PORT Real Estate Immobilien

Hotelinvestmentmarkt startet ohne Verschnaufpause ins neue JahrDer Hotelinvestmentmarkt blieb laut Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International im ersten Quartal 2015 weiter auf Erfolgskurs. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 617 Millionen Euro konnte im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 174 Prozent verzeichnet werden.

„Vor allem eine Reihe größerer Portfolioverkäufe trug zu dem starken Quartalsergebnis bei. Hotelpakete im Wert von rund 450 Millionen Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres den Eigentümer. Dies entspricht einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 73 Prozent. Einzelne Hotels wurden für gut 167 Millionen Euro veräußert,“ so Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel.

Auf Käuferseite war die Dominanz internationaler Investoren im vergangenen Quartal nicht mehr so stark ausgeprägt wie im Vorjahr. Lag der Anteil ausländischer Investoren im ersten Quartal 2014 noch bei gut zwei Drittel, so waren es 2015 lediglich knapp 52 Prozent am Transaktionsvolumen. Internationale Käufer investierten gut 318 Millionen Euro in deutsche Hotelimmobilien und übertrafen damit die deutschen Anleger knapp, welche Investitionen in Höhe von gut 299 Millionen Euro tätigten. Auf Verkäuferseite lagen dagegen die nationalen Investoren vorne. Diese veräußerten Hotels für gut 360 Millionen Euro und waren somit für 58 Prozent am Transaktionsvolumen verantwortlich.

Drei Hotelkategorien gleichauf in der Investorengunst
Die Hotelkategorien von 2, 3 und 4 Sternen lagen in der Investorengunst fast gleichauf. Mit knapp 175 Millionen Euro (28 Prozent am Transaktionsvolumen) waren es die Hotels der Kategorie 3 Sterne, die sich den ersten Platz sichern konnten. Knapp dahinter platzierten sich die 2-Sterne-Hotels mit 171 Millionen Euro (28 Prozent) und die 4-Sterne-Hotels mit 168 Millionen Euro (27 Prozent). Gut 102 Millionen Euro (17 Prozent) entfielen auf Transaktionen im Luxussegment. Im Vergleich zum Vorjahr zeigten sich insbesondere die 2-Sterne-Hotels stark. Im Vergleichszeitraum 2014 machten Budgethotels nur sieben Prozent am Transaktionsvolumen aus. Verantwortlich für dieses überdurchschnittliche Abschneiden war unter anderem der Portfolioverkauf von 22 B&B-Hotels, die zum größten Teil als 2-Sterne-Hotels geführt werden. Für 128 Millionen Euro ging dieses Portfolio von der Carlyle Group an den französischen REIT Froncière des Murs.

„In den sieben wichtigsten Hotelstandorten Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – wurden knapp 378 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert. Damit lagen diese Standorte mit einem Anteil von 61 Prozent am Transaktionsvolumen, trotz einer Einbuße von 10 Prozentpunkten zum Vergleichszeitraum, wiederum deutlich vor den Nebenlagen (39 Prozent). Abseits der Top-Standorte wurden 239 Millionen Euro in Hotels investiert. In den wichtigsten Städten waren die veräußerten Hotels durchschnittlich 149 Zimmer groß, in den Nebenlagen mit einer durchschnittlichen Zimmerzahl von 96 dagegen deutlich kleiner,“ sagt Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Am aktivsten auf Seiten der Käufergruppen zeigten sich REITs. Diese erwarben Hotelobjekte für rund 240 Millionen Euro (39 Prozent) überwiegend im Rahmen von Portfoliotransaktionen. Mit gut 25 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen und 155 Millionen Euro folgten offene Immobilienfonds und Spezialfonds. Damit konnte sich diese Investorengruppe zum Vorjahr um acht Prozentpunkte steigern. Corporates und Eigennutzer rangierten an dritter Stelle und konnten 15 Prozent des Transaktionsvolumens (90 Millionen Euro) auf sich vereinen.

