PORT Real Estate Immobilien

München ist als Wirtschaftsstandort bundesweit spitze und gilt seit Langem als Stadt mit hoher Lebensqualität. Zu diesem positiven Gesamtbild tragen auch der Tourismus und die Messewirtschaft bei. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass München zu den europäischen Top-Destinationen gehört und der Hotelmarkt weiter im Aufwind ist: 2015 konnten über 14 Mio. Übernachtungen verzeichnet werden – das ist Platz zwei im bundesweiten Ranking. Dies ergibt der neue „City Report Hotelmarkt München“ von BNP Paribas Real Estate. Der Immobilienberater veröffentlicht ab sofort jährliche Hotelmarktberichte zu den Top-8-Standorten in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart).

Seit nunmehr 13 Jahren steigen die Münchener Gästezahlen. „Die Besucherwerte haben in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau kontinuierlich weiter zugelegt, sodass allein seit 2010 rund 25 % mehr Ankünfte und gut 27 % mehr Übernachtungen verzeichnet wurden“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Rund 7 Mio. Ankünfte und über 14 Mio. Übernachtungen bedeuteten für die bayerische Landeshauptstadt 2015 deutschlandweit den zweiten Platz, nur noch übertroffen von Berlin.“ Mit rund 54 % liegen deutsche Gäste zwar knapp in Führung, der mit 46 % hohe Anteil ausländischer Besucher stellt aber den Spitzenwert aller großen deutschen Städte dar. Die größte ausländische Gästegruppe stammt aus den Vereinigten Staaten, gefolgt von Reisenden aus den Arabischen Golfstaaten, bei denen auch die Inanspruchnahme medizinischer Leistungen in München einen wichtigen Grund darstellt. Auf Platz drei folgen Besucher aus Italien, die damit das Ranking der europäischen Herkunftsländer vor Großbritannien und der Schweiz anführen. Aber auch für Gäste aus dem asiatischen Raum ist München ein beliebtes deutsches Reiseziel, wobei vor allem Touristen aus China starke Zuwächse verzeichnen.

Top-Werte bei Übernachtungszahlen

Die positive Entwicklung des Tourismus kommt auch in den harten Zahlen zum Ausdruck. So konnte die Zahl der Übernachtungen von 2014 auf 2015 noch einmal um knapp 5 % auf insgesamt über 14 Mio. zulegen. Im bundesweiten Vergleich belegt München damit hinter Berlin den zweiten Rang, dicht gefolgt von Hamburg. Dass hierfür nicht nur das Oktoberfest verantwortlich ist, zeigt sich auch daran, dass von März bis Dezember monatlich jeweils über eine Million Übernachtungen verzeichnet wurden. Frankfurt auf Platz vier verzeichnet bereits deutlich weniger Übernachtungen. Mit etwas Abstand folgen dann die übrigen Großstädte der sogenannten Big Seven. Der Münchener Hotelmarkt profitiert auch von der mit zwei Tagen verhältnismäßig langen mittleren Aufenthaltsdauer, welche vor allem durch die vielen Städtetouristen beeinflusst wird.

In München ist die Zahl der Hotels zwischen 2010 und 2015 moderat um gut 3 % auf insgesamt 357 angestiegen. Im Gegensatz dazu ist die Bettenzahl im selben Zeitraum mit über 22 % deutlich gewachsen und erreicht aktuell einen neuen Höchstwert von gut 61.000. Damit hat sie spürbar stärker zugenommen als die Anzahl der Hotels. Die in den vergangenen Jahren neu eröffneten Häuser sind also tendenziell größer und verfügen durchschnittlich über etwa 185 Zimmer pro Hotel. Positiv ist zu werten, dass die Entwicklung des Hotel- und Bettenangebots moderater verlaufen ist als der Anstieg der Übernachtungszahlen. Hierdurch wird unterstrichen, dass der Münchener Hotelmarkt sehr gesund und weit davon entfernt ist, ein Überangebot aufzubauen. Dies spiegelt sich auch in den guten Performance-Zahlen der Hotellerie wider. Da überrascht es nicht, dass weiterhin viele Hotelbetreiber an dieser Entwicklung teilhaben wollen. Allein bis Ende 2018 dürfte sich das Angebot nach heutigem Stand um weitere 27 Hotels mit über 6.000 Zimmern ausweiten.

