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Die TLG IMMOBILIEN AG hat ein Hotel- und Bürogebäude in prominenter Dresdener Innenstadtlage erworben. Verkäufer ist die JP Commercial XIII S. à. r. l., die Investitionssumme beläuft sich auf rd. EUR 28,2 Mio. Der bisherige Asset Manager Prelios Immobilien Management GmbH, der das Büro- und Hotelgebäude entwickelt hatte, führte die Transaktion im Auftrag der Eigentümerin durch.

Die Immobilie befindet sich am Wiener Platz 8/9, 01069 Dresden, direkt gegenüber dem Dresdener Hauptbahnhof und ist unmittelbar benachbart zur Prager Straße, einer der wichtigsten Geschäftsstraßen und Fußgängerzonen der Stadt. Durch den Hauptbahnhof und die zahlreichen Bus- und Tramhaltestellen in dessen Umfeld ist der Standort hervorragend an das öffentliche Nahverkehrsnetz angebunden.

Das Gebäude wurde im Jahr 2008 fertiggestellt und bietet einen hochwertigen Ausbaustandard. Es verfügt insgesamt über rd. 12.300 m² vermietbare Fläche. Aktuell ist der Gebäudekomplex zu 95 % vermietet. Größter Mieter ist die InterCityHotel GmbH, ein Unternehmen der Steigenberger Hotel Group, welches hier ein Hotel mit insgesamt 162 Zimmern betreibt. Die Vertragsmiete des Objektes beläuft sich auf rd. EUR 1,66 Mio. p. a., wobei die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) bei etwa neun Jahren liegt.

„Dieser Ankauf passt sehr gut in unser Portfolio. Es handelt sich um ein hochwertiges Objekt in exzellenter Lage, das auf Jahre hinaus einen attraktiven Cashflow generiert“, sagt Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG. „Dresden bietet als eines der wichtigsten ostdeutschen Wachstums- und Tourismuszentren sowohl für Bürovermieter als auch für Hotelbetreiber interessante Perspektiven. Zudem gehen wir davon aus, dass der Mikrostandort durch die unmittelbar benachbarte Projektentwicklung „Prager Carrée“ mit einem Mix aus Wohn- und Einzelhandelsnutzung künftig eine zusätzliche Aufwertung erfahren wird“, so Karoff weiter.

An den Verkäufen auf dem deutschen Immobilienmarkt, die das Volumen von 100 Millionen Euro übersteigen, haben ausländische Käufer einen überproportional hohen Anteil. Die Investoren, die nach geeigneten Objekten für das ihnen zur Verfügung stehende Kapital suchen, sehen Deutschland als „sicheren Hafen“ an. Die Gründe für diese Entwicklung erläutert Andreas Wende, COO und Head of Investment Germany beim Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills.

Für ausländische Investoren ist Deutschland ein besonders attraktiver Markt. Die Volkswirtschaft ist robust und verzeichnet seit der Krise 2009 das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Das macht Deutschland zu einem „sicheren Hafen“ für Investments. Es ist daher eine logische Entwicklung, dass die weltweit größten Immobilieninvestoren für die enorme Kapitalmenge, die ihnen zur Verfügung steht, deutsche Immobilien ins Visier nehmen. Sie stammen fast ausnahmslos aus dem Ausland. Vor allem Private-Equity Fonds und Pensionsfonds spielen hier eine wichtige Rolle.

Am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt betrug der Anteil ausländischer Investoren in 2015 53 Prozent – aber umso deutlicher war ihr Übergewicht im großvolumigen Segment ab 100 Mio. Euro. 2014 lag der Anteil bei 69 Prozent, in 2015 bei 68 Prozent. Anhand der absoluten Zahlen wird die wahre Dynamik sichtbar. So stieg die Summe der ausländischen Investments bei dieser Größenordnung von 10,56 Mrd. auf 15,62 Mrd. Euro – eine Steigerung um 47 Prozent innerhalb nur eines Jahres. Zum Vergleich: 2010 betrug das Gesamtvolumen der von Ausländern getätigten Abschlüsse über mehr als 100 Mio. Euro noch 3,71 Mrd. Euro.
Im Detail:

– Der Anteil ausländischer Käufer am Transaktionsvolumen von Shopping-Centern von mindestens 100 Mio. Euro betrug in 2014 84 Prozent, in 2015 immer noch 68 Prozent. Das Angebot ist limitiert, da in den vergangenen Jahren nahezu alle Großobjekte gehandelt wurden.

