PORT Real Estate Immobilien

Gehen wir zusammen oder nicht? Das fragen sich auch immer wieder Entwickler, wenn sie vor einem neuen Projekt stehen. Sinn und Zweck einer solchen Kooperation ist es, Eigenkapital und Risiko zu teilen oder von dem fachlichen Know-how des Partners zu profitieren. Wo diese Form der Zusammenarbeit welches Volumen aufbringt, zeigt eine Recherche von HOCHTIEF Projektentwicklung. Das Unternehmen bediente sich dabei eigener Datenerhebungen sowie externer Studienergebnisse. Zwischen den Jahren 2011 und 2015 wurden allein in den Top 7-Standorten insgesamt 2,25 Millionen Quadratmeter Fläche in Joint Ventures fertiggestellt. Am „fleißigsten“ waren diese Projektpartnerschaften in den Jahren 2011 und 2013 mit zusammen fast 1,1 Millionen Quadratmeter.

Frankfurt mit dem größten Volumen

Spitzenreiter unter den Top 7 ist Frankfurt mit einem realisierten Volumen von 548 000 Quadratmetern und damit fast einem Viertel der ermittelten Fläche. Daran beteiligt sind insbesondere die Jahrgänge 2011 und 2013 mit 177 000 bzw. 182 000 Quadratmetern. Hamburg knackt bei 514 000 Quadratmetern gleichfalls eine halbe Millionen und kommt auf etwa 23 Prozent. Allein auf das Jahr 2011 entfällt mit 260 000 Quadratmetern ein wenig mehr als die Hälfte der in der Hansestadt fertiggestellten Fläche. Berlin benötigt für die Bronzemedaille 409 000 Quadratmeter, das entspricht einem Anteil von 18 Prozent. Die höchsten Resultate liefern die Jahre 2013 und 2015 durch Volumina von 120 000 sowie 133 000 Quadratmetern.

In München verwirklichten Projektpartner in den zurückliegenden fünf Jahren 353 000 Quadratmeter Fläche. Die bayerische Landeshauptstadt sichert sich damit noch zirka 16 Prozent unter den Top 7. „Bester“ Jahrgang mit 115 000 Quadratmetern war 2014. Deutlich dahinter folgen Düsseldorf (163 000 Quadratmeter), Stuttgart (148 000 Quadratmeter) und Köln (115 000 Quadratmeter). Hier leisteten die Jahre 2012 in Düsseldorf (60 000 Quadratmeter), 2014 in Stuttgart (98 000 Quadratmeter) sowie 2015 in Köln (61 000 Quadratmeter) den stärksten Beitrag.

Über die Hälfte für den Wohnungsbau

Joint Ventures bilden sich bevorzugt für den Wohnungsbau: In dem Untersuchungszeitraum wurden in den Top 7-Standorten zirka 1,2 Millionen Quadratmeter Wohnfläche von Projektgemeinschaften hochgezogen – das ist mehr als die Hälfte des gesamten Flächenaufkommens. Die Jahre 2013 und 2015 kamen mit 283 000 und 290 000 Quadratmetern auf Bestwerte. Einzig im Jahr 2011 blieb das Volumen eindeutig unter 200 000 Quadratmetern. So konnte denn auch nur in jenem Jahr mit 224 000 Quadratmetern mehr Büro- als Wohnfläche realisiert werden. Innerhalb der betrachteten fünf Jahre addiert sich das Volumen im Bürosegment auf fast 600 000 Quadratmeter und somit auf etwas mehr als ein Viertel der Gesamtfläche in den Top 7. Weit weniger verbreitet sind gemeinsame Vorhaben bei Einzelhandels- und Hotelprojekten. Mit einem Anteil von knapp 12 Prozent entstanden fürs Shopping nur 265 000 gemeinschaftliche Quadratmeter. Und für Übernachtungsgäste schufen Partnerschaften im selben Zeitraum gerade mal 167 000 Quadratmeter, also lediglich sieben Prozent.

