Im Binnenvergleich unter Deutschlands Immobilienhochburgen gegenüber Berlin sowohl bei den Vermietungen als auch bei den Investments klar abgehängt, auch gegenüber Frankfurt zumindest beim Investmentmarkt das Nachsehen, präsentiert sich der Münchener Markt für gewerbliche Immobilien zum Jahresbeginn 2016 dennoch in einer fulminant guten Verfassung: „Nutzer und Investoren kämpfen quasi um jeden Quadratmeter, in Toplagen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Die Konsequenz? Ein schrumpfender Leerstand, fallende Renditen und weiter steigende Preise in Vermietung und Investment“, so Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter JLL München.
Flächenverknappung dominiert den Vermietungsmarkt
„Eine Nachfrage-Hausse nach qualitativ hochwertigen Produkten ist das wesentliche Merkmal des Bürovermietungsmarktes in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Bolthausen weiter: „Die Eigentümer sind in einer außeralltäglich komfortablen Situation. Die Angebotsmieten steigen rasant, die Flächen gehen im Topsegment zu Höchstmieten weg, von hohen Incentives können Nutzer derweil nur noch träumen.“
Speziell die letzten drei Monate 2015 mit 248.000 m² – das stärkste Quartal seit Ende 2011 – hat für das überaus positive Jahresergebnis gesorgt. In der Gesamtbetrachtung wurde 2015 in der bayerischen Landeshauptstadt mit 765.000 m² das beste Umsatzvolumen seit 2011 generiert. Um rund 10 % wurden 5- bzw. 10-Jahresschnitt überschritten, einen noch deutlicheren Sprung zeigt sich gegenüber dem Vorjahr (641.000 m²) mit einem Umsatzplus von einem Fünftel.
Auch bei großvolumigen Deals hat das vierte Quartal eindeutig die Nase vorn: die drei größten stammen aus den letzten drei Monaten. Zwei Eigennutzer-Deals der öffentlichen Verwaltung in der Innenstadt mit knapp 36.000 m² bzw. 19.000 m² sowie die Anmietung von IBM mit 15.000 m² in den Highlight-Towers summierten sich auf knapp 69.000 m² und damit rund 9 % des Umsatzvolumens 2015. Der Anstieg der großen Deals über 5.000 m² bzw. über 10.000 m² sowohl bei Anzahl als auch beim Volumen trug zu den erfreulichen Umsätzen bei. Die Industrie markiert auch 2015 die Spitze aller Branchen, dicht gefolgt von den EDV-Unternehmen, Platz vier belegt die „öffentliche Verwaltung“. Diese beiden Branchen verbuchten denn auch das größte prozentuale Wachstum mit rund + 60 % bzw. +200 %.
München sei gefragt, sagt die Vermietungsexpertin. Und wer München sage, meine das Stadtgebiet, mit seinem Anteil am Umsatzvolumen wieder über 80 % und dabei am ehesten wiederum die Innenstadt, dank 232.000 m² ein Drittel des Umsatzvolumens auf sich vereinend. Hohe Steigerungsraten der Umsatzvolumina bei den Teilmärkten gab es auch auf den Plätzen zwei (Schwabing-Nord) mit + 215 % auf rund 96.000 m² und drei (Osten, rund 77.000 m², + 106 %). Die drei Topplatzierten machten zusammen über die Hälfte des Umsatzvolumens aus. Die beiden zuletzt Genannten haben 2015 beispielsweise das Münchner Westend, im Vorjahr noch die Nummer zwei, hinter sich gelassen.
Alle Zeichen in der Bayernmetropole stehen auf Expansion und Wachstum, ausgenommen die zur Verfügung stehenden Flächen. In Anbetracht der Flächenverknappung wird Vorratsmanagement betrieben: „Für 2017 respektive 2018 auslaufende Mietverträge suchen Nutzer heute schon nach Alternativen, um den mutmaßlichen Druck am Ende der Vertragslaufzeit prophylaktisch zu relativieren“, so Bolthausen.