– Am Transaktionsvolumen von Büroeinzelverkäufen in derselben Größenordnung waren ausländische Investoren 2015 mit 62 Prozent beteiligt. 2014 waren es 55 Prozent.

– Ihr Anteil am Transaktionsvolumen von Gewerbeportfolios betrug 2014 70 Prozent, 2015 68 Prozent. Dabei lag der Anteil von Portfolios am Gesamttransaktionsvolumen im zweiten Jahr in Folge bei deutlich über 30 Prozent – dies war zuletzt in den Jahren 2007/08 der Fall. Auch in absoluten Zahlen floss 2015 so viel Geld in deutsche Gewerbeportfolios wie seit 2007 nicht mehr: 19,83 Mrd. Euro

Viele internationale Investoren haben sehr große Summen anzulegen. Sie streben deshalb möglichst großvolumige Investitionen an, um den Aufwand und die Transaktionskosten gering zu halten. In der Größenordnung dreistelliger Millionenbeträge aber ist der Markt in Deutschland eng. In Form von Einzelobjekten sind es die großen Shoppingcenter, die den Erwartungen der großen ausländischen Investoren entsprechen, sowie einige Bürohochhäuser, von denen es in Deutschland jedoch viel weniger gibt als in anderen Ländern. Selbst der deutsche Primus Frankfurt verfügt nur über etwa 50 Gebäude mit mindestens 100 Metern Höhe, in Städten wie New York (ca. 600), Tokyo (ca. 350) und auch London (ca. 70) sind es sehr viel mehr. Wenn eines dieser Objekte an den Markt kommt oder Verkäufe von großen Gewerbeportfolios bei denen eine Vielzahl kleiner Objekte gebündelt wurde, beobachteten wir in den vergangenen Jahren, dass Investoren aus Übersee zu den ersten Interessenten gehören.

Bereits sechs Jahre in Folge kennt das Umsatzvolumen von Wohn- und Geschäftshäusern* in Deutschland nur eine Richtung. Mit bundesweit rd. 23,8 Mrd. € wurde im Jahr 2015 nicht nur das Vorjahresergebnis um 22,1 % übertroffen, sondern auch der bisherige Rekordumsatz von 23,3 Mrd. € aus dem Jahr 2007. „Die Zeit der Schnäppchen ist endgültig vorbei“, heißt es im aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2016“ von Engel & Völkers Commercial.

Unbeeindruckt von der Mietpreisbremse

Thema des Jahres 2015 war auf den Wohnungsmärkten das Inkrafttreten der Mietpreisbremse. Wie die kontroversen Diskussionen zeigen, sind die tatsächlichen Auswirkungen der Mietpreisbremse noch nicht absehbar. Insgesamt ist der Trend steigender Mieten weiter ungebrochen, da der Zuzug den hohen Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten anhalten lässt. Die immens ansteigenden Flüchtlingszahlen potenzieren diese Entwicklung insbesondere in den einfachen und mittleren Lagen um ein Vielfaches.

Unbeeindruckt von den regulatorischen Markteingriffen entwickelten sich die Kaufpreise und die Nachfrage nach Anlageimmobilien, die aktuell einen neuen Höhepunkt erreicht hat. Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Kaufpreise in sogenannten A-Lagen, also den sehr guten und guten Wohnlagen, weichen viele Investoren besonders in den Metropolen auf Nebenlagen und mittlerweile auch auf kleinere Städte aus. Dabei sind nicht nur die sogenannten B-Standorte, sondern auch kleinere C- und D-Standorte interessant geworden. „Der Investitionsfokus war bisher überwiegend auf die Metropolen gerichtet, streift jedoch immer häufiger Städte wie Leipzig, Bremen, Essen oder Nürnberg“, hebt Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH, hervor. Dort sind steigende Verkaufszahlen zu beobachten, wohingegen die Transaktionen in den A-Städten auf sehr hohem Niveau stagnieren.

Metropolen verlieren an Dynamik

„Die Clusterung nach Städtekategorien zeigt auch, dass es in den B-, C- und D-Städten zu signifikanten Zuwächsen bei den Verkaufszahlen und zu einem überdurchschnittlichen Anstieg der Transaktionsvolumina kam“, fasst Rieckhoff zusammen. In den D-Städten stieg der kumulierte Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 33 % auf 748,6 Mio. EUR und macht nun 5,6 % des in den 56 Engel & Völkers Standorten erfassten Gesamtumsatzes aus. Aufgrund des zunehmenden Angebotsmangels ist demgegenüber der Anteil der A-Städte von 64 % auf 59 % gesunken.

