PORT Real Estate Immobilien

Die HGHI Holding GmbH wird das Center im Berliner Stadtteil Reinickendorf in Kooperation mit der MREI GmbH zu einer modernen Einzelhandelsimmobilie umbauen. Mit der Modernisierung und Erweiterung soll der 1972 eröffnete und mittlerweile in die Jahre gekommene Komplex für eine zeitgemäße und erfolgreiche Einzelhandelsnutzung aufgewertet werden. Seit Schließung des Hertie-Hauses 2009, hat der Standort einen der wichtigsten Anziehungspunkte und somit an Attraktivität verloren. Hauptziel ist die Reaktivierung und Attraktivitätssteigerung der ca. 250 m langen Fußgängerzone sowie die Belebung des Stadtteils Tegel.

Der Gebäudekomplex des Tegel Centers soll im Wesentlichen erhalten bleiben. Entlang der Gorkistraße werden die Einzelhandelsflächen z.T. als zweigeschossige Verkaufsflächen umgebaut. In diesem Zuge sollen die Fassaden der Gebäude zur Fußgängerzone neu gestaltet werden. Durch den partiellen Abriss des Parkhauses, das sich derzeit in schlechtem und nicht-funktionsfähigem Zustand befindet, ist die Errichtung eines neuen Gebäudeteils sowie Erweiterungen der Bauteile südlich der Gorkistraße geplant. Das vorhandene Brückenbauwerk wird überarbeitet und als attraktiver Verbindungsbau über der Gorkistraße den nördlichen mit dem südlichen Centerteil verbinden. In Planung ist zudem die Aufstockung des ehemaligen Hertie-Hauses um ein Geschoss sowie die Neugestaltung der Fassade.

Bei der Vermietung der Flächen wird besonderes Augenmerk darauf gelegt einen Branchenmix zu finden, der das vorhandene Angebot im Center und in der Stadt sinnvoll ergänzt um das Tegel Center als Handelszentrum zu stärken.

Insgesamt sieht der Bauplan einen Anstieg der Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm auf 42.000 qm vor. Im Zuge dessen soll die Anzahl der Stellplätze von ca. 700 auf 350 reduziert werden. Rund EUR 200 Mio. werden in den Umbau und die Modernisierung des Tegel-Centers sowie des ehemaligen Hertie-Hauses investiert. Baubeginn ist voraussichtlich Mitte 2016.

Bezirksbürgermeister Hr. Balzer hat das Gesamtkonzept sehr positiv aufgenommen: „Dem Tegel Center wird aufgrund seines langen Bestehens und seiner langjährigen Verankerung im Kiez eine hohe Bedeutung für die Einzelhandelsstruktur im Ortsteil Tegel beigemessen. Insbesondere die Reaktivierung des Hertie-Kaufhauses wird sehr begrüßt.“

Projektentwickler und Investor des Tegel Centers ist die HGHI Holding GmbH, die dieses Projekt in Kooperation mit der MREI GmbH realisiert.

Die HGHI Holding GmbH steht für die professionelle Betreuung gewerblicher Großimmobilien, effizientes Management auf höchstem Niveau sowie die Planung, Gestaltung und Realisierung großartiger Visionen. Neben den Bereichen Office, Logistic und Traffic blickt das Unternehmen insbesondere auf dem Geschäftszweig der Shoppingcenter auf einen internationalen Erfahrungsschatz zurück, der bereits mehr als 500.000 qm erfolgreich vermarkteter Handels- und Büroflächen beinhaltet. Zu den größten Projekten der HGHI Holding GmbH gehören u. A. die „LP12 Mall of Berlin“ sowie das „Schultheiss Quartier“.

Die Maruhn Real Estate Investment GmbH entwickelt Immobilienprojekte gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Art mit Fokus auf Einzelhandel ergänzt durch Büro- oder Wohnflächen. Dabei kommen sowohl Neubauprojekte als auch Revitalisierungen von in die Jahre gekommenen oder unter Denkmalschutz stehenden Immobilien in Betracht. Die MREI deckt dabei die gesamte Bandbreite der Entwicklungsphasen angefangen von der Akquisition, über die Vermarktung, das Bauen bis zur Verwaltung der Immobilien ab.

