PORT Real Estate Immobilien

Die Experten bewerten die Aussichten nicht mehr ganz so pessimistisch wie in den Vormonaten. Die Auswertung der 99. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index zeigt, dass trotz aktueller Unsicherheiten aufgrund der weiterhin anhaltenden Flüchtlingswelle die Akteure der Immobilienwirtschaft die damit verbundenen Risiken weitestgehend ausblenden. Die leichte, aber dennoch kontinuierliche Verschlechterung des Immobilienklimas seit Dezember 2015 wurde im März gestoppt. Die Verbesserung von 0,1 Prozent ist zwar marginal, zeigt aber, dass die Risiken des Marktes neutraler beurteilt werden. Mit aktuell 138,3 Zählerpunkten hat sich das Immobilienklima stabilisiert und lässt auf eine wieder positivere Entwicklung in der nahen Zukunft hoffen. Die Zunahme resultiert dabei aus der Verbesserung des Ertragsklimas (0,8 %). Das Investmentklima fällt hingegen um 0,6 Prozent auf derzeit 145,4 Zählerpunkte.

Büro, Handel und Logistik im Plus

Während im Vormonat nur beim Wohnklima Zuwächse verzeichnet werden konnten, sind in der aktuellen Umfrage mit Büro, Handel und Logistik gleich drei Segmente im Plus. Mit einer Steigerung von 2,5 Prozent konnte beim Handelklima zwar die positivste Entwicklung festgestellt werden. Mit aktuell 124,4 Zählerpunkten rangiert es dennoch im Vergleich der Segmente weiterhin auf dem letzten Platz. Das Büroklima verbessert sich um 0,8 Prozent auf 137,6 Zählerpunkte und das Logistikklima um ebenfalls 0,8 Prozent auf 141,2 Zählerpunkte. Die höchsten Verluste wurden beim Hotelklima registriert. Mit einem Rückgang von 3,8 Prozent steht es derzeit bei 135,4 Zählerpunkten. Dieser zweite Verlust in Folge hat zur Konsequenz, dass sich das Hotelklima nun hinter dem Logistikklima auf dem vorletzten Platz einordnen muss. Erstmals im laufenden Jahr rutscht auch das Wohnklima ins Minus. Durch den Rückgang von 2,5 Prozent verzeichnet es im März dennoch weiterhin hohe 162,8 Zählerpunkte.

Weiterhin Verluste bei der Immobilienkonjunktur

Die Immobilienkonjunktur zeigt im März 2016 das dritte Negativwachstum in Folge. Die Verluste sind mit 1,1 Prozent auf aktuell 267,6 Zählerpunkte jedoch nicht mehr so deutlich wie im Vormonat (-2,5 %). Es bleibt abzuwarten, ob sich die Immobilienkonjunktur adäquat zum Immobilienklima im kommenden Monat stabilisiert oder sich der Abwärtstrend weiter fortsetzen und in einer Trendwende münden wird. Eine negative Entwicklungsperiode, die länger als drei Monate angehalten hat, wurde zuletzt im Zeitraum Juli bis November 2014 festgestellt

Die europäischen Hotelmärkte befinden sich weiter auf Wachstumskurs und profitieren dabei von der konjunkturellen Erholung in Europa und der regen Reisetätigkeit vor allem von internationalen Touristen. Wie die Studie „Staying power: European cities hotel forecast for 2016 and 2017“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC weiter ergab, werden die Hotels in nahezu allen 19 untersuchten europäischen Städten auch 2016 und 2017 ihre Auslastung erhöhen und ihre Zimmererlöse steigern, wenngleich das Wachstum etwas unter den hohen Steigerungsraten von 2015 liegen dürfte.

„2015 war ein sehr erfolgreiches Jahr für die Hotelindustrie in Europa und Deutschland. Städtereisen in Europa bleiben sehr attraktiv, wobei die Nachfrage nach Hotelzimmern deutlich stärker wächst als das Angebot. Der europäische Tourismus profitiert unter anderem vom schwachen Euro.“, Dirk Hennig, Partner bei PwC.

