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Immer mehr Immobilienkäufer entscheiden sich dafür, einen schlüsselfertigen Neubau zu erwerben. Ratsam ist dabei ein Bankgarantie

Christian Gerboth 23.01.2018 | 08:49

Auch im Herbst blüht der balearische Immobilienmarkt weiter auf. Nahezu tagtäglich werden neue Immobilien zum Kauf angeboten. Pausenlos erfreuen sich glückliche Erwerber über ihr neues Inseldomizil.

Problematisch an dieser Erwerbskonstellation ist, dass ein Erwerber an einem bislang bloß projektierten Bauvorhaben oft noch kein Eigentum erlangen kann. Deshalb bleibt das Bauträgerunternehmen üblicherweise bis zum Projektende Eigentümer des bebauten Grundstücks. Der Kunde verpflichtet sich allerdings schon, Anzahlungen und – nach Erreichen bestimmter Baufortschritte – auch schon Teilzahlungen zu erbringen. Da er für seine Zahlungen keine unmittelbare Gegenleistung erhält, sondern diese nur in Erwartung des späteren Eigentumsüberganges leistet, bestehen für ihn mehrere Risiken:

Einerseits öffnet ein Geschäftsmodell, nach welchem den Kunden die Verpflichtung trifft, Zahlungen für künftige Leistungen zu errichten, Tür und Tor für unseriöse Anbieter. Zur Vermeidung böser Überraschungen ist es daher geboten, sich vor Vertragsabschluss einen umfassenden Überblick über die wirtschaftlichen Verhältnisse, die Qualität der angebotenen Arbeit sowie über etwaige Referenzen des jeweiligen Unternehmens zu verschaffen.

Zum anderen besteht auch bei seriösen Bauträgern stets das Risiko einer Insolenz. Üblicherweise nutzen Bauträgerunternehmen zur Bauabwicklung finanziertes Geld. Verzögerungen durch beauftragte Fachunternehmen oder die Geltendmachung von Mängelrechten in anderen Projekten können das Bauträgerunternehmen schnell an seine Liquiditätsgrenzen bringen. Derartige Unternehmen zeichnen sich daher im allgemeinen Vergleich durch eine hohe Insolvenzgefahr aus.

Der Abschluss einer sogenannten Bankgarantie (Aval Bancario) ist deshalb dringend zu empfehlen. Diese Zug-um-Zug-Absicherung sollte bestenfalls Ihr Anwalt vor Ort organisieren. Hierdurch sind Ihre Zahlungen im Falle der Insolvenz des Bauträgerunternehmens beziehungsweise der unterbliebenen Fertigstellung des Gebäudes abgesichert. Einige Bauträger versuchen diese gesetzlich geregelte Rückzahlungsabsicherung zu vermeiden, um die Abschlusskosten zu sparen. Auf eine Bankgarantie sollten Sie indes nie verzichten, um sich nicht dem Risiko auszusetzen, sowohl die avisierte Immobilie als auch Ihre geleisteten Anzahlungen zu verlieren.

Um darüber hinaus Konflikte im Abwicklungsprozess zu vermeiden, sollte der Bauträgervertrag detaillierte Absprachen über die vom Unternehmen zu erbringenden Leistungen, den Fertigstellungstermin sowie über die Fälligkeit von Abschlagszahlungen enthalten. Zudem sollte der Bauträger zur Zahlung der im Bauprozess erforderlichen Kosten, wie etwa Genehmigungen, Versicherungen und Bescheinigungen, verpflichtet sein.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass der schlüsselfertige Neubau einer Immobilie aufgrund des angebotenen Rundum-Services zwar attraktiv ist, dieser Service allerdings nicht von der Verpflichtung entbindet, sich umfassend zu informieren und rechtlich beraten zu lassen. Es ist daher empfehlenswert, mithilfe eines Rechts­anwaltes bereits während der Vertragsanbahnung sicherzustellen, dass es sich um ein vertrauenswürdiges Bauträgerunternehmen handelt, Ihre Zahlungen abgesichert sind und der Bauträgervertrag Ihre rechtlichen Interessen wahrt und schützt.

Anhand der meldepflichtigen Angaben sowie der Referenzen des Unternehmens kann sich ein Fachmann einen Überblick über dessen finanzielle Situation und Qualifizierung schaffen. Durch Registerauszüge kann weiterhin geprüft werden, ob das Baugrundstück tatsächlich im Eigentum des Unternehmers steht und ob es lastenfrei ist. Nicht zuletzt unterstützt Sie ein Rechtsanwalt auch bei Auswahl und Abschluss einer Bankgarantie.

