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Dem Kölner Büromarkt gehen die Flächen ausHochkonjunktur

Rund 310.000 m² vermietete Bürofläche: Diese Bilanz ziehen die Researcher von Greif & Contzen für den Kölner Büromarkt 2017. Gegenüber dem Rekordjahr 2016, in dem 440.000 m² vermietet wurden, sind das zwar rund 30 Prozent weniger, trotzdem ist es das drittbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre.

Ursache des Umsatzrückganges auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt ist unter anderem der Mangel an adäquaten Flächen. „Es liegt eine größere Anzahl an Gesuchen mit einem Flächenbedarf im vier- bis fünfstelligen Bereich vor, für die jedoch passende Immobilien fehlen“, sagt Florian Schmidt, Leiter Büroimmobilien der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH. Im Gegensatz zu 2016, als sich auf dem Kölner Markt sechs große Vermietungen bereits auf 140.000 m² Flächenumsatz addierten, waren es 2017 nur noch zwei Flächenumsätze im fünfstelligen Bereich, die zusammen rund 36.000 m² ausmachten.

Dass mehr möglich gewesen wäre, zeigt auch der Blick auf die Leerstandsquote: Diese lag 2016 bereits bei nur 4,6 Prozent. Da in diese Quote auch Bestands-Immobilien einfließen, die auf Grund erheblicher Mängel praktisch nicht vermietbar sind, ist eine Leerstandsquote unter fünf Prozent für Immobilienprofis ein deutlicher Hinweis auf einen leergefegten Markt. Und dennoch sank die Leerstandsquote in Köln 2017 weiter auf 3,8 Prozent. „Etwas zähneknirschend haben Mieter sich das ein oder andere Mal mit Immobilien anfreunden müssen, die nicht so ganz den Anforderungen entsprachen“, formuliert es Florian Schmidt.

Kurzfristig ist keine Abhilfe in Sicht, die Fertigstellungen – 2016 noch bei rund 110.000 m² – sanken sogar auf rund 95.000 m². Das knappe Angebot bei guter Nachfrage schlug dann auch auf die Mietpreise durch: Im Premium-Segment wurde 2017 eine Höchstmiete von 26,50 Euro/m² erzielt, die Durchschnittsmiete erreichte die Marke von 13,00 Euro/m² und damit rund sechs Prozent mehr als 2016.

Ausblick: Hochkonjunktur lässt Büroflächennachfrage weiter steigen
Die Konjunktur brummt, der Arbeitsmarkt nähert sich der Vollbeschäftigung: „Der starke wirtschaftliche Aufschwung beflügelt die Büroflächennachfrage weiter“, sagt Florian Schmidt. Woher aber die notwendigen Flächen nehmen? Viel Potenzial sieht Greif & Contzen hier bei den rechtsrheinischen Kölner Lagen. Über 40 Prozent der 2017 umgesetzten Büroflächen und rund 47 Prozent der in 2017 fertiggestellten Bürofläche liegen bereits dort. Eine detaillierte Potenzialanalyse der Researcher von Greif & Contzen hat gezeigt, dass es dort weitere Flächen gibt, auf denen in den kommenden Jahren Büroprojekte realisiert werden können, so dass die Bedeutung der Lagen rechts vom Rhein weiter steigen wird.

Was Köln jetzt braucht: Mutige Projektentwickler und Investoren, die neue Bauprojekte anstoßen. Denn von den derzeit bekannten Baumaßnahmen, die 2018 realisiert werden, wird nur rund ein Drittel der insgesamt rund 80.000 m² auf den Markt kommen. Zwei Drittel sind bereits jetzt vergeben. In Köln wird es eng.

Freitag, 05.01.2018 Quelle: https://www.property-magazine.de

Die Immobilienexperten von Greif & Contzen haben ihren aktuellen Büromarktbericht für Köln mit einer Sonderauswertung zur Miethöhe ergänzt. Fazit: Preissteigerungspotenzial und wachsende Akzeptanz für Höchstmieten sind durchaus erkennbar Knappes Angebot, stabile Nachfrage: Ein Szenario, das Preissteigerungen vermuten lässt. Um diesen Verdacht fundiert zu stützen oder zu widerlegen, haben die Researcher von Greif & Contzen den diesjährigen Büromarktbericht mit einer Sonderanalyse zur Miethöhe begleitet.