Resümee

Angesichts sinkender Zinsen, steigender Finanzierungsbereitschaft und hoher Liquidität im Markt hat im Verlauf des Untersuchungszeitraums das Interesse am Joint Venture wohl ein wenig nachgelassen. „Der Aspekt, Eigenkapital mit Hilfe eines Partners zu schonen, ist eben nicht mehr vordringlich. Außerdem steigen Investoren zu einem immer früheren Zeitpunkt in die Projektentwicklung ein, um sich attraktive Immobilien zu sichern“, meint Gordon Gorski, Geschäftsführer der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH. Jetzt sind Größe und Komplexität eines Projekts die stärkeren Argumente für eine Kooperation. Sie bedeuten schließlich mehr Risiko, höheres Spezialwissen und ein erhebliches Durchhaltevermögen. „So verwundert es nicht, dass beispielsweise Wohnquartiere besonders gern gemeinschaftlich angegangen werden, da sie in der Regel einen längeren Ausführungszeitraum in mehreren Bauabschnitten beanspruchen“, argumentiert Gorski. Das Segment Wohnen hat denn auch als einziges über die fünf Jahre hinweg zulegen können. Gleichzeitig wurde, im Vergleich vor allem zu Berlin, in Frankfurt, Hamburg und München auffallend viel Bürofläche durch Joint Ventures fertiggestellt. „Grund hierfür ist die höhere Anzahl großvolumiger Projekte in dieser Zeit“, erklärt Gorski das Phänomen.

Das Interesse an europäischen Hotelimmobilien ist in den letzten Jahren sowohl auf Seite der Investoren als auch der Hotelbetreiber deutlich gestiegen. Hotelimmobilien haben sich weg vom Nischeninvestment hin zu einer etablierten Assetklasse entwickelt.

Die Konzentration unter den Hotelbetreibern und die Anpassung ihres Angebots an das veränderte Nachfrageverhalten der Gäste spiegeln sich in den Hotelimmobilienmärkten wider. Dies hat sowohl Auswirkungen auf die Investitionsmöglichkeiten als auch auf die Renditen von Hotelimmobilien, bringt jedoch neue Herausforderungen durch die Verlagerung von Betreiberrisiken auf Investoren mit sich. Scope Ratings hat 2015 ein Hotelimmobilienvolumen von ca. 4 Mrd. Euro bewertet – Tendenz steigend.

Die europäischen Hotelmärkte erreichten im vergangenen Jahr einen neuen Transaktionsrekord. Vor allem aus Asien stieg die Nachfrage nach Hotelübernachtungen als auch Hotelimmobilien. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt ist das Wachstum nicht nur durch das starke Interesse der Investoren getrieben, sondern auch durch eine Nachfrage nach den Objekten auf der Nutzerseite unterlegt.

Diese Nachfrage wird neben der Expansion vor allem asiatischer Hotelketten nach Europa auch durch das wachsende Segment der Budget-Hotels gespeist. Resultierend daraus trifft ein steigendes Interesse an Investitionen in Hotelimmobilien auf einen gestiegenen Bedarf der Betreiber nach Objekten – eine Entwicklung die grundsätzlich positiv für Investitionen in Hotelimmobilien ist.
Jedoch nimmt die Marktmacht der Betreiber aufgrund von Konsolidierung in der Hotelbranche und Orientierung an größeren Losgrößen ständig zu. Dies erlaubt es Betreibern, die Rendite von reinen Pachtverträgen zu Lasten der Investoren zu reduzieren, oder wirtschaftliche Risiken des Hotelbetriebs zunehmend auf Immobilieninvestoren zu übertragen – mit einer erkennbaren Verschiebung des Risiko-Rendite Profils der jeweiligen Vertragsgestaltung.

Für Investoren bedeutet dies zweierlei: Zum einen müssen sie bei vorliegenden Renditeanforderungen ihre Risikobereitschaft hin zu Betreiberrisiken und peripheren Standorten erweitern, zum anderen müssen sie ihre Expertise in der Auswahl und dem Management von Hotelimmobilen noch stärker fokussieren. Und das sowohl bei der vertraglichen Strukturierung, als auch bei der wirtschaftlichen Einschätzung des jeweiligen Geschäftsbetriebes über die Haltedauer.

Bei der 27. MIPIM drückten Vertreter der Immobilienbranche und Investoren vorsichtigen Optimismus über den Zustand des globalen Marktes aus. Obwohl es Unterschiede je nach Gegend und Anlagesektor gebe, sei das Gesamtbild für 2016 positiv.

Einer der auffälligsten Aspekte der diesjährigen MIPIM war das zahlreiche Erscheinen hochrangiger Politiker in Cannes, einschließlich des französischen Wirtschaftsministers Emmanuel Macron, der die Veranstaltung eröffnete.

