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21.06.2017 Trotz stark gestiegener Preise keine landesweite Immobilienpreisblase

Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in den 127 größten deutschen Städten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen sind, gibt es nach wie vor kaum Hinweise auf eine landesweite Immobilienpreisblase. Das geht aus einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor. Demnach waren Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr zwar um etwa 54 Prozent teurer als sieben Jahre zuvor, Eigenheime kosteten 38 bis 45 Prozent mehr und für Grundstücke mussten Käuferinnen und Käufer sogar 64 Prozent mehr Geld auf den Tisch legen. Dennoch gibt es höchstens regional begrenzte Übertreibungen in Teilmärkten, etwa im relativ kleinen Segment des Geschosswohnungsneubaus. „Ein spekulatives Anlegerverhalten, das beispielsweise in den USA eine schwere weltwirtschaftliche Krise ausgelöst hat, ist in Deutschland nicht zu beobachten“, sagt DIW-Ökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin verfasst hat. „Die Preise steigen zwar weiter kräftig an – das ist aber weitgehend durch die ebenfalls kräftige Entwicklung der Mieten gedeckt. Für die Politik bedeuten die Ergebnisse aber keineswegs, dass sie sich beruhigt zurücklehnen darf“, so Michelsen weiter. Zwar habe die Politik der Finanzmarktaufsicht zuletzt mehr Möglichkeiten gegeben, im Falle einer nicht nachhaltigen Immobilienmarktentwicklung einzugreifen. Allerdings seien die Maßnahmen im Gesetzgebungsprozess erheblich verwässert worden, sodass weiterer Handlungsbedarf bestehe.

Boom auf dem Immobilienmarkt dürfte bald abflauen

Sorgen über eine spekulationsgetriebene Immobilienpreisblase gibt es seit Jahren – nicht zuletzt, weil sie erhebliche Risiken für das Wirtschafts- und Finanzsystem mit sich bringen würde. Doch steigende Immobilienpreise sind, selbst wenn die Zunahmen deutlich sind, nicht zwingend ein Zeichen für eine entstehende Blase. Entscheidend ist vielmehr die Frage, ob die Entwicklung der Immobilienpreise durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt ist, vor allem durch die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum, der Mieten und der Einkommen. Eine Blase zeichnet sich nur dann ab, wenn diese Faktoren nicht die entscheidende Rolle spielen. Seit Beginn der 2000er Jahre ziehen jedoch viele Menschen in Metropolen wie Berlin, Köln, Hamburg und München, während die Bautätigkeit dort meist nicht ausreicht, um die gestiegene Nachfrage zu decken. Die Folge sind stark steigende Mieten. Gleichzeitig kann von einem sprunghaft steigenden Volumen von Wohnungsbaukrediten, das auf spekulativ getriebene Preisentwicklungen hindeuten würde, keine Rede sein.

Um die Frage, ob die aktuell steigenden Immobilienpreise auf eine Blase hinauslaufen, genauer zu klären, untersucht das DIW Berlin seit dem Jahr 2014 regelmäßig anhand spezieller statistischer Tests die Preisentwicklung in den 127 größten Städten Deutschlands. Die neuesten Berechnungen, die fortan jährlich aktualisiert werden, zeigen, dass die Preise zwar in nahezu allen Marktsegmenten zumindest zeitweise explosionsartig steigen, dies aber in den allermeisten Fällen mit – vielerorts aus sozialer Sicht wiederum problematischen – Mietpreissteigerungen einhergeht. Der Anstieg der Immobilienpreise ist also aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht bedenklich. Nur bei Eigentumswohnungen, sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment, und bei Baugrundstücken erscheint zumindest in den großen Zentren eine Blasenbildung wahrscheinlich.