Dazu wurden die Vermietungen der besten Flächen in rund 60 Kölner Bürogebäuden analysiert. „Im Ergebnis können wir zuerst einmal beruhigen: Der Kölner Markt ist aus unserer Sicht nicht überhitzt, das Mietpreisgefüge zeigt sich – abhängig von Objekttyp und Lagequalität – sehr differenziert“, fasst Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien, zusammen.

Allerdings gibt es Ausreißer nach oben: Höchstmieten in Top-Neubauten, Revitalisierungen bzw. hochwertig modernisierten Objekten liegen in sehr guten Lagen mit bis zu 25,00 Euro deutlich über der bisherigen Spitzenmiete von 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die Bestimmung der „Spitzenmiete“ wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) vorgegeben. Deren Regularien lassen die Benennung einer höheren Spitzenmiete erst zu, wenn der Anteil der höherpreisigen Flächen mindestens drei Prozent des Vermietungsumsatzes ausmacht.

„Vor diesem Hintergrund ist die Aussagekraft der Spitzenmiete als Indikator für das Mietpreispotenzial in Köln partiell irreführend. In Top-Objekten, die sich in exzellenten Lagen befinden, können auch erheblich höhere Mieten erzielt werden. Aus diesem Grunde sollten erzielte Höchstmieten als Kennziffern stärkere Beachtung finden – dazu weisen wir diese ab jetzt in unseren Berichten gesondert aus,“ erläutert Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH.

Die Analysten bei Greif & Contzen gehen davon aus, dass bei künftigen Neubauprojekten mit entsprechender Ausstattungs- und Lagequalität die bisherige Spitzenmiete überschritten wird. Herausragende Bestandsflächen könnten 2016 Höchstmieten von bis zu 25,00 Euro pro Quadratmeter erreichen.

„Auch die Büroflächennutzer müssen letztendlich verstehen, dass sie für weniger als 22,00 Euro pro Quadratmeter zwar gute, aber nicht die bestmöglichen Räumlichkeiten und Standorte erwarten dürfen. Das erlauben schon die Beschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude nicht. Hierfür gibt es aber noch nicht überall das Bewusstsein,“ fügt Theodor J. Greif hinzu.

Zudem sehen die Immobilienexperten für 2016 einen Anstieg des mittleren Mietniveaus. „Die Durchschnittsmiete wird 2016 wegen der Angebotsverknappung voraussichtlich steigen“, sagt Florian Schmidt. Bislang liegt der Mittelwert weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, der flächengewichtete Durchschnitt bei 12,40 Euro pro Quadratmeter. Greif & Contzen zufolge wird Köln auch mit Preissteigerungen im Vergleich der Top-Bürostandorte weiterhin gut aussehen. „Denn Köln bietet ein überdurchschnittlich gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die anderen großen Büromärkte wie München, Hamburg oder Frankfurt weisen Spitzenmieten zwischen 22,00 und 38,00 Euro auf. Insofern wird die Rheinmetropole selbst mit einem höheren Preisgefüge weiterhin wettbewerbsfähig bleiben“, ist sich Theodor J. Greif sicher.

Hohe Flächennachfrage

Eine Vermietungsleistung von rund 290.000 Quadratmetern errechneten die Researcher von Greif & Contzen für 2015 – rund zwölf Prozent mehr als 2014. Getrübt wird die Freude über die Steigerung dieser Zahl jedoch durch das Absinken eines anderen Indikators: Die Leerstandsquote. Die ist auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt seit 2010 auf dem Weg nach unten und wurde zum Jahresbeginn von Greif & Contzen mit 5,7 Prozent berechnet. Das Zusammenspiel dieser beiden Zahlen lässt sich in einem Wort zusammenfassen: Flächenknappheit.

Der Blick in die nahe Zukunft verheißt keine Besserung: Insgesamt werden 2016 voraussichtlich rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon allerdings gut zwei Drittel gar nicht erst auf den Markt kommen, da sie für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet sind.

