Die GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg aus Sigmaringen will in den kommenden Jahren ein Wohnquartier für mehr als 1.600 Menschen in Garching-Hochbrück schaffen. Standort des Projekts ist ein 12,7 ha großes Gelände entlang des Schleißheimer Kanals. Dort sollen rd. 120 Einfamilienhäuser und ca. 600 Wohnungen mit einer Sozialquote von 30 % entstehen. Den Architektenwettbewerb für das neue Quartier hat das Münchener Architekturbüro Fink & Jocher Architekten und Stadtplaner gewonnen. Für das Projekt wird nun ein Bebauungsplan aufgestellt. Vom Beginn der Bauarbeiten werde es etwa sechs bis sieben Jahre bis zur Fertigstellung dauern, so die GSW, die als Investor und Bauherr auftritt. Das Unternehmen verfügt an 55 Standorten in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin und Sachsen-Anhalt über ca. 4.200 Bestandswohnungen und Gewerbeeinheiten und verwaltet rd. 1.750 Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien.

Folge der Pandemie

Der Rückgang bei den Spitzenmieten im Einzelhandel hat nun auch die absoluten Toplagen in den deutschen Metropolen* erreicht. Zwar waren die Werte bis zum Ende 2020 konstant, doch unter dem Eindruck des Pandemiejahres und des verlängerten Lockdowns zu Jahresbeginn 2021 kommt der Markt nun in Bewegung.

Für die zehn deutschen Metropolen werden im ersten Quartal 2021 rückläufige Werte zwischen vier und acht Prozent erwartet. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern rechnet JLL im Mittelwert mit Mietpreisrückgängen von 5,1 Prozent. „Deutschlandweit werden im ersten Quartal im Durchschnitt sinkende Werte von rund 4,2 Prozent prognostiziert. Im abgelaufenen Jahr 2020 hatten die Spitzenmietpreise für die 185 von JLL untersuchen Einzelhandelsstandorte im Jahresverlauf bereits um rund 2,1 Prozent nachgegeben“, kalkuliert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, im aktuellen JLL-Einzelhandelsmarktüberblick.

Derweil bilanzierte der Einzelhandelsvermietungsmarkt im Vergleich zum Vorjahr das erwartet schwächere Gesamtergebnis: 384.800 m² wurden bei 825 Anmietungen umgesetzt. Im Vergleich zu 2019 war dies rund 25 Prozent weniger Fläche. Bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse blieb das Ergebnis um etwa 28 Prozent hinter dem Vorjahr zurück.

Allerdings zeigt der Trend im vierten Quartal – zumindest vor dem Lockdown – eindeutig nach oben. Mit rund 102.000 m² vermittelter Handelsfläche war das vierte Quartal, neben dem ersten, das umsatzstärkste des Jahres 2020 und verzeichnete mit 239 Einzeldeals die meisten Abschlüsse je Quartal. „Dabei fällt auf, dass rund 10.000 m² der vermittelten Einzelhandelsfläche auf das Konto von Pop-Up-Stores gehen – vor allem im vierten Quartal. Ein Grund: Da die Weihnachtsmärkte ausfielen, nutzten Händler die Möglichkeit zur Anmietung temporärer Geschäfte, um ihre Weihnachtsartikel zu verkaufen“, erklärt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany.

Deutlich zurück ging das Vermietungsvolumen in den Big 10-Standorten: Mit nur noch 127.300 m² lagen die Metropolen rund 20 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt. Allerdings zeigt sich das Feld hier sehr uneinheitlich: Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und Nürnberg konnten sich im Jahresvergleich verbessern. München, Frankfurt und Hannover verloren im gleichen Zeitraum hingegen bis zu 74 Prozent ihres Vorjahresflächenumsatzes.

Die im Pandemiejahr mit Abstand stärkste Branche war Gastronomie/Food mit 30 Prozent des Flächenumsatzes: „Das geht vor allem auf die expansiven Lebensmittelanbieter zurück, die 60 Prozent beisteuerten – allen voran Aldi, Edeka und Rewe, die wie andere Nahversorger von den Ladenschließungen infolge der Pandemie ausgenommenen waren und weiter expandieren konnten“, sagt Dirk Wichner.

Die Gastronomiesparte setzte derweil mehr als 37.000 m² Fläche um. Rund 22.000 m² davon entfielen auf individuelle Restaurant- und Kaffeekonzepte. Die Systemgastronomen operierten etwas verhaltener – gut 14.300 m² gingen auf ihr Konto. Aktiv waren unter anderem die Burgerketten Five Guys und Peter Pane.

