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Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten auf dem Hamburger Investmentmarkt

Der Hamburger Investmentmarkt setzt seinen Aufwärtstrend weiter fort und erreicht 2015 ein Transaktionsvolumen von 3,98 Mrd. €. Damit wird nicht nur das Vorjahresergebnis um 4 %, sondern auch der 10-jährige Durchschnitt um 38 % übertroffen. Zudem ist dies nach 2007 das beste jemals registrierte Resultat. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

Nach den ersten drei äußerst umsatzstarken Quartalen mit einigen Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich, zu denen die Verkäufe des BTC Berliner Tor Centers, des H&M-Logistikzentrums in Allermöhe, des Hotels Radisson Blu und ein Teil des Axel-Springer-Verlagshauses zählen, bleibt im vierten Quartal der übliche Jahresendspurt aus. In den letzten drei Monaten des Jahres wurden nur noch 17 % zum Gesamtergebnis beigetragen, was auf eher kleinen und mittleren Transaktionen basiert. Auf Portfolioverkäufe entfällt gegenüber dem Vorjahr mit Zugewinnen von 9 Prozent-punkten ein Anteil von 24 %.

Bei der Verteilung des Investments auf die einzelnen Größenklassen zeichnet sich ein ähnliches Bild ab wie im Vorjahr. Somit erzielen Transaktionen mit einem Volumen bis 10 Mio. € einen Anteil von gut 7 % (-1 Prozentpunkt) und Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. € kommen auf über 19 % (+ 1 Prozentpunkt). Etwas größere Anteilsrückgänge mussten die Klassen 25 bis 50 Mio. € und die großvolumigen Abschlüsse über 100 Mio. € hinnehmen. Beide erzielen durch leichte Anteilsverluste (-3 Prozentpunkte) rund 22 %. Größere Zuwächse hat lediglich die Kategorie 50 bis 100 Mio. € zu verbuchen und sichert sich durch ein Plus von über 6 Prozentpunkten einen Anteil von fast 30 %.

Versicherungen klettern an die Spitze

Nachdem Versicherungen in den letzten Jahren bei dem Ranking nach Käufergruppen eher im Mittelfeld zu finden waren, sichern sie sich zum Jahresende 2015 den ersten Rang unter anderem durch den Kauf des BTC Berliner Tor Centers. Damit werden die Spezialfonds mit einem Anteil von über 16 % auf den zweiten Rang verwiesen. Ebenfalls sehr aktiv am Markt waren Equity/Real Estate Funds mit rund 14 % und Investment/Asset Manager mit knapp 11 %. Anteile im einstelligen Prozentbereich können sich unter anderem private Anleger (über 9 %), Projektentwickler (fast 8 %) und offene Fonds (gut 5 %) sichern. Erneut beim Ranking dabei ist die öffentliche Hand, die einen Teil des Axel-Springer-Hauses für das Bezirksamt Mitte gekauft hat und in einige Redevelopment-Objekte investierte.

Das Ranking wird auf der Verkäuferseite wieder von Equity/Real Estate Funds angeführt, nachdem sie im Vorjahr von der Spitze verwiesen wurden. Sie tragen ein Viertel zum Ergebnis und ein Verkaufsvolumen von über eine Milliarde Euro bei. Deutlich weniger kommt von der Gruppe der Projektentwickler, sodass sie anteilig über 14 % erzielen. Immobilienunternehmen und Investment/Asset Manager steuern beide rund 400 Mio. € zum Ergebnis und kommen damit jeweils auf gut 10 %. Des Weiteren sind unter den Top 5 offene Fonds zu finden, die in den letzten 12 Monaten zwar 4 Prozentpunkte verlieren, aber immerhin 9 % erreichen. Knapp dahinter folgen mit fast 8 % die Corporates. Auf alle anderen Käufergruppen entfallen insgesamt noch fast 24 %. Wie im Vorjahr sind für rund 41 % des Transaktionsvolumens ausländische Verkäufer verantwortlich, die sich etwas unter dem Niveau der Anleger aus dem Ausland bewegen, deren Anteil 51 % beträgt.