Neuer Rekord bei Hotel-Investments – Angebot wird knapper

Mit einem Investitionsvolumen von rund 747 Mio. € übertrifft der Münchener Hotel-Investmentmarkt 2015 das Ergebnis aus dem Vorjahr um gut ein Viertel und setzt damit eine neue Höchstmarke. Gleichzeitig ist der Umsatz mehr als zweimal so hoch wie im langfristigen Durchschnitt. Seit drei Jahren steigt das Volumen stetig an. Das bislang relativ moderate Ergebnis von knapp 145 Mio. € im ersten Halbjahr 2016 resultiert in erster Linie aus einem sich zunehmend verknappenden Produktangebot. Ausschlaggebend für die insgesamt dynamische Entwicklung ist neben dem konstanten Anstieg der Übernachtungszahlen und der regen Bautätigkeit, die für zusätzliches Angebot gesorgt hat, vor allem der stetig wachsende Investorenkreis. Als größter Verkauf wurde 2015 das Luxushotel Sofitel Bayerpost registriert, das für rund 180 Mio. € den Besitzer wechselte. Wie beliebt München ist, und welche nachhaltige Stabilität Investoren der Stadt zutrauen, zeigt sich auch daran, dass knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer entfielen.

An den Big-Seven-Standorten belief sich das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2016 auf gut 1,3 Mrd. €, was einer Steigerung um etwa ein Drittel gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis entspricht. München liegt dabei mit circa 145 Mio. € lediglich im Mittelfeld der großen deutschen Städte, was aber nicht auf mangelndes Investoreninteresse, sondern auf ein nicht ausreichendes Angebot zurückzuführen ist. Eindeutiger Spitzenreiter unter den Top-Standorten ist aktuell Berlin mit 562 Mio. €, das sich damit vor Frankfurt (317 Mio. €) und Hamburg (188 Mio. €) platzieren konnte.

Ausblick

„Der Münchener Hotelmarkt ist seit Jahren einer der attraktivsten in Deutschland. Als zweitgrößte Städtedestination nach Berlin wird die bayerische Landeshauptstadt auch weiterhin vom anhaltenden Trend eines zunehmenden Städtetourismus profitieren. Mit den letzten Hoteleröffnungen wurde das Angebot weiter ergänzt und ausgeweitet, die Pipeline für neue Hotelentwicklungen ist in keiner der anderen großen Städte so prall gefüllt wie in München. Als erfreulicher Nebeneffekt dürfte damit voraussichtlich das aktuell begrenzte Angebot für Hotel-Investments etwas ausgeweitet werden. Die Perspektiven des Hotelmarkts sind somit aus heutiger Sicht auch für die nächsten Jahre sehr positiv“, fasst Alexander Trobitz die weiteren Perspektiven zusammen.

Empfingen- Das von der Gemeinde Empfingen eingeschaltetete Ingenieurbüro hat eine Stellungnahme zum Autohof-Lärm abgegeben. Auch Shell hat sich gemeldet: Das Unternehmen drängt auf eine Entscheidung. Und die BimA geht ebenfalls in die Offensive.Druck von allen Seiten: Den bekommt gerade Bürgermeister Albert Schindler im Fall Autohof zu spüren. Dabei hatte es zunächst so ausgesehen, dass das Projekt Anfang Juli im Gemeinderat grünes Licht bekommt. So zumindest hatte es die Gemeindeverwaltung bereits vorbereitet. Doch die Rechnung ging nicht auf. Das Gremium hatte zu starke Bedenken, weil sowohl das Lärmgutachten von Shell als auch die Stellungnahme zum Straßenverkehr zu viele Fragen offen ließen. Die Entscheidung wurde zurückgestellt, ein Fachmann sollte im Auftrag des Gemeinderats über das Lärmgutachten schauen. Gleichzeitig sollte geprüft werden, ob die hohen Lärmwerte der Autobahn, die das Gutachten ausgewiesen hatte, für die Forderung nach Lärmwänden reichen könnte.