Als größte Zusammenkunft internationaler Investoren (über 4800) mit Entwicklern, Enduser, Architekten, Hotelkonzernen, Behörden, Start-ups und Immobilienverbänden unterstrich die MIPIM erneut ihre Bedeutung. Sie bietet die einmalige Gelegenheit, Geschäfte abzuschließen, zu netzwerken und über die größten Herausforderungen zu sprechen, denen sowohl Stadtplaner als auch Immobilienexperten gegenüberstehen.

„Ich glaube, durch unseren tiefgreifenden, maßgeschneiderten Ansatz, die große Bandbreite aller Anlageklassen zu bedienen, aus denen sich der heutige Immobilienmarkt zusammensetzt, und die wichtigen Diskussionen zum Thema ‚Housing the World‘ ist die MIPIM 2016 noch umfassender als je zuvor“, bemerkte Filippo Rean, Real Estate Director der Reed MIDEM.

Die Teilnehmerzahlen der MIPIM 2016 sind im Vergleich zum Jahr 2015 um 10 % gestiegen. Es trafen sich etwa 23500 leitende Immobilienfachkräfte, Stadtplaner und Politiker aus rund 90 Ländern in Cannes beim führenden Immobilienkongress der Welt.

Viele Städte und Kommunen, die auf der MIPIM vertreten waren, wählten einen gemeinsamen Marketingansatz, um Investitionen aus dem Ausland anzuziehen.

Zum ersten Mal auf der MIPIM waren alle Aussteller der Ile-de-France im Pavillon des Großraums Paris um ein einziges Projekt herum gebündelt, den Grand Paris Express, anstatt individuelle, im Großen und Ganzen voneinander unabhängige Pläne vorzustellen.

Wie wichtig der politische Rückhalt für die städtische Erneuerung und ihre Bedeutung auf die nationale Wirtschaft ist, betonte der französische Wirtschaftsminister Emmanuel Macron, der den MIPIM-Delegierten sagte: „Wir haben eine ganze Reihe toller neuer Projekte.“ Er forderte die Investoren dazu auf, „in dieses Land zu investieren“.

Der 2007 begonnene Grand Paris Express beinhaltet den Bau von 200 Kilometern neuer Bahn- und U-Bahn-Linien sowie 68 neuen Bahnhöfen. Der französische Wirtschaftsminister erläuterte nähere Einzelheiten zum Grand-Paris-Knotenpunkte-Programm, zu dem 14 große Stadtentwicklungsprojekte außerhalb von Paris gehören. Projekte für dieses Programm, ob aus dem öffentlichen oder privaten Sektor, sollen einem Auswahlgremium vorgelegt werden, das entscheidet, welche Entwicklungen zwischen 2022 und 2024 umgesetzt werden.

Emmanuel Macrons Begeisterung für das Projekt Grand Paris wurde von den anderen hochrangigen französischen Politikern geteilt, die auf der MIPIM zugegen waren, darunter die Bürgermeisterin von Paris, Anne Hidalgo, sowie die ehemalige Haushaltsministerin und derzeitige Präsidentin des Regionalrats der Ile-de-France, Valérie Pécresse.

Anne Hidalgo erklärte den MIPIM-Delegierten, dass die Bewerbung der Stadt als Gastgeberin der Olympischen Spiele 2024 die Kriterien des Olympischen Komitees erfülle, einen nachhaltigen Effekt auf die Stadterneuerung auszuüben. Dazu gehöre auch, dass das Olympische Dorf in ein neues Wohngebiet umgewandelt würde.

In Großbritannien wird es immer mehr zum Normalfall, dass sich Städte zusammentun, um Förderung zu suchen. Ein Vorreiter dafür ist das „Northern Powerhouse“-Bündnis von Manchester, Liverpool, Leeds, Sheffield und Newcastle. In dieser Woche wurde das „Midlands Engine Pitchbook“ für Erneuerungsmöglichkeiten vorgestellt.

Die im Dezember 2015 gegründete Midlands Engine bringt 11 lokale Unternehmens-partnerschaften zusammen, um die Region zu entwickeln und Auslandsinvestitionen anzuziehen. Vor dem randvollen MIPIM-Auditorium sagte Andy Street, Vorsitzender der Greater Birmingham and Solihull Local Enterprise Partnership: „Wir hatten in Mittelengland noch nie eine Zusammenarbeit in dieser Größenordnung.“ Das Pitchbook enthält 33 Projekte (jeweils drei aus jeder der 11 Unternehmenspartnerschaften), die insgesamt einen Wert von 14,4 Milliarden Pfund haben.

