Anlagen in Immobilien werden nach Einschätzung der Berliner Ratingagentur Scope auch im neuen Jahr von vielen Investoren bevorzugt, die bessere Renditen erzielen wollen als mit Staatsanleihen erreichbar sind. Scope erwartet wegen der starken Nachfrage insbesondere in den angesagten Zentren weiter steigende Preise und somit sinkende Renditen. Auf der Suche nach attraktiver Rendite sieht Scope viele Investoren erhöhte Anlagerisiken eingehen, wozu Investments in Nischen wie Spezialimmobilien oder auf Auslandsmärkten wie Südeuropa passen – und auch Engagements in Projektentwicklungen. Das Mittel der Wahl für Immobilieninvestments sind nach wie vor offene und geschlossene Fondsstrukturen“, stellen die Berliner fest. Offene Fonds profitierten von der Möglichkeit, Wertsteigerungen zu realisieren und selektiv zu reinvestieren. „Sie werden 2016 deutliche Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Investoren sehen“, sagt Scope voraus. Schon im zu Ende gehenden Jahr 2015 waren Produkte dieser Art der Renner bei Investoren. Allein für in Deutschland aufgelegte Spezialfonds wurden nach Zahlen des Fondsverbands BVI in den ersten drei Quartalen rund 3 Mrd. Euro neues Kapital akquiriert. Bei den offenen Publikumsfonds betrug das Nettomittelaufkommen im gleichen Zeitraum sogar 4,2 Mrd. Euro.
Offene Fonds sollen nächstes Jahr im Schnitt 2,5% Rendite bringen
Für die Fondsmanager bedeuten solche Zahlen eine Last, wenn sie das viele Geld nicht rasch investiert bekommen, entweder in Immobilien oder in den Abbau von Krediten. Der Grund: Liquidität rentiert sich im Niedrigzinsumfeld kaum. Scope rechnet bei offenen Publikumsfonds im kommenden Jahr mit durchschnittlichen Gesamtrenditen von 2,5%. Die Bandbreite werde von 1,5% bis 5% reichen. Das Anlegerinteresse an solchen Fonds werde ungebrochen sein.
Im Segment der offenen Fonds werden nach Beobachtung der Ratingagentur für institutionelle Investoren zunehmend individuelle Produkte kreiert. Sie seien häufig auf bestimmte Regionen oder Segmente wie den Euroraum oder aber Hotel-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien, aber auch kommunale Immobilien oder Ärztehäuser konzentriert. Generell seien Immobilieninvestments weiterhin hochattraktiv, weil der Renditespread etwa zu zehnjährigen Staatsanleihen trotz aller Renditekompression beträchtlich sei. Für Büroinvestments in Europas Metropolen bezifferte CBRE diesen Spread zuletzt auf 200 bis 400 Basispunkte. Ähnlich sieht es auch bei Büros in Nordamerika aus.
Hohe Immobilienpreise begünstigen erfolgreiche Auflösungen geschlossener Fonds
Ein Blick in die Sparte der geschlossenen Immobilienfonds. Hier profitierten zwar viele Bestandsfonds von gestiegenen Immobilienpreisen, die erfolgreiche Fondsauflösungen begünstigten. Doch es gebe auch Beispiele insbesondere für Ein-Objekt-Fonds, bei denen aufgrund hohen Leerstands oder schlechter Lagen negative Renditen realisiert würden. Solche Ergebnisse könnten das ohnehin schon lädierte Vertrauen vieler Anleger in die Produktgattung weiter schwächen.
Die Neuauflage geschlossener Publikumsfonds (nunmehr regulierte Publikums-AIF) werde 2016 aufgrund der hohen Preise noch mal schwieriger, sagt Scope. Die Renditeerwartungen vieler Investoren lägen noch immer bei über 5%. Das führe dazu, dass Emittenten vermehrt in Spezialimmobilien wie Pflegeheime, an B-Standorten und auf Auslandsmärkten wie den USA oder Südeuropa investierten. Die Renditeerwartung im Segment geschlossener Fonds geben die Berliner derzeit mit 5,5% bis 7% p.a. für Sozialimmobilien an. Für risikogemischte (also viele verschiedene Mieter und/oder mindestens drei Objekte) Büro-Fonds nennt Scope 3,5% bis 4,5% p.a. und für Wohnimmobilienfonds in Deutschland zwischen 3% und 4%. Neue Fonds täten sich auch 2016 schwer. Voraussetzung für Erfolge sei eine hohe anerkannte Kompetenz des Asset-Managers.
Grundsätzlich hält Scope Investments in teure Trophy-Immobilien an besten Standorten unverändert für eine gute Anlage. Solche Objekte wiesen auch in schwierigen Marktphasen eine hohe Fungibilität auf. Zudem seien sie erfahrungsgemäß auch in schwächeren Zeiten gut zu vermieten.