„Größere Neubauten und damit die Zufuhr an modernen Flächen fehlen, bei großen Flächengesuchen ansiedlungs- oder umzugswilliger Unternehmen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude dürftig“, beschreibt Florian Schmidt den Zustand des Kölner Büromarktes.

Bürolagen im Rechtsrheinischen gewinnen an Bedeutung

Gewinner des allumfassenden Flächennotstandes sind die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk, die mit verlassenen Industrie-Arealen punkten, die als Bürolagen zu neuem Glanz gelangen.

Im Bereich der bereits stark verdichteten Innenstadt bestehen Entwicklungspotenziale in der Regel vor allem im Rahmen von zumeist kleineren, mindergenutzten Grundstücken, Arrondierungen, Restrukturierungsmaßnahmen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Insgesamt gewinnen städtebauliche Großprojekte immer mehr an Bedeutung für den Kölner Büroflächenmarkt. „Dabei darf – so wichtig wie es ist – das Thema Wohnen nicht den Blick auf die notwendigen Büroflächen verstellen. Bislang vorgestellte Konzepte für die Entwicklungen im Zuge von „Mülheim-Süd“, für die „Parkstadt-Süd“ sowie zum Deutzer Hafen sehen Nutzungsmischungen aus Wohngebäuden und auch Büroimmobilien vor – daran sollte unbedingt festgehalten werden“, so Theodor J. Greif.

Ausblick: Leerstandsquote sinkt weiter

Für 2016 erwartet Greif & Contzen auf Grund der soliden Nachfragesituation einen weiter steigenden Büroflächenumsatz bei fortschreitendem Abbau der Flächenreserve und geht davon aus, dass die Leerstandsquote auf 5,4 Prozent fallen wird.

Das Unternehmen Amoria Bond mietet ca. 400 m² Bürofläche auf der Schildergasse 84 a/Kreuzgasse 2 in Köln. Die weltweit tätigen Spezialisten für Personalberatung und -vermittlung entschieden sich bewusst für diese zentrale Innenstadtlage. Die angemietete Fläche wird derzeit für den Mieter als hochwertiges und modernes Büro ausgebaut. Amoria Bond wird die neue Repräsentanz im April 2016 beziehen, die den Kunden und Mitarbeitern ein angenehmes Arbeitsumfeld im Herzen der Stadt Köln bietet.

Der Kölner Büromakler Dederichs & Göttlicher Immobilien war bei der Anmietung sowohl für Amoria Bond als auch für den Eigentümer vermittelnd und beratend tätig. Dederichs & Göttlicher haben sich auf die Vermietung von Büroflächen im Großraum Köln spezialisiert.

Valad Europe hat das Objekt Neusser Straße 155 in Köln an die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zur städtischen Nutzung vermietet. Der neue 10-Jahres-Vertrag über rund 3.400 Quadratmeter Bürofläche wurde für den Valad European Diversified Fund (VEDF) geschlossen.

Die Neusser Straße 155 umfasst zwei miteinander verbundene Gebäudeteile und verfügt über ein sehr gutes Stellplatzangebot mit Parkdeck. Das Objekt befindet sich in zentraler Lage von Köln, in kurzer Entfernung zur A 57 und zur Zoobrücke, einer wichtigen innerstädtischen Verkehrsverbindung über den Rhein.
Das Asset wurde im August 2015 für den VEDF akquiriert und ist jetzt langfristig voll vermietet. Der neue Mieter wird das Gebäude zum Ende des ersten Quartals 2016 beziehen.

Danilo Hunker, Deutschlandchef von Valad Europe: „Wir sehen Köln aufgrund der momentanen Situation auf dem Büroimmobilienmarkt, mit begrenztem Flächenangebot für institutionelle Nutzer, als attraktiven Investitionsstandort und haben hier bisher zwei Büroimmobilien für den VEDF erworben. Diese langfristige Vermietung bestätigt uns in dieser Einschätzung, die sich sowohl auf den Sektor als auch auf den Standort bezieht.

