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Der heute vorgelegte neue bulwiengesa-Immobilienindex beschreibt zum 40. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung. Die Methodik und die lange Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik; die Daten fließen unter anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein. Die Ergebnisse aus den nun ergänzten Jahresdaten von 2015 zeichnen für den aktuellen Zyklus ein positives Bild. Nachdem von den 1970er Jahren bis Mitte der 1990er Jahre deutliche Wellenbewegungen mit hoher Dynamik im Immobilienzyklus zu sehen waren, folgte bis Mitte der 2000er Jahre eine Zeit mit kurzfristigerer Volatilität, welche zu Umsicht mahnte. Im aktuellen Immobilienzyklus hält das bemerkenswert konstante Wachstum deutlich länger an. Bereits seit elf aufeinanderfolgenden Jahren weist der bulwiengesa-Immobilienindex eine steigende Preisentwicklung auf.

In der aktuellen Berechnung für das Jahr 2015 können segmentübergreifend +3,7 % Wachstum verzeichnet werden (Wohnungsmarkt +4,2 %; Gewerbemarkt +2,6 %). Somit fallen die Steigerungen etwas geringer als im Vorjahr aus, bestätigen aber das Niveau der Jahre 2011 – 2013. Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und steigenden Lebenshaltungskosten (Inflationsrate: +0,3 %) hat sich vergrößert.

Die Ausgangsbedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert. Dreh- und Angelpunkt bleibt die konjunkturbelebende Niedrigzinspolitik der EZB. bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp kommentiert dazu: „Anleger müssen bei den derzeit niedrigen Zinserwartungen rentable Investitionsgüter finden. Und das sind Immobilien.“ Ein Ende der Finanzpolitik, die den Immobilienmarkt befeuert, ist derzeit nicht in Sicht, der Leitzins bleibt trotz der FED-Erhöhung bei 0,05 % und der Strafzins für Bankeinlagen wurde mit Ende 2015 noch einmal auf +0,3 % angehoben.

Das bereits hohe Preis- und Mietniveau in A-Städten lässt die Marktakteure auf der Suche nach risikoadäquaten Investments immer häufiger auf kleinere Märkte ausweichen. Im Fokus stehen Standorte mit angemessener zentralörtlicher Funktion, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen. Beschäftigtenwachstum und gestiegene Realeinkommen beleben die Immobiliennachfrage. Beleg hierfür ist der relativ konstante und homogene Anstieg des bulwiengesa- Immobilienindex in B-, C- und D-Städten (2011 – 2015: +10,0 bis +13,0 %; A-Städte +17,0 %). Innerhalb dieser Stadtkategorien gibt es allerdings erhebliche Spannen.

Auffallend in den Zahlen ist eine Entkopplung zwischen Kaufpreisen und Mieten. Die Resultate der aktuellen Erhebung spiegeln dabei die allgemeine Entwicklung der letzten fünf Jahre wider. So sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen seit 2011 in einer Spanne von 24,6 % in D-Städten bis zu 30,0 % in B-Städten massiv gestiegen. Im gleichen Zuge konnten die Neubaumieten „nur“ zwischen 15,8 % (D-Stadt) und 17,7 % (B-Stadt) zulegen. Im Gegensatz zum europäischen Ausland ist Deutschland mit einer niedrigen Eigentumsquote von unter 50 % weiterhin ein äußerst wichtiger Mietermarkt. Daher ist nachvollziehbar, dass die Politik angesichts des deutlichen Mietwachstums versucht, bei nicht ausreichend hohen Fertigstellungszahlen über die Mietpreisbremse regulierend einzugreifen.

Der gewerbliche Immobilienmarkt entwickelt sich im bulwiengesa-Immobilienindex mit einem Plus von 2,6 % positiv. Im Gewerbeimmobilienmarkt ist die Differenzierung nach Städtekategorien und Assetklassen jedoch ausgeprägter als im Wohnimmobilienmarkt. Es sind die A-Standorte, die sehr stark nachgefragt sind. Die gute Konsumlaune treibt die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen deutlich an. Internationale Filialisten probieren ihre Konzepte in deutschen Top-Lagen aus. Auch der Büromarkt kann in den A-Städten von den gestiegenen Beschäftigungsverhältnissen profitieren. Ein deutlicher Leerstandsabbau unterstreicht den Trend. Auf der Kehrseite können insgesamt 37 Standorte im Teilindex Gewerbe die Inflationsrate von 0,3 % nicht übertreffen, davon weisen 17 Standorte gar eine leicht negative Preisentwicklung auf. Hier handelt es sich vorwiegend um D-Standorte oder auch Standorte, die weiterhin vom Strukturwandel betroffen sind.