Die Textilsparte behauptete sich trotz der Einschränkungen mit 25 Prozent am Flächenumsatz auf Platz zwei. Die Young Fashion-Anbieter bestreiten dabei fast ein Drittel des Umsatzes, während die internationalen Ketten eher zurückhaltend agierten und mit der fortgesetzten Konsolidierung der Ladennetze nur selektiv neue Standorte eröffneten. Neben der Bestseller-Gruppe mit ihrem Konzept Only meldete auch das Kult-Label einige Neuanmietungen aktiv.

Die Gesundheit-/Beauty-Sparte vervollständigt das Führungstrio mit einem Anteil von 15 Prozent. Mehr als drei Viertel davon werden von den Drogeriemarktketten bestritten, allen voran stach Rossmann mit 14 Neuanmietungen heraus. Bemerkenswert schnitt zudem die Heim-/ Haus-/ Wohnbedarfs-Sparte ab, indem sie kräftig zulegte und ihren Anteil gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum auf 10 Prozent verdoppelte. Das liegt vor allem an den Möbelanbietern, die ihre angestammten Plätze an der Peripherie verlassen und mit neuen Konzepten, wie dem IKEA-Planungsbüro, versuchen, in den Innenstädten Fuß zu fassen. Aufsehen erregte dabei das Möbelhaus Opti, das in der Bremer Innenstadt eine ehemalige Kaufhof-Fläche mit mehr als 15.000 m² angemietet hat.

Donnerstag, 28.01.2021

Trotz der aktuellen globalen Rezession hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den letzten vier Quartalen weiter beschleunigt. München und Frankfurt stehen ganz oben auf der Rangliste der am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkte. Insgesamt herrscht derzeit in fünf europäischen Großstädten ein akutes Blasenrisiko. Das sind die zentralen Ergebnisse des UBS Global Real Estate Bubble Index 2020. Für die Studie hat das Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management die Wohnungsmärkte in 25 Großstädten weltweit analysiert.

Während München bereits zum zweiten Mal in Folge ganz oben in der Blasenrisikozone steht, hat Frankfurt binnen einen Jahres Amsterdam, Hong Kong und Toronto hinter sich gelassen und belegt nun den zweiten Platz im globalen Ranking. Auch im bereits überhitzen Wohnungsmarkt von Paris ist das Blasenrisiko weiter gestiegen. Neu in der Risikozone ist Zürich. Damit ist der europäische Raum im weltweiten Vergleich die Region mit den meisten überhitzten Wohnungsmärkten.

Fokus München

Die Bewertung des Münchner Wohnungsmarktes hat sich vor allem durch die starke lokale Wirtschaft, attraktive Finanzierungsbedingungen und ein solides Bevölkerungswachstums bei gleichzeitiger Unterversorgung mit neuem Wohnraum weiter erhöht. Für den Kauf einer 60 m² Wohnung in Nähe des Münchner Stadtzentrums müsste ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor derzeit rund neun Jahreseinkommen aufbringen. Die Anzahl der Jahre, die eine Wohnung gleicher Größe in München vermietet werden müsste, um ihren gegenwärtigen Kaufpreis zu erreichen, beträgt aktuell 39 Jahre – mehr als in jeder anderen Metropole der Welt.

Fokus Frankfurt

In der Mainmetropole haben sich die Wohnungspreise im letzten Jahrzehnt verdoppelt und die realen Preise sind allein im letzten Jahr um rund 8 Prozent gestiegen. Als eines der größten Finanzzentren Europas hat Frankfurt von einem soliden Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum profitiert. Gleichzeitig ist auch die Bevölkerung rasch gewachsen, was sowohl auf einen Geburtenüberschuss als auch auf eine positive Migration zurückzuführen ist. Folglich sind auch die Mieten gestiegen, seit 2010 sogar um fast 40 Prozent. Darüber hinaus haben Projektentwickler vor allem das obere Marktsegment ins Visier genommen, was die Immobilienpreisinflation weiter anheizt und die Stadt für ihre Bürger zunehmend unbezahlbar macht.

Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland: «Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum am Main und an der Isar hat diese Gefahr im letzten Jahr weiter erhöht. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen. Auch deshalb, weil die aktuellen Immobilienpreise noch nicht die langfristigen Folgen der Pandemie reflektieren.»