Bedrängt wird der Markt auch von Umnutzungen insbesondere für Hotels, Flüchtlingsunterkünfte und Wohnungen. Immerhin knapp 200.000 m² wurden dem Bürobestand auf diesem Weg im letzten Jahr entzogen und weitere 100.000 m² durch Abrisse und den Start von Totalsanierungen. Entsprechend rückläufig ist der Leerstand: Ein Minus von 20 % im Vergleich der Jahre 2014/2015. „Nirgendwo sonst in der Immobilien-Republik Deutschland ist der Leerstand in einer vergleichbaren Größenordnung geschrumpft wie links und rechts der Isar“, so Bolthausen. Die Leerstandsquote lag im gesamten Marktgebiet Ende 2015 bei 5,3 % und damit 1,3 % im Vorjahresvergleich nachgebend mit weiter leicht rückläufiger Tendenz auf 5,2 % bis Ende 2016. Seit Ende 2011 (damals lag die Leerstandsquote noch bei knapp unter 10 %) hat sich der Leerstand um rund 850.000 m² reduziert. Im stark nachgefragten Teilmarkt Innenstadt lag die Leerstandsquote Ende 2015 bei eben mal 2,4 %, damit 0,6 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr.
Auch der Anschub der Mieten bleibt der bayerischen Landeshauptstadt erhalten mit einem weiteren Plus bei den Spitzenmieten von voraussichtlich knapp 3 % auf 35,00 Euro / m² / Monat bis Ende 2016. Den Anstieg um 1 Euro auf 34,00 Euro / m² / Monat Ende 2015 miteingerechnet hat die Spitzenmiete im gesamten Marktgebiet seit 2005 bereits um 24 % zugelegt, die Durchschnittsmiete um 25 %. Gegenüber dem Schnitt noch stärker sind beispielsweise die Spitzenmieten im Teilmarkt Arabellapark (+ 42 %) gestiegen, weniger stark u.a. im Westend. Die Durchschnittsmieten wiederum konnten beispielsweise in der Innenstadt (+30 %) stärker zulegen als im gesamtem Marktgebiet, im Arabellapark dagegen deutlich weniger (9 %).
Ein Ende des in der Isar-Metropole notwendigen Knappheits-Managements ist auch 2016 nicht in Sicht. Erst 2017 und 2018 werden vermehrt neue Produkte auf den Markt kommen. So sind aus heutiger Sicht 80.000 m² der für 2016 erwarteten Flächen noch frei, für 2017 immerhin noch knapp 100.000 m². Mit rund 47.000 m² entfällt auf die Innenstadt immerhin der größte Anteil der erwarteten noch freien Flächen in 2016 und 2017, u.a. im „NOVE“ im Arnulfpark und im „OSKAR“ am Oskar-von-Miller-Ring. In der Zwischenzeit wird nicht nur um Talente gekämpft sondern auch um jene Flächen, die diese Talente anlocken und halten sollen: „Auch im laufenden Jahr erwarte ich keinerlei Entspannung der Situation. Und dennoch sollte eine vergleichbare Vermietungsleistung wie im zurückliegenden Jahr möglich sein“, so Bolthausen. Denn es seien schon viele Großgesuche am Markt, der Nachfrage-Boom nach qualitativ hochwertigen Flächen sei ungebrochen. „Deshalb könnte uns die Sieben in der Endabrechnung erhalten bleiben: wir gehen für 2016 davon aus, dass ein Umsatzvolumen von 700.000 m² möglich ist“, so Bolthausen.
Neues Rekordjahr auf dem Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien
Ein Plus von 18 % im Jahresvergleich auf insgesamt 5,89 Mrd. Euro bedeutet ein neues Rekordjahr auf dem Münchener Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien, nachdem im Vorjahr erstmals die 5 Mrd. Euro Marke getoppt worden war. Seit dem Tiefpunkt 2010 wurde in jedem Folgejahr das Transaktionsvolumen des Vorjahres übertroffen, im Schnitt um knapp eine Mrd. Euro pro Jahr. In dieser Größenordnung (+890 Mio. Euro) fällt auch der Vergleich 2015 zu 2014 aus. Je langfristiger der Vergleich des durchschnittlichen Transaktionsvolumens, desto höher liegt 2015 darüber: zwei Drittel gegenüber den Jahren 2010 – 2014, + 110 % gegenüber 2005 – 2014. „Es gibt keinen Grund, warum der Markt diesen Aufwärtstrend nicht auch 2016 fortsetzen sollte. 6 Mrd. Euro sind möglich. Wenn überhaupt wird der Münchener Investmentmarkt vom Mangel an Produkten und keinesfalls von nachlassendem Investoreninteresse ausgebremst“, so Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München.