Deutschlandweit gibt es zudem Indizien für Preisblasen bei Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern. Allerdings macht das Neubausegment im Geschosswohnungsbau nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmarktes aus und Einfamilienhäuser sind in den untersuchten großen Städten weniger bedeutend.
Insgesamt deuteten sich zuletzt für 20 der 127 Städte Preisblasen in mindestens einem Marktsegment an, wenn man das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieterträgen betrachtet. Allerdings ist abzusehen, dass die Preisanstiege in Zukunft moderater ausfallen werden. „Jeder Boom auf dem Immobilienmarkt kommt irgendwann zum Ende“, sagt DIW-Immobilienexperte Kholodilin. „Wenn zum Beispiel die Einwanderung nachlässt und die Bevölkerungszahlen hierzulande aufgrund des demografischen Wandels sinken, gibt es kaum noch Impulse für flächendeckende Preisanstiege – erst recht, wenn dann mehr neu gebaute Wohnungen auf dem Markt sind.“

08.03.2017 Trends im Immobilienmarketing: Emotionen in virtuellen Welten

Palais an der Oper, Hofstatt, Quartier 205: Eigentümer von Gewerbeimmobilien legen seit Jahren Wert darauf, ihre Immobilie als Marke zu positionieren – und zwar bereits bevor das Gebäude gebaut ist. Künftig werden potenzielle Mieter und Käufer nicht nur über den Namen und individuelle Konzepte emotional angesprochen, sondern ebenso über virtuelle Erlebnisse. „Kunden, Zeit und Technik sind reif: Das Einbinden von rechnererzeugten Welten, kurz Virtual Reality (VR), steht 2017 vor dem Durchbruch. Damit können Interessenten die Immobilie bereits betreten, lange bevor ihr Grundstein gelegt ist“, erläutert Malte Tschörtner, Geschäftsführer der Modal M GmbH. Nachfolgend zeigt das Unternehmen, wie die neue Technik das Immobilienmarketing verändern wird.

Als Berater und Generalplaner steuert Modal M seit neun Jahren sämtliche kommunikativen und baulichen Prozesse, die für einen Um-, Aus- oder Neubau von Grundstücken und Bestandsimmobilien im Gewerbebereich in Deutschland, Europa und den USA erforderlich sind. Dazu zählt auch die Vermarktung der Immobilie für Investoren und Eigentümer. Diese wird nach den Worten von Malte Tschörtner zunehmend digitaler. „Seit den 1990er Jahren werden Immobilien in Deutschland immer aufwendiger beworben. Auf die einfache Zeichnung folgten 3D-Renderings.

In den vergangenen fünf Jahren haben schließlich Imagefilme an Bedeutung gewonnen, die sich teilweise sogar an Hollywood-Blockbustern orientieren. Auch die Marketing-Lounge ist für viele Eigentümer mittlerweile unabdingbar. Hier können Interessenten vom Bodenbelag bis zum Wasserhahn sehen und fühlen, wie das geplante Büro eingerichtet werden kann. Bei all diesen Maßnahmen geht es um das Erlebbarmachen einer Immobilie, die oft nicht einmal als Rohbau existiert“, sagt der 37-Jährige.

Datenbrillen erlauben Live-Erlebnis der Immobilie

Genau darum geht es nach den Worten Tschörtners auch bei einer Entwicklung, die seit einiger Zeit Immobilienmarketing-Experten für sich entdecken: die VR-Technologie. Hoch-auflösende Brillen und Bildschirme ermöglichen Interessenten, durch ein neues Bürogebäude zu laufen, ohne dass dieses existiert. Sie können räumliche Dimensionen einschätzen, Perspektiven wechseln, Wandfarben, Möbel und Bodenbeläge auswählen und live sehen, wie sich Zimmer durch Farben, Muster und Materialien in ihrer Wirkung verändern. „Unter anderem wird die neue Technik gerade in dem von uns betreuten Projekt Bavaria Towers in München eingesetzt. Seit längerem arbeiten wir daher mit dem Münchner Spezialisten für Architekturvisualisierung und Immobilienmarketing form 3d zusammen“, sagt Tschörtner.

Wer in VR investiert, investiert in Image als Innovator

Unternehmen, die im Marketing auf virtuelle Realität setzen, profitieren nach seinen Worten als Early Adopter von zusätzlicher Aufmerksamkeit. VR-Anwendungen stärken das Image mit Blick auf Innovationskraft und Digitalisierungsgrad. „Wer heute investiert, kann seinen Kunden etwas geben, was ihnen derzeit noch sehr selten angeboten wird. So zahlt sich die Investition in VR durch positive Emotionen zusätzlich beim Klienten aus“, sagt Tschörtner.

