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++news++ Investor sucht Mietflächen 150 - 1.500 m² bundesweit in Gemeinden ab 5.000 Einwohner

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Düsseldorf fängt sich ein blaues Auge

Stadtinfo Düsseldorf Posted on 22 Jan, 2021 12:42:13

Corona-Pandemie

Der Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen. War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr, folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Etwas glimpflicher kam der Investmentmarkt davon.

Der Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen: War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr mit einem Flächenumsatz von rund 550.000 m², folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt* nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Entsprechend heftig fiel der Rückgang auf 303.000 m² aus – ein Minus von 45 Prozent. Auch der Investmentmarkt musste einen Rückgang des Transaktionsvolumens** von 4,6 Mrd. auf 3,8 Mrd. Euro hinnehmen. Das ist zwar ein Minus von 18 Prozent, doch kam die NRW-Landeshauptstadt damit im Vergleich der deutschen Big 7 noch recht glimpflich davon. Im Schnitt ging das Investmentvolumen der deutschen Metropolen um 25 Prozent zurück.

„Der Düsseldorfer Markt hat sich angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch die Pandemie erneut wacker geschlagen. Dass der Vergleich zum Vorjahr dennoch so deutlich ausfällt, ist teilweise auch dem großen Erfolg des Rekordjahres 2019 geschuldet. Denn generell sehen wir den Düsseldorfer Immobilienmarkt gut und solide aufgestellt. Entscheidend für eine zügige aber vor allem nachhaltige Erholung nach dem Ende der Pandemie sind Investitionen in Städtebau und Infrastruktur. Hierfür hat Düsseldorf bereits einiges an Vorarbeit geleistet, muss jetzt aber am Ball bleiben. Offen scheint derzeit allerdings noch, wann die Pandemie endgültig unter Kontrolle gebracht werden kann“, erläutert Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor JLL Deutschland und Niederlassungsleiter Düsseldorf.

Bürovermietungsmarkt pendelt sich bei 60.000 m² ein
Nach dem optimistischen Start mit knapp 120.000 m² im ersten Quartal 2020 hat sich der Büroflächenumsatz unter Corona-Bedingungen in den Folgequartalen bei rund 60.000 m² konstant eingependelt. Langfristig betrachtet liegt der Markt mit 303.000 m² rund 31 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf und 26 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Rund 245.000 m² davon entfielen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet.

Die Zahl der Abschlüsse ging derweil auf Jahressicht um rund ein Viertel von 538 auf 404 zurück. Auch hier blieb der Markt nach einem guten Start von 123 Anmietungen im ersten Quartal anschließend konstant im zweistelligen Bereich. Das ist insofern eine Zäsur, als der Markt seit 2010 in keinem Quartal unter die Grenze von 100 Abschlüssen gefallen war. „Viele Unternehmen haben ihre Umzugs- und Expansionspläne zunächst zurückgestellt, um sich unter den Bedingungen der Pandemie neu aufzustellen. Allerdings laufen die Mietverträge auch in dieser Zeit weiter, so dass mit Nachholeffekten in zwei Richtungen zu rechnen ist – einerseits werden Firmen wieder expandieren und neue Flächen anmieten, auf der anderen Seite wird es auch Unternehmen geben, die ihre Mitarbeiterzahl reduzieren und Büroflächen abgeben werden“, erklärt Abel.

Für das kommende Jahr geht Abel allerdings von einem konstanten Flächenumsatz im Vergleich zum Jahr 2020 aus. „Wir erwarten Neuanmietungen von rund 300.000 m² für Düsseldorf. Zwar gehe ich von einem positiven Trend und stetig steigender Dynamik aus, allerdings startet das Jahr mit einem Lockdown, so dass es am Ende auf eine Aufholjagd hinausläuft, die aus heutiger Sicht aber nicht zu einem signifikanten Plus im Vergleich zum abgelaufenen Jahr führen wird“, gibt Marcel Abel einen Ausblick.

Die beiden größten Abschlüsse im Jahr 2020 und zugleich die einzigen mit mehr als 10.000 m² entfallen auf das erste Quartal: Die Oberfinanzdirektion Düsseldorf mietete knapp 30.000 m² in der Moskauer Straße an [wir berichteten], Fujifilm sicherte sich 10.300 m² im Ratinger Schwarzbachquartier [wir berichteten]. Dahinter folgen ThyssenKrupp Elevator mit 9.200 m² am Flughafen [wir berichteten] und die Landeshauptstadt mit 8.700 m² in der Mecumstraße im Teilmarkt Süd [wir berichteten]. Beide Verträge wurden im dritten Quartal abgeschlossen.

