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Die Immobilienexperten von Greif & Contzen haben ihren aktuellen Büromarktbericht für Köln mit einer Sonderauswertung zur Miethöhe ergänzt. Fazit: Preissteigerungspotenzial und wachsende Akzeptanz für Höchstmieten sind durchaus erkennbar Knappes Angebot, stabile Nachfrage: Ein Szenario, das Preissteigerungen vermuten lässt. Um diesen Verdacht fundiert zu stützen oder zu widerlegen, haben die Researcher von Greif & Contzen den diesjährigen Büromarktbericht mit einer Sonderanalyse zur Miethöhe begleitet.

Dazu wurden die Vermietungen der besten Flächen in rund 60 Kölner Bürogebäuden analysiert. „Im Ergebnis können wir zuerst einmal beruhigen: Der Kölner Markt ist aus unserer Sicht nicht überhitzt, das Mietpreisgefüge zeigt sich – abhängig von Objekttyp und Lagequalität – sehr differenziert“, fasst Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien, zusammen.

Allerdings gibt es Ausreißer nach oben: Höchstmieten in Top-Neubauten, Revitalisierungen bzw. hochwertig modernisierten Objekten liegen in sehr guten Lagen mit bis zu 25,00 Euro deutlich über der bisherigen Spitzenmiete von 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die Bestimmung der „Spitzenmiete“ wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) vorgegeben. Deren Regularien lassen die Benennung einer höheren Spitzenmiete erst zu, wenn der Anteil der höherpreisigen Flächen mindestens drei Prozent des Vermietungsumsatzes ausmacht.

„Vor diesem Hintergrund ist die Aussagekraft der Spitzenmiete als Indikator für das Mietpreispotenzial in Köln partiell irreführend. In Top-Objekten, die sich in exzellenten Lagen befinden, können auch erheblich höhere Mieten erzielt werden. Aus diesem Grunde sollten erzielte Höchstmieten als Kennziffern stärkere Beachtung finden – dazu weisen wir diese ab jetzt in unseren Berichten gesondert aus,“ erläutert Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH.

Die Analysten bei Greif & Contzen gehen davon aus, dass bei künftigen Neubauprojekten mit entsprechender Ausstattungs- und Lagequalität die bisherige Spitzenmiete überschritten wird. Herausragende Bestandsflächen könnten 2016 Höchstmieten von bis zu 25,00 Euro pro Quadratmeter erreichen.

„Auch die Büroflächennutzer müssen letztendlich verstehen, dass sie für weniger als 22,00 Euro pro Quadratmeter zwar gute, aber nicht die bestmöglichen Räumlichkeiten und Standorte erwarten dürfen. Das erlauben schon die Beschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude nicht. Hierfür gibt es aber noch nicht überall das Bewusstsein,“ fügt Theodor J. Greif hinzu.

Zudem sehen die Immobilienexperten für 2016 einen Anstieg des mittleren Mietniveaus. „Die Durchschnittsmiete wird 2016 wegen der Angebotsverknappung voraussichtlich steigen“, sagt Florian Schmidt. Bislang liegt der Mittelwert weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, der flächengewichtete Durchschnitt bei 12,40 Euro pro Quadratmeter. Greif & Contzen zufolge wird Köln auch mit Preissteigerungen im Vergleich der Top-Bürostandorte weiterhin gut aussehen. „Denn Köln bietet ein überdurchschnittlich gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die anderen großen Büromärkte wie München, Hamburg oder Frankfurt weisen Spitzenmieten zwischen 22,00 und 38,00 Euro auf. Insofern wird die Rheinmetropole selbst mit einem höheren Preisgefüge weiterhin wettbewerbsfähig bleiben“, ist sich Theodor J. Greif sicher.

Hohe Flächennachfrage

Eine Vermietungsleistung von rund 290.000 Quadratmetern errechneten die Researcher von Greif & Contzen für 2015 – rund zwölf Prozent mehr als 2014. Getrübt wird die Freude über die Steigerung dieser Zahl jedoch durch das Absinken eines anderen Indikators: Die Leerstandsquote. Die ist auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt seit 2010 auf dem Weg nach unten und wurde zum Jahresbeginn von Greif & Contzen mit 5,7 Prozent berechnet. Das Zusammenspiel dieser beiden Zahlen lässt sich in einem Wort zusammenfassen: Flächenknappheit.

Der Blick in die nahe Zukunft verheißt keine Besserung: Insgesamt werden 2016 voraussichtlich rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon allerdings gut zwei Drittel gar nicht erst auf den Markt kommen, da sie für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet sind.