Auf der Messe waren wichtige neue Pavillons von Sankt Petersburg und dem in Dubai ansässigen Entwickler Nakheel vertreten. Angeführt von Istanbul, sandte die Türkei ihre bisher größte Delegation zur MIPIM, insgesamt 250 Unternehmen und Städte. Gleichzeitig begrüßte die MIPIM Chinas größten Entwickler von Gewerbeimmobilien, Dalian Wanda Commercial Properties, der zum ersten Mal an der Messe teilnahm. In den letzten zwei Jahren hat Wanda seine internationalen Geschäfte ausgebaut; es laufen Projekte in Großbritannien, den USA und Australien.

Den starken amerikanischen Immobilienmarkt spiegelte der Pavillon der National Association of Realtors wider, der eine breite Auswahl von Projekten aus den Bundesstaaten und Städten zeigte. Unter anderem präsentierte die Scottsdale Area Association of Realtors aus Arizona die Pläne für die Douglas Ranch/Trillium und das The Villages at Vigneto. Im Pavillon für die wirtschaftliche Entwicklung der USA zog die Great Houston Partnership die Aufmerksamkeit auf das konsolidierte Gelände der Goodman Global Group.

Unter den führenden Politikern, die die MIPIM besuchten, waren der polnische Stellvertretende Ministerpräsident und Minister für wirtschaftliche Entwicklung, Mateusz Morawiecki; Etienne Schneider, der luxemburgische Stellvertretende Premierminister und Wirtschaftsminister; Mikhail Men, der russische Minister für Bauwesen, Wohnungs- und Kommunalwirtschaft; Roberta Pinotti, die italienische Verteidigungsministerin; und Fatma Güldemet Sari, die türkische Ministerin für Umwelt und Stadtentwicklung.

Außerdem waren zahlreiche Bürgermeister und CEOs in Cannes, um über Stadtentwicklung zu sprechen. Sie kamen aus Städten wie Paris, Istanbul, Turin, Riga, Lyon, Malmö, Manchester, Liverpool, Maricá, Stockholm, Kopenhagen und Moskau. Erstmals auf der MIPIM vertreten waren unter anderem Casablanca (Marokko), Belfast (Nordirland), Newcastle (UK), Bologna (Italien), Chicago, Houston, Birmingham und Albuquerque (alle USA).

Auch aus Deutschland waren zahlreiche hochrangige politische Vertreter vor Ort und eine deutsche Metropolregion – Rhein-Neckar – präsentierte sich erstmals seit 15 Jahren wieder als Aussteller auf der MIPIM.

Der jährliche MIPIM Mayors‘ Think Tank begrüßte rund 100 Bürgermeister zu hochrangigen Diskussionen. Die Stadtoberhäupter äußerten den Wunsch, dass die Immobilienbranche ihre Vision von Städten zeigen solle, die lebenswerte Räume für alle bieten. Insbesondere solle sie mit öffentlichen Partnern zusammenarbeiten, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Wie die Vereinten Nationen berichten, leben mittlerweile über 50 % der Weltbevölkerung in Städten; das jährliche Städtewachstum liegt bei 1,83 %. Daher gibt es einen zunehmenden Bedarf für aufeinander abgestimmte Stadtentwicklungsstrategien, die den Städten dabei helfen, diese Situation zu bewältigen. Um die Diskussion über eine neue Städtepolitik zu erleichtern, wählte die MIPIM „Housing the World“ als zentrales Messethema und Thema des diesjährigen Mayors‘ Think Tank Summit.

„Eine der Schlüsselfragen, die von Städtevertretern und Immobilienexperten in dieser Woche erörtert wurde, war, wie Stadtplaner erfolgreiche Verdichtungsstrategien entwickeln können, um mit der fortschreitenden Urbanisierung der Welt Schritt zu halten“, erklärte Filippo Rean von Reed MIDEM.

„Bei der Knappheit von Wohnraum in vielen Ballungsgebieten Europas besteht die Notwendigkeit zu einer verstärkten Zusammenarbeit zwischen den öffentlichen und privaten Akteuren in allen Phasen der Stadtentwicklung, von der Planung bis zur Bereitstellung urbaner Kapitalanlagen. Architekten werden bei der zukünftigen Stadtentwicklung eine zentrale Rolle spielen. Hier in Cannes sind fast 2000; ihre Zahl bei der MIPIM steigt weiter an“, fügte Rean hinzu.

