Corona-Pandemie
Der Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen. War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr, folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Etwas glimpflicher kam der Investmentmarkt davon.
Der Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen: War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr mit einem Flächenumsatz von rund 550.000 m², folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt* nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Entsprechend heftig fiel der Rückgang auf 303.000 m² aus – ein Minus von 45 Prozent. Auch der Investmentmarkt musste einen Rückgang des Transaktionsvolumens** von 4,6 Mrd. auf 3,8 Mrd. Euro hinnehmen. Das ist zwar ein Minus von 18 Prozent, doch kam die NRW-Landeshauptstadt damit im Vergleich der deutschen Big 7 noch recht glimpflich davon. Im Schnitt ging das Investmentvolumen der deutschen Metropolen um 25 Prozent zurück.
„Der Düsseldorfer Markt hat sich angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch die Pandemie erneut wacker geschlagen. Dass der Vergleich zum Vorjahr dennoch so deutlich ausfällt, ist teilweise auch dem großen Erfolg des Rekordjahres 2019 geschuldet. Denn generell sehen wir den Düsseldorfer Immobilienmarkt gut und solide aufgestellt. Entscheidend für eine zügige aber vor allem nachhaltige Erholung nach dem Ende der Pandemie sind Investitionen in Städtebau und Infrastruktur. Hierfür hat Düsseldorf bereits einiges an Vorarbeit geleistet, muss jetzt aber am Ball bleiben. Offen scheint derzeit allerdings noch, wann die Pandemie endgültig unter Kontrolle gebracht werden kann“, erläutert Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor JLL Deutschland und Niederlassungsleiter Düsseldorf.
Bürovermietungsmarkt pendelt sich bei 60.000 m² ein
Nach dem optimistischen Start mit knapp 120.000 m² im ersten Quartal 2020 hat sich der Büroflächenumsatz unter Corona-Bedingungen in den Folgequartalen bei rund 60.000 m² konstant eingependelt. Langfristig betrachtet liegt der Markt mit 303.000 m² rund 31 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf und 26 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Rund 245.000 m² davon entfielen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet.
Die Zahl der Abschlüsse ging derweil auf Jahressicht um rund ein Viertel von 538 auf 404 zurück. Auch hier blieb der Markt nach einem guten Start von 123 Anmietungen im ersten Quartal anschließend konstant im zweistelligen Bereich. Das ist insofern eine Zäsur, als der Markt seit 2010 in keinem Quartal unter die Grenze von 100 Abschlüssen gefallen war. „Viele Unternehmen haben ihre Umzugs- und Expansionspläne zunächst zurückgestellt, um sich unter den Bedingungen der Pandemie neu aufzustellen. Allerdings laufen die Mietverträge auch in dieser Zeit weiter, so dass mit Nachholeffekten in zwei Richtungen zu rechnen ist – einerseits werden Firmen wieder expandieren und neue Flächen anmieten, auf der anderen Seite wird es auch Unternehmen geben, die ihre Mitarbeiterzahl reduzieren und Büroflächen abgeben werden“, erklärt Abel.
Für das kommende Jahr geht Abel allerdings von einem konstanten Flächenumsatz im Vergleich zum Jahr 2020 aus. „Wir erwarten Neuanmietungen von rund 300.000 m² für Düsseldorf. Zwar gehe ich von einem positiven Trend und stetig steigender Dynamik aus, allerdings startet das Jahr mit einem Lockdown, so dass es am Ende auf eine Aufholjagd hinausläuft, die aus heutiger Sicht aber nicht zu einem signifikanten Plus im Vergleich zum abgelaufenen Jahr führen wird“, gibt Marcel Abel einen Ausblick.