Ingenieurbüro hat eine fertige Stellungnahme vorgelegt

Die Stellungnahme des Ingeniersbüros, die der Gemeinderat beauftragt hat, ist mittlerweile fertig, wie Bürgermeister Albert Schindler auf Anfrage mitteilt. Vor Kurzem hat der Shell-Konzern Post bekommen. „Der Fachmann hat einige Fragen gestellt. Wir warten nun die Antworten ab“, so Schindler, der schon einmal berichtet, dass die Überprüfung nicht zu einem völlig anderen Ergebnis gekommen ist. „Es sind einzelne Punkte, die noch nicht ganz klar sind, aber das Shell-Gutachten wird dadurch nicht auf den Kopf gestellt.“ Bezüglich der Lärmwerte für die Autobahn macht der eingeschaltete Experte allerdings kaum Hoffnungen. Schindler berichtet: „Hier können wir keine Lärmschutzmaßnahmen einfordern, außer es würde ein Ausbau von vier auf sechs Spuren auf dem Autobahnabschnitt geplant.“ Und auch von der Straßenbaubehörde im Landratsamt wird es nicht mehr geben, als die kurze Stellungnahme, über die sich einige Gemeinderäte geärgert hatten, da sie nicht konkret auf die Lage vor Ort einging. So befürchteten einige Gemeinderäte, dass es zu erheblichem Rückstau in den Ort rein kommen könnte. „Das Straßenbauamt sieht die Verkehrssituation als gut lösbar an“, so Schindler. Denn dann werde auch die Ein- und Ausfahrtsregelung auf dem Autohof geändert. Zum Tanken fährt man dann wie gewöhnlich unten von der Kreuzung rein. Raus geht es dann an der oberen Ausfahrt, die bisher meistens nur von den Lastwagen genutzt werde, so Schindler.

Bundesanstalt für Immobilien war zuvor nicht angehört worden

Doch auch von der Bundesanstalt für Immobilien (BimA), der die benachbarte Wohnsiedlung Reichenhalden gehört, gibt es erstmals eine Reaktion zu den Autohof-Plänen in direkter Nachbarschaft. Und die fällt nicht positiv aus. „Die BimA hat Widerspruch gegen das Projekt eingelegt, nachdem wir ihr die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben haben“, so Schindler. Die BimA war zuvor nicht angehört worden, weil die Gemeinde dazu nicht verpflichtet war, da die Wohnsiedlung nicht direkt an den Autohof angrenzt. Auf Nachfrage unsere Zeitung erklärte die Bundesanstalt, dass sie über das Autohof-Projekt bis zu diesem Zeitpunkt nichts wusste. Dabei hat das Projekt Brisanz bei den Menschen vor Ort: Bürger von Reichenhalden hatten im Gespräch mit unserer Zeitung ihren Unmut und ihre Sorge vor der Lärmbelastung geäußert. Auch Gemeinderäte berichteten davon. Das war der Auslöser, warum die Gemeinde nun die BimA ins Boot nahm.

Was der Widerspruch nun bedeutet? Das muss die zuständige Behörde bei der Stadtverwaltung Horb nun wohl in einem Abwägungsprozess entscheiden.

