Büroinvestments dominieren

Der Stuttgarter Investmentmarkt erreicht im Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. Euro und muss damit einen Rückgang um gut 45 % gegenüber dem Vorjahr hinnehmen. Auch im Vergleich zum 10-Jahresschnitt ist ein leichtes Defizit von 10 % zu vermelden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Während nach drei Quartalen noch eine durchschnittliche Bilanz verzeichnet werden konnte, blieb die sonst übliche Jahresendrallye, anders als in anderen Top-Märkten, hierbei aus. Lediglich 313 Mio. Euro wurde in den Monaten zwischen Oktober und Dezember in Gewerbeimmobilien investiert“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. In den beiden sehr guten Vorjahren fiel das Q4-Ergebnis mit jeweils rund einer Milliarde Euro mehr als dreimal so hoch aus. Neben den Unsicherheiten im Zuge der Corona-Pandemie und dem außergewöhnlich ruhigen Jahresende können insbesondere ein geringes Volumen bei den anteilig eingerechneten Portfoliodeals (152 Mio. Euro) und ein niedriger durchschnittlicher Umsatz pro Verkauf (23 Mio. Euro) als weitere Gründe für das schwache Abschneiden angeführt werden.

Auch wenn sich das Investmentvolumen relativ ausgewogen auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt, müssen alle Kategorien Umsatzeinbußen verkraften. An die Spitze setzen sich mit knapp 27 % wie im Vorjahr die Großdeals, wozu u. a. die Transaktionen der beiden Büroimmobilien W9 im Wissencampus in Stuttgart-Weilimdorf und das Look 21 im Stadtzentrum entscheidend beitragen konnten. Dahinter folgen Investments mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. Euro, die fast 26 % auf sich vereinen. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen bestimmten jedoch die Deals bis 50 Mio. Euro mit anteilig 86 % der registrierten Investments den Markt. Bezogen auf den Umsatz kommen die drei Klassen im mittleren und kleinen Segment auf einen Anteil von zusammengenommen gut 47 %. Hierbei liegen Verkäufe mit 10 bis 25 Millionen (21 %) vor Deals mit 25 bis 50 Mio. Euro (17 %) und kleineren Objekten mit weniger als 10 Mio. Euro (9 %).

Büro-Investments dominieren klar den Markt
Zwar können die Büroimmobilien die beiden ausgezeichneten Vorjahresergebnisse nicht bestätigen (-43 %), bleiben aber dennoch der mit Abstand wichtigste Umsatztreiber des Stuttgarter Marktes (fast 63 %). Hauptursache für den Rückgang ist dabei nicht das durchschnittliche Volumen, dass durch einzelne größere Investments mit 43 Mio. Euro sogar höher ausfällt als im Vorjahr, sondern die Dealanzahl, die sich insgesamt halbiert hat. Auf den weiteren Plätzen schließen sich die Retail- (knapp 13 %), Logistik- (gut 12 %) und Hotel-Investments (rund 9 %) an, wobei nur Logistikimmobilien ihr Volumen ausbauen können (+36 %).

Nebenlagen mit fast 40 Prozent Marktanteil
Insgesamt sind im Jahr 2020 rund 547 Mio. Euro in Stuttgarts Nebenlagen (anteilig 40 %) geflossen. Investitionsschwerpunkt waren neben Entwicklungsgrundstücken zudem Büroimmobilien, darunter die Büroprojekte Wissenscampus und Gate 9. Auch am Cityrand, wo fast 398 Mio. Euro und anteilig gut 29 % des Resultats lokalisiert sind, fällt mit dem Look 21 ein Verkauf im Bürosegment deutlich ins Gewicht. Auf die Stuttgarter Peripherie entfallen weitere 25 % Marktanteil. Während sich die Transaktionen über sämtliche Nutzungssegmente von Light Industrial bis Einzelhandel erstrecken, wird das Investitionsgeschehen in diesen Lagen ganz klar von Deals um die 20 Mio. Euro Investmentvolumen getrieben. Der Umsatz in Stuttgarts stark nachgefragter City fällt mit knapp 6 % unterdurchschnittlich aus. Hier tritt der Angebotsmangel einmal mehr deutlich zutage.

Mit einem Investmentvolumen von 402 Mio. Euro haben Spezialfonds 2020 gut 29 % des Gesamtumsatzes generiert und zum wiederholten Male die Spitze des Branchenrankings übernommen. Zusammen mit Versicherungen, die für gut 23 % des Volumens verantwortlich zeichnen, kommen nur zwei Käufergruppen auf insgesamt fast 52 % des Ergebnisses. Alle weiteren Investoren, zu denen Investment/Asset Manager, Immobilien AGs/REITs, Projektentwickler und Immobilienunternehmen gehören, erreichen mit jeweils rund 8 % lediglich einstellige Umsatzanteile. Beachtlich war 2020 in erster Linie auch der Anteil nationaler Käufer, der mit gut einer Milliarde Euro bei gut 78 % lag. Demensprechend unterrepräsentiert waren mit nur 22 % internationale Anleger.

