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08.01.2018 Berlin ist erneut Spitzenreiter beim Investmentumsatz

Mit einem Transaktionsvolumen von 7,92 Mrd. € erzielte Berlin 2017 erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis und hat sich an die Spitze aller großen deutschen Städte gesetzt. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.

„Wie dynamisch das Jahr verlaufen ist, zeigt sich auch an der Umsatzsteigerung um fast 46 % gegenüber 2016; kein anderer Standort verzeichnete ähnliche Zuwächse“, so Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. „Der 2015 aufgestellte Rekord wurde nur knapp um 4 % verfehlt. Berlin genießt weiterhin ein großes Vertrauen der Investoren, die vor allem die zukünftigen Entwicklungs- und Mietsteigerungspotenziale sehr positiv einschätzen. Schaut man auf die Nutzermärkte, auf denen sich die Flächenumsätze in den vergangenen Jahren in neue Höhen aufgeschwungen haben, ist diese Einschätzung sicherlich gerechtfertigt. Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass mit Verkauf des Sony Centers für gut 1,1 Mrd. € der größte Einzeldeal des Jahres in der Hauptstadt realisiert wurde.“

Wie bereits im vergangenen Jahr haben alle Größenklassen umfangreich am Marktgeschehen teilgenommen. Allerdings mussten kleinere Transaktionen bis 25 Mio. € Einbußen hinnehmen und tragen zusammen 12,5 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vorjahr lag ihr relativer Anteil gut doppelt so hoch. Alle übrigen Kategorien haben absolut betrachtet zugelegt. Dies betrifft vor allem Großdeals im dreistelligen Millionenbereich, die mit einem Anteil von 56 % am Resultat die Rangliste uneingeschränkt anführen. Insgesamt wurden 16 Verkäufe in diesem Marktsegment registriert. Neben dem Sony Center sind unter anderem noch die Verkäufe des Upper West, des Axel-Springer-Headquarters, der Axel-Springer-Passage, des Rocket Towers sowie der ehemaligen und aktuellen Vattenfall-Zentrale zu nennen.

Vier Investorengruppen besonders aktiv, relativ breite Käuferstruktur

Den höchsten Umsatzanteil verbuchen Pensionskassen mit 21 %, wobei insbesondere einige Großtransaktionen zum Tragen kommen. Auf den weiteren Rängen folgen relativ dicht beieinander Spezialfonds (14,5 %), Investment Manager (gut 13 %) und Equity/Real Estate Funds (knapp 13 %). Aber auch Immobilienunternehmen und Staatsfonds haben absolut betrachtet jeweils noch deutlich über 600 Mio. € in der Hauptstadt investiert. Bemerkenswert ist vor allem der mit gut 66 % überdurchschnittlich hohe Anteil ausländischer Käufer, der damit den höchsten Wert seit 2008 erreicht. Auch dies kann als Indiz dafür angesehen werden, welches Potenzial dem Berliner Markt mittlerweile auch international eingeräumt wird.

Auf Verkäuferseite zeigt sich eine recht breite Streuung, was vor dem Hintergrund der für sie günstigen Marktstruktur nicht überraschend ist. Gleich fünf Gruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Angeführt wird die Riege von den Equity/Real Estate Funds, die knapp 20 % zum Verkaufsvolumen beitragen. Rang zwei nehmen Pensionskassen ein (15 %), die sich damit knapp vor Corporates mit 14 % platzieren. Aber auch Investment Manager (13 %) und Projektentwickler (12 %) bewegen sich in einer ähnlichen Größenordnung. Ausländische Verkäufer zeichnen insgesamt etwa für die Hälfte des Volumens verantwortlich.