Auf Verkäuferseite hingegen standen Corporates und Eigennutzer, wie auch im Vorjahr, ganz vorne. Sie trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von 262 Millionen Euro (42 Prozent). Projektentwickler und Bauträger hielten ihren Anteil am Transaktionsvolumen mit 21 Prozent fast konstant und veräußerten Objekte für 127 Millionen Euro. Opportunity Fonds und Private Equity Fonds kamen auf gut 124 Millionen Euro bzw. 20 Prozent.

Ausblick: Hohe Nachfrage setzt Renditen unter Druck
„Aufgrund des positiven Jahresauftakts und der sich in der Pipeline befindlichen Abschlüsse gehen wir davon aus, dass bis zum Jahresende die Marke von drei Milliarden Euro erreicht oder sogar überschritten werden kann. Die Nachfrage nach guten Standorten und marktgängigen Hotels hat weiter zugenommen. Daher sind die Renditen erwartungsgemäß vor allem in München, Frankfurt und Berlin nochmals gesunken. Die anderen Städte könnten im Lauf des Jahres nachziehen. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für sehr gute Objekte liegt deutschlandweit bei 5,69 Prozent und damit 44 Basispunkte unter dem Niveau des Vorjahrs“, so Erben abschließend.

Project Wohnen-Fonds investieren in Berlin und Hamburg

In den deutschen Metropolregionen und insbesondere in der Bundeshauptstadt sind Immobilienentwicklungen aufgrund der weiter steigenden Wohnraumnachfrage attraktive Renditelieferanten. Dieses Potential nutzt der rein eigenkapitalbasierte Immobilienentwicklungsfonds Wohnen 14, der seit seiner Platzierung im Spätsommer 2014 bislang rund 30 Millionen Euro von Privatanlegern akquirieren konnte. In der Mertensstraße 13 im Berliner Bezirk Spandau sowie in der Bargteheider Straße 138 in Hamburg-Rahlstedt beteiligt sich der Einmalanlagefonds 14 am Neubau von insgesamt 83 Eigentumswohnungen mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 24,7 Millionen Euro. Der ebenfalls in diese Immobilienentwicklungen investierte Teilzahlungsfonds 15 steigert kurz nach Platzierungsstart seine Diversifikationsquote auf drei Objekte.

Mit der Mertensstraße 13 in Spandau erhöht Project das Immobilienportfolio des Wohnen 14 auf vier Objektinvestitionen allein in Berlin. Auf dem 7.477 m² großen Grundstück, das derzeit noch mit kleineren Gewerbe- und Garagengebäuden bebaut ist, wird der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit circa 65 Eigentumswohnungen und 35 Tiefgaragenplätzen realisiert. Die geplante Wohnfläche beträgt voraussichtlich 5.030 m², das Verkaufsvolumen bemisst sich auf rund 18,6 Millionen Euro. Das Grundstück befindet sich im Spandauer Stadtteil Hakenfelde, circa 900 Meter westlich vom Havel-Fluss entfernt und gehört zum Entwicklungsgebiet Wasserstadt Berlin-Oberhavel, das als Wohnneubaupotentialfläche Bestandteil der Stadtentwicklungsplanung 2025 ist.

Auf dem rund 1.183 m² großen Hamburger Grundstück plant Project den Neubau von insgesamt 18 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 1.265 m² in zwei Gebäudekörpern mit einer 18 Stellplätze umfassenden Tiefgarage. Das straßenseitig gelegene Wohngebäude verfügt über drei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss mit 13 Wohneinheiten. Der rückwärtige Gebäudekörper wird mit zwei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss geplant und beherbergt weitere fünf Wohneinheiten. Das Verkaufsvolumen beträgt rund 6,1 Millionen Euro. Aktuell ist das Grundstück mit einem noch abzureißenden zweigeschossigen Einfamilienhaus bebaut.

Mindeststreuungsquote von 10 Objekten überschritten
Die beiden aktuell in Platzierung befindlichen Project Publikumsfonds Wohnen 14 und 15 diversifizieren das Anlegerkapital gemäß Investitionskriterien in mindestens 10 Objekte je Beteiligungsangebot. Bei der Bargteheider Straße 138 in Hamburg-Rahlstedt handelt es sich um das dritte Investitionsobjekt des Wohnen 14 in der Hansestadt und die elfte Immobilienentwicklung des Einmalanlagefonds insgesamt. Dieser hat somit die Mindeststreuungsquote nach der Hälfte der Platzierungszeit überschritten. Für den im Januar aufgelegten Teilzahlungsfonds Wohnen 15 handelt sich um die dritte von mindestens 10 Investitionen.