Christian Gerboth ist Rechtsanwalt und Abogado Master of European Law (Barcelona). Kontakt: Avda. de Jaume III, 3, 07012 Palma, E-Mail: info@mallorca-anwalt.com. www.mallorca-anwalt.com

Quelle: http://www.mallorcazeitung.es/immobilien/2018/01/23/bautragervertrage-mallorca-beliebt-ohne-risiko/57111.html

Mietpreise auf Mallorca und den Nachbarinseln sind 2017 um 22,1 Prozent gestiegenFür Palma verzeichnet das Immobilien-Portal Idealista einen Anstieg von 16,2 Prozent

Die Mietpreise ziehen weiter kräftig an auf Mallorcaund den Nachbarinseln. Während des Jahres 2017 betrug der Preisanstieg sogar 22,1 Prozent, wie das Immobilien-Portal Idealista in einer Pressemitteilung vom Donnerstag (4.1.) bilanziert. Die durchschnittliche Quadratmeter-Mietpreis liege auf den Balearen bei 12,50 Euro. Nur im letzten Quartal des Jahres sei eine leichte Senkung von 1,9 Prozent zu beobachten.

In der Balearen-Hauptstadt Palma de Mallorca seien die Mietpreise im vergangenen Jahr um 16,2 Prozent gestiegen, auf durchschnittlich 12,20 Euro pro Quadratmeter. Im letzten Quartal sanken sie um 0,9 Prozent.

Auch spanienweit gingen die Mieten 2017 nach oben. Die Preise stiegen innerhalb eines Jahrs um 18,4 Prozent auf monatliche 9,7 Euro pro Quadratmeter.

Quelle: http://www.mallorcazeitung.es

Neuer Mietspiegel: In den internationalen Markt zur Langzeitmiete auf der Insel ist nach der Verabschiedung des strengeren Regelwerks zur Ferienvermietung zwar wieder Bewegung gekommen. Doch die Mietpreise liegen weiter auf Rekordniveau.

Für gewöhnlich entwickelt sich der internationale Mietmarkt Mallorcas in längeren Zeitabständen. Nicht so 2017: Als sich das Balearen-Parlament im vergangenen Sommer anschickte, das neue Regelwerk zur Ferienvermietung zu verabschieden, standen plötzlich wieder die so lange Zeit ersehnten Vermieter vor der Tür, berichtet Steffen Döhne, Geschäftsführer der Mallorca Mietbörse. „Am Tag darauf haben die Leute angerufen, und es kamen wieder neue Objekte zur Langzeitmiete herein“, berichtet der Deutsche, der mit seinem Team gerade den neuen Mietspiegel fertiggestellt hat.

Mietspiegel Mallorca: Das kostet der Quadratmeter

Für Döhne liegen die Gründe auf der Hand: Die Furcht vor Strafen geht um. Zwar war auch in den vergangenen Jahren immer wieder mit Inspektionen und Sanktionen gedroht worden. Doch die Erleichterungen für die Inspektoren sowie die Erhöhung der drohenden Strafen haben offenbar Eindruck gemacht. „Die Vermieter haben Angst.“

Ähnliche Beobachtungen hat Mitbewerberin Magda Pajor von der Vermittlungsagentur Atlas Intereuro gemacht. „Die spanischen Eigentümer gehen wieder in die Langzeitvermietung.“ Der Bewusstseinswandel habe „schlagartig“ eingesetzt – noch vor dem Beschluss habe die ausführliche Berichterstattung in den Medien über die Neuregelung der balearischen Linksregierung Wirkung gezeigt. Vor allem in den klassischen Urlaubsgebieten wie der Playa de Palma gebe es nun wieder mehr Angebot zur Langzeitmiete, beobachtet Pajor.

Zurückhaltender schätzt die Lage dagegen José Mir ein, Vorsitzender des balearischen Immobilienmaklerverbands (API). Seit der Gesetzänderung seien nur vereinzelt neue Objekte zur Langzeitmiete hereingekommen. „Die Mehrheit der Vermieter verharrt derzeit in Wartestellung“, so Mir. Eigentümer wollten zunächst die Auswirkungen des neuen Gesetzes abschätzen und sehen, ob die Gegner nicht doch noch Erfolg haben, etwa mit einer Klage in Brüssel. „Wer dagegen jetzt gleich in die Langzeitmiete geht, legt sich für Jahre fest.“ Insgesamt gebe es deutlich mehr Nachfrage als Angebot, so der Branchensprecher auch mit Verweis auf die geringe Zahl von neuen Wohnungsbauprojekten auf den Balearen.

Das zögerliche Verhalten von manchem Eigentümer habe zum Teil auch damit zu tun, dass zunächst noch bestehende Buchungen zur Ferienvermietung abgewickelt würden, meint Döhne. In jedem Fall sei es sehr zu begrüßen, dass das neue Regelwerk den Auswüchsen der Ferienvermietung nun einen Riegel vorschiebe.

Die neue Regelung betrifft speziell Apartments. Im Gegensatz zu Land- und Dorfhäusern sind sie bislang offiziell von der Ferienvermietung ausgeschlossen – zumindest solange das derzeitige Moratorium gilt und die Entscheidung des Inselrats aussteht, in welchen Gebieten künftig an Urlauber vermietet werden darf.

