PORT Real Estate Immobilien

Globale Immobilieninvestoren haben eine bahnbrechende Initiative für ein effizientes Risikomanagement bei Kapitalanlagen angestoßen. In einer Branche, die im Jahr 2015 Immobilientransaktionen im Wert von 1,2 Billionen Dollar durchgeführt hat, von denen ein beträchtlicher Teil aus den Pensionen von Millionen von Menschen stammt, ist die Bedeutung eines effektiven Risikomanagements gar nicht hoch genug anzusetzen.

Das Global Investment Risk Management Forum (RMF) ist das erste seiner Art und versammelt Leiter von Unternehmen sowie führende Anlage- und Risikomanager großer institutioneller Immobilieninvestoren mit dem Ziel, ein branchenweites Risikomanagement zu entwickeln. Insgesamt verfügt das RMF über eine Billion US-Dollar Asset Under Management (AUM).

Auf Einladung des unabhängigen Branchenverbands RICS tagt das RMF in regelmäßigen Abständen in London, New York und Singapur. Neben der Weitergabe von Best Practices und neuer Erkenntnisse zu Trends in der Immobilienwirtschaft vereint das RMF zudem führende Risikomanager aus anderen Branchen, etwa aus dem Versicherungs-, Kapitalbeteiligungs- und Pensionsmarkt.

Martin Brühl FRICS, RICS-Past President und Managing Director bei Union Investment Real Estate: „Die weltweite Finanzkrise haben alle noch im Hinterkopf. Das RMF zeigt, dass die Branche ihre Treuhandverantwortung sehr ernst nimmt. Wir möchten Wissen über das Risikomanagement weitergeben, uns als Branche weiterentwickeln und mit gutem Beispiel vorangehen, wenn es an die verantwortungsbewusste Verwaltung von Investitionen geht.

Die RMF-Initiative ist unsere Antwort auf die aktuellen Unregelmäßigkeiten im Interesse einer größeren Finanzstabilität. Die von den Zentralbanken künstlich niedrig gehaltenen Leitzinsen, die wettbewerbsorientierte Währungsabwertung und die Vielzahl asymmetrischer geopolitischer Risiken wie dem EU-Referendum der Briten können zur Fehlallokation von Geldern und fehlerhaften Risikobewertungen führen.“

Philip Barrett, Mitglied des Forums und global chief investment risk officer bei PGIM Real Estate, vormals Pramerica Real Estate Investors: „Die starke Konzentration auf die Steuerung von Anlagerisiken ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Investmentprozesses bei PGIM Real Estate. Wir freuen uns, die RICS beim Aufbau dieses weltweiten Forums unterstützen zu können, das es uns ermöglicht, bewährte Methoden des Anlage-Risikomanagements mit unseren Kollegen zu teilen.“

Langfristiges Ziel der Initiative ist es, einen branchenweiten Dialog über das Risikomanagement anzustoßen und Investoren und ihre Kunden sowie die gesamte Öffentlichkeit davon profitieren zu lassen.

In Berlin und München ist die Anzahl der verfügbaren Neubauwohnungen im ersten Quartal 2016 gestiegen! In Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg, Düsseldorf und Köln dagegen wurde das Neubauwohnungsangebot knapper. Das geht aus der aktuellen Wohnungsmarktanalyse von Project Research hervor, die regelmäßig in den acht Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien erstellt wird.

Auffällig ist insbesondere die stagnierende Preisentwicklung in München: In der Isarmetropole kostete im März der Quadratmeter einer Neubauwohnung durchschnittlich 7.574 Euro und ist damit seit Dezember 2015 nicht gestiegen. Die Preise stagnieren tatsächlich nur im Hochpreissegment über 10.000 Euro pro Quadratmeter, in den restlichen Segmenten ist weiterhin ein Preisanstieg zu beobachten. „Die auf hohem Niveau querlaufende Preisentwicklung deckt sich mit der steigenden Anzahl der verfügbaren Wohnungen auf dem Münchener Immobilienmarkt, die eine bremsende Wirkung hat«, kommentierte Jürgen Seeberger, Vorstandsvorsitzender der Project Real Estate AG. Im März lag die Anzahl der verfügbaren Münchener Neubauwohnungen bei 3.198 Einheiten, 138 Wohnungen mehr als im Vormonat.

