PORT Real Estate Immobilien

Wohnen im Luxus-Ghetto

Weltweit gibt es immer mehr Wohnquartiere, die abgeschirmte Exklusivität bieten. Was diese Entwicklung mit der Stadt und ihren Bewohnern macht und wie sie unsere Art zu leben verändert.

Berlin ist in den letzten 25 Jahren zur Weltmetropole gereift, dies trifft natürlich auch auf den Immobilienstandort zu. Immer mehr Menschen zieht es in die deutsche Hauptstadt, Wohnraum wird immer teurer und rarer. Trifft die Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein, wird Berlin 2030 3,75 Millionen Einwohner haben, rund 250.000 mehr als noch im Jahr 2012. Um dem Zuwachs gerecht zu werden, müssten deshalb künftig jedes Jahr 10.000 bis 12.000 Wohnungen neu geschaffen werden. Gefragt ist vor allem günstiger Wohnraum, meist entstehen derzeit aber gehobene oder Luxuswohnungen. „Preisunterschiede bei Immobilien zwischen Ost- und Westberlin sind nach wie vor deutlich zu erkennen. In den letzten Jahren erlebten wir zudem einen starken Preisanstieg bei Eigentumswohnungen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24. Zum Stichtag 1. Oktober 2013 sind in Berlin die Preise für bestehende Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2012 durchschnittlich um elf Prozent gestiegen. Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen verteuerten sich im gleichen Zeitraum nur leicht.

Besonders nachgefragt werden citynahe Wohnlagen in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Durch eine zunehmende Verknappung in diesen Gebieten, steigt auch die Nachfrage in Berlins Randlagen mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur. Auffallend sind die großen Preisunterschiede zwischen Objekten in ehemals Ost- und Westberlin: Eine Eigentumswohnung in einer Top-Lage wie Dahlem kostete beispielsweise 2012 durchschnittlich 4.655 Euro pro Quadratmeter, in Berlin Lichtenberg mussten Käufer hingegen „nur“ durchschnittlich 1.455 Euro pro Quadratmeter zahlen. Die teuersten Häuser im Osten finden Interessierte in Kaulsdorf und Mahlsdorf.

Mit rund 8,28 Mrd. € erzielt der Berliner Investmentmarkt das beste Transaktionsvolumen aller Zeiten. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahr wurde der Umsatz fast verdoppelt. Auch der bisherige Rekord aus dem Boomjahr 2007 wurde um mehr als 20 % überschritten. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Die Hauptstadt ist im bundesweiten Vergleich damit nicht nur im Jahr 2015 führend: Tatsächlich wurde noch nie in einer deutschen Stadt ein höheres Transaktionsvolumen registriert“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Mit jeweils rund 6,0 Mrd. € landen Frankfurt und München vergleichsweise abgeschlagen auf den Plätzen zwei und drei. Der Beitrag von anteilig eingerechneten Portfoliotransaktionen ist dabei mit rund 21 % im langjährigen Vergleich nicht außergewöhnlich. Im Boomjahr 2007 beispielsweise war das Portfoliovolumen mehr als doppelt so hoch. Mit fast 43 % des Ergebnisses waren die letzten drei Monate im Jahr 2015 dank einiger Großabschlüsse wie dem Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles besonders umsatzstark. Das durchschnittliche Volumen pro Objekt ist trotz des Anstiegs auf über 200 Deals mit rund 40 Mio. € deutlich höher als 2014.

Auch wenn der Umsatz in nahezu allen Größenklassen zulegte, sticht das Segment ab 100 Mio. € mit einem Anteil von über 45 % und einer absoluten Steigerung um 257 % hervor. Hier spiegelt sich eine Vielzahl großvolumiger Verkäufe, z. B. des Potsdamer Platzes oder des Büro- und Geschäftsquartiers The Q., wider. Insgesamt wurden mehr als doppelt so viele Deals wie 2014 in dieser Kategorie verzeichnet. Mit 24 % entfällt auf die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. € ebenfalls ein bedeutender Anteil, gefolgt vom Segment 25-50 Mio. € mit knapp 17 %. Mit rund 13 % weniger Umsatz bzw. einem Rückgang um 13 Prozentpunkte auf gut 10 % ist das Segment 10-25 Mio. € das einzige, in dem weniger umgesetzt wurde. Selbst Deals unter 10 Mio. € legten um 35 % zu und steuern noch 4 % bei.

Die Nachfrageseite ist wie immer breit aufgestellt. Zum Jahresende teilen sich mit den Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds gleich zwei Gruppierungen die Führungsposition (etwa 18 %). Mit einem Beitrag von knapp 15 % liegen auch Immobilien AGs/REITs noch deutlich im zweistelligen Bereich. Auf Beiträge über 5 % kommen darüber hinaus Staatsfonds und Pensionskassen mit jeweils etwa 8 %, Projektentwickler (7 %), private Anleger (6 %) sowie Versicherungen (knapp 6 %). Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 51 % und damit in etwa im Bundesdurchschnitt.