Die beiden größten Abschlüsse im Jahr 2020 und zugleich die einzigen mit mehr als 10.000 m² entfallen auf das erste Quartal: Die Oberfinanzdirektion Düsseldorf mietete knapp 30.000 m² in der Moskauer Straße an [wir berichteten], Fujifilm sicherte sich 10.300 m² im Ratinger Schwarzbachquartier [wir berichteten]. Dahinter folgen ThyssenKrupp Elevator mit 9.200 m² am Flughafen [wir berichteten] und die Landeshauptstadt mit 8.700 m² in der Mecumstraße im Teilmarkt Süd [wir berichteten]. Beide Verträge wurden im dritten Quartal abgeschlossen.
Alle Größenklassen verbuchten deutliche Rückgänge der Abschlüsse. Besonders deutlich wird diese bei der Kategorie 10.000 m² und darüber, wo die Anzahl auf Jahressicht von neun auf zwei sank. Die beiden Kategorien von 1.000 bis 2.500 m² sowie von 2.500 m² bis 5.000 m² verzeichneten zusammengenommen 46 Abschlüsse, nachdem es im Vorjahr noch 81 waren.
Dynamischster Teilmarkt war der Flughafen mit 57.000 m², gefolgt von der City-Ost mit 40.000 m² und Ratingen mit 30.000 m². Deutlich weniger Umsatz als im Vorjahr verzeichneten das Regierungsviertel (7.500 m²) und der Kennedydamm (5.500 m²). „Der Kennedydamm ist die hochqualitative Alternative zum Central Business District. In Jahren mit geringerer Nachfrage fokussiert diese sich erstmal dorthin. Wenn die Nachfrage wieder anzieht, rückt auch automatisch der Kennedydamm wieder in den Fokus der Nutzer“, sagt Marcel Abel.
Insbesondere durch die Großanmietung der Oberfinanzdirektion war die Öffentliche Verwaltung 2020 mit 63.000 m² mit Abstand der größte Flächenabnehmen. Um den zweiten Platz gab es ein Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Industrie (44.000 m²) und unternehmensbezogenen Dienstleistern (42.000 m²). Letztere hatten das Feld im Vorjahr mit knapp 110.000 m² noch angeführt.
Zugleich stieg die Leerstandsquote über das Jahr schrittweise von 5,9 Prozent im ersten Quartal auf aktuell 6,8 Prozent an. „Zugleich beobachten wir, dass die Büroflächen, die zur Untermiete angeboten werden im Jahresvergleich deutlich von 28.000 m² auf 71.000 m² zugenommen haben“, analysiert Abel den Markt. Bis zum Ende des laufenden Jahres rechnet er mit einem weiteren Anstieg auf 7,3 Prozent. „Das muss nicht zwingend schlecht für die Stadt sein, denn die gestiegene Quote fördert den Wettbewerb zwischen den Eigentümern und bietet neue Chancen für Unternehmen, die mittelfristig expandieren oder sich in Düsseldorf neu ansiedeln wollen. In einer Stadt mit sehr geringem Leerstand haben sie diese Optionen nicht“, ordnet Abel die Quote ein.
Eine steigende Kurve verzeichnete das Jahr 2020 derweil bei den Neuentwicklungen: Wurden im ersten Quartal nur 1.300 m² Bürofläche fertiggestellt, waren es im Abschlussquartal immerhin 55.000 m². Insgesamt kommt das Jahr so auf 103.000 m² und damit auf knapp ein Zehntel weniger als im Vorjahr mit 115.000 m². Fast ein Drittel steuerte das OBRKSSL im Teilmarkt Linksrheinisch mit knapp 31.000 m² Bürofläche bei [wir berichteten].
Aktuell sind in Düsseldorf rund 215.000 m² Bürofläche im Bau, das meiste davon in den Teilmärkten Nord (43.000 m²), Kennedydamm (37.000 m²) sowie im Regierungsviertel der Landeshauptstadt (34.000 m²). Die Bürospitzenmiete verharrte im Jahresvergleich konstant bei 28,50 Euro und wird diesen Wert voraussichtlich auch bis zum Ende des Jahres beibehalten. „Düsseldorf profitiert auch in diese Marktphase von seiner Solidität. Die NRW-Landeshauptstadt hat große Sprünge immer vermieden und sich so zugleich gegen starke Schwankungen gewappnet. Davon profitieren Eigentümer wie Nutzer nun gleichermaßen“, sagt Marcel Abel.
