Alternativanlagen dürfte dem Berliner Investmentmarkt in die Hände spielen. Da allerdings nicht jedes Jahr Objekte im Wert von über 1 Mrd. € wie der Potsdamer Platz verkauft werden können, ist es eher unwahrscheinlich, dass das aktuelle Volumen wieder erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund erwarten wir zwar eines der besten Ergebnisse, dieses dürfte aber unter dem Wert von 2015 liegen“, so Jan Dohrwardt.