Alle Größenklassen verbuchten deutliche Rückgänge der Abschlüsse. Besonders deutlich wird diese bei der Kategorie 10.000 m² und darüber, wo die Anzahl auf Jahressicht von neun auf zwei sank. Die beiden Kategorien von 1.000 bis 2.500 m² sowie von 2.500 m² bis 5.000 m² verzeichneten zusammengenommen 46 Abschlüsse, nachdem es im Vorjahr noch 81 waren.

Dynamischster Teilmarkt war der Flughafen mit 57.000 m², gefolgt von der City-Ost mit 40.000 m² und Ratingen mit 30.000 m². Deutlich weniger Umsatz als im Vorjahr verzeichneten das Regierungsviertel (7.500 m²) und der Kennedydamm (5.500 m²). „Der Kennedydamm ist die hochqualitative Alternative zum Central Business District. In Jahren mit geringerer Nachfrage fokussiert diese sich erstmal dorthin. Wenn die Nachfrage wieder anzieht, rückt auch automatisch der Kennedydamm wieder in den Fokus der Nutzer“, sagt Marcel Abel.

Insbesondere durch die Großanmietung der Oberfinanzdirektion war die Öffentliche Verwaltung 2020 mit 63.000 m² mit Abstand der größte Flächenabnehmen. Um den zweiten Platz gab es ein Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Industrie (44.000 m²) und unternehmensbezogenen Dienstleistern (42.000 m²). Letztere hatten das Feld im Vorjahr mit knapp 110.000 m² noch angeführt.

Zugleich stieg die Leerstandsquote über das Jahr schrittweise von 5,9 Prozent im ersten Quartal auf aktuell 6,8 Prozent an. „Zugleich beobachten wir, dass die Büroflächen, die zur Untermiete angeboten werden im Jahresvergleich deutlich von 28.000 m² auf 71.000 m² zugenommen haben“, analysiert Abel den Markt. Bis zum Ende des laufenden Jahres rechnet er mit einem weiteren Anstieg auf 7,3 Prozent. „Das muss nicht zwingend schlecht für die Stadt sein, denn die gestiegene Quote fördert den Wettbewerb zwischen den Eigentümern und bietet neue Chancen für Unternehmen, die mittelfristig expandieren oder sich in Düsseldorf neu ansiedeln wollen. In einer Stadt mit sehr geringem Leerstand haben sie diese Optionen nicht“, ordnet Abel die Quote ein.

Eine steigende Kurve verzeichnete das Jahr 2020 derweil bei den Neuentwicklungen: Wurden im ersten Quartal nur 1.300 m² Bürofläche fertiggestellt, waren es im Abschlussquartal immerhin 55.000 m². Insgesamt kommt das Jahr so auf 103.000 m² und damit auf knapp ein Zehntel weniger als im Vorjahr mit 115.000 m². Fast ein Drittel steuerte das OBRKSSL im Teilmarkt Linksrheinisch mit knapp 31.000 m² Bürofläche bei [wir berichteten].

Aktuell sind in Düsseldorf rund 215.000 m² Bürofläche im Bau, das meiste davon in den Teilmärkten Nord (43.000 m²), Kennedydamm (37.000 m²) sowie im Regierungsviertel der Landeshauptstadt (34.000 m²). Die Bürospitzenmiete verharrte im Jahresvergleich konstant bei 28,50 Euro und wird diesen Wert voraussichtlich auch bis zum Ende des Jahres beibehalten. „Düsseldorf profitiert auch in diese Marktphase von seiner Solidität. Die NRW-Landeshauptstadt hat große Sprünge immer vermieden und sich so zugleich gegen starke Schwankungen gewappnet. Davon profitieren Eigentümer wie Nutzer nun gleichermaßen“, sagt Marcel Abel.

Investmentmarkt kommt glimpflich davon
Der Düsseldorfer Investmentmarkt verbuchte bei einem Gesamttransaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro zwar einen Rückgang von 18 Prozent, doch zugleich zeigte der Trend zum Ende des Jahres klar nach oben: So steuerte das vierte Quartal rund 1,2 Mrd. Euro bei, während es im Vorgängerquartal hingegen nur 530 Mio. Euro waren. „Nach Hamburg, das als einziger Markt ein Plus erzielte, hat Düsseldorf die Folgen der Pandemie am besten verkraftet und ist quasi mit einem blauen Auge davongekommen. Das spricht für das Grundvertrauen, das Investoren in die Stadt als Wirtschaftsstandort haben, so dass sie hier langfristig investieren“, sagt Abel.

