PORT Real Estate Immobilien

„Berlin bleibt mit 545.000 m² kontrahierter Bürofläche in den ersten drei Quartalen dieses Jahres umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland. Gleichzeitig bedeutet dies eine Steigerung um rd. 39% gegenüber dem Vorjahrszeitraum“, beschreibt Dr. Walter Zorn von AENGEVELT-RESEARCH die Marktentwicklung. „Wenn die Marktteilnehmer auch im vierten Quartal ähnlich aktiv sind, wird 2015 ein neues Allzeit-Hoch für die Hauptstadt setzen“, so seine Prognose.
Da die Umsatzsteigerung ganz wesentlich auf dem Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen beruht, ist aus Sicht von Zorn kurzfristig mit einer sehr stabilen Dynamik bei der Büroflächennachfrage zu rechnen. „Es bleibt indessen abzuwarten, wie sich dies auf zukünftige Büroflächenfertigstellungen und Projekte auswirkt.“ Denn nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH geht mit der hohen Nachfrage auch eine zunehmende Verknappung moderner Büroflächen einher.

Trends 2015

• Angesichts der Dynamisierung des Marktgeschehens im bisherigen Jahresverlauf prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2015 einen Büroflächenumsatz von bis zu 650.000 m². Dies würde den Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2005 bis 2014: 534.000 m²) um mehr als 20% übertreffen und läge sogar deutlich über dem bisherigen Rekordergebnis des Jahres 2006 (611.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen – Stand Ende Q3/2015 sind noch rd. 45.000 m² der geplanten Fertigstellungen anzumieten -, eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) sowie temporäre Umwidmungen für Wohnzwecke im Migrationsbereich tragen zum weiteren Abbau des Büroflächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser auf aktuell ca. 1,15 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 6,1% (Vorjahr: rd. 1,35 Mio. m² bzw. 7,3%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche. Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,10 Mio. m².

Büroflächenumsatz nach Branchen

• Auf beratende und sonstige Dienstleister entfielen vom gesamten Büroflächenumsatz der ersten neun Monate 2015 rd. 42% bzw. 229.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Steigerung des Flächenumsatzes um 62%.
• Die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls deutlich um 61% zu und erzielen mit 132.000 m² eine Quote von 24%. Bedeutende Anmietungen erfolgten u.a. durch Daimler und Zalando.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen legten um 27% auf 126.000 m² zu, die Marktquote stellt sich auf 23%.
• Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck rangieren mit 53.000 m² (-7%) und einem Anteil von 10% weiterhin auf Platz 4.
• Eine unverändert nur marginale Rolle spielen Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit rd. 5.000 m² (-64%) bzw. knapp 1%, am gesamten Büroflächenumsatz.

Citylagen bevorzugt, aber knapp – Mieter müssen weiter nach außen

• Der beliebteste Bürostandort bleibt die City-Ost (Mitte) mit 116.000 m² bzw. 21% des Büroflächenumsatzes in den ersten drei Quartalen 2015. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ging ihr Flächenumsatz um 8% zurück.
• In der City-West wurden mangels geeigneter Flächen nur rd. 35.000 m² (6%) und damit 41% weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum.
• Dagegen gewinnt der Cityrand (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) auch wegen der Ausweisung neuer Entwicklungsgebiete weiter an Bedeutung: rd. 184.000 m² bzw. 34% des Berliner Büroflächenumsatzes bedeuten einen Anstieg um 62% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfällt mit insgesamt 64.000 m² der Löwenanteil des Zuwachses auf Media-Spree und Hauptbahnhof/Europacity. Darin enthalten sind großflächige Mietverträge u.a. von KPMG, Röver-Brönner-Susat, Daimler und Zalando, auch wenn diese erst 2016 bis 2018 zu Belegungen führen werden. Zeitlich nicht in die 2015er Wertung fallen dagegen die bereits vor Jahren vertraglich angestoßenen Großumzüge des Bundesinnenministeriums und von PricewaterhouseCoopers in diesen Teilraum.
• Auch die weitere Innenstadt (88.000 m² bzw. 16%) und der Außenbereich (Reststadt) (122.000 m² bzw. 22%) konnten ihren Flächenumsatz stark ausbauen (Innenstadt: +54%; Außenbereich: +240%).

Mieten steigen weiter, in der Fläche prozentual stärker als im Zentrum

• Der Nachfrageüberhang stärkt weiter die nicht-zentralen Lagen. Dadurch steigen hier die in Relation zur City-Ost sehr maßvollen Mieten weiter deutlich an.
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen pendelt wie im Vorjahr weiter um die EUR 22,50/m², allerdings mit derzeit deutlicher Tendenz nach oben: So werden immer häufiger Büroflächen für Mieten oberhalb von EUR 23,-/m², z.T. sogar bis oberhalb von EUR 30,-/m² kontrahiert („Maximalmiete“: ca. EUR 34/m²). Aufgrund ihres geringen Anteils an der sehr hohen Gesamtvermietungsleistung bleibt ihr Einfluss auf die Spitzenmiete jedoch begrenzt. Für 2016 sieht AENGEVELT-RESEARCH angesichts des Mangels von Top-Flächen deutliche Steigerungspotentiale auch der Spitzenmiete.
• Die flächengewichtete mittlere Miete in besten City-Lagen (Ost) hält den Wert von ca. EUR 17,50/m². Die City-Lagen (West) konnten mit ca. EUR 16,40/m² aufholen. Einzelne Highlight-Entwicklungen wie das „Upper West“ werden den Mangel an attraktiven Flächen in der City West jedoch alleine nicht ausgleichen können. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in den Citylagen auf EUR 17,20/m² (Vorjahreszeitraum: EUR 16,80/m² = +2%).
• Der Cityrand weist aufgrund des Flächenmangels in den Top-Lagen und zum Teil auch dank der dort entstandenen Neubauflächen im Bereich Hauptbahnhof/Europacity eine mittlere Abschlussmiete von rd. EUR 14,30/m² auf. Aufgrund der hohen Vermietungsleistung trägt er damit wesentlich zu der in der Gesamtstadt realisierten Durchschnittsmiete von rd. EUR 14,20/m² bei, die damit ca. 11% höher liegt als im Vorjahreszeitraum (EUR 12,70/m²).

Ausblick

• 2015 ist hinsichtlich der Büroflächenumsätze in Berlin ein Rekordjahr möglich, mit dem die Bundeshauptstadt ihre Position als größter Büromarkt festigen kann.
• Die anhaltende Verknappung moderner Büroflächen wird, nicht nur in Berlin, derzeit noch verstärkt durch den zumindest temporären migrations-bedingten Verwaltungs-Mehrbedarf und Umnutzungsdruck. Dies führte in Berlin sogar bereits zur Zwangsvermietung eines rd. 10.000 m² großen ehemaligen Landesbank-Bürogebäudes.
• Die Folge dürfte ein Mietanstieg in der Breite sein, so lange keine übertriebenen prozyklischen Reaktionen mit perspektivischem Überangebot auftreten.