Unterdessen macht aber auch schon Shell Druck, wie Schindler berichtet: „Der Konzern drängt auf eine baldige Entscheidung. Sie wollen endlich Klarheit, ob man das Projekt will oder nicht.“ Ob das Konsequenzen für den Standort Empfingen haben könnte? „Es war zum Glück bisher nicht davon die Rede, dass sie unsere Gemeinde verlassen wollen“, so der Bürgermeister.

Und was ist mit dem Protest von Hotel-Besitzer Peter Wycisk? Der hatte gegenüber unserer Zeitung gesagt: „Wenn der Autohof kommt, dann kann ich dicht machen!“ Doch bei Schindler hat sich der Chef des Empfinger Hofs wohl nicht gemeldet. „Ich hätte noch Termine in meinem Terminkalender frei“, sagt Schindler.

In der nächsten Gemeinderatssitzung am 4. Oktober soll es nun zu einer Entscheidung kommen.

• Eine Regensburger Firma ist neuer Eigentümer des früheren Autohofes. Nach der Tankstelle siedelt sich auch die Gastronomie an. Der Rastpark soll nicht nur Reisende ansprechen.

Himmelkron – Der Euro-Rastpark am Verkehrskreuz der Autobahn A 9 und der Bundesstraße B 303 gewährt seinen Gästen eine willkommene Auszeit. „Auszeit“ ist zugleich auch der Name, den die Betreibergesellschaft, die Euro-Rastpark GmbH & Co. KG aus Regensburg, für den gastronomischen Betrieb in Himmelkron gewählt hat.

Die Klostergemeinde ist mittlerweile der 18. Standort der Betreibergesellschaft. Der Gastronomiebetrieb ist Teil der Revitalisierung des einstigen Autohofes, die insgesamt rund 1,5 Millionen Euro kostet. „Auszeit“ hat derzeit bis 22 Uhr geöffnet. Mittelfristig soll das Lokal, wie in den anderen Autohöfen auch, 24 Stunden offen haben.

Im neuen Gastro-Unternehmen sollen sich laut Internetwerbung die gestressten und lärmgeplagten Auto- und Lastkraftwagenfahrer eine persönliche Auszeit nehmen. Auf dem Speiseplan stehen sowohl regionale als auch internationale Gerichte. Besonders die Berufskraftfahrer könnten im Euro-Rastpark relaxen, da „deren wertvolle Fracht auf perfekt beleuchteten Premium-Parkplätzen laufend videoüberwacht wird“.

Thomas Kreutzmann ist einer der Gesellschafter der Euro- Rastpark-Betriebs-GmbH in Himmelkron, ein Tochterunternehmen der Regensburger Firma. Thomas Kreutzmann erläutert die baulichen Veränderungen in Himmelkron: „Wir haben die komplette Gastronomie auf neue Beine gestellt. Die Küche ist völlig neu gestaltet worden. Wir haben eine komplett neue Tankstelle und Gastronomie geschaffen. Das hat bislang eine siebenstellige Summe gekostet. Die großen Baumaßnahmen sind nunmehr bis auf ein paar Kleinigkeiten in der Gastronomie abgeschlossen.“

Seit August vergangenen Jahres läuft nunmehr der Betrieb mit der Tankstelle sowie einem Teil der Gastronomie, der nunmehr vollkommen ausgebaut und nun vor wenigen Tagen offiziell in Betrieb genommen wurde. Thomas Kreutzmann sagt: „Wir sind sehr zufrieden, was die Tankstelle anbelangt, und gastronomisch steigt der Betrieb stetig an. Der Betrieb war ja auch zwei Jahre lang geschlossen. Es dauert jetzt einfach, bis das wieder umschlägt. Die Umsätze sind aber in Ordnung.“

Laut Kreutzmann war der Kauf des gesamten Areals einschließlich der Hotelanlage für die Euro-Rastpark-GmbH aus Regensburg nicht ohne größere Hürden zu schultern. So hatte die Regierung von Oberfranken darüber spekuliert, in dem leer stehenden Galerie-Hotel eine Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge zu schaffen. Auch mit der Bausubstanz hatte die Betreibergesellschaft ihre Schwierigkeiten. Gemeinsam mit der Mineralölgesellschaft Shell konnte das Unternehmen schließlich das ehrgeizige Projekt umsetzen. Große Unterstützung habe man dabei sowohl von der Gemeinde Himmelkron als auch dem Landratsamt Kulmbach erhalten.