„Größere Neubauten und damit die Zufuhr an modernen Flächen fehlen, bei großen Flächengesuchen ansiedlungs- oder umzugswilliger Unternehmen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude dürftig“, beschreibt Florian Schmidt den Zustand des Kölner Büromarktes.

Bürolagen im Rechtsrheinischen gewinnen an Bedeutung

Gewinner des allumfassenden Flächennotstandes sind die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk, die mit verlassenen Industrie-Arealen punkten, die als Bürolagen zu neuem Glanz gelangen.

Im Bereich der bereits stark verdichteten Innenstadt bestehen Entwicklungspotenziale in der Regel vor allem im Rahmen von zumeist kleineren, mindergenutzten Grundstücken, Arrondierungen, Restrukturierungsmaßnahmen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Insgesamt gewinnen städtebauliche Großprojekte immer mehr an Bedeutung für den Kölner Büroflächenmarkt. „Dabei darf – so wichtig wie es ist – das Thema Wohnen nicht den Blick auf die notwendigen Büroflächen verstellen. Bislang vorgestellte Konzepte für die Entwicklungen im Zuge von „Mülheim-Süd“, für die „Parkstadt-Süd“ sowie zum Deutzer Hafen sehen Nutzungsmischungen aus Wohngebäuden und auch Büroimmobilien vor – daran sollte unbedingt festgehalten werden“, so Theodor J. Greif.

Ausblick: Leerstandsquote sinkt weiter

Für 2016 erwartet Greif & Contzen auf Grund der soliden Nachfragesituation einen weiter steigenden Büroflächenumsatz bei fortschreitendem Abbau der Flächenreserve und geht davon aus, dass die Leerstandsquote auf 5,4 Prozent fallen wird.

834 Millionen Euro: So viele Kapitaltransaktionen wurden im letzten Jahr im Bereich „Pflegeimmobilie“ getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung von drei Prozent, so eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE GmbH vom Januar. Bei Investitionen in diesem Markt spielen Immobilienfonds die Hauptrolle. Gründe für die Beliebtheit der Assetklasse „Pflegeimmobilie“ sind vor allem der stetig wachsende Markt „Pflege“ sowie die hohen Anfangsrenditen. Von dieser Entwicklung können auch private Anleger profitieren, die ohne einen Investmentfonds investieren wollen, erklärt Patrick Holze, einer der Gründer des Portals marktplatz-pflegeimmobilie.de. „Gerade als Altersvorsorge und Alternative zur Eigentumswohnung sind Pflegeappartements für private Anleger eine interessante Geldanlage“, so der Experte.

Konstant wachsender Markt

An den Börsen herrscht dagegen gedämpfte Stimmung: Die Kurse stürzen stetig ab; erst am 11. Februar 2016 fiel der DAX auf den tiefsten Stand seit 16 Monaten. Das Börsenbarometer beklagt einen Wertverlust von gut 18,5 Prozent seit Jahresbeginn. „Wer gerade risikoarm und langfristig investieren möchte, braucht starke Nerven“, so Holze. Ob das stetige Auf und Ab in naher Zukunft ein Ende hat, ist schließlich ungewiss. Viele Einflussfaktoren, wie beispielsweise der niedrige Ölpreis oder Chinas schwächere Konjunktur, halten Anleger zurück und beeinflussen die deutsche Börse nachhaltig. „Der relativ stabile und wachsende Markt ‚Pflege‘ gibt Anlegern laut XI. Sozialgesetzbuch die Sicherheit, die derzeit im Börsenhandel nicht zu erwarten ist“, erklärt Holze.

Ohne Fonds investieren

Dass der Markt „Pflege“, insbesondere Pflegeimmobilien, eine aussichtsreiche Assetklasse darstellt, zeigt die Auswertung des Marktes durch das Beratungsunternehmen CBRE. Wer an diesem Markt partizipieren möchte, kommt auf den ersten Blick nicht an einem Fondsinvestment vorbei. „Ein Trugschluss: Eine weitgehend unbekannte Möglichkeit für Anleger ist ein Direktinvestment in eine Pflegeimmobilie durch den Kauf eines Pflegeappartements“, so Holze. „Bei Pflegeimmobilien handelt es sich laut XI. Sozialgesetzbuch um förderungswürdige Sozialimmobilien, in denen Anleger ein Pflegeappartement nach dem Wohnungseigentumsgesetz erhalten. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen und kann somit vererbt, verschenkt oder beliehen werden“, erläutert der Experte.