Die Besucherzahl in Europa stieg 2015 verglichen zum Vorjahr um 29 Millionen auf 609 Millionen. Die durchschnittliche Auslastung der Hotels erhöhte sich binnen Jahresfrist um mehr als zwei Prozent. Der durchschnittliche Zimmerpreis (Average Daily Rate/ADR) kletterte um acht Prozent, während die durchschnittlichen Erlöse je verfügbarem Zimmer (Revenue per available room/RevPAR) um mehr als zehn Prozent zulegten. Damit näherte sich der Markt 2015 weiter seinen Höchstständen von vor der Finanzkrise an. Die durchschnittlich erzielbaren Zimmererlöse (RevPAR) lagen europaweit real lediglich fünf Prozent unter den Vorkrisenwerten von 2007.

Die hohe Nachfrage nach Hotelzimmern und das deutlich geringere Angebotswachstum rief verstärkt Hotelentwickler auf den Plan. Vor allem in Deutschland wurden im vergangenen Jahr 120 neue Hotels eröffnet, weitere 193 Häuser sollen 2016 dazu kommen, womit sich die Zahl der verfügbaren Zimmer um 23.300 erhöht. Der Trend in Deutschland geht dabei hin zu größeren Hotelketten, während kleinere unabhängige Anbieter eher vom Markt verschwinden.

Berlin mit überdurchschnittlicher Auslastung

Auch die untersuchten deutschen Städte Berlin und Frankfurt verzeichneten 2015 wachsende Besucher- und Übernachtungszahlen. Der Hotelmarkt in Berlin erreichte aufgrund einer starken Touristennachfrage mit 76,4 Prozent einen neuen Rekordstand bei der Auslastung (2014: 74,1 Prozent). Die durchschnittlichen Zimmerumsätze legten deutlich um 8,2 Prozent auf 71 Euro zu, während sich die durchschnittlichen Zimmerpreise ungeachtet der seit 2014 erhobenen Bettensteuer für private Übernachtungen um 4,9 Prozent auf 93 Euro erhöhten. Dieses Wachstum dürfte sich 2016 und 2017 etwas abgeschwächter fortsetzen. Laut der Prognose von PwC wird für Berlin ein RevPAR-Wachstum von 3,1 Prozent für 2016 und 2,6 Prozent für 2017 erwartet.

„Berlin ist ein rasch wachsender Touristenmagnet sowie ein Anziehungspunkt für neue Hotels und Übernachtungs-Konzepte und bleibt auch als Standort für Kongresse und Messen beliebt. Gut ein Viertel der Übernachtungsgäste sind Kongressbesucher“, sagt Thomas Kieper, PwC-Standortpartner Berlin.
In Berlin befinden sich derzeit 2145 neue Hotelzimmer im Bau, weitere 1258 Zimmer sind in der finalen Planung, wobei es sich dabei vorwiegend um Häuser der günstigen bis mittleren Preisklasse mit hohen Zimmerkapazitäten handelt.

Zimmerpreise in Frankfurt markieren neuen Höchststand

Der Frankfurter Hotelmarkt profitierte 2015 von einer regen Messesaison und gut besuchten Veranstaltungen wie der Internationalen Automobil Ausstellung (IAA), wobei die Hotel-Auslastung knapp 70 Prozent erreichte. Die durchschnittlichen Zimmererlöse (RevPAR) wuchsen um 8,6 Prozent auf 88 Euro. Der Frankfurter Hotelmarkt, der vorwiegend an Werktagen von internationalen Geschäftsreisenden und Messegästen genutzt wird, dürfte 2016 und 2017 auf hohem Niveau moderat wachsen, lautet die PwC-Prognose. Der durchschnittliche Zimmerpreis verteuerte sich 2015 um 6,2 Prozent auf 126 Euro und erreichte damit den höchsten Stand seit 2001. In Planung oder im Bau befinden sich gut 2800 Hotelzimmer.

Rom erwartet Besucherrekord zum Heiligen Jahr

Im europäischen Vergleich wird 2016 laut der PwC-Prognose vor allem Rom ein außergewöhnliches Wachstum vorweisen. Dort wird der RevPAR um 19,2 Prozent zulegen, gefolgt von Dublin mit 9,1 Prozent und Prag mit 6,6 Prozent. In Rom werden 2016 anlässlich der Feierlichkeiten zum Heiligen Jahr mehr als 25 Millionen Besucher und Pilger erwartet, was zu einer überdurchschnittlichen Auslastung und einem erheblichen Anstieg der Zimmerpreise führen wird.

