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16.10.2015 Erneut hohes Transaktionsvolumen auf dem Logistik-Investmentmarkt

Logistikimmobilien stehen bei Investoren, insbesondere auch bei ausländischen, weiterhin hoch im Kurs. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,7 Mrd. € wurde in den ersten drei Quartalen erneut ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auch die Tatsache, dass der außergewöhnliche Rekordumsatz des Vorjahreszeitraums um fast 11 % verfehlt wurde, ist nicht auf rückläufiges Interesse seitens der Anleger zurückzuführen, sondern auf ein zu geringes Angebot an hochwertigen Logistikobjekten“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies zeigt sich ebenfalls daran, dass der zehnjährige Durchschnittswert um stolze 53 % übertroffen wurde. Gefragt waren sowohl Einzelobjekte, als auch Portfolios. Mit knapp 1,66 Mrd. € entfielen ca. 62 % des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals. Bei den großvolumigen Transaktionen, z. B. die Verkäufe des H&M-Logistikzentrums in Hamburg sowie des Zentrallagers von Robert Bosch in Worms, waren insbesondere asiatische Anleger aktiv. Bei den Paketverkäufen war das Marktgeschehen bisher stärker durch mittelgroße Transaktionen im höheren zweistelligen Millionenbereich geprägt als im Vorjahr, in dem mehr sehr große Portfolios im Wert von mehreren hundert Millionen Euro gehandelt wurden.

Mit einem Umsatzvolumen von 918 Mio. € verzeichneten die deutschen Top-Standorte entgegen dem bundesweiten Trend ein leichtes Umsatzplus von insgesamt 11 %. Zwischen den einzelnen Städten gab es aber erheblich Unterschiede. Zugelegt haben München mit 103 Mio. € (+40 %) und Hamburg mit 349 Mio. € (+74 %), wozu vor allem der Verkauf des H&M Logistikzentrums beigetragen hat. Alle übrigen Standorte mussten unterschiedlich starke Einbußen hinnehmen. Den höchsten Umsatz nach Hamburg verzeichnete Berlin mit 136 Mio. € (-2 %), gefolgt von Frankfurt mit 126 Mio. € (-8 %) sowie Düsseldorf mit 111 Mio. € (-7 %). Deutlich geringer fiel das Transaktionsvolumen in Köln mit 58 Mio. € (-30 %) und Leipzig mit 35 Mio. € (-54 %) und aus.

Bezogen auf die Größenstruktur der Investments zeigte sich bislang ein ähnliches Bild wie im Vorjahreszeitraum. Gut ein Drittel (36 %) des Umsatzes entfällt auf Transaktionen ab 100 Mio. €, die sich damit klar an die Spitze setzen konnten. Das verbleibende Transaktionsvolumen verteilt sich sehr homogen auf die übrigen Klassen. Verkäufe unter 10 Mio. € tragen dabei mit 13 % fast genauso viel zum Ergebnis bei wie die Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. € (16 %). Dies unterstreicht eindrucksvoll die breite Nachfragebasis.

Breite Streuung unterschiedlicher Anleger, Spitzenrenditen weiter im Sinkflug
Auch die breite Streuung auf ganz unterschiedliche Käufergruppen zeigt, wie groß das grundsätzliche Interesse der Anleger an Logistikimmobilien ist. An die Spitze gesetzt haben sich Investment/Asset Manager, die knapp 19 % zum Ergebnis beitragen und oft für ausländische Investoren tätig sind. Rang zwei belegen Spezialfonds mit einem Anteil von 16 %, die sich damit vor Immobilien AGs/REITs mit knapp 13 % platzieren. Vier weitere Käufertypen erreichen darüber hinaus noch Umsatzanteile zwischen 7,5 % und 9,5 %. Diese sind Equity/Real Estate Funds, Projektentwickler, Corporates und private Anleger.

Wie bereits im letzten Jahr entfällt der mit Abstand größte Teil des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer. Insgesamt kommen sie auf einen Umsatzanteil von rund 58 %. Vor allem bei großvolumigen Verkäufen, sowohl von einzelnen Objekten als auch von Portfolios, sind sie ausgesprochen aktiv. Am meisten investiert haben nordamerikanische Anleger, die knapp 19 % zum Resultat beitragen. Der Abstand zu den zweitplatzierten europäischen Käufern, die für gut 18 % verantwortlich zeichnen, ist aber denkbar knapp. Bemerkenswert ist der mit 15 % sehr hohe Anteil asiatischer Investoren, der spürbar stärker ausfällt als in den meisten anderen Assetklassen. Mit 4,5 % konnten Käufer aus dem mittleren Osten noch erhebliche Teile zum Gesamtergebnis beitragen.

Die bereits im letzten Jahr zu beobachtende Yield-Compression hat sich noch einmal beschleunigt. Hier spiegelt sich der starke Wettbewerb um moderne und langfristig vermietete Top-Objekte wider. Hinzukommt, dass viele der ausländischen Anleger aus dem angelsächsischen Raum höhere Kaufpreise gewohnt sind und das mittlerweile in Deutschland erreichte Niveau noch immer als attraktiv empfinden. Im Durchschnitt der sechs großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) liegen die Netto-Spitzenrenditen aktuell bei 5,60 % und damit gut 70 Basispunkte niedriger als zum Jahresende 2014.

Perspektiven

„Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass auch im Schlussquartal ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten sein wird, das den Investmentumsatz weiter antreiben wird. Dass aber der Vorjahresrekord von über 4 Mrd. € erneut erreicht werden kann, ist eher unwahrscheinlich, wofür vor allem das begrenzte Angebot verantwortlich ist. Mit einem erwarteten Resultat von über 3,5 Mrd. € zeichnet sich aber ungeachtet dessen das zweitbeste jemals registrierte Umsatzvolumen ab“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.