München: Deutlicher Aufwärtstrend bei Kaufpreisen
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde im Berichtsjahr 2014 zum ersten Mal seit dem Jahr 2008 ein Rückgang des Geldumsatzes gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Allerdings lag das Umsatzniveau nur leicht unter dem historischen Rekordergebnis des Vorjahres. Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt mit nach wie vor deutlichem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen erreichte der Geldumsatz im Jahr 2014 eine Gesamtsumme von 10,5 Milliarden Euro, die nur 2 % unter dem Vorjahresniveau lag. Dies geht aus dem vorläufigen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses hervor, der allerdings noch nicht alle Kaufverträge aus 2014 umfasst und daher eine gewisse Unschärfe nicht auszuschließen ist. Der finale Marktbericht wurde für Mitte Mai angekündigt.
Mit insgesamt rund 13.070 registrierten Verträgen (Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) sank die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte 4 % unter das Vorjahresniveau. Dabei wurden rückläufige Vertragszahlen im Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums (minus 4 %) sowie auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (minus 7 %) festgestellt.
Die vorliegenden Marktzahlen sind jedoch wieder ein Beleg für die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienstandortes. Ungeachtet der steigenden Preise bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlageformen am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen sorgen bei Privatanlegern und Investoren weiter dafür, dass Immobilien hoch im Kurs stehen. Dabei sprechen rückläufige Entwicklungen der Vertragszahlen auf einzelnen Teilmärkten des Münchener Immobilienmarktes nicht dagegen, sondern dokumentieren nur das fehlende Angebot.
Eigentumswohnungsmarkt
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz 7 % über dem Vorjahresniveau, obwohl die Anzahl der Verträge in diesem Marktsegment leicht rückläufig war (minus 4 %). Ein wesentlicher Grund dafür ist die Preisentwicklung, die im Berichtsjahr wieder deutlich im Aufwärtstrend lag (siehe Preisentwicklung).
Gewerbeimmobilienmarkt
Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt gingen die Geldumsätze der unbebauten und bebauten Grundstücke deutlich zurück. Bei den unbebauten Grundstücken sank der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 350 Millionen Euro und schmolz auf eine Summe von rund 185 Millionen Euro. Der 65-prozentige Rückgang ist hier allerdings darauf zurückzuführen, dass in der Vorjahresbilanz der Gegenwert einer großflächigen Erbbaurechtsbestellung in der Innenstadt mit erfasst wurde. Bei den bebauten Grundstücken mit den Büro- und Geschäftshäusern inkl. Hotels ging der Geldumsatz 11 % zurück (minus 360 Millionen Euro).
Mehrfamilienhäuser
Im Marktsegment der bebauten Mehrfamilienhausgrundstücke wurde trotz anhaltend hoher Nachfrage ein 7-prozentiger Rückgang der Verkaufsanzahl gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Der Geldumsatz sank dabei 9 % unter das Vorjahresniveau.
Bei den unbebauten Grundstücken (inkl. öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau) stieg die Anzahl der Kaufverträge von 74 im Vorjahr auf 99 (plus 34 %) im Berichtsjahr. Der Flächenumsatz stieg um plus 7 %. Da insbesondere mehr Grundstücke des öffentlich geförderten Geschosswohnungsbaus verkauft wurden (plus 28 Verträge), entwickelte sich der Gesamtgeldumsatz, trotz gestiegenen Preisniveaus, etwa proportional zur gestiegen Anzahl und lag nur 37 % über dem Vorjahresniveau.
Individueller Wohnungsbau
Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (bebaute Grundstücke) lag die Anzahl der Verträge 5 % über dem Vorjahresniveau. Der Geldumsatz ist dabei überproportional um 26 % gestiegen. Bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Verträge um 5 % zurückgegangen. Und obwohl auch der Flächenumsatz 13 % (minus 5 Hektar) niedriger war, lag der Geldumsatz 5 % über dem Vorjahresniveau.
Preisentwicklung
Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau bei unvermindert hoher Nachfrage auf allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund 9 % höher. Bei den Einfamilienhausgrundstücken lag der Preisanstieg in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 8 %. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau stiegen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel um 14 %.
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die anhaltend hohe Nachfrage einen erneutenPreisschub aus, der sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen festgestellt wurde. Die Preissteigerung lag in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei plus 11 %.
Gestiegen ist auch das Preisniveau von neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preiszuwächse je nach Objektart zwischen zirka 5 und 15 %. Bei wiederverkauften Einfamilienhäusern kann die Preisentwicklung nur abhängig von Baujahr, Wohnlage und Haustyp sowie Wohnflächen- und Grundstücksgröße einzeln betrachtet werden.
Zusammenfassend die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes 2014
• Geldumsatzniveau mit 10,5 Milliarden Euro nur knapp unter Rekordumsatz des Vorjahres
• Rückläufige Vertragszahlen auf dem Eigentumswohnungsmarkt
• Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend
Preisentwicklung
• Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken durchschnittlich plus 9 %
• Eigentumswohnungen im Durchschnitt 11 % teurer
• Gestiegenes Preisniveau bei den Einfamilien-/Reihen- und Doppelhäusern