Der größte Umsatzanteil von über 60 % entfällt im Jahr 2015 auf die traditionell beliebteste Assetklasse der Büroobjekte. Damit konnten hier noch einmal mehr Abschlüsse und ein höheres Volumen als im Vorjahr verzeichnet werden. Weiterhin positiv entwickelt haben sich auch Hotel-Investments, die durch einen Zugewinn von 5 Prozentpunkten anteilig knapp 14 % erzielen und dadurch den zweiten Rang sichern können. Einzelhandelsimmobilien müssen hingegen Anteilsverluste von minus 7 Prozentpunkten hinnehmen, was erneut auf ein mangelndes Angebot am Hamburger Markt zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund kommen sie lediglich auf einen Anteil von 8 %. Das jemals beste registrierte Ergebnis erzielen Logistik-Objekte, die zum Ende des Jahres zusammen über 11 % beitragen. Hierzu trägt in erheblichem Umfang auch der Verkauf des H&M-Logistikzentrums in Hamburg-Allermöhe bei. Alle übrigen Nutzungsarten spielten nur eine untergeordnete Rolle.

Auch 2015 wurde in der City das höchste Investmentvolumen umgesetzt. Ihr Anteil beläuft sich auf über 37 %. Der Cityrand, der mit rund 31 % auf dem zweiten Rang zu finden ist, hat sein gutes Vorjahresniveau gehalten. Erfreulich ist die Entwicklung in den Nebenlagen, wo fast die Hälfte der Transaktionen stattgefunden und sich das Volumen um über 300 Mio. € erhöht hat (Anteil: 28 %). In der Peripherie konnten nur sehr wenige Abschlüsse, zu denen Light-Industrial-Objekte und Gewerbeparks zählen, verzeichnet werden. Vor diesem Hintergrund beläuft sich ihr Anteil nur auf rund 3 %.

Spitzenrenditen gesunken

Wie an fast allen Standorten haben die Netto-Spitzenrenditen für die einzelnen Assetklassen auch in Hamburg nachgegeben und liegen damit unter dem niedrigen Niveau von 2007. Gründe für diese Entwicklung sind unter anderem die äußerst gute Nachfragesituation nach Investmentimmobilien und das limitierte Angebot am Markt. Infolgedessen ist die Rendite im Laufe des vergangenen Jahres für Büroobjekte um 40 Basispunkte auf 4,00 % und für Geschäftshäuser um 5 Basispunkte auf 3,75 % gesunken. Allerdings können bei Letzteren unter speziellen Rahmenbedingungen teilweise auch noch höhere Preise erzielt werden. Ein besonders starker Rückgang wurde vor allem auf dem Logistikmarkt beobachtet, wo die Top-Rendite um 105 Basispunkte auf 5,25 % nachgegeben hat.

Perspektiven für 2016 sind gut

Das Ergebnis des Hamburger Investmentmarktes für 2015 ist als überaus positiv zu bewerten. Neben einer großen Bandbreite von Transaktionen wurde durch den Verkauf des BTC Berliner Tor Centers für über 270 Mio. € auch der größte jemals registrierte Einzeldeal in der Hansestadt verzeichnet. Eine erneut ähnlich große Transaktion im Jahr 2016 ist aufgrund der Angebotssituation sehr unwahrscheinlich. Nichtsdestotrotz sollten großvolumige Investments (> 100 Mio. €) sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite mit im Fokus stehen, sodass sich der Trend der letzten 12 Monate aller Voraussicht nach fortsetzen wird. Hierfür sind jedoch gleichbleibende gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und ein weiterhin niedriges Zinsniveau erforderlich.

Project Wohnen-Fonds investieren in Berlin und Hamburg

In den deutschen Metropolregionen und insbesondere in der Bundeshauptstadt sind Immobilienentwicklungen aufgrund der weiter steigenden Wohnraumnachfrage attraktive Renditelieferanten. Dieses Potential nutzt der rein eigenkapitalbasierte Immobilienentwicklungsfonds Wohnen 14, der seit seiner Platzierung im Spätsommer 2014 bislang rund 30 Millionen Euro von Privatanlegern akquirieren konnte. In der Mertensstraße 13 im Berliner Bezirk Spandau sowie in der Bargteheider Straße 138 in Hamburg-Rahlstedt beteiligt sich der Einmalanlagefonds 14 am Neubau von insgesamt 83 Eigentumswohnungen mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 24,7 Millionen Euro. Der ebenfalls in diese Immobilienentwicklungen investierte Teilzahlungsfonds 15 steigert kurz nach Platzierungsstart seine Diversifikationsquote auf drei Objekte.