Project-Fonds Wohnen 14 und 15 aktiv in Berlin
Die beiden Project-Publikumsfonds Wohnen 14 und Wohnen 15 hatten zuletzt Anfang März ein weiteres Investitionsobjekt in Berlin erworben und ein 2.478 m² großes Grundstück in der Marienfelder Allee 25-29 Ecke Kiepertstraße 6-8 im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg gekauft. Geplant ist hier die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit einem Verkaufsvolumen von rund 10,4 Millionen Euro . Die beiden Publikumsfonds Wohnen 14 und Wohnen 15 investieren in Wohnimmobilienentwicklungen in den deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München.

WCM will andere Immo-AGs übernehmen

Die WCM AG strebt im Zuge ihres Comebacks
als Immobilieninvestor auch Unternehmensübernahmen an. „Ich kann mir die
Übernahme anderer – eventuell auch börsennotierter – Immobiliengesellschaften
oder die Beteligung daran gut vorstellen“, sagte der neue Vorstand Stavros
Efremidis im Interview mit der „Welt“. Bereits Ende vergangenen
Jahres hatte das Unternehmen angekündigt, mittelfristig ein Gewerbeportfolio
von insgesamt 1 Mrd. Euro aufzubauen. Dazu wolle man in den kommenden Monaten
„eine größere Transaktion im dreistelligen Millionenbereich“
abschließen, so Efremidis gegenüber der Zeitung. 2014 hatte WCM vier erste
Objekte für insgesamt rd. 81 Mio. Euro erworben.

Düsseldorf: Competo und Pandion bauen
spekulativ im Quartier Central

Pandion und Competo Capital Partners
investieren rd. 30 Mio. Euro in ein Büroprojekt im Düsseldorfer „Le
Quartier Central“. Wie es in einer Mitteilung heißt, haben auf dem 2.000
m² großen Baufeld an der Toulouser Allee bereits die bauvorbereitenden
Maßnahmen für das Gebäude mit dem Namen „LeFlux“ begonnen. Das
sechsgeschossige Haus wird über 8.500 m² Mietfläche verfügen und ohne
Vorvermietung spekulativ errichtet. Die Entwürfe stammen von HPP
Hentrich-Petschnigg & Partner. Zum Projekt zählt auch eine Tiefgarage mit
125 Pkw-Stellplätzen. Die Fertigstellung ist für den Herbst 2016 geplant. Die
HSH Nordbank stellt als Finanzierungspartner das Fremdkapital. JLL wurde mit
der Vermietung der Büroflächen beauftragt. Generalunternehmer für das Projekt
ist Baresel.

Hotels: Umsatz hat sich im 1. Quartal mehr als
verdreifacht

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt steuert einem
neuen Rekordjahr entgegen. Schon im 1. Quartal stieg das Transaktionsvolumen
laut Colliers International und JLL auf rd. 600 Mio. Euro, was mehr als dreimal
so viel ist wie im 1. Quartal 2014. CBRE meldet sogar ein Plus auf über 640
Mio. Euro. Zu verdanken ist der deutliche Anstieg besonders Paketverkäufen und
der hohen Nachfrage im 2-Sterne-Segment. So zählte JLL gleich fünf
Portfoliodeals im Volumen von 345 Mio. Euro, nach nur einem Paketverkauf im
Vorjahr. Im 2-Sterne-Segment wurden Colliers zufolge 171 Mio. Euro investiert,
wodurch der Umsatzanteil von 7 % im Vorjahresquartal auf 28 % zulegte.
Gleichauf lagen mit ebenfalls 28 bzw. 27 % die 3- und 4-Sterne-Häuser, in
Luxushotels flossen 102 Mio. Euro (17 %). Für das Gesamtjahr rechnen JLL und
Colliers mit einem Ergebnis, das über der bisherigen Rekordmarke von 3 Mrd.
Euro im Vorjahr liegen wird