Investmentmarkt kommt glimpflich davon
Der Düsseldorfer Investmentmarkt verbuchte bei einem Gesamttransaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro zwar einen Rückgang von 18 Prozent, doch zugleich zeigte der Trend zum Ende des Jahres klar nach oben: So steuerte das vierte Quartal rund 1,2 Mrd. Euro bei, während es im Vorgängerquartal hingegen nur 530 Mio. Euro waren. „Nach Hamburg, das als einziger Markt ein Plus erzielte, hat Düsseldorf die Folgen der Pandemie am besten verkraftet und ist quasi mit einem blauen Auge davongekommen. Das spricht für das Grundvertrauen, das Investoren in die Stadt als Wirtschaftsstandort haben, so dass sie hier langfristig investieren“, sagt Abel.
Mit 3,8 Mrd. Euro bilanziert der Markt zwar knapp unter dem eigenen Schnitt der vergangenen fünf, aber auch 35 Prozent über dem der vergangenen zehn Jahre.
Auch die Anzahl der Abschlüsse zog in den letzten beiden Quartalen wieder von 21 auf 26 an. Am Ende stehen nun 102 Transaktionen zubuche, nachdem es im Vorjahr noch 122 gewesen waren.
Büroimmobilien dominieren
Der Löwenanteil von 75 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf die Nutzungsart Büro. Nur der Bereich „Living“ erreichte mit elf Prozent außerdem ein zweistelliges Ergebnis. „Die Dominanz der beiden Assetklassen, insbesondere gegenüber Hotels und Einzelhandelsobjekten, ist ein Trend, der zur Regel werden könnte“, sagt Abel.
Sicherheit wird großgeschrieben
Dabei setzten die Marktakteure auf Sicherheit, indem 63 Prozent Core-Objekte und weitere 18 Prozent der Kategorie Core plus gehandelt wurden. „Auch in der Pandemie ist der Kapitaldruck weiterhin gegeben. Allerdings sind die Investoren deutlich kritischer und vorsichtiger geworden und halten vor allem nach soliden Objekten Ausschau, bei denen vor allem die Mieter genau unter die Lupe genommen werden und die größte Aufmerksamkeit erfordern. Dort, wo das Urteil positiv ausfällt, ist die Konkurrenz um die Immobilie dann aber umso größer“, beobachtet Abel.
Vor allem Asset/Fonds Manager (32 %), Versicherungen (18 %) und Spezialfonds (12 %) traten als Käufer in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite dominierten Asset/Fonds Manager mit 33 Prozent vor Entwicklern mit 26 Prozent und Immobilien AGs mit 14 Prozent. Die internationalen Investoren bauten ihre Bestände nur minimal um acht Mio. Euro aus, da sie sowohl als Käufer wie Verkäufer 22 Prozent des Volumens beisteuerten.
„Nach wie vor gibt es durch die anhaltende Niedrigzinsphase kaum Anlagealternativen zu Immobilien, weshalb Nachfrage und Wettbewerb auch durch die Pandemie nicht gebremst werden. Das lässt sich an der Entwicklung der Renditen ablesen“, sagt Abel. Während des Jahres 2020 gab die Bürospitzenrendite um 15 Basispunkte auf 2,95 Prozent nach. Bis Jahresende wird der weiter zunehmen, so dass Marcel Abel mit einem erneuten Absinken um zehn Basispunkte auf 2,85 Prozent rechnet. Das wäre erneut ein historischer Tiefstwert, der die große Nachfrage nach Investitionsoptionen und damit das große
Vertrauen der Akteure in den Standort Düsseldorf beweist.
*Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss.
**Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living