Das Land Berlin hat die HOCHTIEF LLBB GmbH, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der HOCHTIEF PPP Solutions GmbH, damit beauftragt, ein neues Laborgebäude mit Verwaltung für das Landeslabor Berlin-Brandenburg (LLBB) zu errichten und zu betreiben. Die Gesamtinvestitionskosten des Projekts betragen 83 Mio. EUR. Die Baukosten belaufen sich auf 72 Mio. EUR. Die Bauarbeiten sollen im Herbst 2016 beginnen und im Frühjahr 2019 abgeschlossen werden.

Die HOCHTIEF Building GmbH baut das neue Landeslabor, welches moderne Labore unterschiedlicher Sicherheitsstufen auf insgesamt 4 Etagen beherbergen wird. Dafür hat die Projektgesellschaft HOCHTIEF LLBB GmbH mit dem Land Berlin einen Mietvertrag über 30 Jahre abgeschlossen und wird das Gebäude auch betreiben. Zu diesen Betreiberleistungen gehören neben dem technischen Facility Management, mit Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Instandhaltung unter Lebenszyklusansatz, auch das kaufmännische Facility Management, sowie u.a. Reinigung, Sicherheitsdienstleistungen und der Betrieb der Cafeteria.

Anschließend steht der Neubau, nach einem Entwurf von Kister Scheithauer Gross Architekten aus Köln/Leipzig, mit einer Bruttogeschossfläche von gut 22.800 Quadratmetern dem Land Berlin als Mieter zur Verfügung. Neben den Laboren wird der neue Dienstsitz über Büros, eine Bibliothek, Sozial- und Technikbereiche sowie Parkflächen verfügen. Der Standort liegt im Wissenschaftspark Adlershof WISTA im Südosten von Berlin, Bezirk Treptow-Köpenick. Mit mehr als 1.000 niedergelassenen Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen, darunter der Wissenschaftscampus der Humboldt-Universität-Berlin, ist WISTA der größte seiner Art in Deutschland.

Gestern wurde der Vertrag zwischen der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH und der Arbeitsgemeinschaft Ed. Züblin / Otto Wulff mit den Architekten Baumschlager Eberle sowie den Landschaftsarchitekten hochC geschlossen. Damit wurde die weiterführende Planungs- und Ausführungsphase für ein besonders umfangreiches Neubauprojekt im Bezirk Treptow-Köpenick eingeleitet. Auf Basis des städtebaulichen Entwurfs von Zanderroth Architekten mit Herrburg Landschaftsarchitekten hatte sich die Arge Ed. Züblin / Otto Wulff in einem EU-weiten Vergabeverfahren unter den letzten fünf Teilnehmern durchgesetzt.

Zwischen Schönefelder Chaussee und Ortolfstraße entstehen auf dem rund ein Hektar großen Grundstück rund 410 neue Mietwohnungen mit insgesamt 28.000 Quadratmeter Wohnfläche, ober- und unterirdische Stellplätzen sowie ein öffentlicher Spielplatz. Darüber hinaus ist ein kleinerer Anteil an Kleinstgewerbe sowie der Bau einer Kindertagespflege geplant.

Die STADT UND LAND strebt hier ein ausgewogenes, sozial gemischtes Quartier für alle Altersgruppen an. Ein Großteil der Wohnungen wird barrierefrei und altersgerecht geplant. Die 1,5 bis 5 Zimmer-Wohnungen werden über unterschiedliche Ausstattungsmerkmale verfügen und dementsprechend gestaffelte Mieten haben. 30 Prozent der neuen Wohnungen werden mit Fördermitteln des Landes Berlins errichtet, hier liegen die Einstiegsmieten bei 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Besonderheit dieses Standorts besteht darin, dass das Grundstück in einer von Einfamilienhäusern geprägten Umgebung liegt. Dem passt sich das neue Quartier durch eine aufgelockerte Bauweise aus zwei- bis dreigeschossigen Gebäuden, z.T. mit Staffelgeschossen ein. Der Charakter der das Gebiet gliedernden Straßen, die Ausbildung eines zentralen Angers mit Gemeinschaftsflächen und die kleinteilige Adressbildung für die Bewohner folgen der dörflichen Tradition. Jeweils drei Gebäude bilden dabei eine Hofgruppe. Einheit und Vielfalt, Zusammenhang und Individualität sind die übergeordneten Begriffe, die die äußere Gestalt und damit das zukünftige Straßenbild prägen werden.