Am teuersten wohnten Hotelgäste 2015 in Genf mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 252,50 Euro, gefolgt von Paris mit 252,10 Euro und Zürich mit 218 Euro. 2016 und 2017 werden die Zimmerpreise am stärksten in Dublin steigen, hier ist laut PwC-Prognose ein Plus von 8,8 Prozent bzw. 8,1 Prozent zu erwarten.
Die irische Hauptstadt wird der Studie zufolge für 2017 mit einem RevPAR von 8,2 Prozent das höchste Wachstum aufweisen, gefolgt von Lissabon (6,9 Prozent) und Porto (5,8 Prozent), wobei Porto von neuen internationalen Fluganbindungen profitieren wird. Die irische Hauptstadt, war bereits 2014 und 2015 Spitzenreiter beim RevPAR-Wachstum.

Mit mehr als 96.000 Studenten ist Hamburg nach Berlin und München die drittgrößte Studentenstadt Deutschlands. Auch für ausländische Studenten ist Hamburg eine Top-Adresse: Gut 11,1 Prozent der immatrikulierten Studenten, nämlich 10.700 Frauen und Männer, hat es aus dem Ausland an die Alster gezogen. Für sie ist die Suche nach einem Zimmer oder Wohnung bei der ohnehin schon angespannten Immobiliensituation in Hamburg besonders schwierig: Viele Vermieter schrecken davor zurück, Wohnungen temporär an Studenten zu vermieten – zu groß sind die Unsicherheiten, falls ein Mieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit auszieht. Für ausländische Studenten ist es außerdem nicht leicht, einen Bürgen am Ort ihres Auslandsaufenthalts zu finden. Uniplaces bringt nun für Hamburg die Lösung, denn die am schnellsten wachsende internationale Plattform zur Buchung von Studentenunterkünften weitet sein Angebot nach Berlin und München nun auch auf die Hansestadt aus.

Nachfrage in Hamburg besonders hoch, Deutschland einer der wichtigsten Märkte

„Seit unserem Deutschland-Start im letzten Sommer haben uns besonders viele Anfragen von internationalen Studenten erreicht, die in Hamburg auf der Suche nach einer Unterkunft waren,“ so Kerstin Meergans, Country Marketing Manager Deutschland bei Uniplaces. „Aufgrund der großen Nachfrage und der Tatsache, dass Hamburg nicht nur eine beliebte, sondern auch sehr attraktive Stadt für Studenten aus dem Ausland ist, haben wir unser Angebot in Deutschland nun gezielt um Hamburg erweitert.“ Kein Wunder, denn innerhalb weniger Monate nach dem Start hierzulande hat sich Deutschland zu einem der gefragtesten Ziele für Uniplaces-Nutzer entwickelt – nach Portugal, Spanien, Italien und noch vor Großbritannien und Frankreich. Uniplaces betrachtet Deutschland auch weiterhin als einen der wichtigsten Märkte und plant aktuell weitere deutsche Städte in das Angebot aufzunehmen.

Uniplaces: Einfache Lösung für internationale Studenten

Derzeit sind Studenten aus über 165 Ländern bei Uniplaces registriert und können aus mehr als 40.000 Zimmern in 40 Städten wählen. Insgesamt wurden seit dem Start des Online-Marktplatzes mit Sitz in Lissabon und London 2013 mehr als 500.000 Nächte über Uniplaces gebucht und über 25 Millionen US-Dollar für die Vermieter erwirtschaftet. Die Plattform steht für den unkomplizierten Auslandsaufenthalt für Studenten: Sie bietet die Möglichkeit, mit nur wenigen Klicks eine Unterkunft zu buchen – einfach und sicher. Die Qualität der Angebote wird vor der Listung von Uniplaces eingehend geprüft und die komplette Zahlungsabwicklung läuft ebenfalls über das Portal. Die sowohl für Vermieter als auch Mieter kostenfreie Uniplaces Garantie greift, wenn ein Student vor Vertragsende die Wohnung verlassen muss. In diesem Fall vermittelt der Online-Marktplatz schnellstmöglich eine neue Buchung oder übernimmt bis Vertragsende alle Zahlungen, die anfallen, falls die Wohnung nicht weitervermietet werden kann. Damit deckt Uniplaces sämtliche Kosten der Vermieter für den Vertragszeitraum und agiert als lokaler Bürge für internationale Studenten – ein großer Vorteil gerade für die Studierenden aus dem Ausland.