Wie auch in den anderen Top-Märkten hat sich in Stuttgart die Renditekompression in den Assetklassen Büro und Logistik im Jahresverlauf 2020 fortgesetzt. Das Zusammenspiel aus weiterhin vorherrschendem Angebotsmangel und guter Investorennachfrage hat die Netto-Spitzenrendite im Bürosegment um 10 Basispunkte auf aktuell 2,90 % sinken lassen. Für die Logistiksparte, die definitiv zu den Gewinnern der Corona-Pandemie gezählt werden kann, wird sogar ein Rückgang um 35 Basispunkte auf nun 3,35 % vermeldet. Stabil präsentiert sich die Spitzenrendite bei den Geschäftshäusern. Sie notiert seit 2018 bei 3,20 % und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Spitzenwert im Logistiksegment.

Perspektiven
„Zusammenfassend ist die Bilanz auf dem Stuttgarter Investmentmarkt angesichts der beiden ausgezeichneten Resultate in den Jahren 2018 und 2019 vor allem auf die konjunkturellen Unsicherheiten im Zuge der Corona-Krise zurückzuführen. Soweit sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahresverlauf aufhellen, dürfte sich die Attraktivität der Schwabenmetropole für Investoren auch wieder im Transaktionsvolumen niederschlagen“, fasst Matthias Bentz die weiteren Aussichten zusammen.

Die cgmunich GmbH – ein Unternehmen von TÜV SÜD – übernimmt für einen Fonds der Catella Real Estate AG das Property Management für ein Objekt mit Mischnutzung in der Olgastraße 86 in Stuttgart. Das 1992 erstellte Gebäude beinhaltet Büros, Läden, Restaurants sowie Wohnungen und hat insgesamt ca. 11.500 m² Mietfläche. Das Mandat umfasst das kaufmännische und technische Property Management und wird vom cgmunich-Standort Stuttgart mit Sitz in Leinfelden-Echterdingen betreut. Mit dieser Beauftragung konnte die cgmunich GmbH die erfolgreiche Zusammenarbeit mit der Catella Real Estate AG weiter ausbauen.

Rund 1,8 Mrd. Euro wurden im
Jahr 2015 auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt ausgegeben. Das
Ergebnis lag damit um knapp 700 Mio. Euro über dem Vorjahreswert. Dies
berichten Ellwanger & Geiger Real Estate und Colliers International
Stuttgart. Verantwortlich für das neue Rekordergebnis waren hauptsächlich vier
großvolumige Deals. Dazu gehören der Verkauf des ehemaligen Karstadt-Gebäudes
an der Königstraße, das Zeppelin-Carré, das Bosch-Areal und aktuell das unter
dem Namen Hindenburgbau bekannte Ensemble gegenüber dem Hauptbahnhof .

Stuttgarter Investmentmarkt startet mit Rückenwind in das Jahr 2015

Angesichts der anhaltend günstigen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im ersten Quartal 2015 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von circa 220 Millionen Euro (inkl. wohnwirtschaftlicher Investments). Damit wurde das Ergebnis des Vorjahresquartals von circa 180 Millionen Euro um gut 20 Prozent übertroffen. Erfasst wurden wie bereits im Vorjahreszeitraum circa 15 Transaktionen.

„In Anbetracht rückläufiger Renditen am Geld- und Rentenmarkt und zunehmend günstiger Finanzierungsbedingungen verzeichnen wir am Immobilieninvestmentmarkt einen weiteren Anstieg nationaler wie auch internationaler Kapitalströme und einen anhaltend moderaten Rückgang der Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg“, so Frank Leukhardt, Geschäftsführer Colliers International Stuttgart.

Neben dem Core-Segment, das insbesondere durch den Verkauf eines großvolumigen Geschäftshauses in der Königstraße sowie den Erwerb des Tübinger Carré durch einen Fonds der Union – Investment Real Estate den höchsten Anteil auf sich vereinen konnte, standen weiterhin risikoreichere Investments im Fokus der Investoren. Dies führte in diesem Segment in den vergangenen Monaten zu einem stärkeren Rückgang der Renditen als im Core-Segment. Angesichts des Verkaufs der beiden vorgenannten innerstädtischen Premiumobjekte konnte die Assetklasse der Geschäftshäuser, im ersten Quartal den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds aus dem In- und Ausland stellten dabei über 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Ihnen folgten Privatinvestoren mit einem Anteil von über 20 Prozent.