Höhere Sicherheit und geringer Zeitaufwand

Anleger profitieren somit einerseits von den Sicherheiten, die ihnen eine Investition in Immobilien bietet, andererseits auch vom wachsenden Markt „Pflege“. Für Instandhaltungsmaßnahmen und Anliegen der Bewohner kommt der Betreiber auf. Zusätzlich erhält der Kapitalgeber ein sogenanntes bevorzugtes Belegungsrecht für sich und nahe Angehörige in allen Heimen des Betreibers. „Dadurch dient eine derartige Geldanlage nicht nur als finanzielle Altersvorsorge, sondern auch als Chance, dem Trend von immer längeren Wartelisten für einen Pflegeheimplatz entgegenzuwirken“, sagt Holze.

Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) blickt auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2015 zurück. Im Juni feiert sie mit ihren Mitarbeitern, Mietern und Geschäftspartnern ihr 50-jähriges Firmenjubiläum. Der Regierende Bürgermeister, Michael Müller, würdigt in seinem Grußwort neben der Geschichte der GSG Berlin auch ihre Rolle als wichtiger Partner für den Berliner Mittelstand.

Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer: „Bereits seit acht Jahren in Folge steigern wir kontinuierlich unsere Vermietungsquote und bauen die Service-Leistungen für unsere Mieterschaft aus. Damit liefert die GSG Berlin einen eindrucksvollen Beweis, dass die Entscheidung des Senats zur Privatisierung in 2007 richtig war. Die GSG Berlin ist nach wie vor ein verlässlicher Partner für das Berliner Gewerbe und gibt rund 1.800 Unternehmen ein geschäftliches Zuhause.“

Zwar verlangsamen sich die Steigerungsraten, in 2015 liegt die Vermietungsquote nun bei 87,2%, nach 85,5% Ende 2014, aber zeitgleich kann die durchschnittliche Nettomiete im Portfolio um knapp 6% von 6,45 EUR/m² auf 6,80 EUR/m² erhöht werden. Insgesamt werden ca. 68.800 Quadratmeter an Gewerbeflächen neu vermietet, dabei gehen rund 51% der Neuvermietungen auf das Konto von Bestandsmietern, also Flächenerweiterungen, und rund 49% an neue gewonnene Mieter. Die Nettoabsorption (Einzüge abzgl. Auszüge) bei gewerblichen Mietverträgen beträgt knapp 14.400 Quadratmeter.

Insbesondere der Econopark Wolfener Straße im Bezirk Marzahn kann einen signifikanten Anstieg in der Belegungsquote nachweisen. Betrugen die Vermietungsquote 2014 für die Wolfener Straße 32-34 noch 50% und für die Wolfener Straße 36 knapp 76%, haben zahlreiche Vermietungen an neue Mieter sowie Bestandsmietererweiterungen dazu geführt, dass die Quoten Ende 2015 bei ca. 58% bzw. knapp 87% lagen. So haben sich u.a. ein bereits vor Ort ansässiges Ingenieurbüro um rund 1.150 Quadratmeter und ein Hersteller von Mess-, Kontroll-, und Navigationsinstrumenten um ca. 400 Quadratmeter vergrößert. Zahlreiche Neuvermietungen im Econopark Wolfener Straße erfolgen im Größensegment 200 – 500 Quadratmeter an Unternehmen der unterschiedlichster Branchen.

Hinzu kommen sehr gute Erfolge auch in anderen Berliner Bezirken. Dazu zählt die Erneuerung des Mietvertrags mit der APCB Automotive Plastic Components Berlin GmbH & Co. KG (ehemals Visteon Deutschland GmbH) über 52.000 Quadratmeter in Berlin-Zehlendorf. Am Standort Humboldthain in Berlin-Mitte/Wedding können mehrere größere Neuvermietungen in zwei Gewerbehöfen umgesetzt werden: U.a. eine Marken- und Kommunikationsagentur mit rund 1.800 Quadratmetern in der Gustav-Meyer-Allee und im GSG-Hof Wattstraße ein Coworking-Anbieter mit rund 1.600 Quadratmeter. In Berlin-Mitte/Moabit werden im GSG-Hof Reuchlinstraße eine Halle mit rund 2.400 Quadratmeter an einen Taxibetrieb und rund 1.300 Quadratmeter an eine Handelsvertretung für Büromaschinen vermietet.