„Vor allem aufgrund des positiven Vermietungsmarktes und auch Dank professionellen Asset Managements werden immer mehr Objekte in Core-Produkte umgewandelt. Denn Core ist noch immer Investors Liebling auf dem bajuwarischen Investment-Markt für gewerbliche Immobilien“, so Eichwald. Die Risikoklasse Core hat demnach sowohl im Jahres- als auch im langfristigen Vergleich zugelegt und notierte 2015 mit knapp unter 60 % höher als beispielsweise in Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf.
Die Beliebtheit Münchens als Investmentdestination (Stichwort „sicherer Hafen“) in der Erwartung weiterhin florierender Vermietungsmärkte dynamisieren das Investment-Geschehen in Bayerns Immobilienhochburg in Erfolg versprechender Art und Weise: „Mehrere großvolumige Transaktionen sind schon zum Jahresbeginn 2016 zu erwarten. Das neue Jahr geht so weiter, wie das alte aufgehört hat – mit viel Bewegung, da Verkäufer die gute Marktphase bei hoher Liquidität und günstigem Finanzierungsumfeld ausnutzen möchten.“
Die Produkt-Knappheit auf dem Münchener Investment-Markt führt dazu, dass sich auch Core-Investoren zunehmend für Lagen interessieren, innenstadt-nahe Teilmärkte etwa, die noch vor kurzer Zeit außerhalb der Wahrnehmungsschwelle lagen: „Der gesunde Vermietungsmarkt baut grundlegende Schwellenängste ab“, so Eichwald.
Großvolumige Objekte seien nach wie vor stark nachgefragt: „The bigger, the better. Großkapital sucht eben große Objekte“, betont Eichwald. 2014 und 2015 zusammengerechnet kann keine andere Stadt beinahe 30 Transaktionen im dreistelligen Mio.-Bereich vorweisen. Und speziell um diese „Big Tickets“ tobt auch ein immenser Wettbewerb zwischen internationalen und deutschen Investoren: „Immer mehr drängen ausländische Investoren auf den Markt der Bayernmetropole. Und dies 2015 sowohl in der Spitze als auch in der Breite“, so der Investment-Experte. Sie hätten ihr investiertes Volumen gegenüber dem Vorjahr glatt auf 3,2 Mrd. Euro verdoppelt und damit auch ihren in den letzten Jahren noch konstant bei rund einem Drittel verharrenden Anteil 2015 deutlich auf 54 % erhöht, betont Eichwald. Bei den drei größten Transaktionen, namentlich dem Siemens Campus in Neuperlach, dem gemischt genutzten Elisenhof in der City und dem Bürokomplex 88north im Olympiapark waren sie auf Käuferseite aktiv und haben nicht zuletzt dadurch per Saldo ihren Immobilienbestand in München um nahezu eine Milliarde Euro (950 Mio.) erhöht, eine Größenordnung, die in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg erreicht wird.
Nicht zuletzt der Verkauf des an Accor verpachteten Hotels Sofitel Bayerpost in München – mit dem bislang höchsten Preis für eine Hotel-Einzeltransaktion in Deutschland mit rund 180 Mio. Euro – und des Le Méridien Munich mit 158 Mio. Euro jeweils an einen Fonds der Deka haben für den höchsten Anteil und Volumen dieser Assetklasse (16 %, rund 920 Mio. Euro ) in den deutschen Big 7 gesorgt, die damit – nach den Büroobjekten mit 62 % – Platz zwei belegt. Alle anderen Assetklassen notieren Anteile im einstelligen Bereich.
Weiter unter Druck in allen Assetklassen bleiben die Renditen. Im Bürosegment hat der Spitzenwert Ende 2015 mit 3,65 % seinen niedrigsten Stand überhaupt erreicht und mit einem Minus von 55 Basispunkten seit Ende 2014 den stärksten Rückgang im Vergleich der Big 7.