Preisstabilität war gestern

War noch zu Anfang des Jahres 2015 von einer Stabilisierung der Preise gesprochen worden, zeigen die aktuellen Zahlen ein anderes Bild. Wieder deutlich gestiegen sind dabei die Kaufpreise in den Top-7-Märkten. Trotz des hohen Vorjahresniveaus konnte bei den Quadratmeterpreisen in den guten Lagen ein durchschnittliches Wachstum von 7 % registriert werden, womit der Wert jetzt bei 2.973 EUR/m² liegt. Noch dynamischer entwickelten sich nur die D-Städte mit einem Anstieg um 8 %, wobei hier das Ausgangsniveau deutlich geringer war. Mit 1.529 EUR/m² bezahlen die Anleger hier nahezu nur die Hälfte. Auffällig ist, dass sich die Preise zwischen den B-, C- und D-Standorten zunehmend angleichen“, hat der Marktresearcher beobachtet. Mit durchschnittlich 1.594 EUR ist der Quadratmeterpreis in den B-Standorten gerade einmal 65 EUR teurer.

Kleine Städte – Große Rendite

Der Blick auf die Faktoren verstärkt die Betrachtung. Im Zeitraum von 2010 bis 2015 sind die Faktoren in den A-Standorten mit dem aktuell 21,9-fachen der Jahresnettomiete um drei Faktoren höher als noch 2010. Deutlich günstiger ist es hingegen in den anderen Städteklassen. So beträgt der Spread zwischen A- und B-Städten im Durchschnitt ganze 6,6 Faktoren. Wie bei den Kaufpreisen lässt sich auch hier außerhalb der sieben Top-Märkte eine zunehmende Angleichung beobachten. In den D-Standorten stiegen die Vervielfältiger seit 2010 im Mittel um 2,6 und lagen im 2. Halbjahr 2015 beim 14,6-fachen der Jahresmieteinnahmen.
Insgesamt verdeutlicht dieser Spread, dass es immer schwieriger wird in den guten Lagen der A-Standorte noch eine auskömmliche Verzinsung zu erwirtschaften. Dort sind überwiegend sicherheitsorientierte Investoren mit der Zielsetzung „Werterhalt“ zu finden. „Wer höhere Renditen erwirtschaften muss, sollte auf die mittleren und immer mehr auf die einfachen Lagen ausweichen, oder in andere und kleinere Standorte“, empfiehlt Rieckhoff.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

Welche Rolle Immobilieninvestments 2016 spielen und wie Projektentwickler ihre Vorhaben finanzieren, will die Soravia Group in einer aktuellen Studie ergründen. Ihr Kapitaldienstleister Soravia Capital hat hierfür eine Entscheider-Umfrage gestartet. Das Ziel: kurz- und mittelfristige Investmenttrends und aktuelle Entwicklungen der Projektfinanzierung auf dem Immobilienmarkt identifizieren. Bis Mitte Februar plant Soravia Capital gemeinsam mit ihrem Medienpartner REFIRE – Real Estate Finance Intelligence Report Europe, Entscheider bei führenden institutionellen und semi-institutionellen Investoren und Family Offices zu befragen. Die Ergebnisse der Umfrage sollen bis Mitte Februar vorliegen und veröffentlicht werden.

„Aktuell ist sehr viel Geld im Markt. Gleichzeitig machen die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und die hohe Volatilität an den Aktien- und Rohstoffmärkten Immobilien nach wie vor zu einer sicheren und gefragten Assetklasse. Mit der Umfrage möchten wir Investoren Impulse für 2016 liefern und einen Ausblick geben, wie sich der Markt voraussichtlich weiter entwickeln wird“, erklärt Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH, dem in Deutschland ansässigen Kapitaldienstleister der Soravia Group.

Die aktuelle Umfrage legt nicht nur einen Schwerpunkt auf die dezidierte Einschätzung der Experten mit Blick auf die Entwicklung der Märkte in Deutschland und Österreich. Die Entscheider werden gleichzeitig dazu befragt, welches über diese beiden Länder hinaus international die gefragtesten Investmentstandorte sein werden. Außerdem möchte Soravia Capital von den Experten wissen, in welcher Weise die verschiedenen Käufergruppen – von Family Offices über Pensionskassen und Staatsfonds bis hin zu Wohnungsgesellschaften und Immobilien-AGs – in den kommenden Monaten am Immobilienmarkt aktiv sein werden. Schließlich fragt die Studie auch ab, welche Finanzierungsformen, Marktsegmente und Anlageziele 2016 besonders im Fokus der Marktteilnehmer stehen werden.

