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München ist als Wirtschaftsstandort bundesweit spitze und gilt seit Langem als Stadt mit hoher Lebensqualität. Zu diesem positiven Gesamtbild tragen auch der Tourismus und die Messewirtschaft bei. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass München zu den europäischen Top-Destinationen gehört und der Hotelmarkt weiter im Aufwind ist: 2015 konnten über 14 Mio. Übernachtungen verzeichnet werden – das ist Platz zwei im bundesweiten Ranking. Dies ergibt der neue „City Report Hotelmarkt München“ von BNP Paribas Real Estate. Der Immobilienberater veröffentlicht ab sofort jährliche Hotelmarktberichte zu den Top-8-Standorten in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart).

Seit nunmehr 13 Jahren steigen die Münchener Gästezahlen. „Die Besucherwerte haben in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau kontinuierlich weiter zugelegt, sodass allein seit 2010 rund 25 % mehr Ankünfte und gut 27 % mehr Übernachtungen verzeichnet wurden“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Rund 7 Mio. Ankünfte und über 14 Mio. Übernachtungen bedeuteten für die bayerische Landeshauptstadt 2015 deutschlandweit den zweiten Platz, nur noch übertroffen von Berlin.“ Mit rund 54 % liegen deutsche Gäste zwar knapp in Führung, der mit 46 % hohe Anteil ausländischer Besucher stellt aber den Spitzenwert aller großen deutschen Städte dar. Die größte ausländische Gästegruppe stammt aus den Vereinigten Staaten, gefolgt von Reisenden aus den Arabischen Golfstaaten, bei denen auch die Inanspruchnahme medizinischer Leistungen in München einen wichtigen Grund darstellt. Auf Platz drei folgen Besucher aus Italien, die damit das Ranking der europäischen Herkunftsländer vor Großbritannien und der Schweiz anführen. Aber auch für Gäste aus dem asiatischen Raum ist München ein beliebtes deutsches Reiseziel, wobei vor allem Touristen aus China starke Zuwächse verzeichnen.

Top-Werte bei Übernachtungszahlen

Die positive Entwicklung des Tourismus kommt auch in den harten Zahlen zum Ausdruck. So konnte die Zahl der Übernachtungen von 2014 auf 2015 noch einmal um knapp 5 % auf insgesamt über 14 Mio. zulegen. Im bundesweiten Vergleich belegt München damit hinter Berlin den zweiten Rang, dicht gefolgt von Hamburg. Dass hierfür nicht nur das Oktoberfest verantwortlich ist, zeigt sich auch daran, dass von März bis Dezember monatlich jeweils über eine Million Übernachtungen verzeichnet wurden. Frankfurt auf Platz vier verzeichnet bereits deutlich weniger Übernachtungen. Mit etwas Abstand folgen dann die übrigen Großstädte der sogenannten Big Seven. Der Münchener Hotelmarkt profitiert auch von der mit zwei Tagen verhältnismäßig langen mittleren Aufenthaltsdauer, welche vor allem durch die vielen Städtetouristen beeinflusst wird.

In München ist die Zahl der Hotels zwischen 2010 und 2015 moderat um gut 3 % auf insgesamt 357 angestiegen. Im Gegensatz dazu ist die Bettenzahl im selben Zeitraum mit über 22 % deutlich gewachsen und erreicht aktuell einen neuen Höchstwert von gut 61.000. Damit hat sie spürbar stärker zugenommen als die Anzahl der Hotels. Die in den vergangenen Jahren neu eröffneten Häuser sind also tendenziell größer und verfügen durchschnittlich über etwa 185 Zimmer pro Hotel. Positiv ist zu werten, dass die Entwicklung des Hotel- und Bettenangebots moderater verlaufen ist als der Anstieg der Übernachtungszahlen. Hierdurch wird unterstrichen, dass der Münchener Hotelmarkt sehr gesund und weit davon entfernt ist, ein Überangebot aufzubauen. Dies spiegelt sich auch in den guten Performance-Zahlen der Hotellerie wider. Da überrascht es nicht, dass weiterhin viele Hotelbetreiber an dieser Entwicklung teilhaben wollen. Allein bis Ende 2018 dürfte sich das Angebot nach heutigem Stand um weitere 27 Hotels mit über 6.000 Zimmern ausweiten.

Neuer Rekord bei Hotel-Investments – Angebot wird knapper

Mit einem Investitionsvolumen von rund 747 Mio. € übertrifft der Münchener Hotel-Investmentmarkt 2015 das Ergebnis aus dem Vorjahr um gut ein Viertel und setzt damit eine neue Höchstmarke. Gleichzeitig ist der Umsatz mehr als zweimal so hoch wie im langfristigen Durchschnitt. Seit drei Jahren steigt das Volumen stetig an. Das bislang relativ moderate Ergebnis von knapp 145 Mio. € im ersten Halbjahr 2016 resultiert in erster Linie aus einem sich zunehmend verknappenden Produktangebot. Ausschlaggebend für die insgesamt dynamische Entwicklung ist neben dem konstanten Anstieg der Übernachtungszahlen und der regen Bautätigkeit, die für zusätzliches Angebot gesorgt hat, vor allem der stetig wachsende Investorenkreis. Als größter Verkauf wurde 2015 das Luxushotel Sofitel Bayerpost registriert, das für rund 180 Mio. € den Besitzer wechselte. Wie beliebt München ist, und welche nachhaltige Stabilität Investoren der Stadt zutrauen, zeigt sich auch daran, dass knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer entfielen.

An den Big-Seven-Standorten belief sich das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2016 auf gut 1,3 Mrd. €, was einer Steigerung um etwa ein Drittel gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis entspricht. München liegt dabei mit circa 145 Mio. € lediglich im Mittelfeld der großen deutschen Städte, was aber nicht auf mangelndes Investoreninteresse, sondern auf ein nicht ausreichendes Angebot zurückzuführen ist. Eindeutiger Spitzenreiter unter den Top-Standorten ist aktuell Berlin mit 562 Mio. €, das sich damit vor Frankfurt (317 Mio. €) und Hamburg (188 Mio. €) platzieren konnte.

Ausblick

„Der Münchener Hotelmarkt ist seit Jahren einer der attraktivsten in Deutschland. Als zweitgrößte Städtedestination nach Berlin wird die bayerische Landeshauptstadt auch weiterhin vom anhaltenden Trend eines zunehmenden Städtetourismus profitieren. Mit den letzten Hoteleröffnungen wurde das Angebot weiter ergänzt und ausgeweitet, die Pipeline für neue Hotelentwicklungen ist in keiner der anderen großen Städte so prall gefüllt wie in München. Als erfreulicher Nebeneffekt dürfte damit voraussichtlich das aktuell begrenzte Angebot für Hotel-Investments etwas ausgeweitet werden. Die Perspektiven des Hotelmarkts sind somit aus heutiger Sicht auch für die nächsten Jahre sehr positiv“, fasst Alexander Trobitz die weiteren Perspektiven zusammen.