16.10.2015 Rekordumsatz auf dem Düsseldorfer Büromarkt
Mit einem Flächenumsatz von 298.000 m² im Stadtgebiet übertrifft der Düsseldorfer Büromarkt in den ersten drei Quartalen alle bisher erzielten Ergebnisse. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Gegenüber dem relativ schwachen Wert aus dem Vorjahreszeitraum zog der Umsatz sogar um mehr als 55 % an“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Mit rund 172.000 m² entfällt deutlich mehr als die Hälfte (58 %) allein auf die Bürozentren, in denen damit fast doppelt so viel wie im Vorjahr umgesetzt wurde. Auch im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet (Stadtgebiet + Peripherie) konnte mit 344.000 m² ein neuer Höchstwert verzeichnet werden, der mehr als ein Viertel über dem langjährigen Schnitt liegt. Einen nicht unerheblichen Einfluss hatten einige größere Abschlüsse wie die der Telekom über 28.000 m² im Seestern, der Hotelsuchmaschine Trivago über knapp 26.000 m² im Medienhafen oder des Kosmetikkonzerns L‘Oréal über 16.700 m² am Kennedydamm, die im Vorjahreszeitraum noch Mangelware waren. Aber auch in den mittleren bis kleineren Größenklassen ab 1.000 m² waren deutlich höhere Umsätze als im Vorjahr zu verzeichnen.
Positiv hervorzuheben ist auch die breit aufgestellte Nachfrageseite. Gleich sechs Branchen erreichen zweistellige Umsatzanteile, wobei Informations- und Kommunikationstechnologien dank des Telekom-Vertrags mit gut 18 % in Führung gehen. Die nachfolgenden Gruppen liegen mit Beiträgen zwischen gut 10 und 13 % recht nah beieinander: Die Branche Transport und Verkehr stellt mit gut 13 % den zweiten, Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 12 % den dritten Platz. Darüber hinaus sorgten Beratungsunternehmen für 11 % des Flächenumsatzes und Handelsunternehmen sowie sonstige Dienstleistungen für jeweils rund 10 %. Der relativ hohe Anteil aller übrigen Branchen von über 24 % verdeutlicht noch einmal, wie breit die Nachfrageseite aufgestellt ist.
Der Leerstand ist im Jahresvergleich weiter gesunken und liegt zum Ende des dritten Quartals bei rund 955.000 m² (-6 %). Der Anteil der stark nachgefragten modernen Flächen ist dabei ebenfalls gesunken. Mit rund 274.000 m² macht er nach wie vor rund 29 % des gesamten Leerstands aus und befindet sich in etwa zur Hälfte in den stark nachgefragten Bürozentren. Die Leerstandsrate ist im Jahresvergleich dementsprechend leicht gesunken und ist mit rund 10,2 % im Marktgebiet nur noch knapp zweistellig. Im Stadtgebiet hat sie die 10 %-Marke bereits deutlich unterschritten und liegt bei 9,0 %.
Weniger Flächen im Bau verfügbar, Spitzenmiete bei 26 €/m²
Auch wenn die Flächen im Bau im Jahresvergleich minimal – um rund 9.000 m² auf ca. 183.000 m² – gestiegen sind, haben die hiervon tatsächlich noch zur Verfügung stehenden Flächen abgenommen. Mit rund 73.000 m² bzw. 40 % der gesamten Flächen im Bau liegen sie gut 15 % unter dem Vorjahresniveau. Dabei konzentriert sich die Bautätigkeit mit nur wenigen Ausnahmen auf die City und die Bürozentren, außerhalb dieser Lagen handelt es sich vorwiegend um vorvermietete Objekte bzw. Bauten für Eigennutzer. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist dementsprechend auch rückläufig und umfasst rund 1,03 Mio. m² (-6 %).
Nach einem vorübergehenden Spitzenwert von 27,50 €/m² hat sich die Höchstmiete im Düsseldorfer Markt wieder auf dem Ausgangsniveau eingependelt. Seit Ende 2014 liegt sie bei 26 €/m² und wird für erstklassige Flächen im CBD/Bankenviertel erzielt. In anderen Teilmärkten wie dem Medienhafen, wo die Miete auf 24,50 €/m² gestiegen ist (+4 %), waren demgegenüber zum Teil leichte Zuwächse zu verzeichnen.
„Basierend auf der anhaltend guten Nachfrage sollte auch das vierte Quartal von einem regen Büromarkt geprägt sein. Eine erneute Häufung von Großabschlüssen wie zuletzt ist jedoch eher unwahrscheinlich, sodass sich das Marktgeschehen vorwiegend auf die kleineren und mittleren Flächengrößen begrenzen dürfte. Dennoch erwarten wir ein gutes Ergebnis von über 400.000 m². Die Höchstmiete sollte sich stabil halten, wobei ein leichter Anstieg aufgrund der Premiumentwicklungen Kö-Quartier und Carlsquartier nicht ausgeschlossen werden kann“, so Christoph Meszelinsky.