Staatliche Unterstützung erhöht Widerstandsfähigkeit nur kurzfristig

Trotz der Pandemie sind die Wohnungsmärkte im ersten Halbjahr 2020 weitestgehend stabil geblieben. Die Studie macht dafür drei Hauptgründe aus: Erstens sind Wohnungspreise ein nachlaufender Konjunkturindikator. Sie bilden einen Abschwung nur mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung ab. Zweitens haben die meisten potenziellen Eigenheimkäufer im ersten Halbjahr 2020 keine unmittelbaren Einkommenseinbussen erlitten. Kreditmittel für Unternehmen und Kurzarbeit haben die Folgen der Krise abgemildert. Und drittens haben Eigenheimbesitzer in vielen Städten während des Lockdowns staatliche Unterstützung erhalten. Eigenheimsubventionen wurden erhöht, Steuern gesenkt und Zwangsvollstreckungsverfahren kurzfristig ausgesetzt.

Tobias Vogel, Market Head Wealth Management Germany und Vorstandsmitglied UBS Europe SE: «Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum am Main und an der Isar hat diese Gefahr im letzten Jahr weiter erhöht. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschland erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen. Auch deshalb, weil die aktuellen Immobilienpreise noch nicht die langfristigen Folgen der Pandemie reflektieren.»

Matthias Holzhey, Autor der Studie und Head of Swiss Real Estate Investments bei UBS Global Wealth Management, ergänzt: «Die Städte in der Blasenrisikozone verkraften die Corona-Krise offenbar relativ gut. Die lokale Wirtschaft in München, Toronto und Hongkong wird sich vermutlich rasch erholen. Aber selbst wenn es nicht zu einer breiten Marktkorrektur kommt, dürfte das Potenzial für weitere Kapitalgewinne ausgeschöpft sein. Vor allem die Ertragsperspektiven vermieteter Eigentumswohnungen sind in vielen Städten schlecht, da die Preise im Verhältnis zur Miete extrem hoch sind.»

Regionale Ergebnisse

Europa

Die Ungleichgewichte an den Eigenheimmärkten sind in allen analysierten Städten in Europa in den letzten vier Quartalen gestiegen. Die europäischen Städte weisen weltweit die höchsten Bewertungen auf. Wegen der niedrigen Finanzierungskosten, die nicht im Einklang mit der Stärke der lokalen Volkswirtschaften stehen,
UBS Europe SE, Mitteilung, 30. September 2020 Seite 3 von 4
legten die Immobilienpreise exzessiv zu. In München und Frankfurt haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren sogar mehr als verdoppelt.
London dagegen weist von allen analysierten Städten die schwächste Preisentwicklung seit 2016 auf. Dennoch bleibt die Stadt im überbewerteten Bereich. Fragen der Erschwinglichkeit, politische Unsicherheit sowie eine Verschärfung des steuerlichen und regulatorischen Umfelds setzen die Immobilienpreise zusätzlich unter Druck. Wir gehen davon aus, dass ausländische Käufer das schwächere Pfund und den Preisrückgang für sich nutzen und damit mittelfristig das Preisniveau stützen dürften.

USA

In den Städten an der Ostküste waren die Indexwerte in den letzten fünf Jahren relativ stabil. Die Märkte an der Westküste hingegen entwickelten sich weniger konstant. In Los Angeles sind die Indexwerte weiter gestiegen, während die Bewertungen in San Francisco infolge sinkender Eigenheimpreise rückläufig waren. Insgesamt profitieren die Wohnungspreise in den USA vom Rückgang der Hypothekenzinsen auf historisch niedrige Niveaus. Die Preisveränderungen in den analysierten Städten bleiben jedoch hinter dem landesweiten Durchschnitt zurück. Die Nachfrage nach Immobilien in Stadtzentren hat sich abgeschwächt, da die Menschen aus Gründen der Erschwinglichkeit und wegen der Folgen von COVID-19 in die Vororte zogen. Die fortgesetzte Abwanderung in Bundesstaaten, in denen die Kosten niedriger sind und die bessere steuerliche und aufsichtsrechtliche Bedingungen bieten sowie unternehmensfreundlicher sind, hat diesen Trend beschleunigt.

Naher Osten

Tel Aviv hat in den vergangenen 30 Jahren von den in diesem Bericht analysierten Städten mit das stärkste Preiswachstum verzeichnet. Aktuell befinden sich die Wohnungspreise dank besserer Finanzierungsbedingungen und des knappen Angebots an Wohnimmobilien wieder in einem Aufwärtstrend. Die Regierung hat die Erwerbssteuer für Zweiteigenheime gesenkt und damit Investitionen am Wohnungsmarkt begünstigt. Der Immobilienmarkt von Dubai hingegen hat einen neuen zyklischen Tiefpunkt erreicht. Seit dem letzten Höchststand 2014 sind die Preise um mehr als 35 Prozent gefallen, und die Bewertung ist seitdem stark zurückgegangen. Positive Preiseffekte des starken Bevölkerungswachstums und günstigerer Hypothekenbedingungen werden durch das anhaltend kräftige Angebotswachstum und die Ölpreisschwäche ausgeglichen.