Büros unangefochten an der Spitze, zentrale Lagen sehr begehrt

Nachdem Berlin viele Jahre durch einen im bundesweiten Vergleich geringen Anteil an Büroinvestments gekennzeichnet war, stehen Büros mittlerweile auch in der Hauptstadt klar an der Spitze der Nutzungsarten. Verantwortlich hierfür ist neben einem langsam zunehmenden Angebot an modernen, gut vermieteten Objekten vor allem auch die sehr dynamische Entwicklung der Flächenumsätze in den vergangenen Jahren, die auf weiteres Steigerungspotenzial in der Zukunft hinweist. Mit einem Anteil von 64 % am Transaktionsvolumen führen Büroobjekte die Rangliste der Assetklassen demzufolge uneingeschränkt an und liegen damit rund 20 Prozentpunkte über ihrem langjährigen Schnitt. Auf die Podestplätze haben es zudem noch Einzelhandelstransaktionen mit knapp 13 % sowie Hotelverkäufe mit 10 % geschafft. Fast 4 % steuern außerdem noch Entwicklungsgrundstücke bei. Der Anteil von Logistikobjekten ist auf gut 2 % gesunken, das Volumen ist absolut betrachtet aber stabil gebelieben.

Den höchsten Umsatzanteil konnten erneut die traditionell starken Citylagen für sich verbuchen, die knapp 39 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Deutlich zugelegt haben wieder die Zonen der Topcity, nachdem sie 2016 aufgrund eines mangelnden Angebots spürbar verloren hatten. Aktuell liegt ihr Anteil wieder bei gut 27 %, wozu in nicht unerheblichem Umfang der Verkauf des Sony Centers beigetragen hat. Die Cityrandzonen verlieren etwas und erreichen 14,5 % wohingegen die Nebenlagen mit gut 19 % ihren Anteil aus dem Vorjahr fast halten konnten. Auch hieran zeigt sich, dass die Investoren nicht nur an eine positive Entwicklung der Top-Lagen glauben, sondern auch den übrigen Zonen erhebliche Entwicklungschancen zutrauen.

Spitzenrendite für Büros unter 3 %, Berlin auch 2018 im Fokus der Investoren

Die große Nachfrage, gerade auch von ausländischen Anlegern, hat den Wettbewerb um das zu geringe Angebot weiter angeheizt. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass die Renditen weiter gesunken sind. Die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte hat erstmals die 3-%-Grenze nach unten durchbrochen und notiert aktuell bei 2,90 %. Damit ist die Hauptstadt jetzt alleiniger Spitzenreiter der großen deutschen Investmentstandorte. Die auf den ersten Blick sehr hohen Kaufpreisniveaus relativieren sich aber, wenn man sich die Mietpreisentwicklung anschaut. Alleine 2017 hat die Spitzenmiete um rund 16 % zugelegt, und bei den Durchschnittsmieten sieht es nicht anders aus. Aber auch bei anderen Nutzungen sind die Preise weiter gestiegen. So wird für Geschäftshäuser in den besten Lagen ebenfalls eine Netto-Spitzenrendite von 2,90 % erzielt, wobei gerade hier in besonderen Einzelfällen auch noch höhere Preise erreicht werden können. Eine ähnlich dynamische Entwicklung verzeichnen Logistikimmobilien, für die aufgrund der starken Nachfrage der Anleger mittlerweile eine Spitzenrendite von 4,50 % anzusetzen ist.

„Die deutschen und globalen konjunkturellen Rahmenbedingungen werden 2018 erneut ein stabiles Umfeld für Immobilieninvestitionen bilden, das durch das absehbare Finanzierungsumfeld unterstützt wird. Davon wird Berlin aufgrund der überdurchschnittlichen Entwicklungspotenziale besonders profitieren. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch 2018 wieder ein sehr hoher Investmentumsatz ab, der deutlich über dem langjährigen Schnitt liegen wird. Begrenzt werden könnte die Nachfrage lediglich durch ein nicht ausreichendes Angebot. Deshalb bleibt auch abzuwarten, ob das Transaktionsvolumen sich erneut in Richtung 8 Mrd. € bewegen wird. Dies hängt nicht zuletzt auch davon ab, ob genügend Großabschlüsse realisiert werden können. Vor allem im Core-plus- und Value-add-Segment sind weiter leicht sinkende Renditen nicht auszuschließen, da Anleger hier Chancen im Zusammenhang mit der starken Nachfrage auf den Nutzermärkten sehen“, so Jan Dohrwardt.

Quelle: http://www.deal-magazin.com/news/69983/Berlin-ist-erneut-Spitzenreiter-beim-Investmentumsatz