Flächenverknappung im Innenstadtbereich Ein sehr deutlicher und anhaltender Trend ist die Flächenverknappung im Innenstadtbereich (S-Bahn- Innenring), einhergehend mit sehr hohen Vermietungsquoten und einer geringen Fluktuation bei gleichzeitig steigenden Mieten. Hiervon profitieren etwas abseits gelegenere Standorte mit günstigeren Mieten. Vermehrt nutzen Bestandsmieter daher das niedrigere Preisniveau von durchschnittlich 4,20 EUR/m² bis 5,35 EUR/m² Nettokaltmiete in peripheren Lagen und vergrößern sich. Im Vergleich dazu bewegt sich die durchschnittliche Nettokaltmiete in den GSG-Standorten in Berlin-Kreuzberg bei Neuvermietungen bei ca. 9,90 EUR/m². So verlegen ein Smoothie-Hersteller sowie ein Hersteller von Rauchmeldern große Teile ihrer Standorte von Kreuzberg nach Marzahn und erweitern ihre jeweiligen Flächen zusammen um über 3.200 qm in einem preisgünstigerem Teilmarkt Berlins, der auch noch weiteren Expansionsbedarf in Zukunft zulässt.

Wachstum setzt sich fort Die GSG Berlin ist weiterhin auf Wachstumskurs, auch Dank der im April 2015 zusätzlich von ihren Banken bewilligten Erhöhung der bestehenden Finanzierung um EUR 55 Mio. auf nun insgesamt EUR 305 Mio. Das Portfolio wird mit dem Ankauf des ca. 17.000 Quadratmeter großen historischen Gewerbehofs in der Ullsteinstraße 73 in Berlin-Tempelhof erweitert. Die GSG Berlin verwaltet mit ihren Tochtergesellschaften damit einen Bestand von knapp 900.000 Quadratmeter an Büro- und Gewerbeflächen an 45 Standorten in der Hauptstadt.

GSG Solar wird Energieversorger

Ende 2015 erhält die GSG Solar, eine 100%ige Tochtergesellschaft der GSG Berlin, den Status eines Energieversorgers. In 2014/2015 wurde die größte Photovoltaik-Anlage mit einer installierten Leistung von über 6 MWp auf Dächern von 28 der 45 Berliner GSG-Standorte installiert und in Betrieb genommen. Die PV-Anlagen produzieren damit CO2-freien Strom. Nur der nicht direkt vor Ort benötigte Überschussstrom wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Den Hauptteil des durch die PV-Anlagen produzierten Solarstroms nutzt die GSG Berlin für Allgemeinflächen in ihren Gewerbehöfen, einen weiteren Anteil kann sie mit der nun erteilten Erlaubnis als Stromversorger direkt an ihre Gewerbemieter vor Ort verkaufen. „Damit ist ein weiterer wichtiger Meilenstein in unserem 2014 gestarteten GSG-Solar-Projekt erreicht und wir können unser Geschäftsmodell vom reinen Stromproduzenten hin zum Stromversorger ausweiten“, so Blecke. Der nächste Schritt für 2016 ist die konkrete Ausgestaltung des Geschäftsmodells zur Stromvermarktung. Die Etablierung eines Energieversorgungsunternehmens versteht die GSG Berlin als Antwort aus der Immobilienwirtschaft heraus auf fehlende maßgeschneiderte Angebotslösungen in der Energiewirtschaft. Die GSG Berlin fördert damit die Marktintegration regenerativer Energien, reduziert die Notwendigkeit des Netzausbaus und trägt durch die Einsparung von ca. 5.000 Tonnen CO2 jährlich wesentlich zum Gelingen der Energiewende bei.

Ausblick 2016

„Die GSG Berlin ist sehr solide aufgestellt und blickt weiter optimistisch in die Zukunft“, so Oliver Schlink, Kaufmännischer Geschäftsführer. „Wir werden unseren Wachstumskurs fortsetzen, weitere Ankäufe prüfen, vor allem aber in das bestehende Portfolio investieren. Hierbei werden Flächen aufgewertet sowie vorhandenes Flächenpotential aktiviert. Insofern verfolgen wir derzeit Ideen der Verdichtung in Form von Aufstockungen oder ergänzenden Neubauten auf unseren bestehenden Grundstücken.“

Der institutionelle PROJECT Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen« hat das Grundstück Jägerstraße 29-31 in der nordwestlich von München gelegenen Gemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau angekauft. Es entsteht eine Wohnanlage mit integrierten Gewerbeeinheiten. Das Gesamtverkaufsvolumen liegt bei rund 19,3 Millionen Euro.