Mit 3,8 Mrd. Euro bilanziert der Markt zwar knapp unter dem eigenen Schnitt der vergangenen fünf, aber auch 35 Prozent über dem der vergangenen zehn Jahre.

Auch die Anzahl der Abschlüsse zog in den letzten beiden Quartalen wieder von 21 auf 26 an. Am Ende stehen nun 102 Transaktionen zubuche, nachdem es im Vorjahr noch 122 gewesen waren.



Büroimmobilien dominieren
Der Löwenanteil von 75 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf die Nutzungsart Büro. Nur der Bereich „Living“ erreichte mit elf Prozent außerdem ein zweistelliges Ergebnis. „Die Dominanz der beiden Assetklassen, insbesondere gegenüber Hotels und Einzelhandelsobjekten, ist ein Trend, der zur Regel werden könnte“, sagt Abel.

Sicherheit wird großgeschrieben
Dabei setzten die Marktakteure auf Sicherheit, indem 63 Prozent Core-Objekte und weitere 18 Prozent der Kategorie Core plus gehandelt wurden. „Auch in der Pandemie ist der Kapitaldruck weiterhin gegeben. Allerdings sind die Investoren deutlich kritischer und vorsichtiger geworden und halten vor allem nach soliden Objekten Ausschau, bei denen vor allem die Mieter genau unter die Lupe genommen werden und die größte Aufmerksamkeit erfordern. Dort, wo das Urteil positiv ausfällt, ist die Konkurrenz um die Immobilie dann aber umso größer“, beobachtet Abel.

Vor allem Asset/Fonds Manager (32 %), Versicherungen (18 %) und Spezialfonds (12 %) traten als Käufer in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite dominierten Asset/Fonds Manager mit 33 Prozent vor Entwicklern mit 26 Prozent und Immobilien AGs mit 14 Prozent. Die internationalen Investoren bauten ihre Bestände nur minimal um acht Mio. Euro aus, da sie sowohl als Käufer wie Verkäufer 22 Prozent des Volumens beisteuerten.

„Nach wie vor gibt es durch die anhaltende Niedrigzinsphase kaum Anlagealternativen zu Immobilien, weshalb Nachfrage und Wettbewerb auch durch die Pandemie nicht gebremst werden. Das lässt sich an der Entwicklung der Renditen ablesen“, sagt Abel. Während des Jahres 2020 gab die Bürospitzenrendite um 15 Basispunkte auf 2,95 Prozent nach. Bis Jahresende wird der weiter zunehmen, so dass Marcel Abel mit einem erneuten Absinken um zehn Basispunkte auf 2,85 Prozent rechnet. Das wäre erneut ein historischer Tiefstwert, der die große Nachfrage nach Investitionsoptionen und damit das große
Vertrauen der Akteure in den Standort Düsseldorf beweist.


*Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss.
**Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living



PROJECT investiert erstmals in Düsseldorf und Wien in Wohnprojekte

Stadtinfo Düsseldorf Posted on 02 Mai, 2016 18:02:10

PROJECT investiert erstmals in Düsseldorf und Wien in Wohnprojekte

Mit einer Vorlaufzeit von weniger als drei Jahren zum Aufbau von Tochtergesellschaften hat PROJECT den Markteintritt in den Metropolregionen Düsseldorf und Wien erfolgreich vollzogen. Mehrere Immobilienentwicklungsfonds der Franken haben erstmals in der Rhein- wie auch in der Donaumetropole investiert, darunter die Publikums-AIF Wohnen 14 und 15. Die beiden Wohnbauprojekte umfassen ein Gesamtverkaufsvolumen von rund 55 Millionen Euro.