Dass Virtual Reality Renderings und Konzeptbüros vollständig ablösen wird, glaubt Tschörtner indes nicht. „Natürlich wäre es für Immobilien-Eigentümer kostengünstiger, komplett auf VR umzustellen. Allerdings: Ebenso wie computergenerierte Welten im Medizinbereich nicht die Operation oder in der Automobilindustrie den Zusammenbau der Fahrzeuge ersetzen, werden sie in der Immobilienbranche nicht das persönliche Gespräch nahe dem Entstehungsort des Objektes und das Berühren von Materialien durch den potenziellen Kunden ersetzen. Die neue Technologie ist daher ein zusätzlicher Baustein, der das Immobilienmarketing weiter vorantreibt und die Beratung erleichtert – für beide Seiten.“

München ist als Wirtschaftsstandort bundesweit spitze und gilt seit Langem als Stadt mit hoher Lebensqualität. Zu diesem positiven Gesamtbild tragen auch der Tourismus und die Messewirtschaft bei. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass München zu den europäischen Top-Destinationen gehört und der Hotelmarkt weiter im Aufwind ist: 2015 konnten über 14 Mio. Übernachtungen verzeichnet werden – das ist Platz zwei im bundesweiten Ranking. Dies ergibt der neue „City Report Hotelmarkt München“ von BNP Paribas Real Estate. Der Immobilienberater veröffentlicht ab sofort jährliche Hotelmarktberichte zu den Top-8-Standorten in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart).

Seit nunmehr 13 Jahren steigen die Münchener Gästezahlen. „Die Besucherwerte haben in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau kontinuierlich weiter zugelegt, sodass allein seit 2010 rund 25 % mehr Ankünfte und gut 27 % mehr Übernachtungen verzeichnet wurden“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Rund 7 Mio. Ankünfte und über 14 Mio. Übernachtungen bedeuteten für die bayerische Landeshauptstadt 2015 deutschlandweit den zweiten Platz, nur noch übertroffen von Berlin.“ Mit rund 54 % liegen deutsche Gäste zwar knapp in Führung, der mit 46 % hohe Anteil ausländischer Besucher stellt aber den Spitzenwert aller großen deutschen Städte dar. Die größte ausländische Gästegruppe stammt aus den Vereinigten Staaten, gefolgt von Reisenden aus den Arabischen Golfstaaten, bei denen auch die Inanspruchnahme medizinischer Leistungen in München einen wichtigen Grund darstellt. Auf Platz drei folgen Besucher aus Italien, die damit das Ranking der europäischen Herkunftsländer vor Großbritannien und der Schweiz anführen. Aber auch für Gäste aus dem asiatischen Raum ist München ein beliebtes deutsches Reiseziel, wobei vor allem Touristen aus China starke Zuwächse verzeichnen.

Top-Werte bei Übernachtungszahlen

Die positive Entwicklung des Tourismus kommt auch in den harten Zahlen zum Ausdruck. So konnte die Zahl der Übernachtungen von 2014 auf 2015 noch einmal um knapp 5 % auf insgesamt über 14 Mio. zulegen. Im bundesweiten Vergleich belegt München damit hinter Berlin den zweiten Rang, dicht gefolgt von Hamburg. Dass hierfür nicht nur das Oktoberfest verantwortlich ist, zeigt sich auch daran, dass von März bis Dezember monatlich jeweils über eine Million Übernachtungen verzeichnet wurden. Frankfurt auf Platz vier verzeichnet bereits deutlich weniger Übernachtungen. Mit etwas Abstand folgen dann die übrigen Großstädte der sogenannten Big Seven. Der Münchener Hotelmarkt profitiert auch von der mit zwei Tagen verhältnismäßig langen mittleren Aufenthaltsdauer, welche vor allem durch die vielen Städtetouristen beeinflusst wird.