Ausblick

Der deutsche Immobilienmarkt wird 2016 ein weiteres Mal Preiswachstum zeigen. Denn obwohl der aktuelle Immobilienzyklus weit vorangeschritten ist, gibt es derzeit keine Hinweise auf konkrete Immobilienblasen oder ein Ende des Aufwärtstrends. 2016 werden ausländische Investoren noch stärker aktiv, um Niedrigzins und Währungseffekte zu nutzen. Folglich kann sich die zinsinduzierte Entkopplung von Investment- und Mietmärkten fortsetzen. Gute Eigenkapitalquoten, hohe Tilgungsraten und lange Kreditlaufzeiten minimieren Kreditausfallwahrscheinlichkeiten.

Dennoch sollte stets bedacht werden, dass in Niedrigzinszeiten kleine absolute Zinsänderungen drastische Folgen auf die Finanzierungsbedingungen haben können. Da auch die Preisniveaus europäischer Nachbarstaaten noch nicht erreicht sind, liegt ein anhaltendes Wachstumspotenzial für Kauf- und Mietpreise sowie anhaltend hohe Immobilieninvestments vor.

Im Vorfeld der Mipim 2016 erhalten Sie aktuelle Marktaussagen zum deutschen Investment- und Bürovermietungsmarkt von Ignaz Trombello MRICS und Peter Bigelmaier von Colliers International Deutschland.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment Colliers International Deutschland, zum deutschen Investmentmarkt:

Beherrschende Marktfaktoren 2016
„Die Situation bleibt unverändert: Der Mangel an sicheren Anlagealternativen und die hohe Liquidität sind weiter ausschlaggebend dafür, dass Investoren ihre Immobilienquote erhöhen und die positiven Signale des Vermietungsmarktes antizipieren. Deswegen rechnen wir mit einem anhaltend lebhaften Investmentmarkt. Zudem nutzen Investoren die gute Marktlage und bereiten den Verkauf größerer Pakete vor, so dass für dieses Jahr bei entsprechender Produktverfügbarkeit eine nochmalige Steigerung des Transaktionsvolumens in Richtung 60 Milliarden Euro denkbar ist.“

Investments „abseits von Core“
„Abseits von Core-Lagen der Top-Standorte hat das Investmentgeschehen spürbar zugenommen. Schon 2015 standen vor allen Dingen bei Investoren aus Frankreich und den USA auch Städte wie Nürnberg, Bremen, Bochum, Leipzig oder Hannover auf der Einkaufsliste. Das wird auch dieses Jahr der Fall sein, obwohl Core-Produkte natürlich weiter im Investorenfokus bleiben werden.“

Platz 3 für Deutschland als Ziel-Destination internationaler Investoren
„Deutschland bleibt aufgrund der stabilen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen eines der beliebtesten Zielländer internationaler Investoren. Rund 51 Prozent der institutionellen Investoren gaben bei unserer aktuellen Studie ´Global Investor Outlook´ Deutschland als Zielland ihrer zukünftigen Immobilieninvestitionen an. Die Bundesrepublik steht dabei auf Platz 3 der Investorenzielländer. Nur die USA (79 Prozent) und UK (55 Prozent) sind für die Investoren aktuell attraktiver.“

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland, zum deutschen Bürovermietungsmarkt:

Top-Jahr für deutschen Bürovermietungsmarkt
„2015 war ein Top-Jahr für die sieben größten deutschen Bürovermietungsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, in dem sie den höchsten Flächenumsatz seit 2007 verzeichneten. Mit insgesamt 3.514.300 Quadratmetern wurde damit gut 17 Prozent mehr Bürofläche als noch 2014 angemietet. Der Büroflächenleerstand reduzierte sich zudem und lag für alle sieben Immobilienhochburgen zum Ende 2015 bei 5,044 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,2 Prozent. Damit reduzierte sich der Leerstand seit Ende 2010 um 3,67 Millionen Quadratmeter.“