Preiseinbruch in Frankfurt, Preishoch in Hamburg
In Frankfurt fielen die Preise dagegen von 5.001 Euro im Februar deutlich auf 4.911 Euro im März – trotz eines geringeren Kaufangebotes für Neubauwohnungen und lag am Ende des ersten Quartals bei 1.474 verfügbaren Einheiten. Auch in Köln (4.346 Euro) und Berlin (4.932 Euro) gaben die Preise im März leicht nach. In der Bundeshauptstadt verzeichnet die Researchabteilung von Project eine stetige Zunahme an verfügbaren Wohnungen: Im März wurden 4.689 Neubauwohnungen zum Kauf angeboten, 379 Einheiten mehr als im Januar.

In Hamburg dagegen kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Neubauwohnung am Ende des ersten Quartals auf 5.268 Euro und lag damit 76 Euro über dem Vormonat. Dieser deutliche Preissprung geht Hand in Hand mit der weiter sinkenden Zahl an verfügbaren Wohnungen, die im März mit 1.110 Einheiten einen neuen Tiefstand erreicht hat. Im gleichen Zeitraum klettert die Donaumetropole Wien konstant weiter auf 5.139 Euro je Quadratmeter, trotz eines deutlichen Anstieges an verfügbaren Wohnungen: 3.377 Einheiten waren im März gegenüber 3.286 Wohnungen im Februar zu erwerben.

Im Rahmen der Studie „Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2016“ hat Project Research fünf Kategorien untersucht: (1) Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufspreise je Quadratmeter Wohnfläche, (2) Anzahl der Neubauprojekte, (3) Anzahl der auf dem Markt verfügbaren Neubauwohnungen, (4) Anzahl der verkauften Wohnungen sowie die (5) durchschnittliche Wohnungsgröße. Für die Wohnungsmarktanalyse wurde ausschließlich frei finanzierter ETW-Geschosswohnungsneubau untersucht.

Aldi und Alnatura mieten im Lübecker Mönkhof Karree

Aldi Nord und Alnatura ziehen in das Mönkhof-Karree in der Alexander-Fleming-Straße 1 in Lübeck ein. Das Fachmarktzentrum befindet sich im Portfolio eines institutionellen Fonds der Hahn Gruppe. Deutschlands führender Discounter Aldi plant auf rund 1.700 m² Mietfläche einen modernen Lebensmittelmarkt zu betreiben und wird damit zum zweiten Ankermieter des Centers. Hauptmieter ist die Metro Vertriebslinie Real,- mit einem SB-Warenhaus. Die zweite Neuanmietung erfolgt durch Alnatura, die hier einen Bio-Supermarkt auf über 700 m² Mietfläche einrichten wird. Die Eröffnungen sind zum Jahresende 2016 vorgesehen. Die Gesamtmietfläche des Mönkhof-Karres umfasst rund 15.000 m².

Aldi und Alnatura erweitern die Nahversorgungsfunktion des Centers
Aldi betreibt derzeit bereits einen Markt in der direkten Umgebung des Mönkhof Karrees, der nun in das Center umgesiedelt werden soll. Damit stärkt das Mönkhof Karree seine Versorgungsfunktion im Stadtteil und erhöht den Einkaufskomfort für seine Kunden, die von dem konzentrierten Warenangebot profitieren werden. Aldi bezieht die ehemalige Fläche des Vormieters ProMarkt. Die Ladenfläche wird im Laufe dieses Jahres modernisiert und auf die Anforderungen des neuen Mieters zugeschnitten.

Der Alnatura Bio-Supermarkt löst mit seinem Bio-Vollsortiment von ca. 6.000 Produkten den Vormieter Baby Walz ab. Die beiden Neuvermietungen sichern den hohen Vermietungsstand der Handelsimmobilie. Lediglich zwei Shopflächen über je 200 m² sowie eine Fachmarktfläche mit 550 m² befinden sich aktuell in der Vermietung. Hierfür sollen bevorzugt Mieter mit regionalen Betreiberkonzepten gefunden werden.