In Cannes wurde deutlich, dass internationale Immobilieninvestoren ihre Portfolios streuen. Sie investieren auch in „alternative“ Anlagen, zum Beispiel im Gesundheitswesen, in Studentenwohnheime, Hotels, Mietwohnungen und Seniorenheime.

Als Anlageklassen, die ihren „Fußabdruck“ in den MIPIM-Hallen in diesem Jahr deutlich vergrößerten, kamen Gesundheitswesen, Logistik und Hotel & Tourismus in einem größeren Pavillon zusammen. Das 1800 m² große Innovationsforum präsentierte die neuesten Technologieprojekte und Unternehmen, die Lösungen und Methoden anbieten, um den Wert von Immobilienanlagen zu erhöhen.

Die Explosion des E-Commerce beschleunigt den Bau von „Schuppen“, wie sie früher etwas abwertend genannt wurden. Sie sind zu einer der heißesten Anlagen auf dem Immobilienmarkt geworden, weil die Nachfrage nach Logistik steigt und die Erträge von Warenlagern seit der Wirtschaftskrise eine bessere Performance erzielten als manche Büro-Portfolios.

Im Laufe der MIPIM machte die traditionelle Flut von Marktforschungsdaten und Umfragen die Runde. Auf dem MIPIM Re-Invest Summit, der hinter verschlossenen Türen stattfand, berichtete Real Capital Analytics, dass die Transaktionen von Gewerbeimmobilien sich 2015 auf insgesamt 1,3 Billionen US-Dollar beliefen, das sind 5 % mehr als 2014.

Real Capital Analytics stellte fest, dass die Investitionen in Asien zurückgegangen sind, es jedoch einen Anstieg in den USA und ein Erstarken auf dem europäischen Markt gegeben hat. Bei den zunehmend erfolgreichen Anlageklassen sind die Investitionen in den europäischen Mietwohnungssektor im letzten Jahr um 15 % gestiegen. Außerdem gab es einen Zuwachs bei Senioren- und Studentenwohnheimen. Das stärkste Wachstum verzeichneten jedoch Hotelinvestitionen mit einer Zuwachsrate von 31 % im Vergleich zu 2015.

Wie schnell sich das Investitionsklima verändert, wird dadurch unterstrichen, dass der MIPIM Re-Invest Summit – auf dem 53 institutionelle Anleger versammelt waren, die über 500 Milliarden Euro an Immobilieninvestitionen vertraten – mit einer Keynote-Rede zum Thema „Crowdfunding: Wie beeinflusst es Immobilien und Finanzen“ eingeleitet wurde. Gehalten wurde sie von Dan Miller, dem Gründer von Myrtle Grove Ventures.

Miller, der als Gründer von Fundrise öffentlich bekannt wurde, riet den Investoren, dass sie die Chancen, die das Crowdfunding bietet, begrüßen und sich daran anpassen sollten. „In drei bis fünf Jahren wird das Crowdfunding eine Größenordnung erreicht haben, wo es mit institutionellen Anlegern konkurrieren wird. Diejenigen, die sich den Trend zunutze machen, werden dafür am besten gewappnet sein“, prognostizierte er.

Nach dem letztjährigen Thema der MIPIM, „Digitale Revolution“, legte die MIPIM 2016 den Schwerpunkt verstärkt auf Innovationen im Immobilienbereich. Dazu initiierte sie den ersten Start-up-Wettbewerb für Immobilientechnik, gesponsert von BNP Paribas Real Estate.

Nach Auswahlrunden auf der MIPIM UK in London und der MIPIM Asia in Hongkong im letzten Jahr wurden in Cannes die letzten beiden Start-up-Finalisten gewählt. Der in Paris ansässige Logistik-Innovateur Urbismart erntete einen Doppelsieg, indem er sowohl den Wettbewerb als auch den Publikumspreis der MIPIM-Delegierten gewann. Urbismart-CEO Jean Pauk Rival präsentierte sein Unternehmen als Weichensteller, das die Lieferkette revolutionieren würde, indem es die Lieferung an Unternehmen und Haushalte verbessert, während es gleichzeitig Verkehrsstaus durch Lieferwägen reduziert.