Chancen für Projektentwicklungen so gut wie selten!
„Wir verzeichnen eine hohe Vermietungsquote bei Neubauten, die in den nächsten zwei Jahren fertig gestellt werden. Deswegen ist weiterhin mit niedrigen Leerständen auf einem historischen Tief der letzten Dekade zu rechnen. Insbesondere im großflächigen Segment ab 5.000 Quadratmeter werden Nutzer vermehrt auf Projektanmietungen vor Baubeginn zurückgreifen müssen. Hiervon können sowohl Projektentwicklungen als auch Revitalisierungen profitieren, zumal sich die Finanzierungsbedingungen und die hohe Nachfrage auf der Investorenseite in 2015 weiter verbessert haben.“

Ausblick 2016: Nachfrage hoch, deutlicher Mietpreisanstieg erwartet
„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben für den deutschen Bürovermietungsmarkt positiv. Die stabile konjunkturelle Lage sowie die positiven Zahlen am Arbeitsmarkt werden die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin auf hohem Niveau von 2015 halten. Die Mieten werden insbesondere in denjenigen Standorten mit sehr knappem Flächenangebot wie beispielsweise Berlin und München spürbar ansteigen.“

Metropol Invest heißt der neue exklusiv als Club Deal für Family Offices und semi-professionelle Investoren initiierte Immobilienentwicklungsfonds von PROJECT Investment. Das angestrebte Eigenkapitalvolumen liegt bei mindestens 25 Millionen Euro.

Der rein eigenkapitalbasierte Spezial-AIF des Bamberger Kapitalanlage- und Immobilienspezialisten ermöglicht semi-professionellen Investoren die Beteiligung an Immobilienentwicklungen mit Schwerpunkt Wohnen in den ausgewählten Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien. Das Mindestanlagevolumen je Investor beträgt 2,5 Millionen Euro.

Geplant ist insgesamt ein Eigenkapitalvolumen von mindestens 25 Millionen Euro. Der Spezial-AIF hat eine geplante Laufzeit bis zum 31.12.2023. „Aus Gründen der Diversifikation tätigt der Club Deal Co-Investments und streut dabei in mindestens acht Immobilienentwicklungen in verschiedenen Metropolregionen. Vorgesehen ist ein einmalig reinvestives Investmentkonzept mit zwei Zyklen“, so Nadine Korehnke, Leiterin Family Office bei PROJECT Investment.

Zielrendite 7 Prozent IRR p.a. und darüber

Als Startportfolio sind zwei Immobilienentwicklungen geplant. Die beteiligten Investoren sind im Anlageausschuss beratend und unterstützend tätig. „Unsere Investoren profitieren vom langjährigen Know-how unseres Hauses in der Immobilienentwicklung mit einem lückenlos positiven Track Record. Planbare Investitionszeiten – pro Projekt drei bis fünf Jahre vom Grundstücksankauf bis Fertigstellung und Verkauf der letzten Wohneinheit an Eigennutzer – bieten ein hohes Maß an Stabilität und attraktive Renditeperspektiven“, so Korehnke. Pro Jahr wird eine Zielrendite von 7 Prozent IRR und darüber prognostiziert. Es wird kein Ausgabeaufschlag erhoben. Die erzielten Objektrenditen liegen im Durchschnitt bei über 12 Prozent IRR pro Jahr. Seit Unternehmens-gründung im Jahr 1995 wurde noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen. „Metropol Invest“ ist in der Rechtsform einer geschlossenen Investment KG konzipiert und wird von der Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verwaltet.

Die Caverion Group erreichte im Zeitraum von 1. Januar bis 31. Dezember 2015 die Ergebnisprognosen. Der Umsatz lag mit 2.443 Millionen Euro auf dem Niveau des Vorjahres (2.406 Mio. Euro). Das EBITDA stieg signifikant von 2,8 Prozent im Vorjahreszeitraum auf 3,7 Prozent im Berichtszeitraum 2015. Der Nettogewinn der Caverion Group stieg im selben Zeitraum um 69 Prozent auf 46,6 Millionen Euro. Der Aufsichtsrat schlägt der Hauptversammlung vor, eine Dividende von 0,22 Euro pro Aktie auszuzahlen.

