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Das Interesse an europäischen Hotelimmobilien ist in den letzten Jahren sowohl auf Seite der Investoren als auch der Hotelbetreiber deutlich gestiegen. Hotelimmobilien haben sich weg vom Nischeninvestment hin zu einer etablierten Assetklasse entwickelt.

Die Konzentration unter den Hotelbetreibern und die Anpassung ihres Angebots an das veränderte Nachfrageverhalten der Gäste spiegeln sich in den Hotelimmobilienmärkten wider. Dies hat sowohl Auswirkungen auf die Investitionsmöglichkeiten als auch auf die Renditen von Hotelimmobilien, bringt jedoch neue Herausforderungen durch die Verlagerung von Betreiberrisiken auf Investoren mit sich. Scope Ratings hat 2015 ein Hotelimmobilienvolumen von ca. 4 Mrd. Euro bewertet – Tendenz steigend.

Die europäischen Hotelmärkte erreichten im vergangenen Jahr einen neuen Transaktionsrekord. Vor allem aus Asien stieg die Nachfrage nach Hotelübernachtungen als auch Hotelimmobilien. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt ist das Wachstum nicht nur durch das starke Interesse der Investoren getrieben, sondern auch durch eine Nachfrage nach den Objekten auf der Nutzerseite unterlegt.

Diese Nachfrage wird neben der Expansion vor allem asiatischer Hotelketten nach Europa auch durch das wachsende Segment der Budget-Hotels gespeist. Resultierend daraus trifft ein steigendes Interesse an Investitionen in Hotelimmobilien auf einen gestiegenen Bedarf der Betreiber nach Objekten – eine Entwicklung die grundsätzlich positiv für Investitionen in Hotelimmobilien ist.
Jedoch nimmt die Marktmacht der Betreiber aufgrund von Konsolidierung in der Hotelbranche und Orientierung an größeren Losgrößen ständig zu. Dies erlaubt es Betreibern, die Rendite von reinen Pachtverträgen zu Lasten der Investoren zu reduzieren, oder wirtschaftliche Risiken des Hotelbetriebs zunehmend auf Immobilieninvestoren zu übertragen – mit einer erkennbaren Verschiebung des Risiko-Rendite Profils der jeweiligen Vertragsgestaltung.

Für Investoren bedeutet dies zweierlei: Zum einen müssen sie bei vorliegenden Renditeanforderungen ihre Risikobereitschaft hin zu Betreiberrisiken und peripheren Standorten erweitern, zum anderen müssen sie ihre Expertise in der Auswahl und dem Management von Hotelimmobilen noch stärker fokussieren. Und das sowohl bei der vertraglichen Strukturierung, als auch bei der wirtschaftlichen Einschätzung des jeweiligen Geschäftsbetriebes über die Haltedauer.

Die europäischen Hotelmärkte befinden sich weiter auf Wachstumskurs und profitieren dabei von der konjunkturellen Erholung in Europa und der regen Reisetätigkeit vor allem von internationalen Touristen. Wie die Studie „Staying power: European cities hotel forecast for 2016 and 2017“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC weiter ergab, werden die Hotels in nahezu allen 19 untersuchten europäischen Städten auch 2016 und 2017 ihre Auslastung erhöhen und ihre Zimmererlöse steigern, wenngleich das Wachstum etwas unter den hohen Steigerungsraten von 2015 liegen dürfte.

„2015 war ein sehr erfolgreiches Jahr für die Hotelindustrie in Europa und Deutschland. Städtereisen in Europa bleiben sehr attraktiv, wobei die Nachfrage nach Hotelzimmern deutlich stärker wächst als das Angebot. Der europäische Tourismus profitiert unter anderem vom schwachen Euro.“, Dirk Hennig, Partner bei PwC.

Die Besucherzahl in Europa stieg 2015 verglichen zum Vorjahr um 29 Millionen auf 609 Millionen. Die durchschnittliche Auslastung der Hotels erhöhte sich binnen Jahresfrist um mehr als zwei Prozent. Der durchschnittliche Zimmerpreis (Average Daily Rate/ADR) kletterte um acht Prozent, während die durchschnittlichen Erlöse je verfügbarem Zimmer (Revenue per available room/RevPAR) um mehr als zehn Prozent zulegten. Damit näherte sich der Markt 2015 weiter seinen Höchstständen von vor der Finanzkrise an. Die durchschnittlich erzielbaren Zimmererlöse (RevPAR) lagen europaweit real lediglich fünf Prozent unter den Vorkrisenwerten von 2007.