In München ist die Zahl der Hotels zwischen 2010 und 2015 moderat um gut 3 % auf insgesamt 357 angestiegen. Im Gegensatz dazu ist die Bettenzahl im selben Zeitraum mit über 22 % deutlich gewachsen und erreicht aktuell einen neuen Höchstwert von gut 61.000. Damit hat sie spürbar stärker zugenommen als die Anzahl der Hotels. Die in den vergangenen Jahren neu eröffneten Häuser sind also tendenziell größer und verfügen durchschnittlich über etwa 185 Zimmer pro Hotel. Positiv ist zu werten, dass die Entwicklung des Hotel- und Bettenangebots moderater verlaufen ist als der Anstieg der Übernachtungszahlen. Hierdurch wird unterstrichen, dass der Münchener Hotelmarkt sehr gesund und weit davon entfernt ist, ein Überangebot aufzubauen. Dies spiegelt sich auch in den guten Performance-Zahlen der Hotellerie wider. Da überrascht es nicht, dass weiterhin viele Hotelbetreiber an dieser Entwicklung teilhaben wollen. Allein bis Ende 2018 dürfte sich das Angebot nach heutigem Stand um weitere 27 Hotels mit über 6.000 Zimmern ausweiten.

Neuer Rekord bei Hotel-Investments – Angebot wird knapper

Mit einem Investitionsvolumen von rund 747 Mio. € übertrifft der Münchener Hotel-Investmentmarkt 2015 das Ergebnis aus dem Vorjahr um gut ein Viertel und setzt damit eine neue Höchstmarke. Gleichzeitig ist der Umsatz mehr als zweimal so hoch wie im langfristigen Durchschnitt. Seit drei Jahren steigt das Volumen stetig an. Das bislang relativ moderate Ergebnis von knapp 145 Mio. € im ersten Halbjahr 2016 resultiert in erster Linie aus einem sich zunehmend verknappenden Produktangebot. Ausschlaggebend für die insgesamt dynamische Entwicklung ist neben dem konstanten Anstieg der Übernachtungszahlen und der regen Bautätigkeit, die für zusätzliches Angebot gesorgt hat, vor allem der stetig wachsende Investorenkreis. Als größter Verkauf wurde 2015 das Luxushotel Sofitel Bayerpost registriert, das für rund 180 Mio. € den Besitzer wechselte. Wie beliebt München ist, und welche nachhaltige Stabilität Investoren der Stadt zutrauen, zeigt sich auch daran, dass knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer entfielen.

An den Big-Seven-Standorten belief sich das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2016 auf gut 1,3 Mrd. €, was einer Steigerung um etwa ein Drittel gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis entspricht. München liegt dabei mit circa 145 Mio. € lediglich im Mittelfeld der großen deutschen Städte, was aber nicht auf mangelndes Investoreninteresse, sondern auf ein nicht ausreichendes Angebot zurückzuführen ist. Eindeutiger Spitzenreiter unter den Top-Standorten ist aktuell Berlin mit 562 Mio. €, das sich damit vor Frankfurt (317 Mio. €) und Hamburg (188 Mio. €) platzieren konnte.

Ausblick

„Der Münchener Hotelmarkt ist seit Jahren einer der attraktivsten in Deutschland. Als zweitgrößte Städtedestination nach Berlin wird die bayerische Landeshauptstadt auch weiterhin vom anhaltenden Trend eines zunehmenden Städtetourismus profitieren. Mit den letzten Hoteleröffnungen wurde das Angebot weiter ergänzt und ausgeweitet, die Pipeline für neue Hotelentwicklungen ist in keiner der anderen großen Städte so prall gefüllt wie in München. Als erfreulicher Nebeneffekt dürfte damit voraussichtlich das aktuell begrenzte Angebot für Hotel-Investments etwas ausgeweitet werden. Die Perspektiven des Hotelmarkts sind somit aus heutiger Sicht auch für die nächsten Jahre sehr positiv“, fasst Alexander Trobitz die weiteren Perspektiven zusammen.