Da es dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt auch weiterhin an Projekten mangelt, prägten Bestandsobjekte die Transaktionstätigkeit des ersten Quartals. „Seit einigen Monaten verzeichnen wir auf der Nachfrageseite eine Situation wie wir sie aus den Jahren 2006 und 2007 kennen, wobei die Transaktionen durch einen geringeren – wenn auch steigenden – Fremdkapitalanteil geprägt sind“, so Leukhardt.

Investoren nutzen das günstige Marktumfeld dabei auch zunehmend für Verkäufe, um innerhalb des Portfolios eine günstige Performance darzustellen – wenngleich das hieraus zu generierende Investmentangebot durch den Druck der Wiederanlage limitiert sein wird. Dennoch erwartet Colliers International angesichts des niedrigen Zinsniveaus, des enormen Anlagedrucks und zu erwartender Verkäufe vereinzelter großvolumiger Bestandsobjekte auch im Jahr 2015 ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro.

Bürovermietungsmarkt mit Rekord-Auftaktquartal
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnet laut JLL mit über 72.000 m² den höchsten Umsatz eines ersten Quartals seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Investmentmarkt erzielt mit einem Transaktionsvolumen von rund 230 Mio. Euro ein zufriedenstellendes Ergebnis und liegt leicht über dem Vorjahresquartal. „Der Stuttgarter Büroimmobilienmarkt hat seinen Schwung aus dem Jahr 2014 erfolgreich in das erste Quartal übertragen. Besonders der Vermietungsmarkt profitiert von der guten Konjunktur und den Einstellungen der Industrie. Wie erwartet, ziehen nun viele Dienstleister nach und stocken ihre Personalressourcen ebenfalls auf. Der Investmentmarkt ist sehr zufriedenstellend gestartet und wird im weiteren Jahresverlauf trotz Produktknappheit sicherlich noch für höhere Zuwachsraten sorgen“, so Alexander Veiel, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL.

Das Vermietungsvolumen beläuft sich nach Berechnungen von JLL im ersten Quartal auf 72.300 m². Der Wert markiert das bislang höchste gemessene Ergebnis für ein Auftaktquartal seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Vorjahreszeitraum wird um fast ein Fünftel übertroffen, der 5-Jahres-Durchschnitt um drei Viertel. Die Anzahl der Vermietungen bleibt dagegen mit über 80 Abschlüssen rund 14 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Der Zuwachs wurde also mit tendenziell größeren Vermietungen erreicht. Veiel: „Vor dem Hintergrund des starken ersten Quartals und weiteren absehbaren Großabschlüssen heben wir unsere Prognose für den Flächenumsatz bis Jahresende von 200.000 auf 250.000 m² an.“

Die drei größten Vermietungen des Quartals stehen für etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Auch hier ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (26 Prozent) ein Zuwachs festzustellen. Rund 31.700 m² bzw. knapp 44 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf die Größenklasse 5.000-10.000 m². Vermietungen unter 500 m² waren nach der Anzahl mit über 50 Abschlüssen und einem Anteil von rund 65 Prozent am häufigsten. Abschlüsse oberhalb von 10.000 m² sind bislang nicht zu verzeichnen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 881 m² und damit mehr als ein Drittel über dem entsprechenden Vorjahreswert.

Umsatzstärkster Teilmarkt war die City mit einem Umsatzanteil von rund 29 Prozent. Möhringen und Vaihingen komplettieren mit Umsatzanteilen von 16 und 13 Prozent die Top 3. Die Branche Industrie war im Zeitraum Q1 2015 mit einem Volumen von 34.300 m² (Anteil: 47 Prozent) die umsatzstärkste. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, die öffentliche Verwaltung, EDV sowie der Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5.

Das Leerstandsvolumen ging im ersten Quartal aufgrund der guten Flächennachfrage im Vergleich zum Vorquartal um 11.000 auf 429.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL mit 5,1 Prozent und erwartet zum Jahresende eine Quote von 5,2 Prozent. Bis Ende 2015 sind Fertigstellungen in Höhe von 131.600 m² zu erwarten, von denen im ersten Quartal bereits 13.100 m² realisiert wurden. In den Jahren 2016 und 2017 werden laut JLL weitere 144.200 bzw. 87.900 m² hinzukommen. Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,6 Prozent auf 19,50 Euro / m² / Monat. Bis Ende 2015 hält JLL einen weiteren Anstieg auf dann 20,00 Euro / m² / Monat für möglich. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg gleichzeitig um knapp fünf Prozent auf aktuell 12,32 Euro / m² / Monat.