Die ISARIA Wohnbau AG, einer der führenden Projektentwickler für Wohnungsbau in München, hat heute erste Zahlen aus dem IFRS-Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2015 veröffentlicht.

Operative Prognosen bestätigt

2015 wurden 186 Wohneinheiten, im Wesentlichen aus dem Großprojekt nido in Karlsfeld an der Stadtgrenze zu München, fertiggestellt und an Einzelkäufer übergeben. Hierdurch konnten in 2015 Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt 92,2 Mio. Euro (2014: 160,2 Mio. Euro) erzielt und damit die Prognose von rund 100 Mio. Euro Umsatz fast vollständig erreicht werden. In dem prognostizierten Wert für 2015 waren 7 Mio. Euro aus dem Verkauf einer Projektentwicklung enthalten. Diese und eine weitere Projektentwicklung wurden aufgrund mittlerweile vorliegender besserer Alternativkonzepte nicht verkauft, sondern zur Wahrung zukünftiger Ertragschancen in die Finanzimmobilien umgegliedert.

Sowohl die Rohertragsmarge von 36% (2014: 27%) als auch die EBIT-Marge von 30% (2014: 13%) stiegen gegenüber dem Vorjahr deutlich an. Aufgrund des weiter abgesenkten Zinsniveaus konnten die Finanzierungsaufwendungen mit 15,9 Mio. Euro (Vorjahr 15,6 Mio. Euro) trotz gegenüber dem Vorjahreszeitraum im Jahresdurchschnitt um knapp 22% höheren zinstragenden Verbindlichkeiten nahezu konstant gehalten werden. ‚Die höheren zinstragenden Verbindlichkeiten resultieren direkt aus dem entsprechend höheren zu finanzierenden Projektvolumen. Der im Verhältnis hierzu deutlich unterproportionale Anstieg der Finanzierungsaufwendungen spiegelt unsere deutlich verbesserte Finanzierungsstruktur wieder‘, erklärt Michael Haupt, Sprecher des Vorstands der ISARIA Wohnbau AG. Der durchschnittliche Zinssatz aller zinstragenden Verbindlichkeiten konnte in 2015 weiter auf nun 7,9% (Vj: 9,5%) gesenkt werden.

Insgesamt erzielte die Gesellschaft mit einem Konzernergebnis nach Steuern über 8,1 Mio. Euro (Vorjahr 9,2 Mio. Euro) erneut ein Ergebnis im hohen einstelligen Millionen-Bereich und erfüllt damit die zu Jahresbeginn 2015 abgegebene Prognose.

Eigenkapital weiter verbessert

Das gute Ergebnis hat wesentlich zur weiteren Stärkung des bilanziellen Eigenkapitals (nunmehr 31,0 Mio. Euro gegenüber 23,3 Mio. Euro im Vorjahr) beigetragen. ‚Die Eigenkapitalquote liegt mit 11,1% jetzt erstmals oberhalb von 10%‘, stellt Michael Haupt fest und ergänzt: ‚Der Marktwert unserer Projekte ist zudem etwa 90 Mio. Euro höher als die bilanzierten Anschaffungs- und Herstellungskosten.‘

In München über 1.500 Einheiten in der Entwicklung

Bei den Projektentwicklungen konnten in 2015 erheblich Fortschritte erzielt werden. Durch Stadtratsbeschlüsse, Wettbewerbsergebnisse und Bauvorbescheide konnte das Baurecht für über 1.500 in den nächsten fünf Jahren zu errichtende Einheiten gesichert werden. ‚Allein mit den zwei Großprojekten Diamalt-Quatier (München-Allach) und dem Umbau des ehemaligen Siemens-Hochhauses in München-Obersendling werden fast tausend Wohnungen geschaffen‘, so Vorstand Jan von Lewinski.