Fredrik Strand, CEO der Caverion Group:
„Alles in allem sind wir mit der Geschäftsentwicklung 2015 zufrieden. Es ist uns gelungen, zahlreiche neue Kunden zu gewinnen. Trotz herausfordernder Marktbedingungen konnte sich Caverion dank hoher Ausführungsqualität behaupten und das Preisniveau halten. Der Auftragsbestand ist 2015 gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent gestiegen, darunter zahlreiche Aufträge für ganzheitliche Lösungen rund um den Lebenszyklus von Gebäuden. Der eingeschlagene Kurs, den Lebenszyklus von Gebäuden ins Zentrum unseres Denkens und Handelns zu stellen, beginnt, sich auszuzahlen. Doch auch 2015 hatten wir mit weitreichenden Veränderungen im Geschäftsumfeld zu tun. Beispiel: Norwegen. Dort leidet die Gesamtwirtschaft nach wie vor unter dem Preisverfall des Rohöls und der damit verbundenen schwächelnden Öl-Industrie des Landes.

Dennoch ist es Caverion gelungen, die Profitabilität gruppenweit zu steigern. Der Gewinn pro Aktie stieg um 69 Prozent, das EBITDA um 36 Prozent. Unsere Investition in gruppenweit standardisierte Prozesse sowie die Schärfung unseres Leistungsangebots haben wir 2015 fortgesetzt. Darüber hinaus weist die Unternehmensgruppe ein negatives Working Capital aus, das sich positiv auf die weitere Geschäftsentwicklung auswirken wird. Mit der Umsetzung unserer Unternehmensstrategie sind wir im Plan und haben die Voraussetzung für eine einheitliche Weiterentwicklung unseres Leistungsportfolios sowie für Wachstum geschaffen. Denn besonders mit unserer konsequenten Ausrichtung auf den Lebenszyklus von Gebäuden sind wir in der Lage, steigende Kundenanforderungen nach ganzheitlichen Lösungen besser zu bedienen und somit weiteres Wachstum zu generieren. Dazu trägt auch unser Erfolg bei Großprojekten und bei Managed Services bei.“

Ausblick 2016

2016 und darüber hinaus werden Megatrends wie die zunehmende Gebäudetechnisierung, aber auch Themen wie Energieeffizienz, Digitalisierung und Automatisierung sowie die anhaltende Urbanisierung die Nachfrage nach unseren Services und Leistungen weiter positiv beeinflussen. Zusätzlich hält der Trend bei zahlreichen Kunden an, sich stärker auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Hierdurch sehen wir weiteres Potenzial, ausgelagerte Gebäudeprozesse zu übernehmen. Wir erwarten, dass sich das Geschäft mit technischer Errichtung und Wartung stabil entwickeln wird. Weiter steigende Anforderungen an Energieeffizienz und an das Raumklima sowie die zunehmende Verschärfung der Umweltgesetze sind wichtige Faktoren, die die Marktentwicklung positiv beeinflussen werden. Anders die Situation in Norwegen, wo wir derzeit von einem Auftragsrückgang für technische Errichtung und Wartung von Gebäudetechnik ausgehen.

Bei Großprojekten erwarten wir gruppenweit einen weiteren Anstieg für 2016. Besonders im öffentlichen Sektor sowie im industriellen Umfeld erkennen wir Signale für eine positive Auftragsentwicklung, die durch das anhaltend niedrige Zinsniveau zusätzlich verstärkt wird. Eine überdurchschnittliche Nachfrage nach Design & Build Lösungen erwarten wir vor allem bei technisch anspruchsvollen und komplexen Bauprojekten. Die Abschwächung der Nuklearindustrie in Deutschland und Schweden sowie der Bergbauindustrie in Schweden wird weiter anhalten und zu Verschiebungen von Investitionen bis hin zu Stornierungen in diesen Kundensegmenten führen.

Es ist nicht auszuschließen, dass wachsende Unsicherheit im Zuge der makroökonomischen Entwicklung sowie wachsender geopolitischer Konflikte zu erhöhter Vorsicht bei Projektstarts und Serviceprojekten führt. Dennoch erwarten wir 2016 eine positive Entwicklung gegenüber dem Geschäftsjahr 2015 bei Umsatz und EBITDA.