Weiterhin Mondpreise bei Langzeitmieten auf Mallorca

Auswirkungen des neuen Regelwerks auf die Mietpreise sind unterdessen noch nicht zu spüren. „So hohe Mieten wie derzeit hatten wir noch nie“, meint Branchensprecher Mir. Der durchschnittliche Quadrat­meterpreis auf den Balearen von 9,70 Euro im dritten Quartal liege leicht über dem bisherigen Rekord vor zehn Jahren, vor Ausbruch der Wirtschaftskrise.

Speziell in der ersten Jahreshälfte seien die Preise zunächst weiter gestiegen, hat Döhne beobachtet. „Die Preisschraube hat sich weiter gedreht, weil es nichts gab.“ Diese Entwicklung sei durch die Verabschiedung des Ferienvermietungsgesetzes zwar gebremst worden, doch eine Normalisierung des Marktes stehe weiter aus. Vermieter müssten offenbar erst noch die Erfahrung machen, dass sie mit hohen Preisen längere Leerstände riskierten, meint der Geschäftsführer der Mallorca Mietbörse.

Pajor von Atlas Intereuro kann ebenfalls bislang keine Normalisierung der Preise feststellen, im Gegenteil: Sie habe den Eindruck, dass Vermieter weiterhin an hohen Renditen für die in der Mehrheit inzwischen renovierten und gut ausgestatteten Wohnungen festhielten und die Preise noch einmal angezogen haben. Gleichzeitig werde derzeit aber auch gehandelt wie nie, beobachtet Pajor. „Das kommt mir manchmal vor wie auf dem Basar.“
Quelle: http://www.mallorcazeitung.es

Es vergeht kaum ein Tag, ohne dass eine Maklerfirma, ein Immobilienportal, eine Schätzgesellschaft oder staatliche Statistikinstitute neue Untersuchungen über den Immobilienmarkt veröffentlichen. Im Falle der Balearen ist die Tendenz seit Monaten klar: Die Inseln erleben einen neuen Boom.

Beispiel gefällig? Das Portal „Pisos.com“ vermeldet, dass die Balearen im November die landesweite Liste bei den Preissteigerungen für Wohnraum anführen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis wird mit 2445 Euro angegeben – eine Steigerung um 11,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Noch ein Beispiel: Die Webseite „Precioviviendas.com“ verkündet, dass die Balearen die Region Spaniens mit den höchsten Wohnungspreisen seien – der Durchschnitts-Kaufpreis wird mit 246.225 Euro angegeben. Gleichzeitig gebe es hier den geringsten Verhandlungsspielraum. Im dritten Quartal seien die Immobilien im Schnitt nur um 6,3 Prozent billiger verkauft worden als zunächst angeboten (Spanien: 7,3 Prozent). Nach Gemeinden gibt es die geringsten Preisabschläge in Calvià.

Lage, Lage, Lage: Darauf macht die Schätzgesellschaft „Tecni Tasa“ aufmerksam. Das geht so weit, dass selbst die Straßenseite ausschlaggebend sein kann. In der Calle Sant Magí im angesagten Santa-Catalina-Viertel sind die Häuser mit einer ungeraden Hausnummer um 66 Prozent teurer als jene mit geraden Nummern. Einfache Erklärung: die einen haben Meerblick, die anderen nicht. Der Quadratmeterpreis eines Meerblick-Apartments in dieser Straße wird übrigens mit 5000 Euro angegeben.

Die Schweden, die bereits in den 1950er und 1960er Jahren zu den Pionieren des Tourismus auf Mallorca zählten, kehren derzeit vor allem als Immobilienkäufer auf die Insel zurück. Die Investitionen in Wohnungen und Häuser haben sich seit 2013 verdoppelt, schreibt die spanische Tageszeitung Ultima Hora am Dienstag, ohne konkrete Zahlen zu nennen.

Im Schnitt geben Schweden 350.000 Euro für einen Zweitwohnsitz auf Mallorca aus. 85 Prozent der Immobilien befinden sich an der Bucht von Palma. Die Wohnungen müssten mindestens 60 bis 70 Quadratmeter aufweisen, sonnig sein, eine Terrasse sowie zwei Schlafzimmer samt Bad besitzen. Gefragt sind vor allem die Altstadt und das Santa-Catalina-Viertel. Für die eigenen vier Wände in Deià, Valldemossa und im Hinterland der Insel geben die Skandinavier bis zu 800.000 Euro aus.

Mallorca und insbesondere Palma seien derzeit bei Schweden beliebt wie nie zuvor. Die Stadt mit ihren qualitativ hochwertigen Läden, Lokalen und Boutique-Hotels werde als sehr attraktiv wahrgenommen, und die Fluganbindung sei in den vergangenen Jahren deutlich ausgebaut worden. Hinzu kommen die Stärke der schwedischen Krone und die relativ hohen Immobilienpreise in dem nordischen Land, die Investoren nach Mallorca blicken ließen. Die Zahl der schwedisch geleiteten Maklerbüros stieg von drei in 2013 auf mittlerweile 13. Auch die Zahl der Residenten wächst. Sie wird derzeit auf 11.000 geschätzt. (as)