Die öffentliche Auslegung des Vorhabenbezogenen-Bebauungsplans wird derzeit vorbereitet. Der Baubeginn für das Wohnquartier ist für Ende 2016 geplant, die voraussichtliche Gesamtfertigstellung für Anfang 2019.

Die Planungen in der Ortolfstraße sind nicht die einzigen Neubauvorhaben des kommunalen Wohnungsunternehmens im Bezirk Treptow-Köpenick, in welchem aktuell der Planungsschwerpunkt des kommunalen Wohnungsunternehmens mit 1.000 neuen Mietwohnungen liegt. Von den derzeit geplanten rund 2.500 Neubauwohnungen sind mehr als 1.100 unter Kran, die restlichen befinden sich in der Bauvorbereitung. Darüber hinaus prüft die STADT UND LAND fortlaufend den Ankauf weiterer Grundstücke, die sich für den mehrgeschossigen Wohnungsbau eignen. Insgesamt plant die STADT UND LAND bis 2026 durch Neubau und Ankauf um rund 15.000 Wohnungen zu wachsen, wofür das Unternehmen rund 2,3 Milliarden Euro investieren wird.

Der Einfluss der im Sommer implementierten Mietpreisbremse ist bisher gering. Die Angebotsmieten stiegen zwar etwas schwächer an als im Vorjahr (6,6 Prozent), jedoch immer noch um 5,1 Prozent. Dies ist ein Ergebnis des diesjährigen Wohnmarktreports Berlin, der gemeinsam von der Berlin Hyp AG und vom Immobilienberatungsunternehmen CBRE herausgegeben wird. Der Wohnmarktreport analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür mehr als 110.000 Mietangebote sowie mehr als 67.000 Inserate für Eigentumswohnungen aus den ersten drei Quartalen der Jahre 2014 und 2015 für die insgesamt 190 Postzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Bevölkerung, Wirtschaft, Einkommen und Miete: Berlin wächst weiter

Berlin hat im Jahr 2014, wie in den Vorjahren, rund 40.000 Einwohner hinzugewonnen. Im Jahr 2015 wurden darüber hinaus laut einem Bericht der Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales alleine 57.500 Asylbewerber registriert – zusätzlich zu den nicht registrierten Flüchtlingen und der regulären Zuwanderung von Arbeitskräften, Studenten und nachgezogenen Familienmitgliedern. Im Herbst 2015 rechnete der Berliner Senat mit einem Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent für das Jahr 2015, was 0,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt. Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von Mitte 2014 bis Mitte 2015 um 3,1 Prozent. Berlin befindet sich damit in dieser Entwicklung an der Spitze der Bundesländer.

„In vielen Bereichen schließt Berlin mittlerweile schnell zu anderen deutschen Metropolen auf“, sagt Dr. Henrik Baumunk, Head of Residential Valuation bei CBRE. „Berlin strahlt eine große Attraktivität aus und lockt sehr viele Menschen in die Stadt. Davon profitieren auch die Investoren am Wohnungsmarkt.“ Gleichzeitig gibt es noch weiteren Raum für zukünftiges Wachstum. „Als einzige der sieben großen Städte Deutschlands liegt die Kaufkraft pro Einwohner in Berlin unter dem deutschen Bundesdurchschnitt. Setzen sich jedoch die positiven Trends in der Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung weiter fort, ermöglicht dies eine Aufwertung der Wohnsituation für viele Menschen und bietet dementsprechend Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt“, erklärt Baumunk.

Rasante Entwicklung in Mitte

Der Blick auf die einzelnen Bezirke ergibt ein differenziertes Bild. Vor allem im Bezirk Mitte ist eine ansteigende Entwicklung zu beobachten. Von den für 2014 registrierten neuen Einwohnern entfallen allein rund 8.400 auf Mitte und ließen den Bezirk somit um 2,4 Prozent wachsen. Auch bei der Neubautätigkeit rangiert Mitte auf Platz Eins unter den Berliner Bezirken. Dies gilt sowohl für Genehmigungen wie auch für fertiggestellte Geschosswohnungen. Werden auch Ein- und Zweifamilienhäuser hinzugerechnet, wurden im Bezirk Pankow die meisten Wohnungen fertiggestellt. Ein Grund hierfür ist, dass einige innerstädtische Bezirke zu großen Teilen bereits sehr dicht bebaut sind. Dazu zählen beispielsweise Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg.