Der fränkische Kapitalanlage- und Immobilienspezialist PROJECT plant die Errichtung eines L-förmigen Eckgebäudes mit drei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss entlang der Allacher Straße und der Jägerstraße. Auf dem 3.127 m2 großen Grundstück werden 34 Eigentumswohnungen, drei Gewerbeeinheiten sowie eine Tiefgarage mit 70 Stellplätzen realisiert. Außerdem sind 15 Außenstellplätze vorgesehen. Die ge-hoben ausgestatteten Eigentumswohnungen umfassen eine Wohnfläche von 2.609 m2, die Gewerbeeinheiten bieten eine Fläche von 500 m2. Die Bestandsgebäude – ein eingeschossiges sowie ein zweigeschossiges Gebäude – werden derzeit für einen Getränkemarkt genutzt und im Zuge der Umnutzung abgerissen. Die Jäger-straße 29-31 ist das neunte Investitionsobjekt des für institutionelle Investoren aufgelegten Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen«, welcher inzwischen nahezu vollinvestiert ist. Der Spezial-AIF entwickelt aktuell über 430 Wohneinheiten in den Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München. Das Gesamtverkaufsvolumen liegt bei rund 197 Millionen Euro.

Schloss Karlsfeld in Sichtweite

Nur 850 Meter vom Projektgrundstück entfernt befindet sich die S-Bahnhaltestelle »Karlsfeld« der S-Bahnlinie S2, die zu den Hauptverkehrszeiten im 10-Minuten-Takt innerhalb von 18 Minuten die Münchener Innenstadt und den Hauptbahnhof erreicht. Mehrere Buslinien verbinden die einzelnen Gemeindeteile mit dem S-Bahnhof. Durch die zwei Kilometer entfernte Autobahn A99 ist eine gute Verbindung an das Fernstraßennetz gegeben. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Lebensmittelgeschäfte, Ärzte, Apotheken und Banken sind zahlreich vorhanden, ebenso Kindertagesstätten, Kindergärten und Schulen. Das Projektgrund-stück befindet sich in Sichtweite des Schlosses Karlsfeld. Direkt gegenüber liegt ein Spazier- und Radweg entlang des Flusses Würm. Im Ort befinden sich außerdem zwei große Seen mit ausgedehnten Grün- und Liegeflächen, kilometerlangen Spazier- und Radwegen, Kinderspielplätzen, Grillgebieten, diverse Cafés, Restaurants und Biergärten. Zusätzlich grenzen an das Gemeindegebiet zwei große Waldgebiete – der Allacher Forst und das Naturschutzgebiet »Schwarzhölzl«.

Die Investmentgesellschaft des Stuttgarter Bankhauses Ellwanger & Geiger, die E&G Funds & Asset Management GmbH, hat über ein niederländisches Investitionsvehikel 94,75 Prozent an einem von Luxemburger Gesellschaften gehaltenen deutschen Pflegeheim- Immobilienportfolio von einem Luxemburger SICAF-Immobilienfonds der Corpus Sireo-Gruppe erworben. Anschließend wurde das Portfolio an einen neu aufgelegten und von der Kapitalverwaltungsgesellschaft IntReal verwalteten Spezialfonds weiterveräußert.

Die Immobilien befinden sich im gesamten Bundesgebiet und umfassen zwölf von der Unternehmensgruppe Casa Reha betriebene Pflege- und Seniorenheime mit insgesamt 1.578 Pflegeplätzen. Über die Kaufpreise haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Unter Federführung von Heinz Joachim Kummer und Dr. Malte Bruhns hat ein interdisziplinär besetztes Team von CMS Deutschland, CMS Luxemburg und CMS Niederlande die E&G bei der Strukturierung und Durchführung des kombinierten An- und Verkaufs, der Gründung des Spezialfonds sowie bei dem Abschluss neuer und langfristiger Pachtverträge mit Casa Reha in allen betroffenen Jurisdiktionen umfassend rechtlich beraten.

CMS Deutschland
Heinz Joachim Kummer, Real Estate & Public Dr. Malte Bruhns, beide Federführung, Corporate/ M&A Dr. Thomas Link Marcus Fischer, beide Tax Law Dr. Daniel Voigt Sebastian Schwack, beide Investmentrecht Dr. Herbert Wiehe Dr. André Frischemeier, beide Banking & Finance Dr. Michael Bauer Kirsten Baubkus, beide Kartellrecht (Brüssel) Stefanie Nagel Katharina Sengers Simonetta Hahn Philipp Schönnenbeck, alle Real Estate & Public Dr. Petra Schaffner Erdinc Ünükür Dr. Alexander Eger, alle Corporate/ M&A

CMS Luxemburg
Françoise Pfeiffer
Claude Feyereisen
Olivier Amrein, alle Corporate & Finance Vincent Marquis, Tax law

CMS Niederlande
Martijn van der Bie, Corporate/ M&A