Auch auf der Verkäuferseite herrscht Vielfalt: Insgesamt kommen fünf Gruppen auf zweistellige Anteile. In Führung liegt mit den offenen Fonds eine Gruppe, die sonst eher nicht zu den größten Verkäufern zählt. Primär durch den Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles kommen sie auf einen Anteil von fast 19 %. Mit etwas Abstand finden sich auf dem zweiten Rang Equity/Real Estate Funds mit knapp 14 %, gefolgt von Projektentwicklern und Privatinvestoren mit jeweils etwa 13 %. Darüber hinaus kommen auch Immobilien AGs/REITs mit gut 11 % auf über 10 %. Über 7 % entfallen auf geschlossene Fonds, weitere 6 % auf Corporates. Der Anteil ausländischer Verkäufer ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken und liegt bei ca. 37 %, deutlich unter dem Anteil der ausländischen Käufer.

Mehr als 50 % des Umsatzes für Büros – Renditen im Sinkflug

Mit einem Anteil von rund 54 % haben Büroobjekte ihre Führungsposition gegenüber 2014 noch ausgebaut. Dank einer Vielzahl von Immobilientransaktionen – knapp die Hälfte aller Investments entfällt auf diese Assetklasse – wurde insgesamt mehr als zweieinhalb mal so viel investiert wie im Vorjahr. Nur Einzelhandelsimmobilien können mit einem Anstieg um 135 % eine ähnliche Steigerung vorweisen, dennoch landen sie mit gut 25 % recht abgeschlagen auf dem zweiten Platz (+4 Prozentpunkte). Auf Hotelimmobilien entfallen rund 8 %; mit einem Umsatz von 647 Mio. € (+85 %) wurde hier das beste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet. Entwicklungsgrundstücke steuern darüber hinaus über 4 % bei, auf Logistikimmobilien entfällt mit 2 % angebotsbedingt nur ein eher geringer Anteil.

Im Gegensatz zum Vorjahr haben sich die Investments wieder deutlich gleichmäßiger über das Marktgebiet verteilt. Mit einem Anteil von gut 35 % geht im Jahr 2015 die Topcity in Führung, auch hier schlägt sich der Verkauf des Potsdamer Platzes nieder. Nur knapp dahinter mit 31 % folgen die Citylagen, in denen auch mit Abstand am meisten Transaktionen gezählt wurden. Die Cityrandlagen erzielen mit einem Anteil von fast 21 % und einem Umsatz von mehr als 1,7 Mrd. € ebenfalls ein sehr gutes Ergebnis. Doch auch in den Nebenlagen wurden sehr viele Investments registriert: Sie kommen auf insgesamt 13 % am Transaktionsvolumen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal variiert dabei innerhalb der Lagen mit Ausnahme der Topcity nicht allzu stark: In den Citylagen liegt es bei rund 33 Mio. €, dem Cityrand 34 Mio. € und in den Nebenlagen bei rund 23 Mio. €.

Im Zuge der hohen Nachfrage haben die Preise über alle Nutzungsarten hinweg weiter angezogen. Die bereits seit mehreren Jahren zu beobachtende Yield Compression hat sich damit fortgesetzt. So ist die Netto-Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien in den besten Lagen um 45 Basispunkte auf 4,00 % gefallen. Berlin ist damit mit Hamburg der teuerste deutsche Büro-Investmentstandort nach München. Aber auch für Geschäftshäuser in den Flaniermeilen der Hauptstadt haben die Preise noch einmal deutlich angezogen. Hier liegt die Netto-Spitzenrendite bei 3,65 % (-30 Basispunkte) – ebenfalls bundesweit Platz zwei nach München. Gerade in diesem Segment sind Käufer jedoch bereit, in Einzelfällen noch mehr zu bezahlen. Auch im Logistiksegment war eine starke Yield Compression zu beobachten. Zum Jahresende 2015 lag die Anfangsrendite mit 5,40 % rund 100 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Aussichten: Sehr gutes Jahr 2016 – aber unter 2015

„Nach dem extrem starken Jahr 2015 steht der Berliner Investmentmarkt in den Startlöchern für ein neues, außerordentlich gutes Jahr. Das sehr gute Investmentumfeld mit funktionierenden und weiter anziehenden Vermietungsmärkten, niedrigen Finanzierungszinsen und nicht zuletzt fehlenden Alternativanlagen dürfte dem Berliner Investmentmarkt in die Hände spielen. Da allerdings nicht jedes Jahr Objekte im Wert von über 1 Mrd. € wie der Potsdamer Platz verkauft werden können, ist es eher unwahrscheinlich, dass das aktuelle Volumen wieder erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund erwarten wir zwar eines der besten Ergebnisse, dieses dürfte aber unter dem Wert von 2015 liegen“, so Jan Dohrwardt.