Starke Unterschiede hinsichtlich des Mietanstiegs zwischen den Bezirken
Bei den Angebotsmieten, die in Berlin im Schnitt um 5,1 Prozent stiegen, gab es deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken. Mitte (+7,0 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg und Reinickendorf (jeweils +5,9 Prozent) sind die drei Bezirke mit den prozentual größten Zuwächsen, Lichtenberg (+0,9 Prozent), Charlottenburg-Wilmersdorf (+1,8 Prozent) sowie Marzahn-Hellersdorf (+2,4 Prozent) mit den Geringsten. „Der starke Anstieg im Bezirk Mitte basiert zum einen auf der anhaltenden Popularität von Mitte, Wedding und Tiergarten, wie an den deutlich steigenden Einwohnerzahlen zu erkennen ist“, sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp. „Der andere Grund ist die große Anzahl an Neubauprojekten in Mitte, wodurch die Mieten hier tendenziell steigen.“ Der Wohnmarktreport zeigt außerdem Unterschiede zwischen den unteren und den oberen Marktsegmenten auf. Deutlich wird dabei, dass fast in allen Bezirken die Angebotsmieten im oberen Marktsegment stärker gestiegen sind als im unteren Marktsegment. Lediglich auf Neukölln und Spandau trifft diese Beobachtung nicht zu.

Das Neubaugeschehen zieht an

Für den Bericht wurden 240 Wohnungsneubauprojekte analysiert, in denen in den nächsten Jahren insgesamt mehr als 22.000 Wohnungen entstehen sollen, davon knapp 40 Prozent als Mietwohnungen. Hinsichtlich des Volumens unterscheiden sich die Bezirke deutlich. Während in Marzahn-Hellersdorf nur 220, in Reinickendorf 270 und in Tempelhof-Schöneberg 550 Wohnungen entwickelt werden, beträgt die Zahl der geplanten Wohnungen in Treptow-Köpenick 3.300, in Lichtenberg 3.650 und in Mitte 4.870. „Angesichts des normalen Zuzugs und der Flüchtlingssituation brauchen wir künftig einen weiteren, deutlichen Anstieg der Wohnungsbautätigkeit“, so Bergmann. „Die Entwicklung einer ausreichend großen Anzahl neuer Projekte ist bereits seit Jahren zwingend erforderlich und vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen umso mehr unabdingbar, um der weiter steigenden Nachfrage gerecht zu werden.“

Wohneigentum wird teurer, vor allem in Randgebieten

Im Jahr 2015 stieg der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen um 10,1 Prozent auf 3.000 Euro pro Quadratmeter an. Der prozentuale Zuwachs fiel damit nahezu doppelt so hoch aus wie bei der mittleren Angebotsmiete. Steglitz-Zehlendorf zeigte mit 16,3 Prozent den höchsten prozentualen Zuwachs.

Noch deutlicher als bei den Eigentumswohnungen war der Anstieg des mittleren Angebotskaufpreises pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser. Dieser legte 2015 um 18,5 Prozent zu. Die Anzahl der Angebote sank von 2014 zu 2015 deutlich von 1.511 auf 930. Die höchsten Angebotspreise verlangten Verkäufer in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2.410 Euro pro Quadratmeter sowie in Steglitz-Zehlendorf mit rund 2.260 Euro pro Quadratmeter.