Die hohe Nachfrage nach Hotelzimmern und das deutlich geringere Angebotswachstum rief verstärkt Hotelentwickler auf den Plan. Vor allem in Deutschland wurden im vergangenen Jahr 120 neue Hotels eröffnet, weitere 193 Häuser sollen 2016 dazu kommen, womit sich die Zahl der verfügbaren Zimmer um 23.300 erhöht. Der Trend in Deutschland geht dabei hin zu größeren Hotelketten, während kleinere unabhängige Anbieter eher vom Markt verschwinden.

Berlin mit überdurchschnittlicher Auslastung

Auch die untersuchten deutschen Städte Berlin und Frankfurt verzeichneten 2015 wachsende Besucher- und Übernachtungszahlen. Der Hotelmarkt in Berlin erreichte aufgrund einer starken Touristennachfrage mit 76,4 Prozent einen neuen Rekordstand bei der Auslastung (2014: 74,1 Prozent). Die durchschnittlichen Zimmerumsätze legten deutlich um 8,2 Prozent auf 71 Euro zu, während sich die durchschnittlichen Zimmerpreise ungeachtet der seit 2014 erhobenen Bettensteuer für private Übernachtungen um 4,9 Prozent auf 93 Euro erhöhten. Dieses Wachstum dürfte sich 2016 und 2017 etwas abgeschwächter fortsetzen. Laut der Prognose von PwC wird für Berlin ein RevPAR-Wachstum von 3,1 Prozent für 2016 und 2,6 Prozent für 2017 erwartet.

„Berlin ist ein rasch wachsender Touristenmagnet sowie ein Anziehungspunkt für neue Hotels und Übernachtungs-Konzepte und bleibt auch als Standort für Kongresse und Messen beliebt. Gut ein Viertel der Übernachtungsgäste sind Kongressbesucher“, sagt Thomas Kieper, PwC-Standortpartner Berlin.
In Berlin befinden sich derzeit 2145 neue Hotelzimmer im Bau, weitere 1258 Zimmer sind in der finalen Planung, wobei es sich dabei vorwiegend um Häuser der günstigen bis mittleren Preisklasse mit hohen Zimmerkapazitäten handelt.

Zimmerpreise in Frankfurt markieren neuen Höchststand

Der Frankfurter Hotelmarkt profitierte 2015 von einer regen Messesaison und gut besuchten Veranstaltungen wie der Internationalen Automobil Ausstellung (IAA), wobei die Hotel-Auslastung knapp 70 Prozent erreichte. Die durchschnittlichen Zimmererlöse (RevPAR) wuchsen um 8,6 Prozent auf 88 Euro. Der Frankfurter Hotelmarkt, der vorwiegend an Werktagen von internationalen Geschäftsreisenden und Messegästen genutzt wird, dürfte 2016 und 2017 auf hohem Niveau moderat wachsen, lautet die PwC-Prognose. Der durchschnittliche Zimmerpreis verteuerte sich 2015 um 6,2 Prozent auf 126 Euro und erreichte damit den höchsten Stand seit 2001. In Planung oder im Bau befinden sich gut 2800 Hotelzimmer.

Rom erwartet Besucherrekord zum Heiligen Jahr

Im europäischen Vergleich wird 2016 laut der PwC-Prognose vor allem Rom ein außergewöhnliches Wachstum vorweisen. Dort wird der RevPAR um 19,2 Prozent zulegen, gefolgt von Dublin mit 9,1 Prozent und Prag mit 6,6 Prozent. In Rom werden 2016 anlässlich der Feierlichkeiten zum Heiligen Jahr mehr als 25 Millionen Besucher und Pilger erwartet, was zu einer überdurchschnittlichen Auslastung und einem erheblichen Anstieg der Zimmerpreise führen wird.

Am teuersten wohnten Hotelgäste 2015 in Genf mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 252,50 Euro, gefolgt von Paris mit 252,10 Euro und Zürich mit 218 Euro. 2016 und 2017 werden die Zimmerpreise am stärksten in Dublin steigen, hier ist laut PwC-Prognose ein Plus von 8,8 Prozent bzw. 8,1 Prozent zu erwarten.
Die irische Hauptstadt wird der Studie zufolge für 2017 mit einem RevPAR von 8,2 Prozent das höchste Wachstum aufweisen, gefolgt von Lissabon (6,9 Prozent) und Porto (5,8 Prozent), wobei Porto von neuen internationalen Fluganbindungen profitieren wird. Die irische Hauptstadt, war bereits 2014 und 2015 Spitzenreiter beim RevPAR-Wachstum.

Hilton Worldwide gab Pläne bekannt, den langfristigen Mehrwert für die Aktionäre zu verbessern. Das Unternehmen will dies durch die Abspaltung des Immobiliengeschäfts in einen börsennotierten Real Estate Investment Trust (REIT) und die Abspaltung des Timesharing-Unternehmens, Hilton Grand Vacations (HGV), in ein separates börsennotiertes Unternehmen erreichen.