Die deutsch-österreichische BUWOG Group treibt ihre Projektentwicklungen in Berlin und Wien weiter voran und hat zuletzt in beiden Hauptstädten bedeutende Grundstücke erworben bzw. gesichert.

In Berlin plant die BUWOG im Bezirk Treptow-Köpenick, wo das Unternehmen bereits mit zwei großen Development-Projekten vertreten ist, auf einem rund 60.000 m² großen Grundstück nach Abschluss der Baurechtsschaffung ein ganzes Stadtquartier mit bis zu 800 Wohneinheiten. Das Projekt wird unter dem Namen „Spreequartier“ geführt und liegt direkt am Wasser.

Im Berliner Bezirk Neukölln hat die BUWOG ebenfalls eine neue Liegenschaft erworben. In der Harzer Straße soll unter Einbeziehung der historischen „Geyer-Medienhöfe“ ein gemischtes Quartier entstehen. Auf dem ca. 12.500 m² großen Grundstück will die BUWOG nach aktuellem Planungsstand rund 200 Wohnungen errichten.

Auch in Berlin-Mitte ist die BUWOG Group zum wiederholten Male aktiv. In der Heidestraße wurde ein Grundstück akquiriert, das Teil des großangelegten städtebaulichen Entwicklungsgebiets „Europacity“ ist. Für die Stadt Berlin zählt der Standort in unmittelbarer Nähe zum Berliner Hauptbahnhof zu den zentralen Zukunftsgebieten der Hauptstadt. Die BUWOG ist dort mit etwa 200 Einheiten in einem Wohnprojekt auf rund 15.000 m² vertreten.

In Wien, wo die BUWOG ihren Stammsitz hat, kann ebenfalls ein neuer erfolgreicher Grundstücksankauf vermeldet werden. In der Pfeiffergasse im 15. Wiener Gemeindebezirk direkt neben dem „Sechshauserpark“ und in unmittelbarer Nähe zur U-Bahnstation Längenfeldgasse wurde eine Liegenschaft mit rund 3.700 m² Grundstücksfläche erworben. Hier sollen ca. 200 Wohnungen errichtet werden.

„Die neuen Grundstücksankäufe in Wien und Berlin lassen nach aktuellem Planungsstand die Development-Pipeline der BUWOG um rund 1.400 Wohneinheiten auf rund 6.700 Einheiten mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 1,9 Mrd. ansteigen“, freut sich BUWOG CEO Daniel Riedl. „Damit setzen wir eindrucksvoll ein Zeichen, welchen hohen Stellenwert das Property Development innerhalb unseres Geschäftsmodells hat. Die BUWOG wird selbstverständlich ihre Ziele, im deutschen Bestand nachhaltig zu wachsen, nicht vernachlässigen. Im aktuellen Geschäftsjahr ist das Bestandsportfolio der BUWOG in Deutschland bereits um rund 500 Einheiten durch Zukäufe gewachsen. Der Markt durchläuft jedoch gerade eine Phase, in der der Kauf neuer Immobilienbestände in Deutschland äußerst schwierig und zudem teuer bzw. teilweise nicht mehr verhältnismäßig geworden ist. In solchen Phasen sind Neubauaktivitäten, die gerade in Wien und Berlin so dringend benötigt werden, unsere große Stärke“, so Riedl.

Berlin: Huth und Maruhn investieren 200 Mio.
Euro in Tegel

Die HGHI Holding von Harald G. Huth sowie
Maruhn Real Estate Investment (MREI) werden das Tegel-Center und das
benachbarte frühere Hertie-Haus revitalisieren. Dafür sollen rd. 200 Mio. Euro
investiert werden. Die 1972 eröffneten Gebäude befinden sich im westlichen Teil
der Gorkistraße, am Eingang der ca. 250 m langen Fußgängerzone. Wie HGHI
mitteilt, sieht der Bauplan einen Anstieg der Verkaufsfläche von rd. 30.000 auf
42.000 m² vor. Im Zuge dessen solle die Anzahl der Stellplätze von ca. 700 auf
350 reduziert werden. Dies passiert vor allem durch einen partiellen Abriss des
Parkhauses, an dessen Stelle ein neuer Gebäudeteil entstehen soll. Darüber
hinaus ist die Aufstockung des ehemaligen Hertie-Hauses um ein Geschoss
geplant. Mit einem Baubeginn rechnet HGHI derzeit für Mitte 2016.