Die HGHI Holding GmbH wird das Center im Berliner Stadtteil Reinickendorf in Kooperation mit der MREI GmbH zu einer modernen Einzelhandelsimmobilie umbauen. Mit der Modernisierung und Erweiterung soll der 1972 eröffnete und mittlerweile in die Jahre gekommene Komplex für eine zeitgemäße und erfolgreiche Einzelhandelsnutzung aufgewertet werden. Seit Schließung des Hertie-Hauses 2009, hat der Standort einen der wichtigsten Anziehungspunkte und somit an Attraktivität verloren. Hauptziel ist die Reaktivierung und Attraktivitätssteigerung der ca. 250 m langen Fußgängerzone sowie die Belebung des Stadtteils Tegel.

Der Gebäudekomplex des Tegel Centers soll im Wesentlichen erhalten bleiben. Entlang der Gorkistraße werden die Einzelhandelsflächen z.T. als zweigeschossige Verkaufsflächen umgebaut. In diesem Zuge sollen die Fassaden der Gebäude zur Fußgängerzone neu gestaltet werden. Durch den partiellen Abriss des Parkhauses, das sich derzeit in schlechtem und nicht-funktionsfähigem Zustand befindet, ist die Errichtung eines neuen Gebäudeteils sowie Erweiterungen der Bauteile südlich der Gorkistraße geplant. Das vorhandene Brückenbauwerk wird überarbeitet und als attraktiver Verbindungsbau über der Gorkistraße den nördlichen mit dem südlichen Centerteil verbinden. In Planung ist zudem die Aufstockung des ehemaligen Hertie-Hauses um ein Geschoss sowie die Neugestaltung der Fassade.

Bei der Vermietung der Flächen wird besonderes Augenmerk darauf gelegt einen Branchenmix zu finden, der das vorhandene Angebot im Center und in der Stadt sinnvoll ergänzt um das Tegel Center als Handelszentrum zu stärken.

Insgesamt sieht der Bauplan einen Anstieg der Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm auf 42.000 qm vor. Im Zuge dessen soll die Anzahl der Stellplätze von ca. 700 auf 350 reduziert werden. Rund EUR 200 Mio. werden in den Umbau und die Modernisierung des Tegel-Centers sowie des ehemaligen Hertie-Hauses investiert. Baubeginn ist voraussichtlich Mitte 2016.

Bezirksbürgermeister Hr. Balzer hat das Gesamtkonzept sehr positiv aufgenommen: „Dem Tegel Center wird aufgrund seines langen Bestehens und seiner langjährigen Verankerung im Kiez eine hohe Bedeutung für die Einzelhandelsstruktur im Ortsteil Tegel beigemessen. Insbesondere die Reaktivierung des Hertie-Kaufhauses wird sehr begrüßt.“

Projektentwickler und Investor des Tegel Centers ist die HGHI Holding GmbH, die dieses Projekt in Kooperation mit der MREI GmbH realisiert.

Die HGHI Holding GmbH steht für die professionelle Betreuung gewerblicher Großimmobilien, effizientes Management auf höchstem Niveau sowie die Planung, Gestaltung und Realisierung großartiger Visionen. Neben den Bereichen Office, Logistic und Traffic blickt das Unternehmen insbesondere auf dem Geschäftszweig der Shoppingcenter auf einen internationalen Erfahrungsschatz zurück, der bereits mehr als 500.000 qm erfolgreich vermarkteter Handels- und Büroflächen beinhaltet. Zu den größten Projekten der HGHI Holding GmbH gehören u. A. die „LP12 Mall of Berlin“ sowie das „Schultheiss Quartier“.

Die Maruhn Real Estate Investment GmbH entwickelt Immobilienprojekte gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Art mit Fokus auf Einzelhandel ergänzt durch Büro- oder Wohnflächen. Dabei kommen sowohl Neubauprojekte als auch Revitalisierungen von in die Jahre gekommenen oder unter Denkmalschutz stehenden Immobilien in Betracht. Die MREI deckt dabei die gesamte Bandbreite der Entwicklungsphasen angefangen von der Akquisition, über die Vermarktung, das Bauen bis zur Verwaltung der Immobilien ab.