Hamburg mit neuer Niederlassungsleitung

Nach dem Erwerb der ersten zwei Hamburger Projekte in 2014 wurde mit Ulrike Wessel seit Herbst 2015 auch die Niederlassungsleitung besetzt. Frau Wessel arbeitete zuvor zehn Jahre für NCC Deutschland, zuletzt als Projektleiterin und stellvertretende Regionalleiterin Nord. ‚Mit der tiefen Marktkenntnis von Frau Wessel und ihrem Team sind wir nun endgültig in Hamburg angekommen und möchten uns hier in den nächsten Jahren eine vergleichbare Position wie in München erarbeiten‘ freut sich Jan von Lewinski.

Operativer und strategischer Ausblick für 2016

2016 wird operativ ein Übergangsjahr werden. Nachdem 2015 im aktuellen Großprojekt nido in Karlsfeld große Fortschritte in der Fertigstellung des Gesamtprojekts erzielt wurden, verteilt sich das verbleibende Umsatzvolumen aus diesem Bauvorhaben in Höhe von rund EUR 70 Mio. auf die Jahre 2016 und 2017. Erst ab 2017 werden dann Fertigstellungen aus für 2016 geplanten Baustarts weiterer Projektentwicklungen hinzukommen.

Mit den kommenden Großprojekten und durch einen weiteren gezielten Ausbau des Projektbestands will die Gesellschaft ihren jährlichen Umsatz auf Fünfjahressicht auf rund 300 Mio. Euro p.a. steigern.

Wie Mitte November 2015 angekündigt, prüft die Gesellschaft mittlerweile mit externen Beratern verschiedene strategische Optionen, um die hervorragende Marktposition in einem unverändert guten Marktumfeld auch optimal nutzen zu können. Es ist aktuell noch nicht absehbar, ob sich hieraus eine konkrete Transaktion ergibt.

Greenman Investments, einer der führenden Manager von Einzelhandelsimmobilienfonds, verfügt aktuell über eine Ankaufspipeline mit einem Gesamtvolumen von 141 Mio. Euro. Diese Pipeline umfasst acht Einzelhandelsimmobilien. Die Objekte liegen in Deutschland und sind an Einzelhändler mit sehr guter Bonität vermietet. Neben den Objekten in der Pipeline hat Greenman weitere Immobilien im Volumen von rund 200 Mio. Euro in der Prüfung.

John Wilkinson, CEO von Greenman Investments, kommentiert: „Wir werden unseren Wachstumskurs 2016 konsequent fortsetzen. Die Objekte in unserer Pipeline zeichnen sich durch sehr gute Ankermieter und stabile, langfristig sichere Cashflows aus. Damit passen sie hervorragend zu unserer Core-Plus-Strategie. Die Nachfrage nach unseren Fonds hat 2016 zugenommen – auch aufgrund der attraktiven Ausschüttungen in Höhe von fünf bis sechs Prozent p.a.

Greenman hat im Jahr 2015 Gelder von deutschen, irischen und luxemburgischen Investoren eingeworben. Mit seiner AIFM-Zulassung hat das Investment-Haus die notwendige Voraussetzung, seine Fonds in den 27 EU-Mitgliedsstaaten zu vertreiben. „Wir sehen derzeit bei europäischen Investoren aber auch beispielsweise bei Investoren aus dem Mittleren Osten eine große Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien. Dies ist im Wesentlichen auf die langfristigen und stabilen Einnahmen zurückzuführen“, so Wilkinson weiter. „Aufgrund der regen Nachfrage arbeiten wir an neuen Investment-Strukturen, die es uns ermöglichen, die Investorenbasis zu vergrößern.“

Im Jahr 2015 hat Greenman seine Assets under Management auf 279 Mio. Euro verdoppelt. „Wir erfüllen wichtige regulatorische Voraussetzungen. Hinzu kommen die guten Marktbedingungen für deutsche Fachmärkte und Fachmarktzentren, also der Anlageklasse, auf die wir spezialisiert sind. Daher bin ich sehr zuversichtlich, dass wir unsere Eigenkapitaleinwerbung 2016 erhöhen können“, erläutert Wilkinson.