PORT Real Estate Immobilien

Fonds, die durch verbundene Unternehmen von Apollo Global Management verwaltet werden, haben einen Kaufvertrag für das Archer Portfolio von den Gesellschaften W2005/W2007 notariell beurkundet. Das Archer Portfolio umfasst zehn in Deutschland gelegene Büroobjekte mit 155.207 qm und wurde von Savills exklusiv vermarktet. Cornerstone Real Estate Advisers GmbH hatte erst kürzlich das Asset- und Transaktions-Management für das Gesamtportfolio des Verkäufers übernommen.

Im Rahmen eines Joint Ventures hat sich die Investa Immobiliengruppe München an der Riedinger Park GbR Augsburg beteiligt. Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines 55.000 qm großen Gewerbegrundstücks, auf dem bis 1980 die Riedinger AG, eines der ehemals traditionsreichsten Unternehmen der Fuggerstadt und eine Perle der Deutschen Textilindustrie, ihren Firmensitz hatte. Im direkten Umfeld sind MAN Diesel & Turbo, der finnische Konzern UPM (ehemals Haindl´sche Papierfabrik) und manroland websystems angesiedelt. Westlich der Wertach schließt sich die ehemaligen Produktionsstätte von Zeuna-Stärker sowie an der Dieselstraße der vor einigen Jahren neu errichtete Verwaltungskomplex der Deutschen Rentenversicherung Schwaben an, mit dem ein städtebaulicher Akzent gesetzt wurde. Das weitläufige Gelände an der Riedingerstraße beherbergt heute eine Mischnutzung von Büros, Werkstätten, Lager- und Veranstaltungsräumen nebst Gastronomie mit Mietflächen von insgesamt 40.000 qm.

Die Riedinger Park GbR plant mit dem langfristig ausgelegten Einstieg der Investa Immobiliengruppe die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers. Bei der Strukturierung des Joint Ventures war die Rupert Hackl Immoconsult GmbH beratend tätig, Finanzierungspartner der Transaktion ist die HypoVereinsbank.

An den Verkäufen auf dem deutschen Immobilienmarkt, die das Volumen von 100 Millionen Euro übersteigen, haben ausländische Käufer einen überproportional hohen Anteil. Die Investoren, die nach geeigneten Objekten für das ihnen zur Verfügung stehende Kapital suchen, sehen Deutschland als „sicheren Hafen“ an. Die Gründe für diese Entwicklung erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment Germany beim Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills.

Für ausländische Investoren ist Deutschland ein besonders attraktiver Markt. Die Volkswirtschaft ist robust und verzeichnet seit der Krise 2009 das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Das macht Deutschland zu einem „sicheren Hafen“ für Investments. Es ist daher eine logische Entwicklung, dass die weltweit größten Immobilieninvestoren für die enorme Kapitalmenge, die ihnen zur Verfügung steht, deutsche Immobilien ins Visier nehmen. Sie stammen fast ausnahmslos aus dem Ausland. Vor allem Private-Equity Fonds und Pensionsfonds spielen hier eine wichtige Rolle.

Am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt betrug der Anteil ausländischer Investoren in 2015 53 Prozent – aber umso deutlicher war ihr Übergewicht im großvolumigen Segment ab 100 Mio. Euro. 2014 lag der Anteil bei 69 Prozent, in 2015 bei 68 Prozent. Anhand der absoluten Zahlen wird die wahre Dynamik sichtbar. So stieg die Summe der ausländischen Investments bei dieser Größenordnung von 10,56 Mrd. auf 15,62 Mrd. Euro – eine Steigerung um 47 Prozent innerhalb nur eines Jahres. Zum Vergleich: 2010 betrug das Gesamtvolumen der von Ausländern getätigten Abschlüsse über mehr als 100 Mio. Euro noch 3,71 Mrd. Euro.
Im Detail:

– Der Anteil ausländischer Käufer am Transaktionsvolumen von Shopping-Centern von mindestens 100 Mio. Euro betrug in 2014 84 Prozent, in 2015 immer noch 68 Prozent. Das Angebot ist limitiert, da in den vergangenen Jahren nahezu alle Großobjekte gehandelt wurden.

– Am Transaktionsvolumen von Büroeinzelverkäufen in derselben Größenordnung waren ausländische Investoren 2015 mit 62 Prozent beteiligt. 2014 waren es 55 Prozent.