In der Hansaallee 242 im Düsseldorfer Bezirk 4, im Stadtteil Heerdt, plant der fränkische Kapitalanlage- und Immobilienspezialist den Neubau einer Wohnanlage mit 108 Eigentumswohnungen, die in gehobener Ausstattung ausgeführt werden. Die neu geschaffene Wohnfläche umfasst 8.460 m². Außerdem werden 88 Pkw-Tiefgaragen- sowie fünf Außenstellplätze realisiert. Zusätzlich sind zwei Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 225 m² vorgesehen. Bei dem 6.027 m² großen Baugrundstück handelt es sich um ein ehemals gewerblich genutztes, brachliegendes Grundstück eines aufgegebenen Autohauses. Derzeit befinden sich mehrere eingeschossige Hallen und ein zweigeschossiges Büro-, Sozial- und Lagergebäude sowie asphaltierte Parkplatz- und Andienungsflächen auf dem Grundstück, die allesamt abgerissen werden. Das Verkaufsvolumen liegt bei circa 47,4 Millionen Euro.

Die Grundstückslage in Rheinnähe mit seinen Deichen und davorliegenden Wiesen bietet ein hohes Freizeitpotenzial für Jogger, Inline-Skater, Radfahrer und Spaziergänger. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Anschluss an die U-Bahnlinien U70, U74, U76, U77 sowie vier Buslinien ist optimal. Mit dem motorisierten Individualverkehr besteht eine sehr gute Anbindung über die Hansaallee bis zum Oberkasseler Stadtteilzentrum sowie über die Luegallee und die Oberkasseler Brücke an die Düsseldorfer Innenstadt bzw. Altstadt. Die nächste Autobahnanschlussstelle zur A 52 ist zwei Minuten entfernt.

Ankaufpremiere in Wien

Zeitgleich mit der Investition in Düsseldorf haben die PROJECT Immobilienentwicklungsfonds Wohnen 14 und 15 Eigentum am Grundstück Auhofstraße 66A im 13. Wiener Bezirk Hietzing erworben. Auf einer Fläche von 1.016 m² wird ein Mehrfamilienhaus mit 16 Eigentumswohnungen und 11 Pkw-Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Das Objekt liegt in einem vornehmen Umfeld im Westen Wiens, das durch Villen und exklusiven Wohnbau geprägt ist. Es handelt sich um einen Baulückenschluss mit vier Geschossen sowie einem Dachgeschoss. Vorgesehen sind 16 gehoben ausgestattete Neubauwohnungen mit einer Wohnfläche von 1.303 m². Die Balkone und Loggien weisen eine optimale Südausrichtung auf.

Das Ortszentrum Hietzings rund um das Lainzer Platzl ist fußläufig in 900 Metern erreichbar und für sein kleinstädtisches und bürgerliches Flair bekannt. Dort befinden sich zahlreiche unterschiedliche Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés. In direkter Umgebung gibt es eine Vielzahl an Allgemein- und Fachärzten, Apotheken, Supermärkten, Kindergärten und Schulen, welche den Bedarf an Nahversorgung vollumfänglich abdecken. Unweit vom Objekt liegt mit dem Schloss Schönbrunn eine der beliebtesten Touristenattraktionen Wiens. In der gepflegten Parkanlage können unterschiedliche Sehenswürdigkeiten wie die Gloriette, das Palmenhaus und der älteste bestehende Zoo der Welt besichtigt werden. Für den Individualverkehr ist Hietzing stadtauswärts mit der A1 und stadteinwärts über die Wienzeile sehr gut angebunden. Die nächsten Bus- und Straßenbahn-Haltestellen sind 300 Meter entfernt. Ebenso in 300 Metern Entfernung befindet sich die nächstgelegene U-Bahn-Station »Unter St. Veit«, welche mit der Line U4 eine schnelle Erreichbarkeit des Wiener Stadtzentrums sowie des Haupt- und Westbahnhofs ermöglicht. Die Immobilienentwicklung umfasst ein Verkaufsvolumen von rund acht Millionen Euro.

Breite Diversifikation

Die aktuell in Platzierung befindlichen Publikums-AIF Wohnen 14 und 15 haben mit der Düsseldorfer Hansaallee 242 und der Wiener Auhofstraße 66A ihre Risikostreuung auf nunmehr 25 (Wohnen 14) und 14 (Wohnen 15) Objektentwicklungen erhöht und damit ihre prospektierte Mindeststreuungsquote von 10 Objekten deutlich übertroffen. So hat der noch bis zum 30. Juni in Platzierung befindliche Fonds 14 seine bisherigen Immobilieninvestitionen auf die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf und Wien verteilt – neben dem reinen Eigenkapitalprinzip der PROJECT Fonds ein zusätzliches Sicherheitsplus für die Investoren.