Fallstudien zu „intelligenten Städten“ wurden unter anderem von Barcelona, Göteborg, Edmonton und Grenoble vorgestellt. Urban Farmers, Wegbereiter für ein nachhaltiges Leben in der Stadt, trat dagegen zum ersten Mal auf der größten internationalen Immobilienmesse in Erscheinung.

Im MIPIM Innovationsforum waren die Delegierten begeistert von der myPORT Transit-Management-App von Schindler. Das von einer mobilen App gesteuerte System erkennt die Nutzer, wenn sie ein Gebäude betreten, ruft ihnen einen Aufzug und öffnet ihnen, sobald sie ihr Stockwerk erreicht haben, die Tür zu ihrem Büro oder ihrer Wohnung. Laut Michael Dobler, Senior Vice President von Schindler, „ermöglicht myPORT die nahtlose Bewegung in einem Gebäude, ohne verschiedene Ausweise und Schlüssel mit sich führen zu müssen“.

Eine wichtige neue Initiative, unterstützt von REWIRE (Recognising and Empowering Women in Real Estate), Italiens AREL Associazione Real Estate Ladies, Women in Real Estate Poland, Women in Real Estate Spain und World Women in Real Estate, wurde auf der diesjährigen MIPIM mit dem ersten Networking-Event für Frauen ins Leben gerufen. 100 einflussreiche Frauen aus der Immobilienbranche nahmen daran teil. „Wir freuen uns sehr, dass die erste Veranstaltung für Frauen auf der MIPIM stattgefunden hat, damit die Rolle der Frauen in der Immobilienbranche anerkannt wird“, kommentierte Sue Brown, Mitbegründerin von REWIRE.

Auf der weltgrößten Immobilienmesse „MIPIM“ in Cannes trafen sich in diesem Jahr über 23.000 Experten aus aller Welt. Dabei begünstigte das Wetter – kalt, zum Teil regnerisch und stürmisch – die Arbeitsatmosphäre und geistige Höchstleistungen und sorgte für deutlich vollere Hallen und Messestände als in manchem Vorjahr. Dafür war die Frequenz auf den Yachten im Hafen – zumindest in den Außenbereichen – deutlich geringer.

Die Stimmung war insgesamt gut, aber nicht euphorisch. Angst vor einem Crash war nicht spürbar. Was aber fehlte, waren angesichts des nach wie vor im bedeutenden Umfang vorhandenen Anlagekapitals ausreichend marktgerechte Immobilienangebote. Nachgefragt werden Immobilien aller Asset-Klassen, allen voran Wohninvestments. Dabei zeigen viele Investoren zunehmend eine steigende Risikobereitschaft u.a. hinsichtlich spekulativ zu errichtender Projekte – wenn Standort, Produktart und Businessplan stimmen.

Die Angebotsknappheit führt außerdem zu einem „Revival“ der „sale & lease backs“: Der Verkauf betriebsnotwendiger Liegenschaften und ihre langfristige Rückmietung insbesondere durch Mittelstandsunternehmen bietet diesen die bankunabhängige Hebung von Finanzreserven für das eigene Kerngeschäft und dem Investor deutlich höhere Renditen als Unternehmensanleihen. Allerdings haben auch hier die Bruttoanfangsrenditen mit Werten um 6 Prozent p.a. gegenüber den Vorjahren deutlich um 2 bis 3 Prozentpunkte nachgegeben – zur Freude der Verkäufer. Der Vorteil: Hier entscheiden die Qualität der Immobilie und des Mieters und nicht vorrangig der Standort. Dadurch gewinnen insbesondere B- und C-Städte – als Sitz vieler kerngesunder Mittelstandsunternehmen – weiter an Attraktivität und Akzeptanz bei Investoren, zumal es in den „Big Seven“ viel zu wenig adäquate Anlageimmobilien gibt und der Druck auf die Renditen im Core-Segment entsprechend anhält.

Grundsätzlich profitieren vor allem die Metropolen und Wachstumsregionen von der demographischen Entwicklung in Form steigender Nutzernachfrage in den Bereichen Wohnen, Handel und Logistik. So wurde auf den Ständen von Hamburg, München, Berlin, „Bankfurt“ und Düsseldorf auch intensiv darüber diskutiert, wie insbesondere der zeitnah notwendige deutliche Anstieg des miet- und preisgünstigen Wohnungsneubaus erreicht werden kann.