Feinanalyse im Wohnkostenatlas

Neben der Kaufkraft und den Quadratmeterpreisen sind auch die Größen der Wohnungen und deren Nebenkosten relevant. Aus dem Zusammenspiel der Indikatoren lässt sich die Wohnkostenquote ermitteln, die aufzeigt, welcher Prozentsatz der Haushaltskaufkraft für das Wohnen im Mittel bei Neuanmietungen ausgegeben werden muss. „Vereinfachend kann man den Berliner Wohnungsmarkt in drei Gebietstypen aufteilen“, erklärt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE. „City- und Villenlagen mit hoher Kaufkraft und hoher Wohnkostenquote, daneben Szeneviertel, bei denen die Wohnkostenquote relativ hoch, die Kaufkraft jedoch gering ist. Und schließlich die Stadtränder, die sich durch eine mittlere Kaufkraft bei geringen Wohnkostenquoten auszeichnen. In dem Quartier Hackescher Markt geben die Haushalte bei Abschluss eines Mietvertrages im Schnitt 47,3 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus. Das Gegenbeispiel hierzu ist Marzahn-Hellersdorf, wo die Angebotsmieten teils unter sechs Euro pro Quadratmeter liegen und die Wohnkostenquote mit fast durchweg unter 20 Prozent relativ niedrig ausfällt.“

Flüchtlingszuzug: Einflüsse auf den Wohnungsmarkt unklar

Es ist unumstritten, dass die 2015 nach Berlin gekommenen Flüchtlinge die Stadt unter anderem hinsichtlich der Unterbringung vor eine enorme Herausforderung stellen. Der mittel- bis langfristige Einfluss auf den Wohnungsmarkt ist aktuell jedoch noch nicht verlässlich einschätzbar, da noch unklar ist, wie viele der Flüchtlinge tatsächlich in Berlin wohnhaft bleiben und in welchem Umfang Familien nachziehen. Zudem ist fraglich, inwieweit der Königsteiner Schlüssel für die Verteilung der Flüchtlinge weiter praktikabel angewandt wird.

Der Einfluss der Mietpreisbremse wird aktuell eher gering bewertet. „Zwar stiegen die Mieten etwas geringer an als noch im Vorjahr, aber dies ist größtenteils auf andere Entwicklungen zurückzuführen als auf die Mietpreisbremse“, so Baumunk. „Der Grund ist vielmehr, dass Mieter die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft erreichen und so die Fluktuationsrate zurückgeht. Die Berliner ziehen weniger um und es ist wieder eine verstärkte Abwanderung ins Brandenburger Umland zu verzeichnen.

Berlin als verlässlicher Investmentstandort

„Das stabile Wachstum der lokalen Wirtschaft und der Bevölkerung sichert die Attraktivität Berlins als Investmentstandort“, erklärt Bergmann. „Zu den Innenstadtbezirken kommen zusehends die einfacheren Lagen und Großwohnsiedlungen am Stadtrand hinzu. Dies zeigt sich auch in deutlichen Preissteigerungen in jenen Lagen.“ Insgesamt weist der Gutachterausschuss Berlin (GAA) für Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser durchschnittliche Preissteigerungen von über zehn Prozent aus. Zudem hat der GAA einen Rückgang in Bezug auf Geldumsatz und Anzahl der Kauffälle feststellen können. Der wesentliche Grund hierfür liegt darin, dass sich das Immobilienangebot in den attraktiven Lagen weiter verknappt.

„Wir haben für Berlin Portfolio-Transaktionen im Wert von 3,6 Milliarden Euro erfasst“, so Schlatterer. „Das sind rund 15 Prozent des Transaktionsvolumens in Deutschland.“ Dabei ist die Zusammensetzung der Investoren sehr diversifiziert. Neben den börsengelisteten Bestandshaltern sind es Immobilienspezialfonds und Family Offices, die in Bestandsimmobilien investieren. Pensionskassen, Versicherungen und die landeseigenen Gesellschaften konzentrieren sich derzeit eher auf Neubauprojekte. Ein weiterer Preisanstieg ist aufgrund der starken Nachfrage wahrscheinlich.

Ein privater Investor hat ein Zinshaus mit einer Gesamtnutzfläche von 2.389 qm in der Maxstraße in Berlin-Wedding erworben. Die Immobilie wurde ca. 1900 erbaut und verfügt über drei Ladenflächen und 25 Wohneinheiten. Der erzielte Faktor liegt beim 20,63-fachen der Jahresnettokaltmiete. Verkäufer waren institutionelle Investoren. Vermittelnd und beratend tätig war Engel & Völkers Commercial Berlin.