imovo vermittelt Büroräume im Düsseldorfer Cubus Bürogebäude

Stadtinfo Düsseldorf Posted on 03 Feb, 2016 12:51:58

Die in Düsseldorf ansässige internationale Personalberatung Fischer HRM bezieht zum 1. Februar ihr neues Quartier im CUBUS im Niederkasseler Lohweg in Düsseldorf. Der Mieter wurde vom Düsseldorfer Immobilienberatungsunternehmen imovo exklusiv begleitet. Die Leistung von imovo bestand dabei insbesondere in der Sondierung passender Objekte, der Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen sowie der Unterstützung bei der Raumplanung. Zudem stand imovo, Fischer HRM bei den Mietvertragsverhandlungen beratend zur Seite. Eigentümer des CUBUS ist eine Fondsgesellschaft von Europa Capital London, eine europaweit agierende Private-Equity-Gesellschaft. Deutscher Projektpartner und verantwortlicher Asset Manager für den CUBUS ist die P·B·G mbH aus Frankfurt. ANTEON Immobilien ist exklusiv beratend für den Eigentümer in der Vermietung tätig.

„Ausschlaggebend für die Anmietungsentscheidung im CUBUS waren insbesondere die modernen, effizienten Büroflächen, die repräsentative Gebäudearchitektur und natürlich auch der verkehrstechnisch hervorragend angebundene Standort“, sagt Bianca Könnecke, Beraterin von imovo (Foto), die den Deal gemeinsam mit ihrem Kollegen Alessandro Chiummo erfolgreich umsetzte. Fischer HRM hat dabei einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit abgeschlossen und bekennt sich damit zum Standort Düsseldorf sowie zum Teilmarkt Seestern.

Das Mietobjekt im 1. Obergeschoss des Bürokomplexes CUBUS verfügt über eine Fläche von 760 Quadratmeter. Die neue Fläche ist damit fast doppelt so groß wie der alte Standort von Fischer HRM. „Das Unternehmen war in den vergangenen Jahren stetig erfolgreich und konnte den Stamm der zufriedenen Kunden ausbauen“, sagt Könnecke. „Die Expansion war daher der nächste logische Schritt.“ Der abgeschlossene Zehn-Jahres-Vertrag unterstreicht dabei nicht zuletzt auch das Vertrauen in die weiterhin gute, kundenorientierte Arbeit.



Düsseldorf: Momeni kauft Breite Straße 3-5

Stadtinfo Düsseldorf Posted on 11 Dez, 2015 17:37:18

Die Hamburger Momeni-Gruppe
ist neuer Eigentümer des Büro- und Geschäftshauses in der Breiten Straße 3-5 in
der Düsseldorfer City. Das Unternehmen erwarb das Objekt mit rund 5.000 qm
vermietbarer Fläche für den von ihr aufgelegten offenen Spezial-AIF Momeni
Prime Opportunities Fund. Das vollvermietete Haus wird unter anderem von der
Kanzlei CMS Hasche Sigle als Hauptnutzer belegt. Die beiden
Einzelhandelsflächen sind an die Modemarke Tiger of Sweden sowie an Düsseldorfs
ältestes Kinderfachgeschäft Baby Kochs vermietet. Momeni wurde rechtlich durch
Jebens Mensching, Hamburg, beraten. Die Verkäuferin, Canada Life, wurde bei dem
Deal begleitet von BNPPRE.



Momeni kauft Geschäftshaus Breite Straße zurück

Stadtinfo Düsseldorf Posted on 11 Dez, 2015 17:29:02

Düsseldorf: Momeni kauft Geschäftshaus Breite
Straße zurück

Knapp acht Jahre nach der Fertigstellung
kauft Momeni Investment Management ein von ihr entwickeltes Büro- und
Geschäftshaus im Düsseldorfer Bankenviertel zurück. Das Objekt Breite Straße
3–5 wandert ins Portfolio des offenen Spezial-AIF „Momeni Prime
Opportunities Fund“. Verkäufer ist Canade Life. Momeni wurde rechtlich von
Jebens Mensching beraten. Die Beratung des Verkäufers übernahm BNP
Paribas Real Estate. Die voll vermietete Immobilie verfügt über 5.000 m²
vermietbare Fläche. Bürohauptmieter ist CMS Hasche Sigle; die beiden
Einzelhandelsflächen werden von Tiger of Sweden sowie Baby Kochs genutzt.



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