BNP Paribas Real Estate hat Valad Europe bei der Anmietung beraten.
In Deutschland operiert Valad Europe mit 35 Mitarbeitern von den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Valad Germany managt derzeit deutschlandweit einen Immobilienbestand im Wert von circa 760 Millionen Euro, mit 90 Assets, circa 1 Million Quadratmeter Fläche und 600 Mietern.

Gemeinsam mit der Stadt Köln hat die CG Gruppe AG am Freitag, den 22.01.2016 die Gewinner des Architekturwettbewerbs für zwei der insgesamt elf Baufelder des Projekts COLOGNEO I in Köln-Mülheim gekürt. Insgesamt wurden sechs Büros aufgefordert, städtebauliche und architektonische Gestaltungsvorschläge für die beiden Baufelder mit einer Nutzfläche von über 42.000 Quadratmetern an der Deutz-Mülheimer Straße auf dem ehemaligen Areal der KHD zu entwickeln. Gegenstand der Aufgabenstellung war es auch, der Nähe zum denkmalgeschützten Gebäude „Eckiger Rundbau“ gebührend Rechnung zu tragen.

Einen Siegerentwurf legte das Büro „Schilling Architekten“, Köln, vor. Somit wird das größere der beiden Baufelder („MI2“) nach diesem Entwurf bebaut. Vorgesehen sind hier vier fünfgeschossige Wohngebäude mit Staffelgeschoss, die im Rechteck um einen Hof angeordnet sind. Dachterrassen und Loggien sowie Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss bilden einen abwechslungsreichen Mix.
Auch das Büro „kadawittfeldarchitektur“, Aachen, wurde prämiert. Das Büro liefert den Entwurf für das zweite Baufeld („MI1“) unmittelbar gegenüber dem „Eckigen Rundbau“. Dieser Entwurf sieht einen ebenfalls fünfgeschossigen Wohnblock plus Staffelgeschoss mit Innenhof vor. Das Erdgeschoss wird durch Büros, Ateliers und Loftwohnungen gestaltet und bildet damit einen belebten Übergang zum Straßen- und Platzraum. In den darüber liegenden Geschossen werden 1,5- bis 4-Zimmer große Wohneinheiten entstehen. Das Dachgeschoss wird großzügigen Wohnraum mit privaten Terrassen bieten.

Die Entwürfe der Büros „kister scheithauer gross architekten“, Köln, und „Bolles + Wilson“, Münster wurden ebenfalls mit einer Platzierung gewürdigt. Die „BeL Sozietät für Architektur“, Köln, erhielt einen Sonderpreis, da die Fassadenausarbeitung dieses Entwurfs einstimmig als herausragend betrachtet wurde. „Mit dieser Mehrfachbeauftragung haben wir den Grundstein für die Entstehung eines architektonisch abwechslungsreichen und anspruchsvollen Quartiers gelegt. Mein ausdrücklicher Dank geht an alle beteiligten Architekturbüros für ihre intensive Auseinandersetzung mit diesem umfassenden Projekt und die herausragenden Leistungen bei der Umsetzung der Entwürfe“, kommentiert Christoph Gröner, Vorstandsvorsitzender der CG Gruppe AG, die Ergebnisse des Wettbewerbs.

Auf dem ehemaligen Industriegebiet in rechtsrheinischer Lage Kölns entstehen mit dem COLOGNEO I ca. 495 neue Wohneinheiten mit insgesamt 51.065 Quadratmetern Fläche. Dazu kommen 72.350 Quadratmeter Gewerbeflächen. Die bereits bestehenden Ateliers werden ergänzt durch Wohnungs- und Gewerbeausbau, gastronomische Bereiche, Co-Working-Spaces für Start-Up Unternehmen, Galerien, Kunst- und Designmärkte, urbane Gärten sowie ein Hostel. Der denkmalgeschützte Bestand wird dafür mit verschiedenen Neubauobjekten architektonisch verbunden. Darüber hinaus ist ein mehrgeschossiges Parkhaus mit über 900 Stellplätzen geplant. Die komplette Umsetzungsphase reicht von 2016 bis 2020. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 320 Millionen Euro.