INDUSTRIA Wohnen ist im Jahr 2015 in allen Geschäftsbereichen stark gewachsen. Das auf Investitionen in deutsche Wohnimmobilien spezialisierte Unternehmen steigerte das verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Management, AuM) bis zum Jahresende gegenüber dem Vorjahr um 45 Prozent auf 1,35 Milliarden Euro (2014: 925 Millionen Euro). Die Zahl der verwalteten Wohnungen war mit mehr als 15.000 rund 20 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Das Transaktionsvolumen lag bei 475 Millionen Euro. Gegenüber dem Wert aus dem Jahr 2014 bedeutet das einen Anstieg um 40 Prozent. Wie in den Vorjahren entfiel auch 2015 der Großteil dieses Volumens auf Ankäufe (424 Millionen Euro, 2014: 261 Millionen Euro).

„Wir haben das Geschäft mit institutionellen und privaten Anlegern gleichermaßen stark ausgebaut“, sagt Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von INDUSTRIA Wohnen. Zum Jahresende betreute das Unternehmen in fünf Immobilien-Spezial-AIF, in die vorrangig Versorgungswerke und Pensionsfonds investieren, ein Immobilienvermögen in Höhe von rund 1,16 Milliarden Euro. Das zugesagte Eigenkapital in Höhe von über 700 Millionen Euro ist zu mehr als 95 Prozent investiert. Zusagen für weitere Kapitalerhöhungen liegen vor.

Im Immobilienankauf soll die erfolgreiche Zusammenarbeit mit Projektentwicklern über Forward Deals weiter intensiviert werden. „Durch den Ankauf von Projektentwicklungen in einer frühen Phase einschließlich der Übernahme von Minderheitsbeteiligungen und der Mitwirkung bei der Sicherstellung der Gesamtfinanzierung bieten wir Projektentwicklern eine attraktive Partnerschaft“, erläutert Niewöhner-Pape. INDUSTRIA Wohnen will sowohl mit etablierten Partnern weitere Transaktionen realisieren als auch zusätzliche Projektentwickler für eine Zusammenarbeit gewinnen.

Privatanlegern bietet INDUSTRIA Wohnen zwei Wege, in deutsche Wohnimmobilien zu investieren: Erstens über den Erwerb vermieteter Wohnungen zur Kapitalanlage. Hier wurden im vergangenen Jahr 588 Einheiten (2014: 634) verkauft. Mit dem im August 2015 gestarteten offenen Immobilien-Publikumsfonds „FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND“ bietet INDUSTRIA Wohnen auch privaten und semiprofessionellen Anlegern die Möglichkeit, sich an einem Wohnimmobilienportfolio zu beteiligen. „Wir sind mit dem Start des „FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND“ sehr zufrieden, so Niewöhner-Pape. In bisher zwei Cash Calls stellten Privatanleger binnen kurzer Zeit insgesamt 26,3 Millionen Euro Eigenkapital zur Verfügung; bis zum Jahresende realisierte INDUSTRIA Wohnen hierfür Immobilienankäufe im Volumen von etwa 36 Millionen Euro.

Der Zugang zu Objekten wird auch im Jahr 2016 der erfolgsentscheidende Faktor für alle Akteure am Investmentmarkt für deutsche Wohnimmobilien sein. „Wir gehen davon aus, dass die Marktnachfrage erneut deutlich über dem Angebot liegen wird. Durch die Baukostenerhöhungen aufgrund der strengeren Vorgaben der EnEV ab 2016 werden sich die Kaufpreisfaktoren voraussichtlich nochmals erhöhen“, so Niewöhner-Pape. „In diesem Marktumfeld gilt es besonders intensiv zu prüfen, ob die avisierten Mieten nachhaltig erzielbar sind und der Investitionswert auch bei einem langfristigen Exit zu realisieren ist“, betont Niewöhner-Pape. INDUSTRIA Wohnen strebt für das laufende Jahr erneut ein Investitionsvolumen von deutlich mehr als 300 Millionen Euro an.

Einhergehend mit dem starken Wachstum hat INDUSTRIA Wohnen zudem die eigenen Strukturen ausgebaut und auf die neue Unternehmensgröße ausgerichtet. So stieg die Zahl der Mitarbeiter auf 80 zum Jahresende (2014: 65).