Mit der Mertensstraße 13 in Spandau erhöht Project das Immobilienportfolio des Wohnen 14 auf vier Objektinvestitionen allein in Berlin. Auf dem 7.477 m² großen Grundstück, das derzeit noch mit kleineren Gewerbe- und Garagengebäuden bebaut ist, wird der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit circa 65 Eigentumswohnungen und 35 Tiefgaragenplätzen realisiert. Die geplante Wohnfläche beträgt voraussichtlich 5.030 m², das Verkaufsvolumen bemisst sich auf rund 18,6 Millionen Euro. Das Grundstück befindet sich im Spandauer Stadtteil Hakenfelde, circa 900 Meter westlich vom Havel-Fluss entfernt und gehört zum Entwicklungsgebiet Wasserstadt Berlin-Oberhavel, das als Wohnneubaupotentialfläche Bestandteil der Stadtentwicklungsplanung 2025 ist.

Auf dem rund 1.183 m² großen Hamburger Grundstück plant Project den Neubau von insgesamt 18 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 1.265 m² in zwei Gebäudekörpern mit einer 18 Stellplätze umfassenden Tiefgarage. Das straßenseitig gelegene Wohngebäude verfügt über drei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss mit 13 Wohneinheiten. Der rückwärtige Gebäudekörper wird mit zwei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss geplant und beherbergt weitere fünf Wohneinheiten. Das Verkaufsvolumen beträgt rund 6,1 Millionen Euro. Aktuell ist das Grundstück mit einem noch abzureißenden zweigeschossigen Einfamilienhaus bebaut.

Mindeststreuungsquote von 10 Objekten überschritten
Die beiden aktuell in Platzierung befindlichen Project Publikumsfonds Wohnen 14 und 15 diversifizieren das Anlegerkapital gemäß Investitionskriterien in mindestens 10 Objekte je Beteiligungsangebot. Bei der Bargteheider Straße 138 in Hamburg-Rahlstedt handelt es sich um das dritte Investitionsobjekt des Wohnen 14 in der Hansestadt und die elfte Immobilienentwicklung des Einmalanlagefonds insgesamt. Dieser hat somit die Mindeststreuungsquote nach der Hälfte der Platzierungszeit überschritten. Für den im Januar aufgelegten Teilzahlungsfonds Wohnen 15 handelt sich um die dritte von mindestens 10 Investitionen.

Project-Fonds Wohnen 14 und 15 aktiv in Berlin
Die beiden Project-Publikumsfonds Wohnen 14 und Wohnen 15 hatten zuletzt Anfang März ein weiteres Investitionsobjekt in Berlin erworben und ein 2.478 m² großes Grundstück in der Marienfelder Allee 25-29 Ecke Kiepertstraße 6-8 im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg gekauft. Geplant ist hier die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit einem Verkaufsvolumen von rund 10,4 Millionen Euro . Die beiden Publikumsfonds Wohnen 14 und Wohnen 15 investieren in Wohnimmobilienentwicklungen in den deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München.

Die Quartiersentwicklung Glasbläserhöfe im Hamburger Stadtteil Bergedorf kommt einen entscheidenden Schritt voran. Die norddeutsche Niederlassung der BPD Immobilienentwicklung GmbH (vormals Bouwfonds [wir berichteten]) errichtet 70 Miet- und 83 Eigentumswohnungen auf zwei Baufeldern. Die Mietwohnungen, die zum Jahreswechsel 2016/2017 bezugsfertig sein sollen, wurden laut Mitteilung der BPD inzwischen an einen in Deutschland ansässigen institutionellen Investor veräußert. Vermarktung und Bau der Eigentumswohnungen starten in Kürze. Auf dem rund 3,3 Hektar großen Areal zwischen Weidenbaumsweg und Schleusengraben sind weitere Entwickler wie die Wohnkompanie Nord, NCC und formart aktiv.

Die Glasbläserhöfe in Bergedorf sind durch die Nähe zum Wasser sowie der fußläufigen Reichweite zum Bergedorfer Zentrum gekennzeichnet. Es wird dringend benötigter Wohnraum in der wachsenden Stadt Hamburg geschaffen. Vorhandene Schulen und Kindergärten sind fußläufig erreichbar, im Quartier Glasbläserhöfe selbst werden zudem eine neue Schule und eine neue Kita geplant und errichtet.