59 Prozent der 2015 weltweit erstmalig in einer neuen Stadt vertretenen Einzelhandelsmarken kommen aus Europa. Dies ist ein Ergebnis des CBRE Reports „How Global is the Business of Retail“. Damit sind europäische Einzelhandelsmarken im Schnitt in mehr als 20 Ländern und fast 50 Städten präsent. Die wichtigsten Märkte für europäische Einzelhändler außerhalb Europas befanden sich in Ostasien und im Nahen Osten. „Insgesamt haben die europäischen Einzelhandelsmarken noch viel Potential für weitere internationale Expansionen“, sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. „Während 87 Prozent der Marken aus der Region Amerika auch in den Regionen Asien und Europa vertreten sind, gilt dies nur für 53 Prozent der Marken aus Europa.“

In Deutschland sind fast 50 Prozent aller internationalen Einzelhandelsmarken präsent. Damit kann Deutschland (Platz 5) leicht auf Großbritannien aufschließen, das mit 57,5 Prozent seinen ersten Platz beibehält. Mit einem Wachstum von 0,9 Prozentpunkten wächst die Präsenz internationaler Einzelhandelsmarken in Deutschland stärker als in jedem anderen europäischen Markt in den Top 10. Im Städteranking ist Berlin die in Deutschland von internationalen Einzelhändlern am umfassendsten durchdrungene Stadt. „Bereits 43 Prozent aller internationalen Marken sind in Berlin präsent. Gleichzeitig nutzen einige Einzelhandelsmarken die dezentrale Struktur Deutschlands, um sich erst einmal in anderen Städten zu probieren bevor sie sich in die Hauptstadt wagen“, erklärt Andreas Malich, Head of Retail Agency East bei CBRE in Deutschland. „Es wird also noch spannende Entwicklungen geben, wenn diese und weitere internationale Marken den Einzelhandel in Berlin bereichern. Allein 2015 sind in Berlin zehn neue Marken hinzugekommen.“ Internationale Einzelhändler planen auch 2016 umfassende Expansionen in Berlin und Deutschland. Laut der kürzlich von CBRE veröffentlichten Befragung von Einzelhandelsmarken „How Active are Retailers Globally“ ist Deutschland im Jahr 2016 für Einzelhandelsmarken der attraktivste Expansionsstandort weltweit.

Die größten Zuwächse gab es derweil in Hong Kong: 73 internationale Marken haben sich 2015 erstmals für Geschäfte in dem zu China gehörenden Stadtstaat entschieden. Mit 63 Neueröffnungen folgt Singapur auf Platz zwei. Die von China ausgehende Abschwächung der wirtschaftlichen Dynamik hat in beiden Städten zu einem Rückgang bei den Spitzenmieten in den Toplagen geführt. Dies ermöglicht Mode- und Accessoiremarken aus dem mittleren Segment, Chancen in Hong Kong und Singapur wahrzunehmen. Tokio, im Vorjahr noch auf Platz eins, erreichte mit Neueröffnungen von 57 Marken Platz drei. Die drei Städte finden sich außerdem zusammen mit London (Platz 1) und Berlin (Platz 10) in den Top 10 der Städte mit den meisten internationalen Marken wieder.

Während sich die Aktienkurse in Deutschland in den vergangenen zwölf Monaten um 10 bis 20 Prozent verbilligt haben, heizt sich der Private Equity-Markt in Deutschland immer weiter auf. Das ist Ergebnis des neuen Private Equity Panels, für das CMS Deutschland und das Magazin „FINANCE“ dreimal jährlich rund 40 Private Equity-Häuser anonym befragen. Derzeit beurteilen Private Equity-Manager die Kaufpreise als so teuer wie noch nie seit Auflage des Panels vor mehr als sechs Jahren. „Das aktuelle Preisniveau wird allseits als hoch empfunden, was vor allem daran liegt, dass nicht nur sehr viel Liquidität im Markt ist, sondern neben den klassischen Private Equity-Häusern immer mehr Player im Markt mitmischen, wie zum Beispiel Staats- und Pensionsfonds, die sich früher mit direkten Investments eher schwer getan haben. Das treibt die Preise“, erklärt CMS-Partner Dr. Tobias Schneider.