– Ihr Anteil am Transaktionsvolumen von Gewerbeportfolios betrug 2014 70 Prozent, 2015 68 Prozent. Dabei lag der Anteil von Portfolios am Gesamttransaktionsvolumen im zweiten Jahr in Folge bei deutlich über 30 Prozent – dies war zuletzt in den Jahren 2007/08 der Fall. Auch in absoluten Zahlen floss 2015 so viel Geld in deutsche Gewerbeportfolios wie seit 2007 nicht mehr: 19,83 Mrd. Euro

Viele internationale Investoren haben sehr große Summen anzulegen. Sie streben deshalb möglichst großvolumige Investitionen an, um den Aufwand und die Transaktionskosten gering zu halten. In der Größenordnung dreistelliger Millionenbeträge aber ist der Markt in Deutschland eng. In Form von Einzelobjekten sind es die großen Shoppingcenter, die den Erwartungen der großen ausländischen Investoren entsprechen, sowie einige Bürohochhäuser, von denen es in Deutschland jedoch viel weniger gibt als in anderen Ländern. Selbst der deutsche Primus Frankfurt verfügt nur über etwa 50 Gebäude mit mindestens 100 Metern Höhe, in Städten wie New York (ca. 600), Tokyo (ca. 350) und auch London (ca. 70) sind es sehr viel mehr. Wenn eines dieser Objekte an den Markt kommt oder Verkäufe von großen Gewerbeportfolios bei denen eine Vielzahl kleiner Objekte gebündelt wurde, beobachteten wir in den vergangenen Jahren, dass Investoren aus Übersee zu den ersten Interessenten gehören.

Bereits sechs Jahre in Folge kennt das Umsatzvolumen von Wohn- und Geschäftshäusern* in Deutschland nur eine Richtung. Mit bundesweit rd. 23,8 Mrd. € wurde im Jahr 2015 nicht nur das Vorjahresergebnis um 22,1 % übertroffen, sondern auch der bisherige Rekordumsatz von 23,3 Mrd. € aus dem Jahr 2007. „Die Zeit der Schnäppchen ist endgültig vorbei“, heißt es im aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2016“ von Engel & Völkers Commercial.

Unbeeindruckt von der Mietpreisbremse

Thema des Jahres 2015 war auf den Wohnungsmärkten das Inkrafttreten der Mietpreisbremse. Wie die kontroversen Diskussionen zeigen, sind die tatsächlichen Auswirkungen der Mietpreisbremse noch nicht absehbar. Insgesamt ist der Trend steigender Mieten weiter ungebrochen, da der Zuzug den hohen Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten anhalten lässt. Die immens ansteigenden Flüchtlingszahlen potenzieren diese Entwicklung insbesondere in den einfachen und mittleren Lagen um ein Vielfaches.

Unbeeindruckt von den regulatorischen Markteingriffen entwickelten sich die Kaufpreise und die Nachfrage nach Anlageimmobilien, die aktuell einen neuen Höhepunkt erreicht hat. Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Kaufpreise in sogenannten A-Lagen, also den sehr guten und guten Wohnlagen, weichen viele Investoren besonders in den Metropolen auf Nebenlagen und mittlerweile auch auf kleinere Städte aus. Dabei sind nicht nur die sogenannten B-Standorte, sondern auch kleinere C- und D-Standorte interessant geworden. „Der Investitionsfokus war bisher überwiegend auf die Metropolen gerichtet, streift jedoch immer häufiger Städte wie Leipzig, Bremen, Essen oder Nürnberg“, hebt Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH, hervor. Dort sind steigende Verkaufszahlen zu beobachten, wohingegen die Transaktionen in den A-Städten auf sehr hohem Niveau stagnieren.

Metropolen verlieren an Dynamik

„Die Clusterung nach Städtekategorien zeigt auch, dass es in den B-, C- und D-Städten zu signifikanten Zuwächsen bei den Verkaufszahlen und zu einem überdurchschnittlichen Anstieg der Transaktionsvolumina kam“, fasst Rieckhoff zusammen. In den D-Städten stieg der kumulierte Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 33 % auf 748,6 Mio. EUR und macht nun 5,6 % des in den 56 Engel & Völkers Standorten erfassten Gesamtumsatzes aus. Aufgrund des zunehmenden Angebotsmangels ist demgegenüber der Anteil der A-Städte von 64 % auf 59 % gesunken.