Die Wohnungsangebote im Mietwohnungsbau, die BPD auf dem rund 3.900 m² großen Baufeld errichtet, umfasst Zwei‐ bis Fünf-Zimmer‐Wohnungen. Auf dem angrenzenden Baufeld, auf dem bis Herbst 2017 die 83 Eigentumswohnungen entstehen, sind auch kompakte Wohnungen mit 1,5 Zimmern für Single- und Starterhaushalte vorgesehen. Beide Baufelder befinden sich unmittelbar am grünen Schleusengraben. Der Kanal verbindet die Bille mit der Dove Elbe und ist etwa 2,6 km lang. Die Entwicklung der angrenzenden Flächen gehört zu den offiziellen Referenzobjekten der Internationalen Bauaustellung (IBA 2013).

Weitere Projektentwickler füllen das Areal
Auch Projektentwickler formart entwickelt Wohnraum in den Glasbläserhöfen. Unter seiner Regie werden 92 Eigentumswohnungen auf dem ehemals gewerblich genutzten Areal realisiert. Bis November 2014 waren bereits 30 Prozent der Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit Größen zwischen 50 und 155 m² verkauft [wir berichteten]. Die Kaufpreise beginnen bei 179.500 Euro.

Außerdem errichtet die Wohnkompanie Nord ihr erstes Quartiersprojekt in den Glasbläserhöfen 2, ebenfalls direkt am Schleusengraben. Dort entstehen 90 Eigentumswohnungen in zwei Gebäuden, die auf insgesamt rund 7.000 m² Wohnfläche eine ruhige Lage am Wasser bieten. Die Wohnungen zwischen 50 und 150 m² sollen voraussichtlich im Herbst 2017 fertiggestellt sein, der Verkauf startet Mitte 2015 [wir berichteten].

„Hamburg-Bergedorf ist ein nachhaltig aufstrebender Stadtteil. Im Zusammenhang mit dem Stadtentwicklungsprojekt `Aktivierung des Schleusengrabens´ werden unsere Wohneinheiten dies noch weiter voranbringen“, erläuterte Ralph Müller, geschäftsführender Gesellschafter der Wohnkompanie Nord, im Februar 2015.

Hamburg: BPD baut 150 Wohnungen in den
Glasbläserhöfen

Die norddeutsche Niederlassung der BPD
Immobilienentwicklung (vormals Bouwfonds) plant 150 Wohnungen in
Hamburg-Bergedorf. Entstehen sollen die 70 Miet- und 83 Eigentumswohnungen auf
zwei Baufeldern der Quartiersentwicklung Glasbläserhöfe. Die Mietwohnungen, die
auf einem rd. 3.900 m² großen Baufeld bis Ende 2016/Anfang 2017 errichtet
werden, sind bereits an einen institutionellen Investor aus Deutschland
verkauft, teilt BPD mit. Die Vermarktung der Eigentumswohnungen starte in
Kürze. Das gesamte Entwicklungsgebiet zwischen Weidenbaumsweg und
Schleusengraben umfasst rd. 3,3 ha. Zu den weiteren Entwicklern zählen auch die
Wohnkompanie Nord, NCC und Formart.

Hamburg: Union Investment trennt sich vom
ABC-Forum

Union Investment hat das
„ABC-Forum“ in Hamburg an einen institutionellen Investor verkauft.
Die beiden Gebäudeteile – ein achtgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit 74
Wohnungen und ein siebengeschossiges Bürogebäude – verfügen über 12.633 m²
Mietfläche und wurden im UniImmo: Deutschland gehalten. Der Verkauf führe im
Fonds „zu einer Portfolioverjüngung sowie insgesamt zu einer
Stabilisierung der Vermietungsquote“, erklärt Union Investment. Der Anfang
der 1990er Jahre erbaute Komplex war 1997 für etwa 80 Mio. DM in den Fonds
gekommen. Im September 2014 wurde er mit 38,3 Mio. Euro bewertet. Die jetzige
Transaktion begleiteten Engel & Völkers Commercial sowie Clifford Chance.