Die Kaufneigung unter
Einzelhandelsinvestoren ist so hoch wie seit sechs Jahren nicht, obwohl die
Kaufpreise beständig gestiegen sind und gut zwei Drittel leichte bis deutliche
Überhitzungstendenzen im Markt sehen. Von den für den neuen „Hahn Retail
Real Estate Report“ befragten 40 institutionellen Investoren wollen 65 %
Handelsimmobilien hinzukaufen (Vorjahr: 55 %) und nur 5 % verkaufen (Vorjahr:
30 %). Fachmarktimmobilien sind weiterhin am beliebtesten, weil man hier den
geringsten Handlungsbedarf sieht, wenn es darum geht, die Objekte
wettbewerbsfähig mit anderen Immobilientypen und dem Online-Handel zu machen.
Bei Warenhäusern und Shoppingcentern wird dagegen der größte Handlungsbedarf
vermutet. Ein weiteres Umfrageergebnis: Die Mehrheit fordert, dass die EZB bald
zu höheren Zinsen zurückkehrt – obwohl das den Investoren steigende
Finanzierungskosten bescheren dürfte. Grund ist die Sorge über negative
volkswirtschaftliche Effekte der Niedrigzinsen. 30 % nehmen sogar eine
unmittelbare Gefährdung der Stabilität des Finanzsystems wahr.

Globale Immobilieninvestoren haben eine bahnbrechende Initiative für ein effizientes Risikomanagement bei Kapitalanlagen angestoßen. In einer Branche, die im Jahr 2015 Immobilientransaktionen im Wert von 1,2 Billionen Dollar durchgeführt hat, von denen ein beträchtlicher Teil aus den Pensionen von Millionen von Menschen stammt, ist die Bedeutung eines effektiven Risikomanagements gar nicht hoch genug anzusetzen.

Das Global Investment Risk Management Forum (RMF) ist das erste seiner Art und versammelt Leiter von Unternehmen sowie führende Anlage- und Risikomanager großer institutioneller Immobilieninvestoren mit dem Ziel, ein branchenweites Risikomanagement zu entwickeln. Insgesamt verfügt das RMF über eine Billion US-Dollar Asset Under Management (AUM).

Auf Einladung des unabhängigen Branchenverbands RICS tagt das RMF in regelmäßigen Abständen in London, New York und Singapur. Neben der Weitergabe von Best Practices und neuer Erkenntnisse zu Trends in der Immobilienwirtschaft vereint das RMF zudem führende Risikomanager aus anderen Branchen, etwa aus dem Versicherungs-, Kapitalbeteiligungs- und Pensionsmarkt.

Martin Brühl FRICS, RICS-Past President und Managing Director bei Union Investment Real Estate: „Die weltweite Finanzkrise haben alle noch im Hinterkopf. Das RMF zeigt, dass die Branche ihre Treuhandverantwortung sehr ernst nimmt. Wir möchten Wissen über das Risikomanagement weitergeben, uns als Branche weiterentwickeln und mit gutem Beispiel vorangehen, wenn es an die verantwortungsbewusste Verwaltung von Investitionen geht.

Die RMF-Initiative ist unsere Antwort auf die aktuellen Unregelmäßigkeiten im Interesse einer größeren Finanzstabilität. Die von den Zentralbanken künstlich niedrig gehaltenen Leitzinsen, die wettbewerbsorientierte Währungsabwertung und die Vielzahl asymmetrischer geopolitischer Risiken wie dem EU-Referendum der Briten können zur Fehlallokation von Geldern und fehlerhaften Risikobewertungen führen.“

Philip Barrett, Mitglied des Forums und global chief investment risk officer bei PGIM Real Estate, vormals Pramerica Real Estate Investors: „Die starke Konzentration auf die Steuerung von Anlagerisiken ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Investmentprozesses bei PGIM Real Estate. Wir freuen uns, die RICS beim Aufbau dieses weltweiten Forums unterstützen zu können, das es uns ermöglicht, bewährte Methoden des Anlage-Risikomanagements mit unseren Kollegen zu teilen.“

Langfristiges Ziel der Initiative ist es, einen branchenweiten Dialog über das Risikomanagement anzustoßen und Investoren und ihre Kunden sowie die gesamte Öffentlichkeit davon profitieren zu lassen.