Erklärtes Ziel sei es, täglich an die 1000 Kunden zu erreichen. Der Gastronomiebetrieb „Auszeit“ setzt dabei nicht nur auf Busreisende, sondern möchte ebenso für die Einheimischen ein sehr gutes Lokal sein. Thomas Kreutzmann verdeutlicht: „Wir wollen ein Autohof für die gesamte Region sein.“

Im Gebäude des ehemaligen Galerie-Hotels wollen die Verantwortlichen einen Drei-Sterne-Übernachtungsbetrieb mit Boardinghouse etablieren. Studenten und Monteure sollen hier möbliert auf Zeit wohnen können. Die Eröffnung ist für den nächsten Sommer geplant.

Ein wichtiger Mann vor Ort ist Boris Friedrich. Er ist der Betriebsleiter der Euro-Rastpark-Betriebs-GmbH. Derzeit steht ihm ein Team von 14 Mitarbeitern zur Verfügung: „Wir haben die Tankstelle 24 Stunden und sieben Tage geöffnet. Wir haben bisher sehr gute Erfahrungen gemacht und die Resonanz der Gäste ist sehr gut.Das Wichtigste für uns ist, dass die Gäste hier zufrieden rausgehen.“

Von dem Konzept der Euro-Rastpark-GmbH konnten sich bei der Eröffnung auch Landrat Klaus Peter Söllner und Himmelkrons Bürgermeister Gerhard Schneider überzeugen.

Jetzt sind Fakten geschaffen: Wie der Investor und Projektentwickler HBB bekanntgab, wurden Ende September die Verträge zur Grundstückssicherung mit dem bisherigen Eigentümer Berlinovo notariell beurkundet. Das Einkaufszentrum „’sRössle“ stand mehrere Jahre leer. Ende Juli diesen Jahres stimmte der Gemeinderat der Doppelstadt Villingen-Schwenningen dann dem Konzept der HBB zu, das auf dem Rössle-Areal einen neuen, modernen Neubau vorsieht, in dem vielleicht auch die Stadtbibliothek eine neue Heimat finden kann.

„Mit der Unterzeichnung der Verträge haben wir jetzt Planungssicherheit“, erklärt Harald Ortner, Geschäftsführer der inhabergeführten HBB, die deutschlandweit erfolgreich über 40 Einzelhandelsimmobilien entwickelt und errichtet hat und zum Teil auch selbst betreibt. „Wir führen bereits erste Gespräche mit Mietinteressenten, die allesamt großes Interesse an diesem attraktiven Standort signalisiert haben“, freut sich Ortner.

In dem neuen Einkaufszentrum auf dem Rössle-Areal, das mit einem Investitionsvolumen von rund 80 Millionen zu einem der größten aktuellen Bauprojekte in Villingen-Schwenningen zählt, sind laut Ortner zwei Handelsebenen mit 15.000 Quadratmetern Verkaufsfläche vorgesehen sowie 400 eigene Stellplätze. Ob, wie in einem Alternativkonzept vorgesehen, die Schwenninger Stadtbibliothek mit in das geplante Objekt einzieht, wird derzeit noch im Gemeinderat diskutiert.

Nachdem nun also die notarielle Sicherung des Areals unter Dach und Fach ist, kann in absehbarer Zeit mit dem Abriss begonnen werden. Für den Neubau rechnet der Investor mit einer Bauzeit von 18 Monaten, vorgesehener Eröffnungstermin ist Ende 2019.