Asien-Pazifik (APAC)

Die Hauspreise in Hongkong und Singapur sind im ersten Halbjahr recht stabil geblieben. Während jedoch die realen Eigenheimpreise in Hongkong um 50 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren liegen, sind die Preise in Singapur im selben Zeitraum nahezu unverändert geblieben. Eine Verschärfung der aufsichtsrechtlichen Bestimmungen hat sich in der «Löwenstadt» im letzten Jahrzehnt als sehr wirksam zur Begrenzung des Preiswachstums erwiesen. Die unsicheren Konjunkturaussichten belasten den Marktausblick in beiden Städten. Da diese in ihren jeweiligen Regionen jedoch eine wichtige Rolle spielen, dürfte die Nachfrage mittelfristig hoch bleiben. Tokio hat sich dank seines starken Bevölkerungswachstums und attraktiver Finanzierungsbedingungen zu einem der dynamischsten Wohnungsmärkte in der Region entwickelt. In Sydney haben eine Lockerung der Kreditvergabestandards sowie die Zinssenkungen der RBA in den letzten Quartalen ein Strohfeuer entfacht, aus dem eine moderate, vermutlich jedoch flüchtige Preiserholung hervorgegangen ist.

Fotocredit: Rock Capital Group

Der Projektentwickler und Vermögensverwalter Rock Capital Group aus Grünwald hat ca. 900 m² Einzelhandelsfläche, die sich über drei Etagen verteilen, an die italienische Calligaris Gruppe in seiner Liegenschaft Lenbachplatz 6 in München vermietet.

Die Calligaris Gruppe wurde 1923 in Manzano gegründet und ist ein namhaftes italienisches Premium Möbel- und Interieurunternehmen. Neben Calligaris gehören u.a. auch noch die Marken Connubia, Ditre Italia und Luceplan zum Konzern. Neben über tausend Verkaufsstellen (ca. 650 nur für die Marke Calligaris) in über 100 Ländern entsteht jetzt nach London, Paris und Los Angeles der vierte Flagship-Store in München. Es handelt sich hierbei weltweit um den größten Store in dem zusätzlich ein neues Einzelhandelskonzept mit der perfekten Integration aller Marken der Gruppe geschaffen wird.

Im Flaghship-Store am Lenbachplatz 6 in München werden erstmals die Marken Calligaris, Ditre Italia und Luceplan gemeinsam präsentiert. Mit der Vermietung an die Calligaris Gruppe ist der Lenbachplatz 6 in München nun zu 100% vermietet. Es handelt sich hierbei um die flächenmäßig größte Einzelhandelsvermietung im Premiumsegment im Münchner Altstadtbereich in 2020. Erst vor kurzem wurden nach umfangreicher Modernisierung der denkmalgeschützten Liegenschaft die über 5 Etagen verteilten Büroflächen im Anwesen von der Rechtsanwaltkanzlei Orrick, Herrington & Sutcliffe LLP bezogen.

Das denkmalgeschütze Gebäude am Lenbachplatz 6 wurde von dem bekannten Architekten Emanuel von Seidl in den Jahren 1904-05 erbaut. Ursprünglich Sitz der Aachener und Münchener Versicherung war es dann für Jahrzehnte Sitz der traditionsreichen Süd-Chemie AG, die Anfang 2011 von der Schweizer Clariant AG übernommen worden war und zuletzt als Hauptverwaltung der Clariant-Geschäftseinheiten Catalysts und Functional Minerals sowie einiger Serviceeinheiten fungierte. Das Gebäude am Lenbachplatz 6 verfügt über insgesamt ca. 3.150 m² Büro-, Laden- und Lagerflächen.

„Es freut uns sehr, dass wir die Calligaris Gruppe für unsere Liegenschaft Lenbachplatz 6 in bester und exklusivster Citylage von München als langfristigen Mieter gewinnen konnten. Es gab eine sehr große Nachfrage für diese einzigartigen Flächen und wir haben uns letztendlich für Calligaris entschieden, die perfekt in die Flächen und das Anwesen passen.“ so Christian Lealahabumrung, Geschäftsführer Rock Capital Group.
Herr Peter G. Neumann, Geschäftsführer Rock Capital Group fügt hinzu, „Nach umfangreicher und aufwendiger Modernisierung der denkmalgeschützten Liegenschaft ist jetzt ein wirkliches Juwel entstanden auf das wir extrem stolz sind. Mit den Mietern Calligaris S.p.A. und Orrick LLP haben wir zusätzlich zwei perfekte Mieter für das Anwesen gefunden und haben hier jetzt ein wirkliches Landmark in bester Lage Münchens geschaffen.“

Das Immobilienberatungsunternehmen Engel & Völkers Commercial München betreute den Mieter Calligaris Gruppe bei dem Mietvertragsabschluss.