Preisstabilität war gestern

War noch zu Anfang des Jahres 2015 von einer Stabilisierung der Preise gesprochen worden, zeigen die aktuellen Zahlen ein anderes Bild. Wieder deutlich gestiegen sind dabei die Kaufpreise in den Top-7-Märkten. Trotz des hohen Vorjahresniveaus konnte bei den Quadratmeterpreisen in den guten Lagen ein durchschnittliches Wachstum von 7 % registriert werden, womit der Wert jetzt bei 2.973 EUR/m² liegt. Noch dynamischer entwickelten sich nur die D-Städte mit einem Anstieg um 8 %, wobei hier das Ausgangsniveau deutlich geringer war. Mit 1.529 EUR/m² bezahlen die Anleger hier nahezu nur die Hälfte. Auffällig ist, dass sich die Preise zwischen den B-, C- und D-Standorten zunehmend angleichen“, hat der Marktresearcher beobachtet. Mit durchschnittlich 1.594 EUR ist der Quadratmeterpreis in den B-Standorten gerade einmal 65 EUR teurer.

Kleine Städte – Große Rendite

Der Blick auf die Faktoren verstärkt die Betrachtung. Im Zeitraum von 2010 bis 2015 sind die Faktoren in den A-Standorten mit dem aktuell 21,9-fachen der Jahresnettomiete um drei Faktoren höher als noch 2010. Deutlich günstiger ist es hingegen in den anderen Städteklassen. So beträgt der Spread zwischen A- und B-Städten im Durchschnitt ganze 6,6 Faktoren. Wie bei den Kaufpreisen lässt sich auch hier außerhalb der sieben Top-Märkte eine zunehmende Angleichung beobachten. In den D-Standorten stiegen die Vervielfältiger seit 2010 im Mittel um 2,6 und lagen im 2. Halbjahr 2015 beim 14,6-fachen der Jahresmieteinnahmen.
Insgesamt verdeutlicht dieser Spread, dass es immer schwieriger wird in den guten Lagen der A-Standorte noch eine auskömmliche Verzinsung zu erwirtschaften. Dort sind überwiegend sicherheitsorientierte Investoren mit der Zielsetzung „Werterhalt“ zu finden. „Wer höhere Renditen erwirtschaften muss, sollte auf die mittleren und immer mehr auf die einfachen Lagen ausweichen, oder in andere und kleinere Standorte“, empfiehlt Rieckhoff.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

Welche Rolle Immobilieninvestments 2016 spielen und wie Projektentwickler ihre Vorhaben finanzieren, will die Soravia Group in einer aktuellen Studie ergründen. Ihr Kapitaldienstleister Soravia Capital hat hierfür eine Entscheider-Umfrage gestartet. Das Ziel: kurz- und mittelfristige Investmenttrends und aktuelle Entwicklungen der Projektfinanzierung auf dem Immobilienmarkt identifizieren. Bis Mitte Februar plant Soravia Capital gemeinsam mit ihrem Medienpartner REFIRE – Real Estate Finance Intelligence Report Europe, Entscheider bei führenden institutionellen und semi-institutionellen Investoren und Family Offices zu befragen. Die Ergebnisse der Umfrage sollen bis Mitte Februar vorliegen und veröffentlicht werden.

„Aktuell ist sehr viel Geld im Markt. Gleichzeitig machen die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und die hohe Volatilität an den Aktien- und Rohstoffmärkten Immobilien nach wie vor zu einer sicheren und gefragten Assetklasse. Mit der Umfrage möchten wir Investoren Impulse für 2016 liefern und einen Ausblick geben, wie sich der Markt voraussichtlich weiter entwickeln wird“, erklärt Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH, dem in Deutschland ansässigen Kapitaldienstleister der Soravia Group.

Die aktuelle Umfrage legt nicht nur einen Schwerpunkt auf die dezidierte Einschätzung der Experten mit Blick auf die Entwicklung der Märkte in Deutschland und Österreich. Die Entscheider werden gleichzeitig dazu befragt, welches über diese beiden Länder hinaus international die gefragtesten Investmentstandorte sein werden. Außerdem möchte Soravia Capital von den Experten wissen, in welcher Weise die verschiedenen Käufergruppen – von Family Offices über Pensionskassen und Staatsfonds bis hin zu Wohnungsgesellschaften und Immobilien-AGs – in den kommenden Monaten am Immobilienmarkt aktiv sein werden. Schließlich fragt die Studie auch ab, welche Finanzierungsformen, Marktsegmente und Anlageziele 2016 besonders im Fokus der Marktteilnehmer stehen werden.