Mehr Gelder, weniger Investitionsziele

Bemerkenswert ist, dass die Private Equity-Manager wegen der rekordhohen Unternehmensbewertungen nicht zwangsläufig ins Verkäuferlager wechseln. Der Durchschnittswert, der die aktuelle taktische Positionierung anzeigt, ist mit 6,09 von 10 möglichen (= klarer Käufer) Punkten sogar auf das höchste Niveau seit mehr als einem Jahr geklettert – ein starkes Anzeichen für den hohen Anlagedruck der Private Equity-Branche. Den Fonds fließen immer mehr Investorengelder zu, während die Zahl der zur Verfügung stehenden Investitionsziele in der Summe nicht zunimmt. „Der enge Markt verlangt von den Investoren kreative Ansätze, um nicht in der Masse unterzugehen oder völlig überhöhte Kaufpreise zu zahlen“, so Schneider. „Neben dem nicht ganz einfach umzusetzenden Ansatz, sich aus strukturierten Verkaufsprozessen möglichst herauszuhalten, sehen wir in letzter Zeit vermehrt Co-Investments zwischen Private Equity-Häusern und strategischen Investoren.“

Geschäftsaussichten stützen teure Bewertungen

Gleichzeitig gibt es auch Entwicklungen, die die weiter ansteigenden Unternehmensbewertungen stützen und dafür sorgen, dass Neu-Investments für die Private Equity-Häuser nicht per se renditeschwächer ausfallen müssen als in der jüngeren Vergangenheit. Die Einschätzung der befragten PE-Manager liegt schon seit langer Zeit nicht nur auf hohem Niveau – aktuell verbessern sich die Geschäftsaussichten sogar weiter und erreichen mit einem Wert von 7,06 Punkten (10 = sehr gute Aussichten) den höchsten Stand seit Mitte 2011. Darüber hinaus ist die Schwächephase, die am deutschen Finanzierungsmarkt rund um den Jahreswechsel zu beobachten war, inzwischen überwunden. Kredite für Buy-out-Deals sind wieder besser verfügbar, und auch die Konditionen haben sich verbessert. „Zumindest zum Teil können die steigenden Kaufpreise durch eine hohe Verfügbarkeit von Fremdkapital zu günstigen Konditionen aufgefangen werden“, betont CMS-Partner Dr. Joachim Dietrich.

Konkurrenz aus China

Der M&A-Boom lockt auch neue Käufergruppen, vor allem aus China, an. 91 Prozent der befragten PE-Panelisten sind sich sicher, dass das Interesse chinesischer Käufer heute stärker ist als vor einem Jahr. 88 Prozent erwarten, dass die Anzahl chinesischer Zukäufe am deutschen M&A-Markt in den nächsten zwölf Monaten noch weiter anziehen wird.

Uneinigkeit herrscht jedoch in der Beurteilung chinesischer Kaufinteressenten. 55 Prozent der Befragten meinen, dass chinesische Käufer jetzt schon konkurrenzfähig sind, wenn sie in straffen M&A-Prozessen gegen etablierte deutsche oder internationale Private Equity-Bieter antreten müssen. Dagegen zweifeln 45 Prozent der befragten PE-Manager daran, dass die Chinesen jetzt schon in der heißen Bieterphase eines M&A-Prozesses mithalten können, wenn sie es mit erfahrenen Mitbietern zu tun haben. „Es zeigt sich, dass chinesische Investoren durchaus in der Lage sind, auch an kompetitiven Bieterverfahren mit Erfolg teilzunehmen und sich gegenüber etablierten Mitbietern durchzusetzen. Die Private Equity-Investoren sind gut beraten, sich auf zunehmende professionelle Konkurrenz aus China einzustellen“, so Dr. Joachim Dietrich.