„Durch die bekannt gegebenen Transaktionen werden drei unabhängige Unternehmen entstehen, welche die einzelnen Geschäftsleitungen in die Lage versetzen, ihre jeweiligen Unternehmen vollständig zu aktivieren und sowohl organische als auch anorganische Wachstumschancen wahrzunehmen sowie von Kapitalmarkt- und steuerlichen Effizienzen zu profitieren“, so Christopher J. Nassetta, President und CEO von Hilton Worldwide. „Wir beabsichtigen, eine angemessene Führung sowie entsprechende Strategien und Kapitalstrukturen einzusetzen, um die Grundlage für den künftigen Erfolg der drei Unternehmen zu schaffen.“

Das Münchner Immobilienberatungsunternehmen Bosseler & Abeking hat eine Hotelimmobilie in der Baaderstraße im Münchner Glockenbachviertel erfolgreich vermittelt. Die Liegenschaft wurde im Jahr 1988 auf einem ca. 2.500 m² großen Grundstück erbaut. Die Anlage-Immobilie verfügt über eine Gesamtnutzfläche von ca. 5.900 m² sowie über eine Tiefgarage. Der Käufer plant das Hotel in naher Zukunft in Wohnungen umzuwandeln und das Dachgeschoss aufzustocken. Der Besitzübergang erfolgte zum 31.12.2015. Die Hotelimmobilie befindet sich im beliebten Münchner Stadtteil Isarvorstadt direkt im Glockenbachviertel.

Das Glockenbachviertel wandelt sich derzeit von einem gemischten Wohn- und Gewerbeviertel zu einem attraktiven Wohnquartier der Stadt. Es ist das am dichtesten besiedelte Wohnviertel Münchens. Die Bezeichnung „Isarvorstadt“ taucht zum ersten Mal am 14. Dezember 1812 auf. Isarvorstadt ist nach der Lage zwischen der alten Stadt und der Isar benannt. Verkäufer der Liegenschaft war eine Münchner Investmentgesellschaft. Bei dem Käufer der Immobilie handelt es sich um einen bayerischen Projektentwickler. Über den Kaufpreis vereinbarten die Parteien Stillschweigen.

Nachdem die K.Y.A.T.T. Gruppe das als „Grand Hotel Sauerhof“ bekannte Biedermeier Palais in Baden bei Wien Ende 2015 sowie das Hotel Sacher erworben hat, befindet sich das Investmentunternehmen weiterhin auf Investitionskurs. K.Y.A.T.T. bekundet nun reges Interesse am Kauf der Badener Martinek-Kaserne. Der am Unternehmen beteiligte Badener Siegmund Kahlbacher hatte bereits im vergangenen Jahr konkrete Kaufabsichten für das denkmalgeschützte Kasernen-Areal geäußert, das sich im Besitz der SIVBEG befindet.

Nach Rückfrage der Zeitung „NÖN“ erklärte er, dass das Unternehmen plane, noch in wenigen Tagen eine Angebot für den Kauf der Kaserne abzugeben. Unter der Einhaltung „gewisser Bedingungen“ sei man auch durchaus dazu bereit, den vollen, vom Verteidigungsministerium angesetzten Kaufpreis, von insgesamt 33 Millionen Euro dafür zu entrichten. Um welche „Bedingungen“ es sich hierbei handeln soll, gelte es nun mit dem Eigentümer zu verhandeln. Nach Gesprächen mit asiatischen Experten, könne sich K.Y.A.T.T. gut vorstellen, aus dem Gelände einen medizinischen Universitätscampus zu machen. Das Investitionsvolumen lege in diesem Fall zwischen 400 und 500 Millionen Euro.

Während der Campus noch Zukunftsmusik ist, sind die Pläne für das zuletzt erworbene Grand Hotel Sauerhof schon konkreter. Kahlbacher beabsichtigt das, seit dem Konkurs 2014 geschlossene, Hotel in ein 5-Sterne-Gesundheitshotel umzubauen. Das äußere Erscheinungsbild des geschichtsträchtigen Palais in der Weilburgstraße 11 – 13 soll weitgehend erhalten bleiben. Geplant sind eine umfangreiche Sanierung und ein Zubau, da den Gästen zukünftig 150 Zimmer – anstelle der bisher 89 – zur Verfügung stehen sollen.

Das frühere Aushängeschild der Badener Hotellerie mit parkähnlicher Gartenanlage hat eine lange Tradition – 1820 wurde das Grand Hotel Sauerhof mit Bad, Restaurant und Kapellsce errichtet, in dem u.a. Ludwig van Beethoven, Carl Maria von Weber und Antonio Salieri zu Gast waren.