Dabei war auch die Unterbringung von Flüchtlingen ein Thema. So forderte Düsseldorfs Oberbürgermeister Thomas Geisel auf der MIPIM erneut den Schulterschluss zwischen Verwaltung und Immobilienwirtschaft und traf sich zu konstruktiven Gesprächen mit Eigentümern und Maklern. Dabei machte er nochmals deutlich, dass nur Liegenschaften mit realistischen, marktgerechten Preisen eine Chance auf Prüfung haben und nahm damit unseriösen Spekulanten den „Wind aus den Segeln“.

Insgesamt zeigte die MIPIM 2016, dass sie sich nachhaltig zur Arbeitsmesse gemausert hat.

Viel Geld, wenig Angebot. Auf diese Kurzformel lässt sich die aktuelle Situation auf dem Immobilieninvestmentmarkt bringen. Bei der MIPIM 2016, der weltweit bedeutendsten Standort- und Immobilienmesse, die vom 15. bis 18. März in Cannes stattfindet, zeigt sich in bisher nicht gekannter Deutlichkeit, wie attraktiv Immobilien für Investoren derzeit sind und in welch großem Ausmaß Mittel aus anderen Investmentbereichen in den Immobilienmarkt fließen.

Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, betont, wie außergewöhnlich die aktuelle Situation sei: „Das EHL-Team hat in den vergangenen Tagen weit mehr als 100 Einzelgespräche mit führenden internationalen Investoren geführt und der Tenor der Gespräch war immer: Wohin mit dem Geld? Einen so klaren Nachfrageüberhang wie jetzt gab es auf dem Immobilienmarkt vielleicht überhaupt noch nie.“

Befeuert wird das bereits seit mehreren Jahren starke Investoreninteresse vor allem durch die jüngste Zinsentscheidung der EZB, die die Leitzinsen auf Null senkte und Geschäftsbanken nun sogar die Möglichkeit bietet, Geld zu Negativzinsen zu leihen. „Das hat die Überzeugung gefestigt, dass Immobilienfinanzierungen nicht nur kurzfristig extrem billig möglich sind, sondern dass die Refinanzierung über Jahre hinweg zu äußerst günstigen Konditionen möglich sein wird. Wann, wenn nicht jetzt, sollte man dann kaufen?“

Der starke Mittelzufluss prägt den Markt in vielfältiger Weise:

• Die Stunde der Big Player: Besonders stark ist die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten mit Volumina von mehr als EUR 100 Mio. In erster Linie sind dabei Pensionsfonds, Investmentfonds, Staatsfonds und Versicherungen aktiv.
• Globales Geld strömt nach Europa: Der günstige Wechselkurs, die billigen Refinanzierungsmöglichkeiten im Euro sowie die Möglichkeit zu starker regionaler Diversifizierung locken in großem Stil globale Investoren, insbesondere aus Asien und Nordamerika, in die Eurozone. Besonders gefragt sind die deutschsprachigen Länder.
• Investoren setzen auf Forward Purchases: Der Mangel an fertiggestellten Objekten motiviert Investoren, Entwicklungsprojekte bereits in sehr frühen Stadien in Form von Forward Purchases (Terminkäufen) zu erwerben.
• Alle Nutzungsarten sind stark nachgefragt: Ein Ausweichen in weniger gesuchte Immobiliensektoren ist kaum mehr möglich, da mittlerweile Objekte aus allen Nutzungsbereichen stark nachgefragt sind.
• Entwickler nehmen mehr Risiko: Die guten Aussichten, fertiggestellte Projekte zu sehr attraktiven Preisen zu verkaufen, die niedrigen Zinsen und die Bereitschaft der langfristigen Investoren, bereits lange vor Fertigstellung Objekte zu kaufen, motivieren zur Entwicklung spekulativer Projekte. Außerdem führt dies zu einem überproportionalen Anstieg der Grundpreise.

Eine Überhitzung des Marktes sieht Pöltl dennoch nicht. „Die Renditen sind zweifellos auf einem sehr niedrigen Niveau, aber der Abstand zwischen Anleihezinsen und Mietrenditen ist im Gegensatz dazu sogar deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt. Dazu kommt, dass die fundamentalen Marktdaten ebenfalls positiv sind: Die Leerstandraten sind in den meisten Märkten niedrig und das aktuelle Mietenniveau erscheint zumindest gut abgesichert.“