Fotocredit: © xoio im Auftrag von Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

Durch die Rushhour zur Arbeit, dazwischen die Kinder in Kita und Schule bringen und nebenbei die täglichen Einkäufe erledigen: Viele Deutsche verbringen einen großen Teil ihres Tages damit, zwischen verschiedenen Orten hin und her zu pendeln – und verlieren so kostbare Zeit für Familie, Hobbys und Freunde.

Der Projektentwickler Bauwerk geht darauf in seinem aktuellen Münchner Immobilienprojekt „kupa – Quartier Kuvertfabrik Pasing“ ein. Smarte Co-Working-Spaces, flexible Wohnungsgrundrisse zur Planung von Homeoffices, ein maßgeschneidertes und umweltfreundliches Mobilitätskonzept, zahlreiche Sharing-Services und Gastronomie vor Ort sollen den künftigen Bewohnern vor allem eines ermöglichen: Wohnen, Arbeiten, Netzwerken und Freizeit räumlich zu vereinen.

„Wir haben bei der Konzeption von kupa den Alltag unserer Zielgruppen von morgens bis abends durchdacht. Denn wir wollen ein Quartier schaffen, das Singles, Paaren und Familien weit mehr bietet als Wohnraum. kupa soll ein urbaner Ort zum Leben werden. Und dazu gehört mit Blick in die Zukunft eben auch, flexible Arbeitsbereiche anzubieten“, erläutert Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital GmbH & Co. KG.

kupa: Working Lounge, Meeting Room und Homeoffice an einem Ort

Nicht erst seit der COVID-19-Pandemie hat sich die Arbeitswelt grundlegend verändert. Homeoffice und mobiles Arbeiten gehören für viele Angestellte und Selbstständige bereits seit einigen Jahren zum Alltag. „Problematisch ist: Dauerhaft ist nicht jede Wohnung für die Arbeit von Zuhause aus geeignet“, sagt Jürgen Schorn. Deshalb können die Bewohner von kupa in den Gemeinschaftsbereichen des Quartiers speziell eingerichtete und zonierte Arbeitsbereiche nutzen – ohne dass zusätzliche Kosten anfallen. Die Working Lounge sowie ein Meeting Room für größere Besprechungen mit Geschäftspartnern ermöglichen konzentriertes Arbeiten allein oder den Austausch mit anderen. Alle Co-Working-Spaces sind mit ergonomischen Designermöbeln sowie technischem Equipment und WLAN ausgestattet. Ein augenschonendes Beleuchtungskonzept garantiert gesundes und reibungsloses Arbeiten.
Wer lieber aus dem klassischen Homeoffice arbeitet, kann in den größeren Wohneinheiten durch die flexibel gestalteten Grundrisse gut belichtete und ruhige Arbeitsbereiche direkt innerhalb der eigenen vier Wände planen.

Verschiedene weitere Mehrwerte von kupa komplettieren das Angebot: So steht ein Concierge on- und offline zur Verfügung und durch ein Paketbox-System müssen Post und Pakete nicht persönlich entgegengenommen werden.

Von der Mall bis zum ICE: kupa ist ein Quartier der kurzen Wege

Zahlreiche Mobilitätsangebote sorgen für zusätzliche Zeit- und Kostenersparnis. So wird es für alle Bewohner Autos, Lastenfahrräder, E-Bikes und E-Scooter zum Ausleihen geben. Das Frühstück-, Mittag- oder Abendessen kann direkt in der Gastronomie bestellt werden, die im früheren Kesselhaus der historischen und namensgebenden Kuvertfabrik entsteht. Alle Angebote lassen sich über eine Quartiers-App beziehungsweise über den Concierge buchen.

Auch Einkaufs- und Anfahrtswege sind durch die Lage des Quartiers sehr kurz. Das Einkaufszentrum Pasing Arcaden sowie zahlreiche weitere Geschäfte sind ebenso fußläufig zu erreichen wie Kindergärten und Schulen. Tram, Bus und künftig auch die U-Bahnlinie 5 sind direkt vor Ort. Der Pasinger Bahnhof mit Anschluss zum ICE sowie zur S-Bahn-Stammstrecke liegt in unmittelbarer Nähe. Und die eingeschossige Tiefgarage im Quartier bietet 150 Stellplätze für die Bewohner und ihre Besucher.